Köpa tvåfamiljshus för uthyrning
Hej, jag är inne på att köpa en grannfastighet som är ett tvåfamiljshus och hyra ut det helt och hållet. Kan ju klippa gräset själv, äta upp äpplena etc. Vill ha fastigheten som en egen verksamhet där jag amorterar av det under min livstid långsamt men säkert. Är inte intresserad att ha fastigheten i ett AB.
En enkel kalkyl:
Huspris: 1 Mkr
Hyresintäkt: 100'
Driftskostnader: 40'
Räntekostnader: 40'
Standardavdrag: 21'
Är kalkylen alltså följande:
Skatt = (100'-21'-40')*0,3.
Jag får inte dra av något för själva driftskostnaderna och det finns ingen schablon för det heller? Lite udda då när man antar att hyresintäkten är ren vinst. Så fungerar det ju inte praktiken och 21' är ju rätt lite med tanke på kostnaderna för ett hus om man vill vara en bra och attraktiv värd. Varmhyra är alltså något som äroerhört negativt egentligen? Får väl släcka ned det vattenburna då och installera direkt-el …. :x
Eller har jag missförstått?
En enkel kalkyl:
Huspris: 1 Mkr
Hyresintäkt: 100'
Driftskostnader: 40'
Räntekostnader: 40'
Standardavdrag: 21'
Är kalkylen alltså följande:
Skatt = (100'-21'-40')*0,3.
Jag får inte dra av något för själva driftskostnaderna och det finns ingen schablon för det heller? Lite udda då när man antar att hyresintäkten är ren vinst. Så fungerar det ju inte praktiken och 21' är ju rätt lite med tanke på kostnaderna för ett hus om man vill vara en bra och attraktiv värd. Varmhyra är alltså något som äroerhört negativt egentligen? Får väl släcka ned det vattenburna då och installera direkt-el …. :x
Eller har jag missförstått?
Redigerat:
För det första, är det två lägenheter? Isåfall får du 21.000:- + 21.000:- skattefritt men innan du drar av dom får du ta bort 20% skattefritt av hyran. Sen är det vanlig inkomstskatt på resten. Så vi säger att du får in 100.000:- på två lägenheter så har du först 20.000:- skattefritt, sen 42.000:- skattfritt. Så på 38.000:- som du har kvar får du betala cirka 11.400:- i skatt. Men ska du låna 1 miljon och inte får in mer än 100.000:- om året så är det ju inte en bra affär.
Och det ska inte ses som vinst, det är schablonavdrag för att täcka driftkostnader och renoveringar. Sen som du säger är det bäst att hyra ut utan värme, el, sopor och vatten.
Och det ska inte ses som vinst, det är schablonavdrag för att täcka driftkostnader och renoveringar. Sen som du säger är det bäst att hyra ut utan värme, el, sopor och vatten.
Sååå dålig affär är det väl inte. Intäkt 100 000, skatt ca 11 500. Drygt 88 000 kvar att betala räntor och driftskostnader med. Men jag vet inte var ni fått siffran 21 000 från, tror att den är lägre.
Men om man räknar med 30 000 i räntekostnad efter ränteavdrag (4% ränta tror jag är en bra kalkylränta) så lär ju saker som försäkringar, sophämtning (tror inte det går att lägga den på hyresgästen), diverse reparationer dra iväg en del. Det blir det ju ingen större summa kvar till amortering.
Du borde kunna få in en lite högre hyra, att hyra en halv villa för 50 000 om året tror jag är väldigt billigt.
Men om man räknar med 30 000 i räntekostnad efter ränteavdrag (4% ränta tror jag är en bra kalkylränta) så lär ju saker som försäkringar, sophämtning (tror inte det går att lägga den på hyresgästen), diverse reparationer dra iväg en del. Det blir det ju ingen större summa kvar till amortering.
Du borde kunna få in en lite högre hyra, att hyra en halv villa för 50 000 om året tror jag är väldigt billigt.
Ah man tackar för snabb återkoppling. Skall bättra på innehållet. Kalkylen är påhittad för att köra enkla jämna nummer för beräkningar.
Ja min tanke är att köpa ett tvåfamiljshus med två identiska lägenheter. Vinden är inredningsbar och källaren har utrymme också men jag kommer nog att köra det som tvåfamiljs då jag väl måste klassa om det annars? Sedan räknar man inte ränteavdraget före skatten utan det får jag själv lägga in i min totalkalkyl?
Okej, så för mig som har hög skatt dessvärre är det inte jättebra affär då skatten helt enkelt läggs på mig. Jag kan alltså skriva huset på min andra hälft?
Ja min tanke är att köpa ett tvåfamiljshus med två identiska lägenheter. Vinden är inredningsbar och källaren har utrymme också men jag kommer nog att köra det som tvåfamiljs då jag väl måste klassa om det annars? Sedan räknar man inte ränteavdraget före skatten utan det får jag själv lägga in i min totalkalkyl?
Okej, så för mig som har hög skatt dessvärre är det inte jättebra affär då skatten helt enkelt läggs på mig. Jag kan alltså skriva huset på min andra hälft?
Då börjar det bli komplicerat. Jag skulle inte våga vara tvärsäker på att skattemyndigheten accepterar att hyresintäkten läggs på den make som har lägst skattesats. Möjligen om pengarna som används för köpet är enskild egendom sedan tidigare. Men jag vet inte om skatteverket är så kinkiga.
Lite offtopic men Huggan har världens kanske bästa signatur.
Nä jag vet inte om det går att ha det så heller. Bara jag som blev lite butter av att prognosen blev ännu sämre.
Man måste ju stå på den gemensamt.Min tanke var att köpa och låta huset amortera sig självt. Med min skattesats blir det ju svårare.
Nä jag vet inte om det går att ha det så heller. Bara jag som blev lite butter av att prognosen blev ännu sämre.
Man måste ju stå på den gemensamt.Min tanke var att köpa och låta huset amortera sig självt. Med min skattesats blir det ju svårare.Så du tycker att det är en bra affär om man kan dra in 18.000:- om året för en miljon lånade pengar? Om då driften är 40.000:- och räntan 30.000:- efter ränteavdrag. Sen ska du ha underhåll också, nån som klipper och skottar snö. Sen kommer alla renoveringar som inte är avdragsgilla. Det är inte en bra affär, tro mig. Äger nämligen själv två fastigheter som jag hyr ut men då genom min enskilda firma och en fastiget som vi hyr ut privat. Och 21.000:- är för detta årets deklaration så det är dom senaste siffrorna.hempularen skrev:
Jag är nyfiken på vad som ni tycker skulle vara en bra investering. 10% på insatt kapital har man ju hört. Men hur många hyreshus kan visa det? Knappt några va?
Jag har själv funderat på att köpa ett hyreshus, men vet inte riktigt hur jag skall räkna. Allt jag räknar på blir för dåligt tycker jag. Om vi säger att jag hittar ett objekt som genererar 40 000 i vinst (innan skatt) om året efter att alla omkostnader är betalda. Hur mycket bör jag betala för ett sådant objekt för att ni skall anse det vara en bra affär?
//Jocke
Jag har själv funderat på att köpa ett hyreshus, men vet inte riktigt hur jag skall räkna. Allt jag räknar på blir för dåligt tycker jag. Om vi säger att jag hittar ett objekt som genererar 40 000 i vinst (innan skatt) om året efter att alla omkostnader är betalda. Hur mycket bör jag betala för ett sådant objekt för att ni skall anse det vara en bra affär?
//Jocke
Du ska inte räkna 10% på insatt kapital utan satsat kapital. Alltså dina egna pengar plus eventuella lån. 10% på insatt kapital är inga problem men på hela det satsade kapitalet är svårt. Dock så måste du ligga över 5%. Jag har två fastigheter nu och den ena ligger på 9% och den andra på 35%. Dock så kan man inte bara titta på detta eftersom man måste också vet hur mycket man måste lägga in ytterligare faktorer. Hur lätt är det att hyra ut? Vad kommer att behöva göras på fastigheten inom det närmaste. Behöver man låna pengar efter 3 år för att man måste göra en större renovering måste man ha med det i kalkylen.JockeBohlin skrev:
Redigerat:
Om huset idag är taxerat som privatbostad och du hyr ut det till mer än 50% till närstående, så kommer det efter ca 3 år att klassas som näringsbostad, vilket iofs kan ge viss avdragsrätt på moms osv, men också en högre beskattning vid försäljning. Tänkte bara flika in.... :|