Att bygga ett hus och sedan direkt sälja med 20% - 50% vinst måste väl ändå vara undantagsfall som inträffar på lokala marknader som befinner sig i väldigt stark tillväxt eller liknande. Det känns vanskligt att spekulera i att det ska bli så.
Har varit så här i stan där jag bor, men det har verkligen tagit stopp för detta det senaste året, innan kunde man lätt göra 1 miljon i vinst om man var lite händigt och gjorde mycket arbete själv, men nu är det många 3-4 miljoners hus ute som ingen vill köpa.pelpet skrev:
När vi bygger vårat så räknar banken att huset är värt lika mycket som att vi hade totalentreprenad på det, då vi gör lite själva så får vi ca 200 000kr i maginal från produktionskostnad till värdering.
Väger vi sedan in lite mäklarkostnader och det vi får skatta för "vinst" blir det inte många ören över, men det hjälper helt klart tll på banken när vi lånar.
Men man vet ju aldrig hur det ska bli förräns det är färdigt, så att kalkylera med några större vinster ska man nog inte göra, vi vet vad några av grannarna har byggt för och vi bygger betydligt billigare än dem, så visst har tanken passerat att huset borde vara mer värt om grannen byggt 1 miljon dyrare för nästan lika dant hus.
Sen ska man ju även veta att man ska klara bankernas kalkyler, det är ju steg 1, framgår ju inte tydligt om det är bankens kalkyl eller om det är nått TS gjort hemma, banken räknar ju iaf inte med några 4% när de vill se att man klarar att bära lån osv.
Redigerat:
Vist kan det vara så, därav att vi inte räknar med detta i kalkylerna, jag har på inget vis några tankar på att sälja inom de närmsta åren, däremot är ju ett högt värderingspris bra utifrån att man kan placera lånen som bottenlån, vilket vi klara med god marginal ändå, men det gör ju att vi har lite bättre marginaler för att amortera.Nyfniken skrev:
Rekordet är väl iaf en granne som har ett 1½ plans hus på runt 160 kvadrat som fått en slutnota på 4,5 miljoner, vilket är 2 miljoner mer än vårt 140 kvadrat 1plans hus, där hade ju iaf jag mått rätt dåligt med en sånn slutnota.
Med tanke på att tomten inklusive alla avgifter kostar ca 450 000kr i området så är det väl smått imoponerande att bygga ett vanligt 1½ plans hus utan några speciella grejer för 4 miljoner.
Jag skulle vara försiktig med att dra på sig för stora skulder om jag vore ni. Dessutom skulle jag aldrig låsa ett lån i 8 år då beräkningsgrunden för ränteskillnadsersättningen idag är orimlig. Skulle ni behöva lösa ett sånt lån i förväg så skulle ni (till dagsakuella räntor) behöva betala en ränteskillnadsersättning på skillnaden mellan stadslåneräntan + 1 % (vilket är standard för bankerna enligt http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/orimlig_beräkningsränta_för_ränteskillnadsersättning )och er bundna ränta, dvs 4,33-(1,5+1)=1,83 % på det lösta beloppet och x år. Behöver ni lösa det efter halva tiden så innebär detta att ni amorterat 60000 (60 månader gånger 1000 kronor) och alltså kvarstår 1 740 000 av lånet. 1,83 % ränta på detta belopp ger per år 31842 kronor som vi sedan multiplicerar med den kvarvarande tiden 4 år. Detta ger en total ränteskillnadsersättning på 127368 kronor!!!..
Kan inte se problemet, lånar jag nu nästan 2 miljoner så finns det ingen som helst chans att jag under dessa år kommer trolla fram någon miljon, skulle nu det inträffa nått oväntat så det plötsligt finns en miljon på kontot så ser jag väl det problemet du anger som ett mindre problem, man kan ju rent av investera pengar som dykt upp och betala in dem när det är dags att binda om lånet.surfarn skrev:
Jag kommer lägga mitt lån i 3 delar, 1st med 1 miljon och sen resterande kommer jag dela på 2 delar, och sen binda den stora delen länge, en del¨på meddellångt och en del rörligt, dyker det upp några pengar så betalar jag av på den rörliga delen.
Jag är inte direkt oroad för skuldens storlek, den kommer dels hålla sig låst under längre tid, jag vet altså vad det kommer kosta, hade jag istället valt att köpa mig ett billigare äldre hus så hade jag istället gått och oroat mig för oförutsedda händelser och dyr uppvärmning, nu med helt nytt hus och höga lån så är det bara lånen jag behöver tänka på då driften blir väldigt låg och allt är nytt med garanti osv.
Jag förstår inte vad detta har med mitt inlägg att göra. Jag ville bara visa på vad det kostar i kronor och ören ifall man tvingas lösa ett bundet lån i förtid. Anledningar till att man tvingas göra detta kan vara separation, flytt utan möjlighet att göra ett säkerhetsbyte (dvs man flyttar till hyresrätt, har inget nytt boende ordnat, m.m.) I inlägget ovan glömde jag säga att ränteskillnadsersättning är ränta, dvs avdragsgill med 30 %. Men det är ändå nästan 100k som, poff, försvinner till farbror banken.Pumba skrev:
Dessutom beräknas det en ränteskillnadsersättning i det fall man helt plötsligt känner att man vill amortera ner sin skuld med ett engångsbelopp vilket gör extra amorteringar till dyra amorteringar
Edit
Nu förstår jag vad du menar med investera pengarna. Dock är det så att det är svårt att investera pengarna till en garanterad ränta om 4,33 %. För faktum är att en amortering på ett lån är en investering till en garanterad ränta om lånets aktuella ränta. Och i dagsläget finns det inga sparkonton (kanske akelius spar då, men där finns ingen insättningsgaranti) som ger 4,33 %. För att kunna investera pengarna till 4,33 % avkasting eller högre måste man söka sig till aktiemarknaden, alternativt någon annan investeringsform som hyresfastigheter eller köpa bostäder eller andra tillgångar på spekulation.
Redigerat: