Jag har uppfattat att det har varit ganska stort problem, iallafall när marknaden är het. Det förekommer tydligen att köpare bjuder samtidigt på 3 - 4 hus, och kör på och bjuder så att de vinner alla 4 budgivingarna, sedan funderar de i lugn och ro på vilket av husen de faktiskt vill ha. Ofta går det tydligen bara till just vunnen budgivning, men en del tecknar tydligen avtal också. Dvs. de hoppar sedan av affären utan att egentligen ha gjort en besiktning, därmed gratis.pelpet skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Okynnesbjudningar förekommer nog men jag betvivlar att det är ett stort problem, ens i goda tider. Systemet funkar ju så att säljare/köpare inte är bundna förrän kontrakt skrivits och ev besiktningsperiod löpt ut. Svårt att se att det skulle kunna vara på något annat sätt.hempularen skrev:
Det är ju i slutänden mäklarens förmåga att hantera budgivarna som det hänger på.
En i mina ögon mycket rimlig kompromiss är att låta andra delen av klausulen stå kvar men samtidigt ta bort kravet på att fel som hittas vid förnyad besiktning ska vara av en speciell storlek .dvs behålla:
" att man inte får återopa fel/och eller skador som man utan svårighet skulle kunna hitta eller förvänta sig beroende på fastighetens ålder, skick och pris eller som upptagits i en tidigare besiktning som utförts av säljarna"
Dvs om fel hittas vid en av köparna beställd besiktning och om dessa samtidigt fanns med i den av säljarna uppvisade besiktningen eller om felen uppenbart varit synliga vid tex visningen av huset så ska inte detta kunna åberopas för att hoppa av avtalet.
Det är ju inte rimligt att en köpare skall kunna buda upp priset hur som helst och låsa andra köpare eller skrämma bort dessa för att sen själv kunna åberopa ett redan omtalat fel från säljaren som anledning för avhoppet utan att detta skall föranleda några som helst konsekvenser för köparen.
" att man inte får återopa fel/och eller skador som man utan svårighet skulle kunna hitta eller förvänta sig beroende på fastighetens ålder, skick och pris eller som upptagits i en tidigare besiktning som utförts av säljarna"
Dvs om fel hittas vid en av köparna beställd besiktning och om dessa samtidigt fanns med i den av säljarna uppvisade besiktningen eller om felen uppenbart varit synliga vid tex visningen av huset så ska inte detta kunna åberopas för att hoppa av avtalet.
Det är ju inte rimligt att en köpare skall kunna buda upp priset hur som helst och låsa andra köpare eller skrämma bort dessa för att sen själv kunna åberopa ett redan omtalat fel från säljaren som anledning för avhoppet utan att detta skall föranleda några som helst konsekvenser för köparen.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Du har rätt. Jag skrev fel. Säljaren är givetvis bunden men inte köparen.-MH- skrev:
En sån skrivning är ju än mer öppen för tolkning. Även om man gjort två besiktningar kan formuleringar skilja sig, och vad man "utan svårighet skulle kunna hitta eller förvänta sig beroende på fastighetens ålder, skick och pris" diskuteras väl hejvilt i ett otal trådar här på BH med diverse tolkningar.oceanis skrev:
Konsekvensen blir att man riskerar att hamna i en situation där köparen anser att han har rätt att häva köpet och säljaren anser att villkoren inte är uppfyllda. Dåligt för båda parter, och något som kan dra ut på tid och krossa bådas ekonomi.
Även om det finns nackdelar med den öppna hävningsklausulen (främst för säljaren) är den minskade konfliktbenägenheten en stor fördel som överväger nackdelarna.
I praktiken är det ju så att det är öppet köp tills handpenningen är betald, sedan är det inte där. Så se till att få besiktiga innan du betalar in några pengar så är det ju rätt lugnt.
Som jag inledde mitt inlägg med så var det en möjlig kompromiss till det avtal dom blivit erbjudna.kindvall skrev:
Men helt klart i mina ögon är i alla fall det faktum att man inte skall kunna hoppa av ett avtal som man skrivit på, med anledning av fel som tydligt påpekats innan kontraktsskrivning. Om man blivit förevisad ett besiktningsunderlag som tydligt omtalar fel eller det finns saker som säljaren tydligt påpekar vid visningen så är det märkligt att man skall kunna åberopa sådana saker för att kliva av ett ingånget avtal.
Det kan väl inte ens du anse vara riktigt?
Jag tror alla kan hålla med om att det inte är moraliskt riktigt, men om det är riktigt eller inte har inget med juridiska avtal att göra. Allt är inte svart eller vitt.
Det är oftast inte uppenbara stora fel det blir problem runt. Om säljaren visat på en liten fuktfläck som sedan visar sig vara ett större problem än man kan tro, har han då påvisat det tydligt? Det kan han mycket väl tycka.
Det är oftast inte uppenbara stora fel det blir problem runt. Om säljaren visat på en liten fuktfläck som sedan visar sig vara ett större problem än man kan tro, har han då påvisat det tydligt? Det kan han mycket väl tycka.
Jag släpper denna tråden nu, du vill helt uppenbarligen inte förstå vad jag skriver..... Eller så har du helt enkelt ett obetvingat behov att att få sista ordet...Thomas59 skrev:
Jag prata inte om moral. Utan precis det du tar upp, ett juridiskt avtal.kindvall skrev:
Och precis som du påpekar är inget svart eller vitt och det blir definitivt inte mindre av den sorten för att man har ett avtal som medger att man kan hoppa av ett ingånget avtal lite hur som helst.
Problematiken är att det finns två parter, men just nu i denna tråd handlar det mest om att skydda en köpare och inte en säljare.
Faktum är att ett avtal faktiskt kan se ut lite olika beroende på vad köpare och säljare kommer överens om, det som dock inte får ske är att säljaren far med osanning. Men om säljaren har påpekat ett fel och detta skrivs in i avtalet så kan det inte anses som skäl för att häva avtalet enligt normal praxis. Sen är det så att man inom mäklarkåren har en massa olika branchregler som görs om till paragrafer i avtalen som mäklarna tillhandahåller.
Om du läser jordabalken hittar du följande:
"19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936)."
Detta är precis eller nästan det som TS har fått in i sitt avtal och som är rimligt sett ur ett säljarperspektiv.
Detta har alltså inget med moral att göra utan att en köpare måste tänka till och stå för det avtal han/hon undertecknar. Och speciellt om säljaren har upplyst om eventuella fel så är det inte rimligt att senare använda detta som anledning för hävande av köp. Då skall man tacka för sig som köpare redan när man får veta om dessa fel om man inte anser sig kunna acceptera dessa.
Det är dock skillnad om det upptäcks nya fel som inte man kände till vid kontraktstillfället, då är det en helt annan sak.
Redigerat:
Ja fast nu tolkar du saker lite ur sin kontext Oceanis.
Jb 4:19 hänvisar till fel i fastigheten med ett ansvar i 10 år för säljaren inte en lagstadgad avtalsklausul för ansvarsgrad under pågående överlåtelse. Ett av rekvisiten är att fel som var upptäckbara ej kan åberopas och det skeede som ni nu diskuterar är fortfarande endast vid viljeförklaringen och undersökning har ej skett ännu.
Att återigen gå tillbaka till en lösning där alltför mycket utrymme ges för tolkning kommer inte bara missgynna köparen utan skapa exakt det som tidigare skett. Det kommer då konstant finnas köpare och säljare som inte kan komma överrens om huruvida ett fel var känt eller ej, om felet var känt var även omfattningen juridiskt uppenbar. Då byggnadsteknik och byggnadsvård är till syvende sist öppet för åsikt och tolkning kommer båda sidor oftast kunna hitta sakkunniga som avfärdar felet alternativt blåser upp det. I slutändan är det enda återstoende i de flesta fall en juridisk process som med kostnader för ombud, expertvittne etc tenderar att springa iväg i stora pengar med risken för en förlorare att stå med en slutnota långt över skyddet i rättskyddsförsäkringen.
Konkret exempel
Säljarbesiktning sätter risk på tak pga ålder och takpannor som är lösa. Köparens besiktning dömer istället ut taket för omgående åtgärd. Ett ganska vanligt förfarande som i sig speglar lite vem som är beställare av tjänsten. Diskrepansen mellan risk och åtgärd är stor i köparens ögon som inte kalkylerat för omgående kostnad, däremot för säljaren är skillnaden försumbar som anser taket vara gammalt och utdömt. Ingen av besiktningsmännen kan riktigt klandras rent juridiskt och stå ansvarig för deras utlåtande, i slutändan står köpare och säljare inför process.
Jag är åtminstone stark förespråkare till det nuvarande system även om jag håller med om dess brister
Jb 4:19 hänvisar till fel i fastigheten med ett ansvar i 10 år för säljaren inte en lagstadgad avtalsklausul för ansvarsgrad under pågående överlåtelse. Ett av rekvisiten är att fel som var upptäckbara ej kan åberopas och det skeede som ni nu diskuterar är fortfarande endast vid viljeförklaringen och undersökning har ej skett ännu.
Att återigen gå tillbaka till en lösning där alltför mycket utrymme ges för tolkning kommer inte bara missgynna köparen utan skapa exakt det som tidigare skett. Det kommer då konstant finnas köpare och säljare som inte kan komma överrens om huruvida ett fel var känt eller ej, om felet var känt var även omfattningen juridiskt uppenbar. Då byggnadsteknik och byggnadsvård är till syvende sist öppet för åsikt och tolkning kommer båda sidor oftast kunna hitta sakkunniga som avfärdar felet alternativt blåser upp det. I slutändan är det enda återstoende i de flesta fall en juridisk process som med kostnader för ombud, expertvittne etc tenderar att springa iväg i stora pengar med risken för en förlorare att stå med en slutnota långt över skyddet i rättskyddsförsäkringen.
Konkret exempel
Säljarbesiktning sätter risk på tak pga ålder och takpannor som är lösa. Köparens besiktning dömer istället ut taket för omgående åtgärd. Ett ganska vanligt förfarande som i sig speglar lite vem som är beställare av tjänsten. Diskrepansen mellan risk och åtgärd är stor i köparens ögon som inte kalkylerat för omgående kostnad, däremot för säljaren är skillnaden försumbar som anser taket vara gammalt och utdömt. Ingen av besiktningsmännen kan riktigt klandras rent juridiskt och stå ansvarig för deras utlåtande, i slutändan står köpare och säljare inför process.
Jag är åtminstone stark förespråkare till det nuvarande system även om jag håller med om dess brister
Ja det är nog riktigt det du skriver "kinglolle" men det som jag mest hänger upp mig på är bristen i skydd för säljaren då han tydliggjort för en köpare ett fel i ett tidigt skede och då köparen trots denna information helt sonika skriver på avtalet för att sedan kunna använda detta fel som ett argument för att häva det ingångna avtalet.
Annat konkret exempel:
Säljaren omtalar för en intresserad köpare att dräneringen har slammat igen och går ej att spola ren utan ny måste läggas ner.
Köparen skriver på avtalet med den vetskapen och får tid på sig att göra sin besiktning. Köparbesiktning görs efter ungefär tre veckor, inga fel hittas av köparens besiktningsman förutom den dåliga dräneringen. Under tiden har köparen hittat ett annat hus på orten som han tycker är finare och ber att få hoppa av köpet med hänvisning till dålig dränering.
Under tiden har de andra intressenterna på huset försvunnit och hela säljprocessen måste göras om med nya visningar och eventuellt minskad prisbild i en dålig försäljningsperiod.
Detta exempel är inte tagit ur luften och därför är jag förespråkare av avtal som ger båda parter ett ansvar i att så långt det är möjligt fullfölja sina ingångna avtal.
Att det som nu blir mer och mer helt på köparens vilkor är ganska märkligt. Detta gäller ju nästan enbart hus (fast egendom) för om vi tar det motsatta så sker det många lösöres köp i Sverige mellan privat personer där det är på helt andra vilkor. Ganska märkligt att man kan acceptera detta i köp som många gånger är mycket större än husköp (tänker på båtmarknaden).
Annat konkret exempel:
Säljaren omtalar för en intresserad köpare att dräneringen har slammat igen och går ej att spola ren utan ny måste läggas ner.
Köparen skriver på avtalet med den vetskapen och får tid på sig att göra sin besiktning. Köparbesiktning görs efter ungefär tre veckor, inga fel hittas av köparens besiktningsman förutom den dåliga dräneringen. Under tiden har köparen hittat ett annat hus på orten som han tycker är finare och ber att få hoppa av köpet med hänvisning till dålig dränering.
Under tiden har de andra intressenterna på huset försvunnit och hela säljprocessen måste göras om med nya visningar och eventuellt minskad prisbild i en dålig försäljningsperiod.
Detta exempel är inte tagit ur luften och därför är jag förespråkare av avtal som ger båda parter ett ansvar i att så långt det är möjligt fullfölja sina ingångna avtal.
Att det som nu blir mer och mer helt på köparens vilkor är ganska märkligt. Detta gäller ju nästan enbart hus (fast egendom) för om vi tar det motsatta så sker det många lösöres köp i Sverige mellan privat personer där det är på helt andra vilkor. Ganska märkligt att man kan acceptera detta i köp som många gånger är mycket större än husköp (tänker på båtmarknaden).
Även när det gäller fel som är kända har köparen en undersökningsplikt som han måste ha en chans att fullborda. I det ingår ju bland annat att ta reda på omfattning och kostnader för de åtgärder som krävs, något som oftast inte täcks in av ev. säljarbesiktningar.
I ditt exempel behöver köparen ta reda på vad omdräneringen kostar, antagligen får han ta in någon yrkesman för att ge en uppskattning. Den uppskattningen överstiger kanske vida vad han förväntat sig, kanske även säljaren. Så din invändning är kanske att "Det borde han ha tagit reda på innan han bjöd och skrev på".
Men det leder till en helt annan försäljningsprocess. Alla köpare måste ta höjd för i stort sett allt innan de bjuder och skriver under ett köpavtal, ta in offerter. Antagligen hade det lett till att det tog längre tid och var stökigare att komma fram till ett köpavtal, samt lägre priser. Och det ser jag inte hur det hade varit till säljarens fördel.
I ditt exempel behöver köparen ta reda på vad omdräneringen kostar, antagligen får han ta in någon yrkesman för att ge en uppskattning. Den uppskattningen överstiger kanske vida vad han förväntat sig, kanske även säljaren. Så din invändning är kanske att "Det borde han ha tagit reda på innan han bjöd och skrev på".
Men det leder till en helt annan försäljningsprocess. Alla köpare måste ta höjd för i stort sett allt innan de bjuder och skriver under ett köpavtal, ta in offerter. Antagligen hade det lett till att det tog längre tid och var stökigare att komma fram till ett köpavtal, samt lägre priser. Och det ser jag inte hur det hade varit till säljarens fördel.