Omvärdering av hus, liten ökning?
Drar förutsättningarna:
Huset är idag värderat till 1.7miljoner och detta gjordes innan köpet i januari -12.
Idag har vi gjort följande:
Totalrenovering av övervåning som var helt oinredd innan köp (det låg alltså isolering på golvet och inget annat fanns)
-Isolerat 20cm ISOVER
-Helt reglat om golv + lagt isolering i golv + givetvis nytt trägolv hela övervåning
-2st velux takfönster 120x60cm
-3st 1.20m långa vattenburna element
-14st nya takstolar + reglar
-m.m
-Total ny golvyta cirka 98kvm
-Rumsyta är okänt då det är snedtak
"Bytt" värmesystem. Var innan olje/"vedeldat samt elpatron.
-Idag sitter en modern pelletsbrännare med veckoförråd
-Helt automatisk shunt/värmereglering med rumsgivare
-Nytt slutet 100L expansionskärl (som innan satt på övervåningen med en STOR ful behållare)
Fixat stallet
- Målat om stallet samt fixat trasiga delar
- Ny belysning
- Byggt en isolerad sadelkammare
- Ordnat lösdrift till hästar (med ingång till logen för tak över huvud)
"Bytt" ingång
- renoverat "fulhallen" så att den är nu är huvudingång
- lagt nytt golv (klinkers 40x40cm plattor) i svart sten
- Satt upp bröstpanel
- Tapetserat med fin "gammal" tapet
Renoverat "kontor"
- Var innan ett sovrum med tapet på stenvägg samt någon äcklig gammal matta limmat rakt på betong
- Nu ett kontor med råspont på alla väggar (salat och rakriktat)
- Trägolv furu (breda bräder)
- 3 st garderober platsbyggda
Övrigt:
- Förra ägarna hade tvättmaskin samt torktumlare ute. Dessa har vi satt in eluttag (elektriker) samt dragit vatten till inomhus i pannrummet. Ny torktumlare+tvättmaskin
- Satt in diskmaskin (ny vvs)
- 2st Jordfelsbrytare installerade (1 i stall och 1 inomhus)
- Ny toalettstol + tvättställ
Finns lite fler detaljer så klart. Jag vet att ni (med några undantag) inte är experter men jag har en tanke på hur mycket det nu kan ha ökat i värde. Tänkte nu endast ökning i värde om man bortser från området och tidsspann. Alltså bara hur mycket ni anser att det kan öka med det vi gjort ovan för att se om det överensstämmer med vad jag tänker mig samt vad fastighetsmäklaren sagt. Dom har alltså varit och gjort en omvärdering. Berättar dock inte vad det hamnade på tills att jag fått några reflektioner.
Tack på förhand.
Huset är idag värderat till 1.7miljoner och detta gjordes innan köpet i januari -12.
Idag har vi gjort följande:
Totalrenovering av övervåning som var helt oinredd innan köp (det låg alltså isolering på golvet och inget annat fanns)
-Isolerat 20cm ISOVER
-Helt reglat om golv + lagt isolering i golv + givetvis nytt trägolv hela övervåning
-2st velux takfönster 120x60cm
-3st 1.20m långa vattenburna element
-14st nya takstolar + reglar
-m.m
-Total ny golvyta cirka 98kvm
-Rumsyta är okänt då det är snedtak
"Bytt" värmesystem. Var innan olje/"vedeldat samt elpatron.
-Idag sitter en modern pelletsbrännare med veckoförråd
-Helt automatisk shunt/värmereglering med rumsgivare
-Nytt slutet 100L expansionskärl (som innan satt på övervåningen med en STOR ful behållare)
Fixat stallet
- Målat om stallet samt fixat trasiga delar
- Ny belysning
- Byggt en isolerad sadelkammare
- Ordnat lösdrift till hästar (med ingång till logen för tak över huvud)
"Bytt" ingång
- renoverat "fulhallen" så att den är nu är huvudingång
- lagt nytt golv (klinkers 40x40cm plattor) i svart sten
- Satt upp bröstpanel
- Tapetserat med fin "gammal" tapet
Renoverat "kontor"
- Var innan ett sovrum med tapet på stenvägg samt någon äcklig gammal matta limmat rakt på betong
- Nu ett kontor med råspont på alla väggar (salat och rakriktat)
- Trägolv furu (breda bräder)
- 3 st garderober platsbyggda
Övrigt:
- Förra ägarna hade tvättmaskin samt torktumlare ute. Dessa har vi satt in eluttag (elektriker) samt dragit vatten till inomhus i pannrummet. Ny torktumlare+tvättmaskin
- Satt in diskmaskin (ny vvs)
- 2st Jordfelsbrytare installerade (1 i stall och 1 inomhus)
- Ny toalettstol + tvättställ
Finns lite fler detaljer så klart. Jag vet att ni (med några undantag) inte är experter men jag har en tanke på hur mycket det nu kan ha ökat i värde. Tänkte nu endast ökning i värde om man bortser från området och tidsspann. Alltså bara hur mycket ni anser att det kan öka med det vi gjort ovan för att se om det överensstämmer med vad jag tänker mig samt vad fastighetsmäklaren sagt. Dom har alltså varit och gjort en omvärdering. Berättar dock inte vad det hamnade på tills att jag fått några reflektioner.
Tack på förhand.
Redigerat:
Det går inte riktigt att göra sådana värderingar utan att kunna bedöma marknadsvärde i området etc.
I vissa delar av sverige kan detta höja värdet från 1,7 till 3 miljoner. Andra ställen där maxvärden är låga o grundvärdering var hög pga läge o charm så gör all förändring ändå kanske bara 2-300 000kr
Eller ta extremexemplet jag såg förra veckan
Totalbrand i bostadsvilla i oattraktivt område i jämtlands glesbygd förra året. Nu är återuppbyggnad färdig med totalkostnad på 2 460 000 kr. Värdering av auktoriserad värderingsman 600 000kr och pga glesbygd ges endast 75 % belåning vilket ger möjlighet att belåna 450 000 kr. Det är så det inte ens täckte de gamla lånen och åldersavdraget på försäkringen
I vissa delar av sverige kan detta höja värdet från 1,7 till 3 miljoner. Andra ställen där maxvärden är låga o grundvärdering var hög pga läge o charm så gör all förändring ändå kanske bara 2-300 000kr
Eller ta extremexemplet jag såg förra veckan
Totalbrand i bostadsvilla i oattraktivt område i jämtlands glesbygd förra året. Nu är återuppbyggnad färdig med totalkostnad på 2 460 000 kr. Värdering av auktoriserad värderingsman 600 000kr och pga glesbygd ges endast 75 % belåning vilket ger möjlighet att belåna 450 000 kr. Det är så det inte ens täckte de gamla lånen och åldersavdraget på försäkringen
Förutsätter att det är i Skåne (TS är registrerad där) och att det är lantligt (hästar) och gissar att det är en bit från större stad.
2 - 2.2 miljoner?
Alla områden har ett tak, oavsett hur mycket pengar du häller ner i huset är det svårt att komma över det, så det är svårt att göra en bedömning utan att veta var.
2 - 2.2 miljoner?
Alla områden har ett tak, oavsett hur mycket pengar du häller ner i huset är det svårt att komma över det, så det är svårt att göra en bedömning utan att veta var.
Helt rätt Kindvall. Det är i trakterna Blentarp och det är helt rätt en hästgård.
Här kommer min gissning! Värderingen ökat med ca 200.000. Ökad boyta + takisolering och värmesystemet (lägre driftskostnad) tror jag är det som vägs in - resten är framför allt värt något för er som bor där och har fått det fint men påverkar inte värderingen nämnvärt.
Jag tror att det väsentliga för värdet är att huset fått mer boyta. Du skriver 98 kvm golvyta, men att det är snedtak, och okänd boyta, Om vi antar att det handlar om 60 kvm fullvärdig ny boyta.
Då är det helt enkelt en fråga om hur mycket mer ett hus med 60kvm mer boyta brukar säljas för i liknande områden.
Jag skulle grovt gissa på 200 - 300 000.
Då är det helt enkelt en fråga om hur mycket mer ett hus med 60kvm mer boyta brukar säljas för i liknande områden.
Jag skulle grovt gissa på 200 - 300 000.
Om du kollar på Skatteverkets sida så kan du beräkna ditt taxeringsvärde efter renoveringen. Utifrån det kan man jämföra skillnaden mellan ditt gamla och nya taxeringsvärde och kanske anta att samma skillnad i procent även går att lägga på din gamla värdering.
Nja men det stämmer väl inte. Slår man inte Blentarp så kanske priset per kvm ligger på 15-17 000 per kvm. Det här är på landet så vi kan säga 10 000 då stiger ju priset på TS gård med 600 000 kr i värde för utökningen av yta.
Sedan är väl det andra som trots allt låter bra om man har hästar, vad jag nu vet om det
, säkerligen värt 200-300 000. Men sedan vet man ju inte om det var budgivning om husen när det köptes etc. Det verkar ju som om huspriserna har vänt ned under året i den här regionen. Vad tror TS själv som känner till marknaden där nere?
Sedan är väl det andra som trots allt låter bra om man har hästar, vad jag nu vet om det
, säkerligen värt 200-300 000. Men sedan vet man ju inte om det var budgivning om husen när det köptes etc. Det verkar ju som om huspriserna har vänt ned under året i den här regionen. Vad tror TS själv som känner till marknaden där nere?När jag gissade på att 60 kvm extra yta skulle ge 2 - 300 000 så tänkte jag som så att av priset på huset så ligger en del i "gårdsverksamheten". Dvs det finns ett stall och gissningsvis en del extra yta för en eller flera hagar osv. Och arrangemang för hantering av gödsel, foder etc.
Även om man ofta tittar på kvm priset för ett hus som en jämförelse så kan man oftast inte räkna med att ett hus som har X kvm mer än ett annat skulle vara X gånger kvadratmeterpriset dyrare.
Riktigt stora lyft i pris för extra kvm. är väl mest om den extra ytan ger en helt annan kategori köpare. Ex. om man jämför ett hus på 70 - 80 kvm (som huvudsakligen köps av singlar, eller unga par som köper "första boendet"), med ett hus på kanske 120 kvm som får en skapligt bred köpkrets av familjer med två inkomster.
Även om man ofta tittar på kvm priset för ett hus som en jämförelse så kan man oftast inte räkna med att ett hus som har X kvm mer än ett annat skulle vara X gånger kvadratmeterpriset dyrare.
Riktigt stora lyft i pris för extra kvm. är väl mest om den extra ytan ger en helt annan kategori köpare. Ex. om man jämför ett hus på 70 - 80 kvm (som huvudsakligen köps av singlar, eller unga par som köper "första boendet"), med ett hus på kanske 120 kvm som får en skapligt bred köpkrets av familjer med två inkomster.
Medlem
· Norrbotten
· 3 390 inlägg
När kommer svaret?