Råd ang nybygge, ekonomi mm.
Tänkte höra om man kunde få några smarta råd här ang ett nybygge! 
Jag och sambon har tittat på hus en längre period i norra Sthlm och som alla vet är det ganska dyrt.
Vi har ingen stor handpenning att lägga och har därför kollat på hus/fritidshus en bra bit från stan.
Dock får man inte så mycket för pengarna ändå tycker jag, många hus vi tittat på är muggiga med gammal standard och i princip orörda de senaste 20-30 åren och ändå verkar de säljas för över 2 mille.
Alternativet är mindre fritidshus, men de är i princip alltid risiga med dålig isolering, uppvärming avlopp mm. och är förstås rätt små och ligger långt åt helvete.
Nu har vi dock fått tag i en billig tomt via en bekant nära E18, 30min norr om Sthlm C där vi kan bygga ett nyckelfärdigt Älvsbyhus för ca 2.2 inkl allt (brunn, avlopp, el, tomt, markarbete, lagfart osv)
Det är ju då utan finplanering av tomt samt oinredd övervåning, sen kommer vi bygga ett garage också. (garagebygge, finplanering samt övervånging kommer vi göra själva)
Jag vet att Älvsbyhus är papphus, inte ens klinker på kattvinden! Men vi bor hellre i ett nytt pappigt hus utan inomhuspool än en pappig lägenhet eller nåns risiga gamla sommarstuga och eftersom vi inte har nån vidare handpenning vill vi gärna låna så lite som möjligt.
Vad tycker experterna, är det en bra eller dålig idé i dagens ostadiga tider??
Jag och sambon har tittat på hus en längre period i norra Sthlm och som alla vet är det ganska dyrt.
Vi har ingen stor handpenning att lägga och har därför kollat på hus/fritidshus en bra bit från stan.
Dock får man inte så mycket för pengarna ändå tycker jag, många hus vi tittat på är muggiga med gammal standard och i princip orörda de senaste 20-30 åren och ändå verkar de säljas för över 2 mille.
Alternativet är mindre fritidshus, men de är i princip alltid risiga med dålig isolering, uppvärming avlopp mm. och är förstås rätt små och ligger långt åt helvete.
Nu har vi dock fått tag i en billig tomt via en bekant nära E18, 30min norr om Sthlm C där vi kan bygga ett nyckelfärdigt Älvsbyhus för ca 2.2 inkl allt (brunn, avlopp, el, tomt, markarbete, lagfart osv)
Det är ju då utan finplanering av tomt samt oinredd övervåning, sen kommer vi bygga ett garage också. (garagebygge, finplanering samt övervånging kommer vi göra själva)
Jag vet att Älvsbyhus är papphus, inte ens klinker på kattvinden! Men vi bor hellre i ett nytt pappigt hus utan inomhuspool än en pappig lägenhet eller nåns risiga gamla sommarstuga och eftersom vi inte har nån vidare handpenning vill vi gärna låna så lite som möjligt.
Vad tycker experterna, är det en bra eller dålig idé i dagens ostadiga tider??
Redigerat:
Frågan är nog vad er ekonomi klarar av. "2,2 inkl allt" blir sällan inklusive allt. Kanske kommer det närmare 2,5 och sedan ska garaget byggas och även övervåning, 0,5 till eller mer? Klarar er ekonomi det?
Är tomten "byggklar" eller är det en avstyckad bit gärde som är till salu? Om det är mer av det senare gissar jag att flera kostnader bör kunna sticka iväg.
Vill ni bo där tomten är? Hur ser kostnader för pendling ut?
Rent generellt så är det ju inget fel att välja ett Älvsbyhus så länge man vet vad man betalar för, om man vet vad man får. Jag har fler bekanta som bor bra i Älvsbyhus. Det mest tråkiga med dem verkar ju vara den tveksamma kundvården som uppstår om något går fel.
Lycka till med era planer!
Är tomten "byggklar" eller är det en avstyckad bit gärde som är till salu? Om det är mer av det senare gissar jag att flera kostnader bör kunna sticka iväg.
Vill ni bo där tomten är? Hur ser kostnader för pendling ut?
Rent generellt så är det ju inget fel att välja ett Älvsbyhus så länge man vet vad man betalar för, om man vet vad man får. Jag har fler bekanta som bor bra i Älvsbyhus. Det mest tråkiga med dem verkar ju vara den tveksamma kundvården som uppstår om något går fel.
Lycka till med era planer!
Om vi börjar med att anta att er ekonomi klarar bygget, med de tillkommande kostnader som ginnnfilt tar upp plus ytterligare några som ingen kommer att komma på att varna er för.
Då uppfattar jag snarare frågan som om man vågar bygga i de orostider vi har.
Du skriver 30 min från Stockholm central vid E18. Menar du 30 min med pendeltåg eller 30 min. med bil?
Om man tittar på prisutvecklingen i Stockholmsområdet så styrs den i princip av två saker. Fler människor flyttar till Stockholm hela tiden, och det kommer att fortsätta under överskådlig framtid, dvs efterfråge trycket kommer att fortsätta vara högt.
Och så styrs priserna av tillgången på pengar, dvs räntekostnader, och ev. åtstramningar på utlåningen (som den relativt nya 85% regeln).
Om vi nu antar ett scenario med mindre tillgång på pengar pga. den internationella ekonomin. Då bör priserna sjunka, färre kan låna så mycket. MEN alla måste bo, så det kommer att öka efterfrågan på billigare bostäder, för den totala efterfrågan kommer att fortsätta öka,. eller möjligen bli stabil periodvis.
Dvs. jag skulle vara mer orolig för att köpa ett litet radhus för 6 milj i en närförort, än att bygga ett enkelt hus på en tomt som är billig pga. kontakter. Det som händer när det blir dålig tillgång på pengar är att tomtvärdena sjunker, själva husen blir aldrig billigare än vad motsvarande hus kostar att bygga (så länge det finns fler som vill bo än vad det finns bostäder). Man kan tänka sig att även byggkostnader sjunker i ett sådant läge, men bara marginellt.
Det du bör kontrollera är dock att inte den här tomten ligger för långt ut. Dvs vad kostar liknande hus i området att köpa. För om du bygger i ett område där priserna redan nu är lägre än produktionskostnaden så är det en riskabel affär. Och att "nära E18" inte betyder att den ligger så nära att den är trafikstörd, för då kan den vara osäljbar.
Då uppfattar jag snarare frågan som om man vågar bygga i de orostider vi har.
Du skriver 30 min från Stockholm central vid E18. Menar du 30 min med pendeltåg eller 30 min. med bil?
Om man tittar på prisutvecklingen i Stockholmsområdet så styrs den i princip av två saker. Fler människor flyttar till Stockholm hela tiden, och det kommer att fortsätta under överskådlig framtid, dvs efterfråge trycket kommer att fortsätta vara högt.
Och så styrs priserna av tillgången på pengar, dvs räntekostnader, och ev. åtstramningar på utlåningen (som den relativt nya 85% regeln).
Om vi nu antar ett scenario med mindre tillgång på pengar pga. den internationella ekonomin. Då bör priserna sjunka, färre kan låna så mycket. MEN alla måste bo, så det kommer att öka efterfrågan på billigare bostäder, för den totala efterfrågan kommer att fortsätta öka,. eller möjligen bli stabil periodvis.
Dvs. jag skulle vara mer orolig för att köpa ett litet radhus för 6 milj i en närförort, än att bygga ett enkelt hus på en tomt som är billig pga. kontakter. Det som händer när det blir dålig tillgång på pengar är att tomtvärdena sjunker, själva husen blir aldrig billigare än vad motsvarande hus kostar att bygga (så länge det finns fler som vill bo än vad det finns bostäder). Man kan tänka sig att även byggkostnader sjunker i ett sådant läge, men bara marginellt.
Det du bör kontrollera är dock att inte den här tomten ligger för långt ut. Dvs vad kostar liknande hus i området att köpa. För om du bygger i ett område där priserna redan nu är lägre än produktionskostnaden så är det en riskabel affär. Och att "nära E18" inte betyder att den ligger så nära att den är trafikstörd, för då kan den vara osäljbar.
Finns det några kostnader man alltid brukar glömma? Offerten säger 2.1 men jag la till en 100ing för oförutsedda utgifter, men det kanske inte räcker? Offerten är fast pris så dom moment som står i den bör väl inte kunna öka?ginnfilt skrev:
Att det kommer dra iväg lite vid bygge av garage, övervåning samt finplanering av tomten är jag med på. Tanken är att göra garage direkt, göra tomten med tiden samt övervåningen om några år då vi inte har behov av den nu.
Tomten är inte helt byggklar, den är avstyckad och så och det finns väg fram mm men markarbeta för grunden behövs och fälla lite träd mm. De har dock varit ute och tittat på tomten så den posten i offerten bör stämma.
Vi bor bara 5min därifrån idag och är nöjda med läget, finns bussar men vi kör bil så det är lugnt
Vi kommer använda oss bekanta som är utbildade besiktningsmän och kvalitétsansvarig just för att försöka förebygga framtida problem.
Ja du har rätt, största oron är att det kommer kosta mer än vad det kommer bli värt i slutändan. Det skulle inte vara nån höjdare. Det är till stor del därför vi tittar på de billigaste hustillverkarna.hempularen skrev:
Har inte mätt själv men enl. vägbeskrivningar från Google maps, Eniro mm tar det 30min med bil från centrala Sthlm. Det är inte så nära så man har E18 som granne, tomten ligger högre samt massa skog och ett par andra hus mellan men man kanske kan höra nån enstaka bil om man sitter ute och verkligen är knäpptyst och lyssnar
Ligger inte så många hus där och få blir till salu så det är svårt att få en vettig bild, men jag ska se om det går att kolla upp lite historik. De hus vi tittat på som legat hyffsat nära har kostat mellan 2-2.5 i utgångspris och då varit i ganska dåligt skick med gammal standard, uppvärming, stora renoveringsbehov osv.
Vi känner dock att om man räknar in renovering, risker och driftskostnader så visar ofta våra uträkningar att ett beggat risigt gammalt hus blir klart dyrare i drift/månadskostnad även om det bara kostar 1.8 jämfört tex 2.5 mille för ett nybygge. Nybygget blir ju dock känsligare för ränteökningar men det gamla skiten blir väl känsligare för elpriset kan jag tro + oförutsedda renoveringar.
Det är bara det där med marknaden som känns lite läskigt och osäkert
Det beror ju också på vilket tidsperspektiv ni har. Jag får känslan från det du skriver att det är ett lite längre sådant. Då är man ju mindre känslig för värderingar direkt efter byggnation, eftersom man har tid på sig att amortera av en del av bolånet. Givetvis kan det komma oförutsedda händelser som sjukdom, olyckor eller arbetslöshet som gör att man måste flytta, men det gör det ju alltid. Då är man fortfarande, om man bygger som ni tänkt, i en bättre sits än den som blint lånar 5 mille för att köpa en nybyggd fyra på Lidingö.
Njaa. Det där är en livsfarlig inställning. OM du verkligen får ett fast pris på grunden inkl. markarbeten, som är helt reseravtionslös vad gäller ev. "oförutsatta" problem. Då kanske man kan lita på att det fasta priset håller.Svullo skrev:
Men fast pris på grunden brukar innehålla en del reservationer, en väldigt vanlig formulering är att det gäller om det räcker med ex. 200 ton fyllnadmaterial. Säljarna bedyrar att det räcker garanterat.
Sedan går det istället åt 2000 ton (finns exempel här på byggahus). Och det visar sig att den ursprungliga bedömmningen skulle räcka om tomten redan innan var en plan alsfalterad P- plats för långtradare.
Ett lite extremt exempel, men det är en väldigt vanlig fallgrop vid husbygge, som ofta kostar 70 - 150 000 extra.
Det finns många trådar här där folk klagar just på att markentrepenören hade tittat på tomten, men ändå skrivit en offert som inte stämde övverens med tomtens förutsättningar.
Hur är det med vatten o avlopp? Det är en fråga som i många fall blir dyr, eller i värsta fall omöjliggör byggnation.
Det finns en mängd olika avgifter som är kopplade till bygglovsliknande processer. Det kan komma planeavgifter (nog bara om det finns en detaljplan), gatukostnadersättning, eller man kan tvingas köpa in sig i en vägsamfällighet vid privat väg. Kostnader för servitut, om det är en privat väg. Kostnad för kontrollansvarig, själva bygglovet, utsättningsavgifter. Osv.
Tack för bra tips!hempularen skrev:
Ska kolla upp det där med fast pris när "slut-offerten" kommer!
Har pratat med kommunen om VA och det verkar inte vara några konstigheter från deras sida, skulle även här få fast pris men ska se efter vad dom egentligen menar med det
Finns ingen detaljplan och det ska inte tillkomma gatuavgifter, servitut eller likn men ska dubbelkolla detta.
Kontrollansvarig, utsättning, byggsamråd, bes man, bygglov, planering mm är medräknat i priset i första inlägget. (Har för mig det landade på ca 75k, vet dock inte om det är rimligt eller ej?)
Jag tror att det i älvsbyhus pris bara är medräknat materialkostnaden för grunden, inte själva byggandet av den så kolla upp det ordentligt.
Angående tomt, övervåning och liknande så kan man ju spara pengar och göra sådant när man har råd. Vi bygger mycket själva på vårt hus då vi inte ville låna mer än 4 miljoner. Så då har vi byggt så mycket som vi kunde för våra pengar vi hade och sedan lägger vi in ca 100-150 000 till om året tills allt är färdigt. Kommer ju hela tiden på nya saker som vi vill ha också. Så pool, inglasad veranda och gäststuga är sådant som tillkommit i önskelistan efter det att vi har flyttat in.
Och Älvsbyhus kan vara jättefina. Vi har några grannar som har ett älvsbyhus och det är verkligen superfint, framförallt övervåningen som de har fixat själva.
Angående tomt, övervåning och liknande så kan man ju spara pengar och göra sådant när man har råd. Vi bygger mycket själva på vårt hus då vi inte ville låna mer än 4 miljoner. Så då har vi byggt så mycket som vi kunde för våra pengar vi hade och sedan lägger vi in ca 100-150 000 till om året tills allt är färdigt. Kommer ju hela tiden på nya saker som vi vill ha också. Så pool, inglasad veranda och gäststuga är sådant som tillkommit i önskelistan efter det att vi har flyttat in.
Och Älvsbyhus kan vara jättefina. Vi har några grannar som har ett älvsbyhus och det är verkligen superfint, framförallt övervåningen som de har fixat själva.
Det stämmer, markarbeten tillkommer. Det är dock medräknat i prisetbyggankan skrev:
Ja det är så vi tänkt också, övervåningen kommer vi ändå inte behöva inom överskådlig framtid så vi tänkte börja med garage och tomt och ta övervåningen sist.
Låter ju lovande
Vi har själva inte byggt hus, men känner många som har i Stockholms närhet. De flesta landar på ca 600,000 till 1 milj över tänkt. Ofta pga att tex påringning krävs, en del " mindre" tillval och sedan en massa saker som tillkommer oavsett man vill eller inte eftersom det inte ingår men måste göras. Då har deras hus kostat mellan 4-6 miljoner.......så den ökande kostnaden att ta höjd för kanske delvis är relativ?
Det är nog smart att låta det ta tid att bestämma sig, kolla upp saker o "förbättra"offerten om det går.
Det är nog smart att låta det ta tid att bestämma sig, kolla upp saker o "förbättra"offerten om det går.
Det som bör avgöra denna fråga är hur stora lån ni vill ta? Jag personligen har inställningen att lån skall man ha så lite av som möjligt och man skall alltid beräkna för att man skall ha råd att betala igen dom. D.v.s skippa alla kalkyler där där amorteringsfritt ingår eller med symboliska amorteringar på en tusenlapp i månaden. Räkna istället på en normal amorteringstakt om max 50 år (varierar med er ålder). Man vet aldrig vad som kommer hända i framtiden, om ränteavdragen minskas, krav på amorteringar införs, mm.
Medlem
· Stockholm
· 1 391 inlägg
Exempel på saker som oftast blir dyrare än vad man tänkte sig...
- Schakt
- Fyllnadsmassor
- Storsten, berg
- Finplaneringen (Kan bli så sjukt dyrt så det är svårt att greppa...)
- Vatten, avlopp och elanslutningar
- Sk allmänna arbetsplatsomkostnader, t.ex. lastning, lossning, hyra av värmare, avfuktare, speciella maskiner (Beror mycket på hur avtalet med entreprenören ser ut...)
- Schakt
- Fyllnadsmassor
- Storsten, berg
- Finplaneringen (Kan bli så sjukt dyrt så det är svårt att greppa...)
- Vatten, avlopp och elanslutningar
- Sk allmänna arbetsplatsomkostnader, t.ex. lastning, lossning, hyra av värmare, avfuktare, speciella maskiner (Beror mycket på hur avtalet med entreprenören ser ut...)
Det är mycket som kan hamna på "fixa sedan"-listan. Vi har just nu:
Altaner
Målning fasad o garage
Stenläggningar
Rabatter
Häck och ca tio träd
Armaturer ute (har några, men ska ha 11 stycken till som det är förberett för)
Spaljeer (flera stycken lite "snyggare")
Stenlagd uteplats för grill
Trappa från höga delen av tomten till låga
Plus nya möbler inne
Och så var det kaminen som är förberett för men som vi väntat med pga strul med yttertak
Det var det jag kom på rakt av, hur mycket blir det?
Altaner
Målning fasad o garage
Stenläggningar
Rabatter
Häck och ca tio träd
Armaturer ute (har några, men ska ha 11 stycken till som det är förberett för)
Spaljeer (flera stycken lite "snyggare")
Stenlagd uteplats för grill
Trappa från höga delen av tomten till låga
Plus nya möbler inne
Och så var det kaminen som är förberett för men som vi väntat med pga strul med yttertak
Det var det jag kom på rakt av, hur mycket blir det?