Rimligt pris? Låter nästan lite billigt?
Jag och damen håller på att köpa hus, men det finns ett litet problem. Förrförra ägaren har byggt en egen relax, som väl kanske inte riktigt var som den skulle (golvet faller fel, inga kragar på brunnar, utanför har det lagts laminatgolv direkt på markbetongplatta)
Det diskuteras nu med andra ord reducering av köpeskillingen då detta upptäcktes under överlåtelsebesiktningen.
Vi har haft en hantverkare inne som lämnat en offert, som faktiskt var (förvånansvärt) låg men jag funderar på att ta in en second opinion.
Utrymmet var ursprungligen ett rå-källarförråd på (cirka) 25m², där har det alltså byggts upp en relax på (cirka) 15m². Golvet i relaxen är klinkers, väggarna är spånskiva(!) på träram. Ytskicktet på insidan är kakel kring massagekaret, i övrigt väv. Golvet utanför relaxen är (som sagt) laminatgolv som lagts direkt på nån dämp-skumgummi-väv på markbetongplatta.
Enligt hantverkaren så behöver man:
Riva väggar och bila upp golv, nya väggar av plyfa/våtrumsgips, fallspackla golv mot brunnar och nya klinkers, väggkakla två väggar ink gummering av golv/väggar. Rörjobb/eljobb
Priset vi fått är 52tkr+moms, utöver kommer att vi tycker det vore lika bra att lägga golvvärme där inne. Han säger att cirka 25.000 är arbetskostnader, vilket för mig torde innebära (cirka) 50 arbetstimmar?
Vad säger magkänslan?
Nej, jag har inga bra bilder/liknande för tillfället.
Det diskuteras nu med andra ord reducering av köpeskillingen då detta upptäcktes under överlåtelsebesiktningen.
Vi har haft en hantverkare inne som lämnat en offert, som faktiskt var (förvånansvärt) låg men jag funderar på att ta in en second opinion.
Utrymmet var ursprungligen ett rå-källarförråd på (cirka) 25m², där har det alltså byggts upp en relax på (cirka) 15m². Golvet i relaxen är klinkers, väggarna är spånskiva(!) på träram. Ytskicktet på insidan är kakel kring massagekaret, i övrigt väv. Golvet utanför relaxen är (som sagt) laminatgolv som lagts direkt på nån dämp-skumgummi-väv på markbetongplatta.
Enligt hantverkaren så behöver man:
Riva väggar och bila upp golv, nya väggar av plyfa/våtrumsgips, fallspackla golv mot brunnar och nya klinkers, väggkakla två väggar ink gummering av golv/väggar. Rörjobb/eljobb
Priset vi fått är 52tkr+moms, utöver kommer att vi tycker det vore lika bra att lägga golvvärme där inne. Han säger att cirka 25.000 är arbetskostnader, vilket för mig torde innebära (cirka) 50 arbetstimmar?
Vad säger magkänslan?
Nej, jag har inga bra bilder/liknande för tillfället.
Gällande delen med laminatgolv, finns det fukt eller problem med golvet där?
Är det inte så finns det ingen anledning att byta det då foam/underlagsskivan förhindrar direkt kontakt med betonggolvet. Har bytt några golv som varit lagda på enbart foam i källare som efter 15-talet år inte haft några fuktproblem via betonggolvet.
Är det inte så finns det ingen anledning att byta det då foam/underlagsskivan förhindrar direkt kontakt med betonggolvet. Har bytt några golv som varit lagda på enbart foam i källare som efter 15-talet år inte haft några fuktproblem via betonggolvet.
52.000 före eller efter ROT?
I Stockholm kan du räkna 400-500kr/timme för en hantverkare före ROT. Att de skulle fixa allt det där på drygt 100-150 timmar känns otroligt så då förutsätter jag att det är efter ROT, alltså 200-300 timmar.
Sen kommer ju golvvärme på det. Golvvärme är inte så mycket extra jobb om de ändå bilar ut golvet.
Du måste bara kontrollera hur det är med plattan och isolering. Lägger du golvvärme på oisolerad platta kan du få problem med tillskjutande fukt.
Är huset från slutet 60- eller 70-tal kan du vara rätt säker på att det är oisolerad platta på mark...
//Anders
I Stockholm kan du räkna 400-500kr/timme för en hantverkare före ROT. Att de skulle fixa allt det där på drygt 100-150 timmar känns otroligt så då förutsätter jag att det är efter ROT, alltså 200-300 timmar.
Sen kommer ju golvvärme på det. Golvvärme är inte så mycket extra jobb om de ändå bilar ut golvet.
Du måste bara kontrollera hur det är med plattan och isolering. Lägger du golvvärme på oisolerad platta kan du få problem med tillskjutande fukt.
Är huset från slutet 60- eller 70-tal kan du vara rätt säker på att det är oisolerad platta på mark...
//Anders
Det är bara 25000 plus moms i arbetskostnad (har TS firma, eller.varför är det plus moms??? 65000 Varav 31000 i arnetskostnad) Men 60 timmar är väl inte helt orimligt ( 1 1/2 vecka), det dubbla känns överdrivet...
Vad man däremot ska vara försiktig med är fuktspärr på golv och yttervägg i källare, är hantverkarn certifierad för våtrum och säker vatten (eller vad det heter)?
jag skulle regla upp golvet utanför relaxen (med nån form av ventilerad plastmatta mot plattan, och eventuellt gjuta upp relaxdelen en bit för att slippa ett steg ner.
Och då är det lite mer jobb, så men fortfarande inte mer än totalt kanske drygt 3 veckors jobb...
Vad man däremot ska vara försiktig med är fuktspärr på golv och yttervägg i källare, är hantverkarn certifierad för våtrum och säker vatten (eller vad det heter)?
jag skulle regla upp golvet utanför relaxen (med nån form av ventilerad plastmatta mot plattan, och eventuellt gjuta upp relaxdelen en bit för att slippa ett steg ner.
Och då är det lite mer jobb, så men fortfarande inte mer än totalt kanske drygt 3 veckors jobb...
Oj, snacka om att jag glömde det uppenbara.
Ja, det är fukt under i princip hela laminatgolvet, samt mögelangrepp under delar av golvet och golvlister/vägg. Det är lite där historien så att säga började. När nuvarande ägare köpte huset hösten 2010 så fanns det enligt överlåtelsebesiktningen inget sådant angrepp, även om konstruktionen av relaxen redan där flaggades som riskkonstruktion. Resten av källaren är dock torr och fin.
Nej, offerten är på 52000+moms före rot. Anledningen att jag skrev "ex moms" är att ja, jag är egenföretagare och därför helt enkelt lite för inkörd på att räkna så
Radhuset är från 75, så ja, det är oisolerad betongplatta rätt på mark.
Vag gäller golvvärme så fick jag tipset från en kamrat att om man exempelvis valde Devimat och alltid hade lite underhållsvärme på så skulle det inte vara något problem?
Vad gäller regla upp/höja så har vi nog beslutat oss för att använda klinker direkt på plattan, eftersom det tillåter fuktmigrering upp.
Ja, det är fukt under i princip hela laminatgolvet, samt mögelangrepp under delar av golvet och golvlister/vägg. Det är lite där historien så att säga började. När nuvarande ägare köpte huset hösten 2010 så fanns det enligt överlåtelsebesiktningen inget sådant angrepp, även om konstruktionen av relaxen redan där flaggades som riskkonstruktion. Resten av källaren är dock torr och fin.
Nej, offerten är på 52000+moms före rot. Anledningen att jag skrev "ex moms" är att ja, jag är egenföretagare och därför helt enkelt lite för inkörd på att räkna så
Radhuset är från 75, så ja, det är oisolerad betongplatta rätt på mark.
Vag gäller golvvärme så fick jag tipset från en kamrat att om man exempelvis valde Devimat och alltid hade lite underhållsvärme på så skulle det inte vara något problem?
Vad gäller regla upp/höja så har vi nog beslutat oss för att använda klinker direkt på plattan, eftersom det tillåter fuktmigrering upp.
Redigerat:
Det enda rätta då för golvet är ju antingen ett ventilerat system, typ Nivell regel- eller matta, Granab, Platon... Eller som ni tänkt med klinker direkt på plattan. Vi har betongen framme i vår 70-tals kåk och det är kallt, riktigt kallt att gå på så för komforten så skulle jag satsa på ett ventilerat system. Antingen Nivell matta eller Platon.
Det blir så klart dyrare men borde höja värdet på huset...
Ytterväggar ska ni också fundera på. Att regla upp och lägga skivor kan skapa fukt problem. Det bästa är att bara putsa dem och måla med en silikat färg (som "andas"). Ska ni regla måste ni tänka på att skapa luftspalter uppe/nere så luften bakom skivorna kan cirkulera... och absolut ingen isolering invändigt!
Mvh,
Anders
Det blir så klart dyrare men borde höja värdet på huset...
Ytterväggar ska ni också fundera på. Att regla upp och lägga skivor kan skapa fukt problem. Det bästa är att bara putsa dem och måla med en silikat färg (som "andas"). Ska ni regla måste ni tänka på att skapa luftspalter uppe/nere så luften bakom skivorna kan cirkulera... och absolut ingen isolering invändigt!
Mvh,
Anders
Tack Anders!anders07 skrev:
Jo, att det blir kallt är vi med på, men sen är det ju lite så att det enda man ser av golvet "utanför" relaxen när man kommer ner för trappen är strax under två meter , om det är kallt där så känns en matta som ett helt okej alternativ. Om det är kallt om man svänger höger och går bort mot förråd/elcentral/vatten så känns det också som en okej lösning.
Inne i relaxen så får det bli golvvärme.
Du var lite för långsam på ytterväggstipset, en god vän kvittrade nyss i mitt öra att det skulle vara ett misstag att kakla den väggen. (Men ja, självklart är jag jättetacksam att du svarade, tyckte bara det var lite komiskt att två identiska råd kom samtidigt
)Såhär ser det ut ungefär... Ursäkta blandningen av skiss och grafik
.. och skalenligt är det inte https://dl.dropbox.com/u/73783043/DS-bilder/Husskiss.jpg
Huset är alltså sutterräng. Jag inser nu att jag vänt på den, grannhuset ligger på andra sidan ('Vår' del är gaveldelen) . Alltså är det två ytterväggare i relaxdelen.
Redigerat:
Hade en bekant som renoverade liknande. Offerten de nappade på var på runt 40000sek efter ROT, men kalaset landade på 170000 och hantverkaren var do sjusst att fakturera över årsgränsen och då fiock de mer ROT. Men om du tänkt använda offerten för att pruta så skall du självfallet ta in tex comfortbutiken samt berätta ditt syfte eftersom många hantverkare har som affärsmodell att offerera lågt och sen kommer det tillägg efter tillägg efter tilägg.....alla ev helt berättigade om själva offertunderlaget var dåligt.