Byggare vill ändra i Detaljplanen för att få bygga hus - lätt eller svårt?
I en villaidyllisk förort till sthlm fanns en bensinmack på en tomt, inklämd mellan villorna, konstigt kan man tycka, men reglerna för att ha bensinmack i tät bebyggelse var annorlunda på tidigt 50-tal. Macken är riven o ingen ny får byggas. Markägaren har sålt marken till en byggare. Byggaren vill lyfta ett jättehus på 5 våningar, men enligt rykten så sa kommunen nej, men verkade tillåta 3 våningar.
Detaljplanen som utfördes på 50-talet säger att ingen bostad för byggas på marken, och att butikshuset inte får överstiga 2 våningar. Hela bostadsområdet har samma regler vad gäller max två våningar. Dock har jag sett runt om i villaområdet att det ploppat upp flertalet nya flerfamiljshus och nästan alla har två våningar, dock känner jag till ett större flerfamiljshus som har 3 våningar.
Jag bor granne till macken, och skall det resas ett stort hus med 18 lägenheter i 3 plan så innebär det försämrad boendemiljö för mig, skuggad uteplats, insyn, ingen utsikt, ingen skymt av himmel utan bara en husvägg utanför.
Inget bygglov har ännu lämnats men en begäran om att ändra detaljplanen från "affärsverksamhet" till bostadsmark har lämnats till kommunen och som också godkänt den. Så marken kommer i veckorna att börja bearbetas, saneras, tidigare mackens butikshus kommer rivas. Det som förvånar mig är att man så enkelt kan ändra i en detaljplan, jag trodde detaljplanen var snudd på omöjlig att rucka på - eller är det kommunens senaste års tillväxtfeber som nu tummar på exploateringsreglerna?
Följfrågan är om hur bör det fungera med bestämmelserna ang. våningsplanen. Är det rykte jag hört om 3 vån möjligt när reglerna säger 2 vån? Och vad kan jag göra för att hålla huset till 2 våningar? Jag har luskat lite i detta tidigare och vad jag kommit fram till är att jag kan argumentera med att boendemiljön försämras, samt att områdets karaktär förändras för mycket, men kan jag även hänvisa till detaljplanens regler som skrevs på 50-talet? ...eller kan kommunen ändra i den hur de vill efter eget tycke?
Är de intee konstigt att en byggare förbereder en mark utan bygglov, utan att i förväg veta om hur stort hus han kan få bygga? Eller har han redan kalkylerat att han räknar ihop projektet även om han får bygga ett litet hus? Idag står det bodar o material för att börja riva och göra marken, går det utan bygglov? (Kommunen har ännu inget bygglov från byggaren)
Wiki :
" Stadsplaneringsprocessen i Sverige
Fram till införandet av Plan- och bygglagen (PBL) 1987 kallades detaljplanering inom tätort för stadsplan, ett begrepp som numera försvunnit inom juridiken. Detaljplanen innehåller juridiskt bindande bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och mark- eller vattenområden skall användas till. I planen anges byggnadshöjder, byggnaders utformning i stora drag. Byggrätten i detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Detaljplanen styr bland annat bygglov. Bygglov med mindre avvikelser från detaljplanen är dock möjliga genom politiska beslut efter att berörda grannar fått tillfälle att lämna synpunkter. En detaljplan tas fram genom planprocessen. "
Detaljplanen som utfördes på 50-talet säger att ingen bostad för byggas på marken, och att butikshuset inte får överstiga 2 våningar. Hela bostadsområdet har samma regler vad gäller max två våningar. Dock har jag sett runt om i villaområdet att det ploppat upp flertalet nya flerfamiljshus och nästan alla har två våningar, dock känner jag till ett större flerfamiljshus som har 3 våningar.
Jag bor granne till macken, och skall det resas ett stort hus med 18 lägenheter i 3 plan så innebär det försämrad boendemiljö för mig, skuggad uteplats, insyn, ingen utsikt, ingen skymt av himmel utan bara en husvägg utanför.
Inget bygglov har ännu lämnats men en begäran om att ändra detaljplanen från "affärsverksamhet" till bostadsmark har lämnats till kommunen och som också godkänt den. Så marken kommer i veckorna att börja bearbetas, saneras, tidigare mackens butikshus kommer rivas. Det som förvånar mig är att man så enkelt kan ändra i en detaljplan, jag trodde detaljplanen var snudd på omöjlig att rucka på - eller är det kommunens senaste års tillväxtfeber som nu tummar på exploateringsreglerna?
Följfrågan är om hur bör det fungera med bestämmelserna ang. våningsplanen. Är det rykte jag hört om 3 vån möjligt när reglerna säger 2 vån? Och vad kan jag göra för att hålla huset till 2 våningar? Jag har luskat lite i detta tidigare och vad jag kommit fram till är att jag kan argumentera med att boendemiljön försämras, samt att områdets karaktär förändras för mycket, men kan jag även hänvisa till detaljplanens regler som skrevs på 50-talet? ...eller kan kommunen ändra i den hur de vill efter eget tycke?
Är de intee konstigt att en byggare förbereder en mark utan bygglov, utan att i förväg veta om hur stort hus han kan få bygga? Eller har han redan kalkylerat att han räknar ihop projektet även om han får bygga ett litet hus? Idag står det bodar o material för att börja riva och göra marken, går det utan bygglov? (Kommunen har ännu inget bygglov från byggaren)
Wiki :
" Stadsplaneringsprocessen i Sverige
Fram till införandet av Plan- och bygglagen (PBL) 1987 kallades detaljplanering inom tätort för stadsplan, ett begrepp som numera försvunnit inom juridiken. Detaljplanen innehåller juridiskt bindande bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och mark- eller vattenområden skall användas till. I planen anges byggnadshöjder, byggnaders utformning i stora drag. Byggrätten i detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Detaljplanen styr bland annat bygglov. Bygglov med mindre avvikelser från detaljplanen är dock möjliga genom politiska beslut efter att berörda grannar fått tillfälle att lämna synpunkter. En detaljplan tas fram genom planprocessen. "
Redigerat:
Det som är svårt gällande att ändra en detaljplan är framför allt att få kommunen att gå med på att göra en planändring. Så om kommunen är positivt till detta så är det inte så "svårt". Det är också väldigt dyrt att ändra detaljplaner, vilket gör det "svårt" för privatpersoner. Men för en byggherre som kan sälja ett antal bostäder efteråt är det ju ofta lönsamt ändå.
I detta fall kan jag tänka mig att kommunen ser det hela som väldigt positivt, man får ett tillskott på bostäder på mark som redan är "förstörd", och man får möjlighet att kräva sanering av marken.
Om detaljplanen tillåter 2 våningar så tillåter den 2 våningar, inte 3. Däremot så är det en halv vetenskap vad som räknas som en våning och hur man räknar ut hur högt ett hus är. Exempelvis får man uppföra 1,5 våningar om detaljplanen säger 1 våning, och suterrängvåningar räknas inte heller alltid som en våning beroende på hur mycket marken sluttar.
När man ändrar en detaljplan så kan man ändra det precis "hur man vill". Du kan alltså inte hävda att eftersom den gamla detaljplanen säger 2 våningar så kan man inte medge 3 i denna detlajplan. Ökade byggrätter är ofta syftet med att ändra detaljplanen.
Det du kan hävda är att din boendemiljö kommer att försämras om du exempelvis får ökad skuggning. Att områdets karaktär förändras kan du också hävda, om du tror att karaktären kommer ändras väsentligt av att det byggs hus som är en våning högre än omgivande hus.
Det är i sig inte förbjudet att sanera sin egen mark. Det kan finnas bestämmelser i gällande detaljplan om att vissa typer av markarbeten kräver marklov. Det kan exempelvis gälla hur mycket man får schakta. Det kan även finnas rivningslov och trädfällningsförbud i gamla planen. Kolla upp detta! Annars är det nog svårt att stoppa honom från att förbereda marken för byggnation. Antagligen så räknar han med att detaljplaneändringen kommer att gå igenom och därför tar risken att förbereda utan bygglov.
Bygglov kommer han för övrigt inte få förrän detaljplanen har vunnit laga kraft.
Om kommunen har påbörjat planarbetet så kommer du som sakägare bli kontaktad under samrådsskedet, när kommunen har ett förslag till detaljplan att presentera. Du får då ett par veckor på dig att skriftligen inkomma med dina synpunkter, ett möte kan även ordnas av kommunen. Efter samrådet bearbetas förslaget och när det är färdigt är det dags för granskning. Då får du åter igen möjlighet att inkomma med skriftliga synpunkter. De som senast i granskningsskedet har inkommit med skriftliga synpunkter har rätt att överklaga planen.
Efter granskningen antas detaljplanen av kommunen. Efter detta har man tre veckor på sig att överklaga. Överklaga kan man göra i två, eller ibland tre instanser. Först Länsstyrelsen, sedan Mark- och miljödomstolen och sedan eventuellt Mark- och miljööverdomstolen.
Blev lite rörigt men hoppas du fick lite info iaf!
I detta fall kan jag tänka mig att kommunen ser det hela som väldigt positivt, man får ett tillskott på bostäder på mark som redan är "förstörd", och man får möjlighet att kräva sanering av marken.
Om detaljplanen tillåter 2 våningar så tillåter den 2 våningar, inte 3. Däremot så är det en halv vetenskap vad som räknas som en våning och hur man räknar ut hur högt ett hus är. Exempelvis får man uppföra 1,5 våningar om detaljplanen säger 1 våning, och suterrängvåningar räknas inte heller alltid som en våning beroende på hur mycket marken sluttar.
När man ändrar en detaljplan så kan man ändra det precis "hur man vill". Du kan alltså inte hävda att eftersom den gamla detaljplanen säger 2 våningar så kan man inte medge 3 i denna detlajplan. Ökade byggrätter är ofta syftet med att ändra detaljplanen.
Det du kan hävda är att din boendemiljö kommer att försämras om du exempelvis får ökad skuggning. Att områdets karaktär förändras kan du också hävda, om du tror att karaktären kommer ändras väsentligt av att det byggs hus som är en våning högre än omgivande hus.
Det är i sig inte förbjudet att sanera sin egen mark. Det kan finnas bestämmelser i gällande detaljplan om att vissa typer av markarbeten kräver marklov. Det kan exempelvis gälla hur mycket man får schakta. Det kan även finnas rivningslov och trädfällningsförbud i gamla planen. Kolla upp detta! Annars är det nog svårt att stoppa honom från att förbereda marken för byggnation. Antagligen så räknar han med att detaljplaneändringen kommer att gå igenom och därför tar risken att förbereda utan bygglov.
Bygglov kommer han för övrigt inte få förrän detaljplanen har vunnit laga kraft.
Om kommunen har påbörjat planarbetet så kommer du som sakägare bli kontaktad under samrådsskedet, när kommunen har ett förslag till detaljplan att presentera. Du får då ett par veckor på dig att skriftligen inkomma med dina synpunkter, ett möte kan även ordnas av kommunen. Efter samrådet bearbetas förslaget och när det är färdigt är det dags för granskning. Då får du åter igen möjlighet att inkomma med skriftliga synpunkter. De som senast i granskningsskedet har inkommit med skriftliga synpunkter har rätt att överklaga planen.
Efter granskningen antas detaljplanen av kommunen. Efter detta har man tre veckor på sig att överklaga. Överklaga kan man göra i två, eller ibland tre instanser. Först Länsstyrelsen, sedan Mark- och miljödomstolen och sedan eventuellt Mark- och miljööverdomstolen.
Blev lite rörigt men hoppas du fick lite info iaf!
En bra genomgång av Noell. Vill bara tillägga att det inte alls är säkert att "mack-fastigheten" införlivas i nu gällande detaljplan. Lika gärna kan kommunen upprätta en egen detaljplan, s.k. frimärksplan, för bara denna fastighet.
Hej o tack för svar!
Noell, får tacka för infon, du verkar jobba på kommunen
Har dock fler frågor ;
Jag har en områdesbild över flera bostäder längst en gata, tror det är en detaljplan, och över hela området råder "2-vån-regeln" ...och det måste väl vara av viss kraft i en argumentation?
Jag förstår inte riktigt skillanden mellan en detaljplansändring och en planändring. Jag vet att byggaren ansökt om "detaljplaneläggning för ändrad användning av fastigheten x" ..och kommunen har beviljat ansökan. (Från affärsverksamhet till bostad) ...men detta är alltså bara för det gamla mack-huset. Det står idag en ny etablering på tomten, alltså byggbodar stängsel osv, så snart smäller det. Så det är konstigt att kommunen inte informerat mig om att man sökt om rivningslov, marklov osv, som jag antar måste ha skickats in om man nu står med en ny etablering klar.
Måste kommunen kalla till ett samrådsmöte för den aktuella ansökan : "detaljplaneläggning för ändrad användning av fastigheten x" ? Kommer kallelsen i brevlådan eller annonseras den i lokaltidningen? ...svårt o tro det när det är så litet projekt sett ur ett kommunperspektiv.
Vilka frågor skall jag ställa till kommunen? Om det finns rivningslov? Om det finns marklov? När det bli samrådesmöte för projektet? Kontentan är att jag inte vill stoppa byggaren från att bygga, men att allt går rätt till, att kommunen inte mörkar något för oss boende, så man inte står där när huset är klart och grannar blir missnöjda och kan inget göra.
Noell, får tacka för infon, du verkar jobba på kommunen
Har dock fler frågor ;Jag har en områdesbild över flera bostäder längst en gata, tror det är en detaljplan, och över hela området råder "2-vån-regeln" ...och det måste väl vara av viss kraft i en argumentation?
Jag förstår inte riktigt skillanden mellan en detaljplansändring och en planändring. Jag vet att byggaren ansökt om "detaljplaneläggning för ändrad användning av fastigheten x" ..och kommunen har beviljat ansökan. (Från affärsverksamhet till bostad) ...men detta är alltså bara för det gamla mack-huset. Det står idag en ny etablering på tomten, alltså byggbodar stängsel osv, så snart smäller det. Så det är konstigt att kommunen inte informerat mig om att man sökt om rivningslov, marklov osv, som jag antar måste ha skickats in om man nu står med en ny etablering klar.
Måste kommunen kalla till ett samrådsmöte för den aktuella ansökan : "detaljplaneläggning för ändrad användning av fastigheten x" ? Kommer kallelsen i brevlådan eller annonseras den i lokaltidningen? ...svårt o tro det när det är så litet projekt sett ur ett kommunperspektiv.
Vilka frågor skall jag ställa till kommunen? Om det finns rivningslov? Om det finns marklov? När det bli samrådesmöte för projektet? Kontentan är att jag inte vill stoppa byggaren från att bygga, men att allt går rätt till, att kommunen inte mörkar något för oss boende, så man inte står där när huset är klart och grannar blir missnöjda och kan inget göra.
Du kan naturligtvis hävda att i och med att omkringliggande bebyggelse endast har 2-våningar så kommer ett kvarter med 3 våningar innebära alltför stora kontraster och avvikelser mot karaktären i området. Men rent juridiskt så finns det ingenting som säger att man inte kan göra en detaljplan som medger 3 våningar bara för att den gamla detaljplanen och omkringliggande detaljplaner säger två våningar.
En "planändring" är någon som inte orkar säga "detaljplaneändring", det är alltså ingen skillnad. Däremot så är det en viss skillnad mellan att genomföra en "detaljplaneändring" och att upprätta en ny detaljplan. När man genomför en ändring så gör man helt enkelt en ändring eller tillägg till den gällande detaljplanen det kan exempelvis vara utökad byggrätt inom en bostadsfastighet. Syftet med detaljplanen ändras inte. När
man upprättar en ny detaljplan så gör man en helt ny detaljplan för området. Då kan man ändra allting i detaljplanen och behöver inte ta hänsyn till vad den gamla detaljplanen säger.
Om byggaren har ansökt om "detaljplaneläggning för ändrad användning" så kommer det att upprättas en ny detaljplan där syftet är att ändra markanvändningen.
Jag är inte så insatt i bygglovsprocessen så jag vet inte om man måste höra grannarna vid rivningslov och marklov.
Kommunen måste ha ett samråd där sakägarna hörs och ges möjlighet att komma med synpunkter, men man behöver inte ha ett möte. När samrådet börjar kommer du får information i brevlådan om detta där det står hur och när du kan inkomma med synpunkter, och när ett eventuellt möte hålls. Observera att det är fastighetsägarna som är sakägare, så om du bor i en bostadsrättsförening eller hyr din bostad så är det inte säkert att du får info skickat til dig. Du har dock fortfarande rätt att yttra dig och komma med synpunkter. Kommunen publicerar med all sannolikhet planförslaget på sin hemsida när det är dags för samråd.
Börja med att kolla upp om rivningslov finns.sen Sen kan du ju höra dig för om när samråd är planerat. Du kan även höra av dig till kommunens miljö- och hälsokontor och till Länsstyrelsem och höra dig för om verksamheten (macken) som tidigare funnits på platsen och att de saneringar och undersökningar som krävs genomförs. Du kan ju även begära ut ansökan som byggaren gjort så du får se vad han tänkt bygga, om du inte redan gjort det.
En "planändring" är någon som inte orkar säga "detaljplaneändring", det är alltså ingen skillnad. Däremot så är det en viss skillnad mellan att genomföra en "detaljplaneändring" och att upprätta en ny detaljplan. När man genomför en ändring så gör man helt enkelt en ändring eller tillägg till den gällande detaljplanen det kan exempelvis vara utökad byggrätt inom en bostadsfastighet. Syftet med detaljplanen ändras inte. När
man upprättar en ny detaljplan så gör man en helt ny detaljplan för området. Då kan man ändra allting i detaljplanen och behöver inte ta hänsyn till vad den gamla detaljplanen säger.
Om byggaren har ansökt om "detaljplaneläggning för ändrad användning" så kommer det att upprättas en ny detaljplan där syftet är att ändra markanvändningen.
Jag är inte så insatt i bygglovsprocessen så jag vet inte om man måste höra grannarna vid rivningslov och marklov.
Kommunen måste ha ett samråd där sakägarna hörs och ges möjlighet att komma med synpunkter, men man behöver inte ha ett möte. När samrådet börjar kommer du får information i brevlådan om detta där det står hur och när du kan inkomma med synpunkter, och när ett eventuellt möte hålls. Observera att det är fastighetsägarna som är sakägare, så om du bor i en bostadsrättsförening eller hyr din bostad så är det inte säkert att du får info skickat til dig. Du har dock fortfarande rätt att yttra dig och komma med synpunkter. Kommunen publicerar med all sannolikhet planförslaget på sin hemsida när det är dags för samråd.
Börja med att kolla upp om rivningslov finns.sen Sen kan du ju höra dig för om när samråd är planerat. Du kan även höra av dig till kommunens miljö- och hälsokontor och till Länsstyrelsem och höra dig för om verksamheten (macken) som tidigare funnits på platsen och att de saneringar och undersökningar som krävs genomförs. Du kan ju även begära ut ansökan som byggaren gjort så du får se vad han tänkt bygga, om du inte redan gjort det.
En så länge verkar det som byggaren, enbart ansökt om en ändring från affärsmark till bostad. Det är inte samma sak som att han får bygga vad som helst.
Man kan fundera på varför inte ni fått godkänna planändringen...
Man kan fundera på varför inte ni fått godkänna planändringen...
En liten petitess men man får yttra sig som granne, man godkänner inte varken en detaljplan eller ett bygglov...Odjuret skrev:
Ett godkännande implicerar att man även kan säga nej och man har som granne inte vetorätt.
Den enda gången det finns är om kommunen vill ändra en detaljplan innan genomförandetiden har gått ut. Då måste alla berörde godkänna...
För att förtydliga så menade jag inte att byggaren i och med den nya detaljplanen får bygga vad som helst. Däremot kan man när man gör en ny detaljplan ändra markanvändningen till "vad som helst" i betydelsen att man inte behöver ta hänsyn till vad den underliggande detaljplanen säger.Odjuret skrev:
Grannar har ingen rätt att "godkänna" en ny detaljplan. Däremot har sakägarna ( bl.a. grannar) rätt att yttra sig under samråd och granskning, vilket ska bemötas av kommunen).
Jag erkänner jag uttryckte mig felaktigt....
Tack för att ni rättar mig! måste varit trött när jag skrev inlägget... Min jag menade var varför man inte fått yttra sig...
(det förstod ni väll att jag menade) Brukar man inte ha rätt att yttra sig som granne när detaljplanen förändras?
Tack för att ni rättar mig! måste varit trött när jag skrev inlägget... Min jag menade var varför man inte fått yttra sig...
(det förstod ni väll att jag menade
) Brukar man inte ha rätt att yttra sig som granne när detaljplanen förändras?Fast jag tolkar TS som att arbetet med att ändra detaljplanen ännu inte har påbörjats, eller precis har börjat. Det enda som har hänt är ju att byggaren har inkommit med en ansökning om planläggning vilken har beviljats.Odjuret skrev:Jag erkänner jag uttryckte mig felaktigt....
Tack för att ni rättar mig! måste varit trött när jag skrev inlägget... Min jag menade var varför man inte fått yttra sig...
(det förstod ni väll att jag menade