Ändra detaljplan västra götaland
Hej,
vi köpte ett hus på 66 kvm i september i ett område med "normalstora" hus runtomkring där mäklaren sa att man fick bygga 200 kvm på tomten. Idag kom bakslaget, vi var och pratade med stadsbyggnadskontoret och det visar sig att gällande detaljplan från 1959 med endast fritidsbebyggelse gäller. Husen runt omkring är beviljade enligt gamla pbl(?) som var väldigt mycket mer tillåtande (lantmätarens ord) men att man nu skärpt upp lagen och alltså gäller att man max får ha en byggnadsyta på 75 kvm! Vi känner ju oss såklart lite lurade av mäklaren även om vi förstår att det är upp till oss att kolla upp bestämmelserna. Nu gäller det att knyta handen i fickan och försöka ändra detaljplanen så även det sista fritidshuset kan bli en villa, hittar ytterst lite information på länsstyrelsens hemsida om hur man gör: http://www.lansstyrelsen.se/vastrag...Pages/detaljplan_och_omradesbestammelser.aspx
egentligen mest ett nummer att ringa. Vad vi vill ha är erfarenheter, gärna från göteborgsormådet; någon som fått till stånd en sån här ändring, nån som har goda råd om vad man ska ta upp eller "trycka på". Hur lång tid tar det? Vad kostar det? Tomten är på ca 1200 kvm.
Vad vi tänker:
detaljplanen speglar idag inte verkligheten
vi är sista huset som inte är utbyggd
det är inte längre ett fritidsområde utan ett villakvarter.
tack på förhand, det är sorgset här i huset idag, renoveringslusten dog ut :/
vi köpte ett hus på 66 kvm i september i ett område med "normalstora" hus runtomkring där mäklaren sa att man fick bygga 200 kvm på tomten. Idag kom bakslaget, vi var och pratade med stadsbyggnadskontoret och det visar sig att gällande detaljplan från 1959 med endast fritidsbebyggelse gäller. Husen runt omkring är beviljade enligt gamla pbl(?) som var väldigt mycket mer tillåtande (lantmätarens ord) men att man nu skärpt upp lagen och alltså gäller att man max får ha en byggnadsyta på 75 kvm! Vi känner ju oss såklart lite lurade av mäklaren även om vi förstår att det är upp till oss att kolla upp bestämmelserna. Nu gäller det att knyta handen i fickan och försöka ändra detaljplanen så även det sista fritidshuset kan bli en villa, hittar ytterst lite information på länsstyrelsens hemsida om hur man gör: http://www.lansstyrelsen.se/vastrag...Pages/detaljplan_och_omradesbestammelser.aspx
egentligen mest ett nummer att ringa. Vad vi vill ha är erfarenheter, gärna från göteborgsormådet; någon som fått till stånd en sån här ändring, nån som har goda råd om vad man ska ta upp eller "trycka på". Hur lång tid tar det? Vad kostar det? Tomten är på ca 1200 kvm.
Vad vi tänker:
detaljplanen speglar idag inte verkligheten
vi är sista huset som inte är utbyggd
det är inte längre ett fritidsområde utan ett villakvarter.
tack på förhand, det är sorgset här i huset idag, renoveringslusten dog ut :/
Medlem
· Södermanlands län0
· 970 inlägg
Det är inte länsstyrelsen du ska diskutera med utan din kommuns bygglovs- och planhchefer.
Ok, då hittade jag mer information. Jag fattade nog fel i chocken... Men om nån fått komunen att ändra sin detaljplan (gärna i göteborg) får ni jättegärna komma med hjälp, det stod att det tog 15-20 h (och sen 18 mån till beslut men bara för att få veta om planen ska bearbetas, inte tills den är klar) men inget om taxa.
Ring och prata med kommunen! Det är inte omöjligt att det finns planer på att ändra om detaljplanen.
Annars så om du begär en ändring av detaljplanen så blir du som bekostar den.
Annars så om du begär en ändring av detaljplanen så blir du som bekostar den.
Hittade följande i byggnadsnämndens info om taxa: Jag förstår det såhär, om jag skickar in ett ärende och de anser att hela planen bör ses över, (dvs för alla fastigheter som omfattas) så kostar det inget (den är ju från 1959) men om de tar ett beslut om att bara "titta" på min tomt så måste jag betala?
"Planavgift tas inte ut för detaljplaner antagna före PBL dvs. före 1 juli
1987. Vid ändring av en del av en sådan detaljplan tas dock planavgift ut
för berörd byggrätt inom det område som ändrats."
Eller tänker jag fel, annars kan man ju sätta hoppet till att de inser att det är ett villaområde nu för tiden, det står de ska ta hänsyn till hur fastigheterna ser ut runt omkring (stora), kollektivtrafik (bra) och teknisk service (kommunalt va) så då kan ju chanserna vara goda. *hoppas hoppas*
"Planavgift tas inte ut för detaljplaner antagna före PBL dvs. före 1 juli
1987. Vid ändring av en del av en sådan detaljplan tas dock planavgift ut
för berörd byggrätt inom det område som ändrats."
Eller tänker jag fel, annars kan man ju sätta hoppet till att de inser att det är ett villaområde nu för tiden, det står de ska ta hänsyn till hur fastigheterna ser ut runt omkring (stora), kollektivtrafik (bra) och teknisk service (kommunalt va) så då kan ju chanserna vara goda. *hoppas hoppas*
Om det verkligen är så att alla andra hus har fått bygga stort och det endast är ni kvar tycker jag du ska söka bygglov och trycka på kommunen. Får ni avslag kan det överklagas. Tar tid, men inte längre än om ni försöker få ändrat detaljplanen.
Mannen vi pratade med på stadskontoret sa att våra chanser att få bygglov var nog obefintliga, de kunde stretcha planen ca 10 % vilket betyder att vi får bygga 82, 5 kvm. Detta eftersom lagen skärpts och de idag måste hålla sig till gällande detaljplan. Att de runt omkring byggt ut kunde de inte ta hänsyn till eftersom de byggde innan lagändringen, endast om vi inom detaljplanen kunde hitta ett hus som fått bygglov efter lagen ändrades ("gärna på 90-talet" kunde vi hänvisa till deras bygglov, men vi gick igenom arkivet och husen här byggdes innan 87 så det verkar svårt.
Ett planbesked skulle ta 4 månader att få och sen tog det i snitt 18 mån för byggnadsnämnden att fatta beslut om detaljplanen så det verkar som att det blir 1½ års osäker väntan på besked om de inte redan i planbeskedet säger att de inte tänker titta på området.
Ett planbesked skulle ta 4 månader att få och sen tog det i snitt 18 mån för byggnadsnämnden att fatta beslut om detaljplanen så det verkar som att det blir 1½ års osäker väntan på besked om de inte redan i planbeskedet säger att de inte tänker titta på området.
Lane skrev:
Nej det är lite feltolkat.
Om man inte har tecknat planavtal med kommunen så tar kommunen ut planavgift i samband med bygglov. Detta gäller alltså kostnaderna för gällande detaljplan.
Exempelvis: Kommunen gör år 2000 en detaljplan som innebär att 10 fastigheter får ökade byggrätter. År 2010 vill en av fastighetsägarna bygga om sitt fritidshus till permanentbostad. Då får han betala planavgift för sin del av kommunens kostnader för detaljplaneläggning som gjordes år 2000. Om kommunen däremot hade upprättat planen innan PBL 1987 så hade fastighetsägaren inte behövt betala någon planavgift.
Om man som enskild fastighetsägare idag vill ändra gällande detaljplan får man betala planavgift oavsett när den gällande detaljplanen är antagen. Gör kommunen en planändring enbart för din fastighet kommer de antagligen att teckna planavtal med dig där kostnaderna betalas i förväg, oftast etappvis med sista betalningen när planändringen vinner laga kraft. Om kommunen gör om hela detaljplanen för många fastigheter så kommer planavgiften antagligen tas ut som i mitt exempel ovan, dvs i efterhand i samband med bygglov.
Förutsatt att det är en enkel planändring utan överklaganden skulle jag räkna med 12-18 månaders handläggningstid och 50-100 000 i plankostnad.
Det där med ändrad detaljplan för hela området eller för bara er tomt, det är nog lite som pest eller kolera. Att ändra för hela området kommer att ta väldigt lång tid, om kommunen överhuvudtaget vill göra det. 3 till 4 år är troligen en optimistisk bedömmning.
Att få en ändring bara för just er tomt kan troligen gå lite snabbare, men kostar pengar (typ 100 000), och i värsta fall får du då en plan som inte stämmer med vad du vill ha, du kan inte styra och säga "jag vill betala för en plan som ger mig den här byggrätten".
Hur är det med avstyckningsmöjlighet?
Jag vet ett ställe där byggrätten löstes genom att man styckade tomten och byggde två hus på var sin sida gränsen, de är nästan ihopbyggda. Där har man kök o vardagsrum i ena huset och sovrum etc. i det andra huset.
Att få en ändring bara för just er tomt kan troligen gå lite snabbare, men kostar pengar (typ 100 000), och i värsta fall får du då en plan som inte stämmer med vad du vill ha, du kan inte styra och säga "jag vill betala för en plan som ger mig den här byggrätten".
Hur är det med avstyckningsmöjlighet?
Jag vet ett ställe där byggrätten löstes genom att man styckade tomten och byggde två hus på var sin sida gränsen, de är nästan ihopbyggda. Där har man kök o vardagsrum i ena huset och sovrum etc. i det andra huset.
Men om tidigare hus byggts i strid mot detaljplanen så kan man teoretiskt sätt överklaga detta oavsett hur lång tid som gått... Eller om det kanske var så att byggnadsnämnden kan faktiskt få för sig att riva upp gällande bygglov... oavsett hur lång tid som gått sedan huset byggdes om det strider mot detaljplanen.
Dock vet jag inte hur det fungerar i praktiken.
Dock vet jag inte hur det fungerar i praktiken.
tack för svar! men jag förstår inte... snärjigt. Kan du ta "vårt fall"Noell skrev:
detaljplan från 1959
fritidsområde
man får bygga 75 kvm (men det är byggt som åretrunt boende, förändrar det något?)
menar du såhär:
om detaljplan efter 87 hade vi behövt betala i förväg och etappvis oavsett utfallet. Men eftersom detaljplan från 59 måste vi bara betala om vi söker bygglov sen (dvs om den ändras så det går). Eller är jag fortfarande lost?
Detaljplansändring för en tillbyggnad blir som jag kan läsa det: 600 *G som är 44 kr dvs ~26 000 kr.
Så är jag rätt ute att om de ändrar planen för området behöver jag först betala när jag tar bygglov eller måste jag söka det samtidigt?
Nu vet jag inte var du har läst om 600*g, men för mig låter det som den avgift de tar ut vid mindre planavvikelse, dvs vad du kommer att få betala för att bygga 82kvm istället för tillåtna 75. Inte för att ändra planen.
600 * G stod i en tabell om planavgift (tabell 13) tagen av byggnadsnämnen Göteborg för enbistadshus:
Åtgärd: planavgift (oberoende av area) PF för tillbyggnad ombyggnad: 600 *g
Nybyggnad: 1200 * G (vilket verkar stämma med den siffran ni skriver ovan).
Finns en till tabell där det står att åtgärd: detaljplan inom program: G*OF * PF (=100) där OF för byggnadsytan kan vara 6 eller 8 beroende på om endast tillbyggnad eller hela huset räknas, det blir jag inte klok på.
förstår inte alls vad detta innebär men det verkar ju handla om 30 000 till isf och då är jag upp i er kostnad. Program är något de arbetar efter, enligt boverket: "Om det behövs för att underlätta planarbetet, kan kommunen börja med ett program. I programmet sätter kommunen upp utgångspunkter och mål för planen.
Om kommunen gör ett program ska de hålla ett så kallat programsamråd som ger allmänheten, myndigheter, organisationer med flera möjligheter att lämna synpunkter på innehållet i programmet. Kommunen ska samla ihop och svara på de synpunkterna som kommer fram i en samrådsredogörelse.
"
Om det behövs är väl det man hänger upp sig på här. Slipper man den här kostanden om det görs enligt det enklare förfarandet? Eller är det en kostnad oavsett om de gör en plan eller inte det står att tidsersättning tas ut vid separata program. Men gissar det är för större projekt än villaområden?
Åtgärd: planavgift (oberoende av area) PF för tillbyggnad ombyggnad: 600 *g
Nybyggnad: 1200 * G (vilket verkar stämma med den siffran ni skriver ovan).
Finns en till tabell där det står att åtgärd: detaljplan inom program: G*OF * PF (=100) där OF för byggnadsytan kan vara 6 eller 8 beroende på om endast tillbyggnad eller hela huset räknas, det blir jag inte klok på.
förstår inte alls vad detta innebär men det verkar ju handla om 30 000 till isf och då är jag upp i er kostnad. Program är något de arbetar efter, enligt boverket: "Om det behövs för att underlätta planarbetet, kan kommunen börja med ett program. I programmet sätter kommunen upp utgångspunkter och mål för planen.
Om kommunen gör ett program ska de hålla ett så kallat programsamråd som ger allmänheten, myndigheter, organisationer med flera möjligheter att lämna synpunkter på innehållet i programmet. Kommunen ska samla ihop och svara på de synpunkterna som kommer fram i en samrådsredogörelse.
"
Om det behövs är väl det man hänger upp sig på här. Slipper man den här kostanden om det görs enligt det enklare förfarandet? Eller är det en kostnad oavsett om de gör en plan eller inte det står att tidsersättning tas ut vid separata program. Men gissar det är för större projekt än villaområden?
Redigerat:
att bygga ut 10% till 82 kvm samt 1 m in på "prickad mark" låg i tjänstemannen som handlade bygglovets att själv ta beslut om inom kostnaden för bygglovet och det brukade medges och skulle inte innebära en extra kostnad.