Fördelar med extra besiktning på äldre hus?
Finns det några fördelar med en extra besiktining (där vi är uppdragsgivare) på ett äldre hus?
Jag tänkter försäkringsmässigt eller liknande?
Vi tittar på ett hus från 1946 (enplan med källare) där säljarna gjort en besiktning och energideklaration för ett år sedan. Det framkommer tydligt att huset har en hel del brister som måste åtgärdas tex. omdränering (inte gjort på 40 år, puts börjar släppa på väggarna i källaren), värmesystemet är vattenburet men med oljepanna, tilläggsisoleringen som gjorts på taket för ett par år sedan är inte helt fullgod (de har lagt en plast mellan torven och den nya isoleringen), badrummet har levt ut sin längd vad gäller fuktspärr och tätskikt, alla ytskikt och kök är gamla och behövs rustas.
Takläckage hade de 1990, så då las taket om, besiktningsmannen har noterat att justeringar behövs göras på vissa ställen och även kring skorsstenen. Samt att en del målning bör göras kring takfoten.
Som ni förstår är det ett totalt rustobjekt, och det går vi ju in med med öppna ögon. Så jag undrar om en besiktning från vår sida kan ge något mer? Min kille är även "i branschen" och känner att en ockulär besiktning skulle han kunna göra själv, det är ju egentligen installationerna som är det svåra, men det tittar ju inte en besiktningsman på i alla fall. Men finns det någon poäng att ha en opartisk besiktning på papper?
Tack på förhand
Jag tänkter försäkringsmässigt eller liknande?
Vi tittar på ett hus från 1946 (enplan med källare) där säljarna gjort en besiktning och energideklaration för ett år sedan. Det framkommer tydligt att huset har en hel del brister som måste åtgärdas tex. omdränering (inte gjort på 40 år, puts börjar släppa på väggarna i källaren), värmesystemet är vattenburet men med oljepanna, tilläggsisoleringen som gjorts på taket för ett par år sedan är inte helt fullgod (de har lagt en plast mellan torven och den nya isoleringen), badrummet har levt ut sin längd vad gäller fuktspärr och tätskikt, alla ytskikt och kök är gamla och behövs rustas.
Takläckage hade de 1990, så då las taket om, besiktningsmannen har noterat att justeringar behövs göras på vissa ställen och även kring skorsstenen. Samt att en del målning bör göras kring takfoten.
Som ni förstår är det ett totalt rustobjekt, och det går vi ju in med med öppna ögon. Så jag undrar om en besiktning från vår sida kan ge något mer? Min kille är även "i branschen" och känner att en ockulär besiktning skulle han kunna göra själv, det är ju egentligen installationerna som är det svåra, men det tittar ju inte en besiktningsman på i alla fall. Men finns det någon poäng att ha en opartisk besiktning på papper?
Tack på förhand
Normalt så skall man betrakta en "säljarbesioktning" som ett reklamblad. Självklart bör man inte dra alla besiktningsmän över en kam. Men oftast får ju besiktningsföretaget uppdraget via en mäklarfirma som inte vill ha "onödigt" mycket fel i protokollet. Och det vore att tillmäta bes. mannen nästan omänskliga egenskaper om inte uppdragsgivarens önskemål skulle beaktas överhuvudtaget.
Samtidigt så kan givetvis inte en någorlunda seriös bes. man undvika att notera sådana fel som du radar upp i inlägget.
Och onekligen så ser det ju ut som i princip allt (dyrt) måste åtgärdas. Det kan tom. vara så att en del av anmärkningarna inte är så överhängande, vissa bes. firmor "riskar" ex. slentrianmässigt dräneringen om den inte är gjord typ. i förra veckan. Att den är 40 år betyder inte per automatik att den behöver göras om.
En poäng man brukar betona med att ni skall anlita en egen bes. man är att OM det dyker upp något alvarligt fel som inte är nämnt i besiktningen så är bes. mannen ansvarig inför er, ni kan begära skadestånd. Det kan ni oftast inte göra om det är säljarens besiktning. Den beskitningsmannen är bara ansvarig inför sin beställare, dvs. säljaren. Det finns varianter där säljarens bes. kan tas över av köparen, men det framgår i såfall av avtalet med bes. mannen.
I det här fallet är det ju tveksamt om det kan dyka upp något dyrt fel som ni inte redan vet om.
Oavsett om ni gör en överlåtelsebes. så bör ni undersöka noga (själv eller med expert) sådant som ni inte räknar med att åtgärda, iallafall omedelbart. Ex. ta dit en elfirma som får göra en EIO kontroll av elsystemet. OM trådarna är från 46, så kan det vara akut att byta, framförallt innan ni börjar rota i huset. Gamla ledningar med spröd isolering funkar ofta tills det börjar skaka för mycket i huset. Sannolikt är trådarna inte från den tiden. Någon gång i mitten av 50 talet började man med PVC isolerade trådar (som idag), de är oftast OK. även om de är drygt 50 år gamla nu. Trådar från -46 var troligen mogna för byte redan på 70 talet.
Samtidigt så kan givetvis inte en någorlunda seriös bes. man undvika att notera sådana fel som du radar upp i inlägget.
Och onekligen så ser det ju ut som i princip allt (dyrt) måste åtgärdas. Det kan tom. vara så att en del av anmärkningarna inte är så överhängande, vissa bes. firmor "riskar" ex. slentrianmässigt dräneringen om den inte är gjord typ. i förra veckan. Att den är 40 år betyder inte per automatik att den behöver göras om.
En poäng man brukar betona med att ni skall anlita en egen bes. man är att OM det dyker upp något alvarligt fel som inte är nämnt i besiktningen så är bes. mannen ansvarig inför er, ni kan begära skadestånd. Det kan ni oftast inte göra om det är säljarens besiktning. Den beskitningsmannen är bara ansvarig inför sin beställare, dvs. säljaren. Det finns varianter där säljarens bes. kan tas över av köparen, men det framgår i såfall av avtalet med bes. mannen.
I det här fallet är det ju tveksamt om det kan dyka upp något dyrt fel som ni inte redan vet om.
Oavsett om ni gör en överlåtelsebes. så bör ni undersöka noga (själv eller med expert) sådant som ni inte räknar med att åtgärda, iallafall omedelbart. Ex. ta dit en elfirma som får göra en EIO kontroll av elsystemet. OM trådarna är från 46, så kan det vara akut att byta, framförallt innan ni börjar rota i huset. Gamla ledningar med spröd isolering funkar ofta tills det börjar skaka för mycket i huset. Sannolikt är trådarna inte från den tiden. Någon gång i mitten av 50 talet började man med PVC isolerade trådar (som idag), de är oftast OK. även om de är drygt 50 år gamla nu. Trådar från -46 var troligen mogna för byte redan på 70 talet.
Skall tillägga att saker som ni bör kontrollera, som ändå inte görs vid en köpt besiktning, är att kolla med kommunen att det finns bygglov för huset, framförallt om det finns tillbyggnader, garage, uthus osv. Kolla detaljplanen för området, och om det pågår några planearbeten i närområdet. Det är då man får reda på att nya E4 skall passera på granntomten, eller att de tänker bygga en återvinnings station på andra sidan gatan osv. Kan vara bra att passa på att kolla om grannnarna har några bygglovsärenden på gång. Finns fall där köpare upptäckt "the hard way" att säljaren godkänt ett mastodontbygge ända till tomtgränsen på granntomten, som ännu inte är påbörjat.
Och titta på tomtkartan hos kommunen, inte helt ovanligt att det visar sig att tometen är avsevärt mindre än den ser ut, ägaren har "inkorporerat" allmän mark eller liknande. En tråd här för några år sedan gällde en tomt som visade sig bestå av 3 delar där säljaren bara ägde en liten bit runt huset, resten hade man "glömt" vid tidigare överlåtelser.
Andra överraskningar som går att undersöka är gatukostnadsavgifter, kommunen har under perioder tagit ut detta även för gamla gator som byggdes för typ 70 år sedan. Avgiften får tas ut en gång, och kan kosta uppmot 300 000.
Och titta på tomtkartan hos kommunen, inte helt ovanligt att det visar sig att tometen är avsevärt mindre än den ser ut, ägaren har "inkorporerat" allmän mark eller liknande. En tråd här för några år sedan gällde en tomt som visade sig bestå av 3 delar där säljaren bara ägde en liten bit runt huset, resten hade man "glömt" vid tidigare överlåtelser.
Andra överraskningar som går att undersöka är gatukostnadsavgifter, kommunen har under perioder tagit ut detta även för gamla gator som byggdes för typ 70 år sedan. Avgiften får tas ut en gång, och kan kosta uppmot 300 000.
Redigerat:
Jag skulle nog hålla med hempularen på fronten med kommunen... Lägg ner energi på att kolla kommunen....
Sedan tror jag att en egen besiktning kanske inte tillför allt för mycket gällande fel... men å andra sidan man vet aldrig... men säljarens besiktning är mer ett reklamblad som sagt....
Ur försäkringssynpunkt tror jag inte du behöver göra någon besiktning... försäkringsbolagen har besiktigar själva isf.
När det gäller installationerna så kan man ta in sånt folk... Har man ett visst hum gällande el, så kan man kolla lite själv... man kan testa att alla eluttag fungerar och att det inte är blandat jordat och ojordat i samma rum...
Kanske skruva loss nått uttag å kolla hur det är kopplat... Det kan säga en hel del om resten av installationen...
om det är konstiga färger i uttaget. eller om jorden inte är inkopplad.... Men kan vara svårt med vilka färger som användes när installationen gjordes... sedan så tar man in proffs så får men reda på så mycket mer...
Sedan tror jag att en egen besiktning kanske inte tillför allt för mycket gällande fel... men å andra sidan man vet aldrig... men säljarens besiktning är mer ett reklamblad som sagt....
Ur försäkringssynpunkt tror jag inte du behöver göra någon besiktning... försäkringsbolagen har besiktigar själva isf.
När det gäller installationerna så kan man ta in sånt folk... Har man ett visst hum gällande el, så kan man kolla lite själv... man kan testa att alla eluttag fungerar och att det inte är blandat jordat och ojordat i samma rum...
Kanske skruva loss nått uttag å kolla hur det är kopplat... Det kan säga en hel del om resten av installationen...
om det är konstiga färger i uttaget. eller om jorden inte är inkopplad.... Men kan vara svårt med vilka färger som användes när installationen gjordes... sedan så tar man in proffs så får men reda på så mycket mer...
Har efter ert tips nu kollat med kommunen och där verkar allt vara i sin ordning, i alla fall i enlighet med alla uppgifter som säljaren/mäklaren anget. Även inget speciellt med grannarnas bygglov.
Så det känns ju bra.
Dock är det högst oklart (och just nu inte så troligt) att vi får huset. Säljarna accepterade inte vårt bud (som var 350 kkr under accept, men 350kkr högre än det enda bud de fått), trots att huset varit ute till försäljning i över ett år och kräver så mycket jobb. Vi har höjt ytterligare 50kkr men kommer inte gå högre än så. Känns inte meningsfullt då marknaden tydligt visar att det inte är värt det.
Den som lever får se.
Så det känns ju bra.
Dock är det högst oklart (och just nu inte så troligt) att vi får huset. Säljarna accepterade inte vårt bud (som var 350 kkr under accept, men 350kkr högre än det enda bud de fått), trots att huset varit ute till försäljning i över ett år och kräver så mycket jobb. Vi har höjt ytterligare 50kkr men kommer inte gå högre än så. Känns inte meningsfullt då marknaden tydligt visar att det inte är värt det.
Den som lever får se.