Gammalt hus med besiktningsprotokoll - hur illa är det?
Hej!
Som så många andra tidigare har jag hittat ett fantastiskt hus från tidigt 1900-tal MEN med ett avskräckande besiktningsprotokoll som har fått mig på andra tankar. Någon vänlig kunnig själ som orkar läsa igenom och komma med goda råd? Allt nedan står i protokollet som påpekanden och inte under "bör åtgärdas", men jag förstår att det bör åtgärdas i alla fall (om än inte omedelbart så inom snar framtid). Ni får gärna skriva kommentarer så som åtgärda nu, och vad ni tror det kostar för hantverkare att fixa framförallt taket. Samt självklart komma med alla andra goda råd ni kan tänkas ha. Är så tacksam om ni kan hjälpa mig!
Ok, här kommer de punkter som jag oroar mig för:
Toppvind - påpekande
Vindsbjälklag med mixad gammal isolering av kytterspån samt tillförd
mineralull.
Noterar: Lutande/snedtaken har avsaknad av kutterspån som isolering.
Missfärgning av inbrädat gammalt yttertak med viss mikrobiell påväxt
noterades.
Notera på flera ställen att uttertakets brädor har gåt isär, förskjutits.
Noterar ingrepp i bärande takstolar av äldre utförande som därefter har
hjälpligt förstärkts. Förskjutningar i bärande takkonstruktion. Noterar
nedböjning. Utförandet är inte yrkesmässigt utfört.
Noterar att skorstenen har demonterats där också avväxling demonterats
med därefter tillfört och förstärkta takstolar i ett utförande som inte är att
betraktas som yrkesmässigt utförandet.
Takkupa påpekande
Noterar begagnat målat virke med gamla spik i konstruktion. Innertak till
toppvind med tapet. Utförd konstruktion kan inte betraktas som
yrkesmässigt utfört. Parallelltak.
Yttertak påpekande
Betongpannor utbytta år 2000. Underlagspapp från 1975. Äldre delen.
Teknisk beräknad funktion är ca 30 år för underlagspapp.
X X Rändalsplåten är inte korrekt monterad. Fel i utförandet
X X Vattenavvisande underbeslag av uppvikt plåt mot takkupan saknas. Fel i
utförandet.
X Takpannorna avslutar mot vindskivor med för kort täckande vattplåt.
Noterar att underlagspappen saknar undermonterad trekantslist med
uppvikning för underlagspappen. Fel i utförandet. Se riskanalysen.
Vatteninträngning sker till undertaket som fuktar upp löv och skräp under
takpannorna.
X X Balkong monterad/uppallad direkt på korrugerad takplåt på kallentrén.
Underbyggda konstruktionen är inte besiktningsbar.
X X Plåtarbeten är inte besiktningsbara till fullo av konstruktiva skäl.
Se förklaring i riskanalysen.
Garagetaket X Korrugerad takplåt är monterad direkt på takpappen utan distanserande
uppbyggnad av läkt. Felkonstruktion. Underliggande takpapp är troligen
gammal, ålder okänd. Teknisk beräknad funktion är ca 30 år.
Fasader - påpekanden
Norr X Fasadpanelen står på plåten och suger vatten, rötinslag noteras. Fel i
utförandet.
Öster X
Söder X Eftersatt underhåll. Rötskador i fasaden.
Väster X Väggsida mot kök lutar märkbart utåt. Se noteringar på toppvinden.
X Fönsterbleck saknas för kalentrén.
X Rötskador i fasaklädseln.
Allmänt X Fasadklädseln har eftersatt underhåll med rötskador.
X Generellt har fönsterblecken bristfälligt fall för vattenavvisning.
Källaren X Missfärgning av fukt på grundytterväggen.
Pannrum X På grundväggen centralt noteras fukt/fritt vatten.
Krypgrund X Noterar bärlina för golvbjälklag med gammal intorkad rötskada.
Hur förhållander är övrigt är inte besiktningsbart. Krypgrunden är låg och
under höjdmått för fysiks framkomlighet
Grunden X Utförandet för hallen; wc/dusch är inte besiktningsbar.
X Där fuktskyddet av typ Platonmatta är placerad är denna inte korrekt
avslutad med tätningslist.
Mark X Berg i dagen som ansluter mot husgrunden åt väster och ger
grundmarken högre fuktbelastning.
Generellt saknas dränering helt samt omhändertagande av dagvatten.
Stuprör utmynnar på mark vid husgrund.
4 Fortsatt teknisk utredning: -----
Takkonstruktionen med takstolar har förändrats/påverkats genom ingrepp till förskjutningar
som troligen har påverkat husstommen. För ytterligare information erfordras fördjupad undersökning.
Stort tack för hjälpen!!
Som så många andra tidigare har jag hittat ett fantastiskt hus från tidigt 1900-tal MEN med ett avskräckande besiktningsprotokoll som har fått mig på andra tankar. Någon vänlig kunnig själ som orkar läsa igenom och komma med goda råd? Allt nedan står i protokollet som påpekanden och inte under "bör åtgärdas", men jag förstår att det bör åtgärdas i alla fall (om än inte omedelbart så inom snar framtid). Ni får gärna skriva kommentarer så som åtgärda nu, och vad ni tror det kostar för hantverkare att fixa framförallt taket. Samt självklart komma med alla andra goda råd ni kan tänkas ha. Är så tacksam om ni kan hjälpa mig!
Ok, här kommer de punkter som jag oroar mig för:
Toppvind - påpekande
Vindsbjälklag med mixad gammal isolering av kytterspån samt tillförd
mineralull.
Noterar: Lutande/snedtaken har avsaknad av kutterspån som isolering.
Missfärgning av inbrädat gammalt yttertak med viss mikrobiell påväxt
noterades.
Notera på flera ställen att uttertakets brädor har gåt isär, förskjutits.
Noterar ingrepp i bärande takstolar av äldre utförande som därefter har
hjälpligt förstärkts. Förskjutningar i bärande takkonstruktion. Noterar
nedböjning. Utförandet är inte yrkesmässigt utfört.
Noterar att skorstenen har demonterats där också avväxling demonterats
med därefter tillfört och förstärkta takstolar i ett utförande som inte är att
betraktas som yrkesmässigt utförandet.
Takkupa påpekande
Noterar begagnat målat virke med gamla spik i konstruktion. Innertak till
toppvind med tapet. Utförd konstruktion kan inte betraktas som
yrkesmässigt utfört. Parallelltak.
Yttertak påpekande
Betongpannor utbytta år 2000. Underlagspapp från 1975. Äldre delen.
Teknisk beräknad funktion är ca 30 år för underlagspapp.
X X Rändalsplåten är inte korrekt monterad. Fel i utförandet
X X Vattenavvisande underbeslag av uppvikt plåt mot takkupan saknas. Fel i
utförandet.
X Takpannorna avslutar mot vindskivor med för kort täckande vattplåt.
Noterar att underlagspappen saknar undermonterad trekantslist med
uppvikning för underlagspappen. Fel i utförandet. Se riskanalysen.
Vatteninträngning sker till undertaket som fuktar upp löv och skräp under
takpannorna.
X X Balkong monterad/uppallad direkt på korrugerad takplåt på kallentrén.
Underbyggda konstruktionen är inte besiktningsbar.
X X Plåtarbeten är inte besiktningsbara till fullo av konstruktiva skäl.
Se förklaring i riskanalysen.
Garagetaket X Korrugerad takplåt är monterad direkt på takpappen utan distanserande
uppbyggnad av läkt. Felkonstruktion. Underliggande takpapp är troligen
gammal, ålder okänd. Teknisk beräknad funktion är ca 30 år.
Fasader - påpekanden
Norr X Fasadpanelen står på plåten och suger vatten, rötinslag noteras. Fel i
utförandet.
Öster X
Söder X Eftersatt underhåll. Rötskador i fasaden.
Väster X Väggsida mot kök lutar märkbart utåt. Se noteringar på toppvinden.
X Fönsterbleck saknas för kalentrén.
X Rötskador i fasaklädseln.
Allmänt X Fasadklädseln har eftersatt underhåll med rötskador.
X Generellt har fönsterblecken bristfälligt fall för vattenavvisning.
Källaren X Missfärgning av fukt på grundytterväggen.
Pannrum X På grundväggen centralt noteras fukt/fritt vatten.
Krypgrund X Noterar bärlina för golvbjälklag med gammal intorkad rötskada.
Hur förhållander är övrigt är inte besiktningsbart. Krypgrunden är låg och
under höjdmått för fysiks framkomlighet
Grunden X Utförandet för hallen; wc/dusch är inte besiktningsbar.
X Där fuktskyddet av typ Platonmatta är placerad är denna inte korrekt
avslutad med tätningslist.
Mark X Berg i dagen som ansluter mot husgrunden åt väster och ger
grundmarken högre fuktbelastning.
Generellt saknas dränering helt samt omhändertagande av dagvatten.
Stuprör utmynnar på mark vid husgrund.
4 Fortsatt teknisk utredning: -----
Takkonstruktionen med takstolar har förändrats/påverkats genom ingrepp till förskjutningar
som troligen har påverkat husstommen. För ytterligare information erfordras fördjupad undersökning.
Stort tack för hjälpen!!
Ta upp endast de punkter du verkligen oroar dig för, så kanske någon orkar svara 
Om du å andra sidan verkligen oroar dig för alla dessa punkter, så kanske du ska leta vidare... för annars kommer du ju inte sova gott på många år framöver
Om du å andra sidan verkligen oroar dig för alla dessa punkter, så kanske du ska leta vidare...
för annars kommer du ju inte sova gott på många år framöver Tar några saker:
1. Besiktningsmän har alltid mycket synpunkter på gamla hus (bla pga deras ansvarsförsäkringar). Vad som är riktigt allvarligt eller inte är svårt att avgöra från ett besiktningsprotokoll.
2. Just pga alla synpunkter måste man prata med besiktningsmannen för att kunna sålla i anmärkningarna. Protokoll är en sak, besiktningsmannens faktiskt sammanfattande intryck av huset en annan. Är det ni eller säljaren som tagit in besiktningsmannen? Om det är säljaren skulle jag starkt rekommendera att ni tar in en egen. För egen del gav det jättemycket att titta närmare på huset tillsammans med besiktningsmannen och prata och fråga om allt möjligt. Besiktningsprotokollet däremot gav bara en bråkdel så mycket. Det är väldigt mycket formalia kring de där protokollen. Finns många bedömningar och intryck som inte kan skrivas ner där.
3. Att taket behöver åtgärdad råder det inget tvivel om. Hur omfattande det blir går inte att säga så här. Men man bör vara beredd på att det kan bli obehagliga överraskningar på ett hus med läckande tak. Så länge det begränsar sig till undertaket är det dock enkelt åtgärdat. Brister på gavlarna vid vindskivorna är mindre allvarliga då läckage här har svårare att leta sig in i huset. Omfattningen av takstolsarbetet är också omöjligt att uppskatta. Lejer ni bort arbetet känns det som att ni ska räkna med minst 200k. Kan tom bli billigare men också mycket dyrare beroende på vad som upptäcks.
Skulle jag vara er skulle jag undersöka det besiktningsmannen tar upp närmare. Främst risken för att bristerna orsakat mer allvarliga skador som långvariga läckage där vatten letat sig ner i en vägg. Ta hjälp av kunniga bekanta om ni är osäkra plus egen besiktningsman.
1. Besiktningsmän har alltid mycket synpunkter på gamla hus (bla pga deras ansvarsförsäkringar). Vad som är riktigt allvarligt eller inte är svårt att avgöra från ett besiktningsprotokoll.
2. Just pga alla synpunkter måste man prata med besiktningsmannen för att kunna sålla i anmärkningarna. Protokoll är en sak, besiktningsmannens faktiskt sammanfattande intryck av huset en annan. Är det ni eller säljaren som tagit in besiktningsmannen? Om det är säljaren skulle jag starkt rekommendera att ni tar in en egen. För egen del gav det jättemycket att titta närmare på huset tillsammans med besiktningsmannen och prata och fråga om allt möjligt. Besiktningsprotokollet däremot gav bara en bråkdel så mycket. Det är väldigt mycket formalia kring de där protokollen. Finns många bedömningar och intryck som inte kan skrivas ner där.
3. Att taket behöver åtgärdad råder det inget tvivel om. Hur omfattande det blir går inte att säga så här. Men man bör vara beredd på att det kan bli obehagliga överraskningar på ett hus med läckande tak. Så länge det begränsar sig till undertaket är det dock enkelt åtgärdat. Brister på gavlarna vid vindskivorna är mindre allvarliga då läckage här har svårare att leta sig in i huset. Omfattningen av takstolsarbetet är också omöjligt att uppskatta. Lejer ni bort arbetet känns det som att ni ska räkna med minst 200k. Kan tom bli billigare men också mycket dyrare beroende på vad som upptäcks.
Skulle jag vara er skulle jag undersöka det besiktningsmannen tar upp närmare. Främst risken för att bristerna orsakat mer allvarliga skador som långvariga läckage där vatten letat sig ner i en vägg. Ta hjälp av kunniga bekanta om ni är osäkra plus egen besiktningsman.
Medlem
· Västra Götaland
· 3 886 inlägg
Vad kostar huset? Är det ett billigt hus för en halv mille kan man ju ta en chans och så fixa själv allt efter kompetens och lust. Har du inte erfarenhet av att mecka hus skall du inte börja med ett sådant här hus, bl a därför att det krävs viss känsla för vilka fultricks man kan acceptera för att hålla kostnaderna nere, annar kommer du att bli ruinerad om du skall fixa allting efter dagens normer. Detta är ett hus som bör kosta lite och som vänder sig till det erfarne husfixaren. Helst skall du har mycket tid också.
/Anders
/Anders
Tack så mycket för era svar! Det är säljarens besiktningsman. Vi ska dit och titta igen på onsdag och sen får vi som ni skriver ta dit egen besiktningsman. Huset är inte direkt billigt eftersom det ligger i ett populärt område, men jämför man med hus i bättre skick ligger detta hus ca 700 000 under normalpriset för hus i området, nybyggda hus ligger ytterligare en miljon högre så det är inte ett alternativ tyvärr. Det vi tänker är väl att taket borde inte kosta mer än 400 000 och då har vi totalt sett ändå hamnat billigare än de flesta hus och vi gillar verkligen detta!
Ang tid och erfarenhet saknar vi båda två utan vi måste ta in kunnigt folk för allt...
Ang tid och erfarenhet saknar vi båda två utan vi måste ta in kunnigt folk för allt...
400k borde räcka rätt långt för taket, även om det nu skulle vara lite knepigt med takkupor, vinklar och ränndalar. Speciellt om ni båda kan göra rotavdrag också. Det kritiska är ju som sagt att kolla efter om det verkar ha blivit ytterligare skador längre ner i huset pga läckage. Ett läckage ner i en vägg som pågått länge kan ge rätt otrevliga skador.
Tänker lite på vad du skriver om att ni har ont om tid och kunskap. Även om ni tänker ta in hantverkare för allting så kräver ett sådant här hus mycket tid. För att kunna vara en bra "beställare" behöver man ändå ha lite koll på saker och ting. Att ta in offerter och avtala om jobb kräver också en del.
Förr eller senare händer det också saker som man måste ta tag i i ett gammalt orenoverat hus. Rör springer läck, avlopp sätts igen, el behöver ses över etc etc. Bara att vara beredd på.
MEN jag och alla här inne på byggnadsvårdsforumet tycker ju att det är bland det roligaste som finns att pyssla om sitt hus, fundera på material och färg osv. Ibland händer mindre roliga saker men de går alltid att fixa. Och det tar man gärna för att man verkligen gillar sitt hus. För de flesta här inne är huset/husen också ett av ens största intressen - ofta det största. Det är förstås olika hur mycket tid man lägger på huset, men en hel del blir det för det flesta. Jag tror att det är viktigt att man är med på detta båda två när man köper hus. Hus är tidstjuvar helt enkelt.
Tänker lite på vad du skriver om att ni har ont om tid och kunskap. Även om ni tänker ta in hantverkare för allting så kräver ett sådant här hus mycket tid. För att kunna vara en bra "beställare" behöver man ändå ha lite koll på saker och ting. Att ta in offerter och avtala om jobb kräver också en del.
Förr eller senare händer det också saker som man måste ta tag i i ett gammalt orenoverat hus. Rör springer läck, avlopp sätts igen, el behöver ses över etc etc. Bara att vara beredd på.
MEN jag och alla här inne på byggnadsvårdsforumet tycker ju att det är bland det roligaste som finns att pyssla om sitt hus, fundera på material och färg osv. Ibland händer mindre roliga saker men de går alltid att fixa. Och det tar man gärna för att man verkligen gillar sitt hus. För de flesta här inne är huset/husen också ett av ens största intressen - ofta det största. Det är förstås olika hur mycket tid man lägger på huset, men en hel del blir det för det flesta. Jag tror att det är viktigt att man är med på detta båda två när man köper hus. Hus är tidstjuvar helt enkelt.
Visst är det så att besiktningsmän säger och skriver slentrianmässiga anmärkningar som timmervägg med isolering i äldre okänt utförnade, huset därmed sannolikt dragigt - när samma hus kan bli bra mycket dragigare vid en felalktig 'renovering' av fasad eller annat skikt.
Men, i ditt fall är det signifikant att många anmärkningar slår fast att momenten är ej fackmannamässigt utförda. Det är inte detsamma som att notera att knuttimmer inte är lika modernt som betongblock hopklistrade med pcb osv.
Många försäkringar har klausuler kring just detta, och kommer således inte täcka sådana aspekter som har dessa anmärkningar, utan om du inte gör allt själv blir det att lita till fru fortuna, och när det blir skador, fuktskador, sanering, rör som läckt, tak som rasar in... till fru ROT.
Om objektet är exceptionellt, en ursprungligt perfekt större byggnad, med endast senare amatöringrepp som svärtar protokollet, skulle jag beställt antingen en egen besiktning av ett större företag+offerter från 3 entreprenörer på åtgärdande av felen eller en kombinerad besiktning+kostnadsuppskattning från de som levererar sådant, det gör även mindre värderingsfirmor ibland.
Då vet du bättre om du har en chans att göra ett klipp eller inte.
p.s. den där övre vinden verkar vara en f.d. fullt fungerande kallvind som någon klåpare tätat igen
Men, i ditt fall är det signifikant att många anmärkningar slår fast att momenten är ej fackmannamässigt utförda. Det är inte detsamma som att notera att knuttimmer inte är lika modernt som betongblock hopklistrade med pcb osv.
Många försäkringar har klausuler kring just detta, och kommer således inte täcka sådana aspekter som har dessa anmärkningar, utan om du inte gör allt själv blir det att lita till fru fortuna, och när det blir skador, fuktskador, sanering, rör som läckt, tak som rasar in... till fru ROT.
Om objektet är exceptionellt, en ursprungligt perfekt större byggnad, med endast senare amatöringrepp som svärtar protokollet, skulle jag beställt antingen en egen besiktning av ett större företag+offerter från 3 entreprenörer på åtgärdande av felen eller en kombinerad besiktning+kostnadsuppskattning från de som levererar sådant, det gör även mindre värderingsfirmor ibland.
Då vet du bättre om du har en chans att göra ett klipp eller inte.
p.s. den där övre vinden verkar vara en f.d. fullt fungerande kallvind som någon klåpare tätat igen
Lite sent inlägg, men kanske som hjälp för någon annan som ska köpa en äldre (riktigt gammalt) hus:
Anmärkningarna ser normala ut för ett hus som från den tiden. Folk har under hela 1900-talet lagat sina hus själva.
Sedan är det "felaktigt utfört" enligt 2012 års åsikter, huset står upp så någon katastrof är det inte, dessutom är det uppfriskande att se en besiktningsman som verkligen skriver en utförlig lista med saker man kan rätta till i huset undertiden man bor där. Det är inte helt ovanligt att mäklarens-bästa-polare-besiktningsmannen ger slentrianmässiga uttryck som inte berättar vad och vart det är fel på taket etc.
Anmärkningarna ser normala ut för ett hus som från den tiden. Folk har under hela 1900-talet lagat sina hus själva.
Sedan är det "felaktigt utfört" enligt 2012 års åsikter, huset står upp så någon katastrof är det inte, dessutom är det uppfriskande att se en besiktningsman som verkligen skriver en utförlig lista med saker man kan rätta till i huset undertiden man bor där. Det är inte helt ovanligt att mäklarens-bästa-polare-besiktningsmannen ger slentrianmässiga uttryck som inte berättar vad och vart det är fel på taket etc.
Medlem
· Stockholms Län
· 702 inlägg
Detta specifika hus är nog sålt till någon vid det här laget.
Men bra protokoll! sådär brukar det se ut om man som köpare har en vass besiktningsman.
Som vanligt kan en katastrof ligga under varje punkt men det finns gott om potentiella katastrofer som inte en besiktningsman ser också.
För detta huset hade nog jag oroat mig för:
- ingreppen i bärande takstolar och avväxling skorsten. Det är säkert ingen hokus pokus att fixa men det kanske för med sig lite meck runtomkring. --> Kostnadsförslag på åtgärdande av 2-3 snickare.
- Väggen som lutar utåt, kopplat till taktolarna ovan? rikta kan kräva rivning av kök osv. snickare eller kanske en större firma med konstruktörer bör kolla på detta. och ovanstående.
- Huset står på berg och verkar behöva dränering (vatten och fukt i källaren). Ingen bra kombination. Kanske sprängning behövs, funkar säkert bra men dräneringen blir rätt mycket dyrare. Kolla med några olika dränfirmor.
Om man inte ser några läckor i tak osv är det nog bara att köpa det som inte går att besikta och vara vaksam. I övrigt går det mesta att fixa om man vill fixa själv, men det ligger väl en 500-2000h egen insats innan fasader, bleck och annat småpill är klart. Sen har vi el, vatten, värme och avlopp som inte besiktningen omfattar som kan vara lurigt om det har gjorts mycket själv med tveksamt slutresultat.
Men bra protokoll! sådär brukar det se ut om man som köpare har en vass besiktningsman.
Som vanligt kan en katastrof ligga under varje punkt men det finns gott om potentiella katastrofer som inte en besiktningsman ser också.
För detta huset hade nog jag oroat mig för:
- ingreppen i bärande takstolar och avväxling skorsten. Det är säkert ingen hokus pokus att fixa men det kanske för med sig lite meck runtomkring. --> Kostnadsförslag på åtgärdande av 2-3 snickare.
- Väggen som lutar utåt, kopplat till taktolarna ovan? rikta kan kräva rivning av kök osv. snickare eller kanske en större firma med konstruktörer bör kolla på detta. och ovanstående.
- Huset står på berg och verkar behöva dränering (vatten och fukt i källaren). Ingen bra kombination. Kanske sprängning behövs, funkar säkert bra men dräneringen blir rätt mycket dyrare. Kolla med några olika dränfirmor.
Om man inte ser några läckor i tak osv är det nog bara att köpa det som inte går att besikta och vara vaksam. I övrigt går det mesta att fixa om man vill fixa själv, men det ligger väl en 500-2000h egen insats innan fasader, bleck och annat småpill är klart. Sen har vi el, vatten, värme och avlopp som inte besiktningen omfattar som kan vara lurigt om det har gjorts mycket själv med tveksamt slutresultat.