Ja syns det okulärt så kan det finnas en grund i det men det har uppenbarligen inte besiktningsmannen gjort och ARN har enhälligt bedömt att det inte finns fog för att han missat i sin okulära besiktning. I normalfallet så ser du inte okulärt hur mkt fallet är utan mäts upp med vattenpass/laser eller enkla åtgärder med rinnande vatten eller kula men det är inte något som de facto behöver ingå. En del besiktningsmän utför tjänsten ändå vilket självklart utökar deras ansvar (realhandlandet). Det är inte ovanligt att besiktningsmän gör mer än det som ingår i överlåtelsebesiktningen såsom att kontrollera golvbrunn med manschett mm vilket får ses som på ett sätt klantigt då de utökar sitt ansvar med något som annars inte hade ingått.
Ett ARN ärende blir definitivt inget prejudikat vilket du också är medveten om. Vill du driva ärendet är det bara att kontakta en jurist och driva en civilrättslig process. Du kan utnyttja rättskyddet men riskerar att den inte räcker till om du förlorar processen.
Däremot vet jag inte varför du ändrar mitt namn, om det är för att vara hånfull och otrevlig så tycker jag det är tråkigt och onödigt. Du har ingen aning vem som sitter andra sidan tangentbordet, jag är inte inblandad i ditt specifika ärende men är nog en av få som är närmast att kunna ha uppgifter och vettiga råd vilket jag normalt sett också försöker göra även när det inte gagnar mig som privatperson. Däremot finns det ingen anledning för mig att skönmåla läget, i mina ögon driver du ett hopplöst fall.
Undermedvetet försvårar ett nedslag i ARN en civilrättsprocess då nämndemän inte är yrkesmän och har svårt att bedöma expertåsikter så tenderar de att göra samma bedöming som gjorts tidigare. Självklart förutsatt att du inte kan presentera nya uppgifter. Med det inte sagt att ARN är fel väg att gå utan tvärtom tycker jag att det är ett bra sätt att få prova sitt ärende utan dyra omkostnader
Ett ARN ärende blir definitivt inget prejudikat vilket du också är medveten om. Vill du driva ärendet är det bara att kontakta en jurist och driva en civilrättslig process. Du kan utnyttja rättskyddet men riskerar att den inte räcker till om du förlorar processen.
Däremot vet jag inte varför du ändrar mitt namn, om det är för att vara hånfull och otrevlig så tycker jag det är tråkigt och onödigt. Du har ingen aning vem som sitter andra sidan tangentbordet, jag är inte inblandad i ditt specifika ärende men är nog en av få som är närmast att kunna ha uppgifter och vettiga råd vilket jag normalt sett också försöker göra även när det inte gagnar mig som privatperson. Däremot finns det ingen anledning för mig att skönmåla läget, i mina ögon driver du ett hopplöst fall.
Undermedvetet försvårar ett nedslag i ARN en civilrättsprocess då nämndemän inte är yrkesmän och har svårt att bedöma expertåsikter så tenderar de att göra samma bedöming som gjorts tidigare. Självklart förutsatt att du inte kan presentera nya uppgifter. Med det inte sagt att ARN är fel väg att gå utan tvärtom tycker jag att det är ett bra sätt att få prova sitt ärende utan dyra omkostnader
Kinglolle - Jag ber tusen gånger om ursäkt. Jag hade ingen uppsåt med att jag skrivit namnet fel, utan det var bara en ren felläsning från min sida. Jag har koppling till Dalarna där Klingolle skulle vara ett fullt normalt gårdsnamn... förlåt! Jag har ingen anledning att vara hånfull eller otrevlig mot dig! Tvärtom jag uppskattar djupt dina kommentarer och är tacksam för att du hjälper mig att vässa mina argument.
Återkommer i ärendet....
Återkommer i ärendet....
Besiktningsmannen har gjort precis vad du beskriver. Han har skrivit i besiktningsutlåtandet att en "klämring i golvbrunn lös", dvs han besiktigat fram till och med brunnen. Det tycker jag är precis vad kontraktet oss emellan beskriver, dvs VVS ingår ej, men allt fram till golvbrunnen. Alltså borde han även ha hittat bakfallen, framförallt eftersom han nu spolade vatten och han själv tog bort badkarskanten. Det senare kan besiktningsmannen "varken bekräfta eller dementera"?? i brev till hans försäkringsbolag.
I och med att besiktningsmannen spolade vatten och tog bort badkarskanten och noterade att en klämring satt löst så borde, nej, ska han ta ansvar för detta också. Det borde falla klockrent som ett realhandlande som gör att det inte går att undvika ansvar.
Sen tycker jag att det är intressant att varken Länsförsäkringar eller besiktningsmannens advokat har försökt undvika ansvar genom att hävda att bakfall inte ingår i besiktningen, utan det argumentet har ARN ”hittat” på själva. Ska inte ARN avgöra tvisten med hjälp av de underlag som skickats in? I vårt fall så har ARN gjort sin egen tolkning utan hänvisningar till varken lagrum eller skriftliga bevis som grund.
I och med att besiktningsmannen spolade vatten och tog bort badkarskanten och noterade att en klämring satt löst så borde, nej, ska han ta ansvar för detta också. Det borde falla klockrent som ett realhandlande som gör att det inte går att undvika ansvar.
Sen tycker jag att det är intressant att varken Länsförsäkringar eller besiktningsmannens advokat har försökt undvika ansvar genom att hävda att bakfall inte ingår i besiktningen, utan det argumentet har ARN ”hittat” på själva. Ska inte ARN avgöra tvisten med hjälp av de underlag som skickats in? I vårt fall så har ARN gjort sin egen tolkning utan hänvisningar till varken lagrum eller skriftliga bevis som grund.
Kinglolle, jag måste fråga hur du kan säga att det är ett hopplöst fall?kinglolle skrev:
Enligt min erfarenhet är rättsläget högst oklart, någon egentlig praxis finns inte vilket bägge parters ombud väger in i riskvärderingarna kring processen. Sannolikt skulle detta fall i likhet med de flesta andra därför leda till en förlikning av något slag.
Vad nämndemäns bedömning av expertåsikterna skulle ha för betydelse får du gärna utveckla, vi talar väl ändå om ett tvistemål i detta fall och inte en vårdnadstvist?
Jag respekterar dina kunskaper om försäkringshandläggning, men du bör vara något mer återhållsam i dina råd kring ev. processförutsättningar då folk här riskerar få helt felaktiga inputs till sina beslut.
Har du kanske missat att kinglolle är jurist?
Nej och jag har inte missat att du ibland tvärsäkert uttalar dig om saker som är ytterst svårbedömda i juridisk mening, men du kanske sitter i HD eller är synsk?Odjuret skrev:
Särskilt jurister tenderar ha olika uppfattning om det mesta, och att kinglolles uttalanden i egenskap av försäkringsjurist skall ses med beaktning av möjlig bias anser jag självklart.
Mvh P-A
Redigerat:
Skönt att du då vet bättre än oss andra eftersom du kan klaga på våra svar att dessa är fel.... och att saker är svåra att förutse.... kanske är du som är synsk? Eftersom du vet att vi har så fel?
man ska inte kasta sten när man sitter i glashus.
man ska inte kasta sten när man sitter i glashus.
Hur vet man vad en besiktningsman sett eller inte? Det är ett givetvis upp till rätten att objektivt bedöma saken men att lydelsen okulär besiktning skulle ha någon annan betydelse än att den inte omfattar dolda fel är väl den rimliga tolkningen IMHO. Och vad dolda fel är är ju tröskat i rätten. Problemet i detta fall är att besiktningsmannen försöker slinka undan sitt ansvar för bakfallet då han tydligen anser att det inte går att upptäcka okulärt, men han har samtidigt sålt in sin tjänst för att inte missa upptäckbara fel.
Man kan ju vända på steken och fråga sig varför besiktningsmännen inte spolar lite vatten, eller lägger ut en kula om de nu inte känner att de kan bedömma lutningar med mindre. Det är trots allt ett av de vanligast förekommande felen, och därtill synligt. Som jämförelse kan de t.ex. inte hävda att de inte känner till ett annat vanligt fel, ingjutna träreglar i betongplattor på hus från slutet 60 början 70 -talet och det är ett verkligen ett dolt fel i egentlig mening men har genom sin 'vanlighet' inrymts i kategorin notoriska fakta.
Skulle besiktningsmannens tolkning vara riktig finns inte längre anledning att anlita några besiktningsmän.
Man kan ju vända på steken och fråga sig varför besiktningsmännen inte spolar lite vatten, eller lägger ut en kula om de nu inte känner att de kan bedömma lutningar med mindre. Det är trots allt ett av de vanligast förekommande felen, och därtill synligt. Som jämförelse kan de t.ex. inte hävda att de inte känner till ett annat vanligt fel, ingjutna träreglar i betongplattor på hus från slutet 60 början 70 -talet och det är ett verkligen ett dolt fel i egentlig mening men har genom sin 'vanlighet' inrymts i kategorin notoriska fakta.
Skulle besiktningsmannens tolkning vara riktig finns inte längre anledning att anlita några besiktningsmän.
Ja att jag har en viss ensidighet kan jag självklart inte motbevisa men ett enkelt tillägg är att min yrkeserfarenhet inte endast kommer från försäkringsärenden utan även fastighetsrättsliga processer.
Menar du att tolkningen av en överlåtelsebesiktning skall innefatta ansvar för allt som i slutändan inte kan bedömas som dolt fel? Är diskussionen på den nivån så har jag en stark tveksamhet till den idén. Det råder fortfarande avtalsfrihet i vårat land och en överlåtelsebesiktning är uppdelad till att undersöka delar av det som bör undersökas, det finns delar som inte ingår som i sig inte innebär att eventuella fel kan anses som dolda. Det är bland annat vvs, el, skorsten etc. Anser du att även detta är något som bör ställas ansvar för under en överlåtelsebesiktning? Förvisso finns det en uppfattning i samhället om att överlåtelsebesiktning är tillräcklig undersökning vid en fastighetsöverlåtelse - men att få denna kutym till att ses som ett lång tids realhandlande i branschen som gör att ansvar skall ha utökats utöver avtalsinnehåll skulle jag inte hålla med om.
Däremot om du bara anför att en okulär undersökning ingår i uppdragsbeskrivningen och att dessa fel skall upptäckas okulärt kan jag vara mer öppen för även om det blir en bedömningsfråga i slutändan. I sak kan jag hålla med om att bakfall är ett såpass ofta förekommande fel att det kan falla under besiktningsmannens ansvar men det går också att argumentera för motsatsen att just golvbrunn, falluppbyggnad mm endast ingår i vvs besiktning.
I min idealvärld hade jag helst fått bort hela vanan och egentligen produkten "överlåtelsebesiktning" pch öppnat marknaden för två alternativa undersökningar. En enklare besiktningsgrad med endast okulär undersökning och tydligare ansvar där besiktningsmän INTE går in och gör småundersökningar på delar de saknar kompetens för, vilket sker idag när de börjar peta i el eller kollar golvbrunn mm. Plus en dyrare undersökning som är en korrekt jordabalksundersökning med en sammansättning av fackmän och där ansvar tas för hela undersökningsprocessen anpassad till jordabalkens regler för fastighetsöverlåtelse. Däremot att få fram detta verkar hopplöst trots att jag propagerat för denna uppdelning i några år nu. Motståndet har de facto kommit från mäklare, besiktningsmän och vanliga köpare/säljare som helt enkelt inte ser ett problem med dagens lösningar
Menar du att tolkningen av en överlåtelsebesiktning skall innefatta ansvar för allt som i slutändan inte kan bedömas som dolt fel? Är diskussionen på den nivån så har jag en stark tveksamhet till den idén. Det råder fortfarande avtalsfrihet i vårat land och en överlåtelsebesiktning är uppdelad till att undersöka delar av det som bör undersökas, det finns delar som inte ingår som i sig inte innebär att eventuella fel kan anses som dolda. Det är bland annat vvs, el, skorsten etc. Anser du att även detta är något som bör ställas ansvar för under en överlåtelsebesiktning? Förvisso finns det en uppfattning i samhället om att överlåtelsebesiktning är tillräcklig undersökning vid en fastighetsöverlåtelse - men att få denna kutym till att ses som ett lång tids realhandlande i branschen som gör att ansvar skall ha utökats utöver avtalsinnehåll skulle jag inte hålla med om.
Däremot om du bara anför att en okulär undersökning ingår i uppdragsbeskrivningen och att dessa fel skall upptäckas okulärt kan jag vara mer öppen för även om det blir en bedömningsfråga i slutändan. I sak kan jag hålla med om att bakfall är ett såpass ofta förekommande fel att det kan falla under besiktningsmannens ansvar men det går också att argumentera för motsatsen att just golvbrunn, falluppbyggnad mm endast ingår i vvs besiktning.
I min idealvärld hade jag helst fått bort hela vanan och egentligen produkten "överlåtelsebesiktning" pch öppnat marknaden för två alternativa undersökningar. En enklare besiktningsgrad med endast okulär undersökning och tydligare ansvar där besiktningsmän INTE går in och gör småundersökningar på delar de saknar kompetens för, vilket sker idag när de börjar peta i el eller kollar golvbrunn mm. Plus en dyrare undersökning som är en korrekt jordabalksundersökning med en sammansättning av fackmän och där ansvar tas för hela undersökningsprocessen anpassad till jordabalkens regler för fastighetsöverlåtelse. Däremot att få fram detta verkar hopplöst trots att jag propagerat för denna uppdelning i några år nu. Motståndet har de facto kommit från mäklare, besiktningsmän och vanliga köpare/säljare som helt enkelt inte ser ett problem med dagens lösningar
Utgångspunkten för mig är i princip den undersökningsplikt som fastslagits i praxis.
Det är också utgångspunkten för försäljningsargumenten från sbr m.fl.
Sen är det ju så att praxis i vissa avseenden gått för långt, t.ex. eldragningsfallet vilket med rätta också kritiserats. Dessa fall torde även vara anledningen till de tydliga friskrivningar som finns i alla besiktningsmäns avtal. El är osynligt, liksom luftströmmar och vattenledningar som inte syns. Logiskt så.
Men den tolkning som nu framförs går längre än det. Avtalsvillkor eller ej. Jag skulle vilja påstå att OM dessa villkors konsekvens var känd för random köpare skulle de vända i dörren.
Det börjar likna GAR-BO försäkringar som ju i princip knappt kan kallas försäkringar då de "finstilta" omöjliggör snart sagt varje anspråk då allt är undantaget.
Vill SBR upprätthålla sin existens är det nog dags att klargöra sin ståndpunkt, och, för försäkringsbolagen att göra skäl för de höga schablonpremier man håller fast vid rörande ansvar för sina besiktningsmän.
Men visst, jag emotser en prövning i HD, det är på tiden.
Det är också utgångspunkten för försäljningsargumenten från sbr m.fl.
Sen är det ju så att praxis i vissa avseenden gått för långt, t.ex. eldragningsfallet vilket med rätta också kritiserats. Dessa fall torde även vara anledningen till de tydliga friskrivningar som finns i alla besiktningsmäns avtal. El är osynligt, liksom luftströmmar och vattenledningar som inte syns. Logiskt så.
Men den tolkning som nu framförs går längre än det. Avtalsvillkor eller ej. Jag skulle vilja påstå att OM dessa villkors konsekvens var känd för random köpare skulle de vända i dörren.
Det börjar likna GAR-BO försäkringar som ju i princip knappt kan kallas försäkringar då de "finstilta" omöjliggör snart sagt varje anspråk då allt är undantaget.
Vill SBR upprätthålla sin existens är det nog dags att klargöra sin ståndpunkt, och, för försäkringsbolagen att göra skäl för de höga schablonpremier man håller fast vid rörande ansvar för sina besiktningsmän.
Men visst, jag emotser en prövning i HD, det är på tiden.
Nu har ARN även avslagit min begäran om omprövning. (se min begäran om omprövning nedan.) Vilket var högst väntat, men man tycker att de kunde ha kostat på sig att svara på några av mina frågor i alla fall, men icke.
Så nu har jag kommit till vägs ände. För att gå vidare vågar man ju inte, det kostar antagligen betydligt mer än vad det smakar. Det retar mig att det är så många som tjänar grova pengar på något som bevisligen är totalt oanvändbart. Först en fuskande byggfirma som bygger huset, en vårdslös (i mitt tycke) besiktningsman och besiktningsmannens försäkringsbolag som gör allt för att undvika kostnader. Allt detta betalar vi konsumenter! Vi tror att vi betalar för kvalitet och kunskap, men ack vad vi bedrar oss. Vem står på konsumentens sida i dessa fall? Man borde skapa debatt, men vilket forum mer än detta tar upp det?
Jag är bitter…….. det är verkligen Davids kamp mot Goliat. Vem vill driva ett fall till HD? Jag tycker att det borde ligga i Villaägarnas riksförbunds intresse, men de ”kan inte heller se något prejudicerande i detta fall”.
Begäran av omprövning
Nämndens beslut i ärendet hänvisar endast till att besiktningsmannen under en överlåtelsebesiktning inte ska spola vatten i våtutrymmen eller på annat sätt testa fallet i dessa. Detta är dock inget som är definierat i vårt kontrakt med besiktningsmannen; ett standardavtal enligt SBR-modell. I kontraktstexten med XX förmulerades följande.
”Okulär besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten.
Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse”
Det finns inget i kontraktet som undantar eller begränsar besiktningsmannen skyldighet att på samtliga synliga ytor omsorgsfullt upplysa kunden om saker som är av byggteknisk betydelse.
Att vatten rinner åt fel håll och stannar som pölar på golvet är av byggteknisk betydelse! Detta stöds med all tydlighet av Boverkets regler för våtutrymme, citat "Golvet får inte ha bakfall i någon del av rummet” slut citat.
På SBR hemsida finns det en skrivning om vad som inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Där finns bland annat el, värme och ventilation, dock ingenting om att felaktiga konstruktioner av våtutrymmen inte skulle ingå. Om det inte ligger på besiktningsmannens ansvar att under en överlåtelsebesiktning hitta brister i våtutrymmen, vems är då ansvaret? Varför ska husköpare i så fall anlita besiktningsmän?
Senare i kontraktet mellan oss och besiktningsföretaget finns att läsa
”Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.”
Inga anteckningar finns i besiktningsutlåtandet där besiktningsmannen undantar några ytor, så den klausulen kan ej användas av besiktningsföretaget.
Så det är med viss förvåning vi läser nämndens beslut i frågan, eftersom det inte finns något i avtalet mellan oss och besiktningsföretaget som undantar att kontrollera samtliga ytor. Vilka grunder, avtal eller lagar kan nämnden hänvisa till för sitt beslut?
Besiktningsmannen har också med sitt realhandlande genom att spruta vatten i duschrum, att i badrummet själv montera bort badkarskanten och spruta vatten på väggar och golv tagit på sig ansvar för dessa ytor. I vilket annat syfte genomförde besiktningsmannen dessa åtgärder än att göra en teknisk bedömning av lutningen på golvet? Än mer påtagligt och helt utan diskussion är att besiktningsmannen i protokoll, bilaga 1, har påtalat att en klämring i golvbrunnen i ett av våtutrymmena sitter löst. Om avtalat inte vore giltigt för våtutrymmen så har besiktningsmannen genom sitt realhandlande samt skrivning i protokoll tagit på sig ansvar även för dessa delar.
Besiktningsutlåtandet hade stor betydelse för vårt beslut att köpa fastigheten, eftersom inga stora risker presenterades mer än den fuktskada, som säljarna enligt köpeavtal var ålagda att reparera. Bakfallet var således en avvikelse från det skick som vi med fog förutsatte att fastigheten skulle ha vid tidpunkten för köpet. På grund av besiktningsmannens vårdslöshet har vi inte kunnat dra nytta av Jordabalken Kap. 4 § 19, genom att göra avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Framförallt i sken av att den andra besiktningsmannen vi anlitade stödjer vår uppfattning att en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt och noterat samtliga bakfall under överlåtelsebesiktningen.
ARN skriver också att det kan vara svårt att bedöma hur stor prisavdraget skulle kunna vara. Vi försökte ta reda på kostnaden för att reparera skadan genom att begära en offert med hjälp av en av Länsförsäkringars rekommenderade företag. Företaget var hemma hos oss för att förbereda en offert. Dock hindrade Länsförsökringar AB företaget att slutföra offerten då de inte delgav nödvändig beräkningsmodell? Varför kan man undra? För övrigt kan sägas att företagets hantverkare omedelbart lokaliserade bakfallen i våtutrymmena och det utan att spola vatten eller använda andra hjälpmedel, alltså att jämföra med en okulär besiktning.
Skäl till begäran om omprövning
I avtalet mellan oss och besiktningsföretaget finns inga undantag för vad som ingår i överlåtelsebesiktning. Att kontrollera statusen för våtutrymmena måste vara ett av de viktigaste momenten eftersom det är en av de största riskfaktorerna i en fastighet, dessutom väldigt kostsamt att reparera. Om en sådan viktig del av besiktningen inte ingår anser vi att det måste beskrivas någonstans för konsumenten. Med tanke på nämndens beslut borde det finnas några riktlinjer som är överordnade vårt avtal? Vi begär därför att nämnden definierar vilket underlag (lag, avtal, prejudikat) nämnden har för sitt beslut eftersom detta tydligen sätter vårt avtal ur spel. Vi anser att grundregeln måste följas – Avtal skall hållas – Pacta sunt servanda.
Dessutom har besiktningsmannen via sitt realhandlande tagit ansvar för våtutrymmena då han sprutade vatten på väggar och golven, monterade bort badkarskanten samt noterade i besiktningsprotokoll, bilaga 1, att en klämring satt löst i en av golvbrunnarna.
Vi begär alltså omprövning av fallet med anledning av att avgörandet är uppenbart oriktigt och ej underbyggt av fakta vilket antagligen är ett misstag från nämndens sida.
Vi har i enlighet med de rättsfall ARN hänvisar till klart visat ett orsakssamband mellan besiktningsmannens vårdlöshet och den skada vi lidit. Det står utom allt rimligt tvivel att vi hade krävt reparation alternativt prisavdrag eller till och med valt att inte gå vidare med köpet av huset om vi hade fått reda på att samtliga våtutrymmen var behäftade med konstruktionsfel. Varför skulle vi valt att inte använda denna information på samma sätt som vi gjorde med den konstaterade fuktskadan?
Vi har i enlighet med rättsfall ARN hänvisar till bevisat att en normalt kunnig och aktsam besiktningsman borde ha upptäckt bakfallen genom att låta göra en andra besiktning, som konstaterar att ”golven i samtliga våtutrymmen ej helt har fall till golvbrunnen”. Lägg därtill hantverkaren som också direkt konstaterade att det var bakfall i våtutrymmena. Det innebär att två av varandra oberoende yrkesmän har genomfört en okulär besiktning där båda konstaterar med synen, utan att göra några mätningar eller ingrepp, felaktigheterna. För oss är det då mycket tydligt att besiktningsmannen genomförde besiktningen vårdslöst.
De få prejudicerade fall vi har hittat angående överlåtelsebesiktningar och lutande golv dömer till köparens favör, till exempel Hovrätt Övre Norrland 800905 DT 2039 samt 860701 DT 46. I dessa fall anser rätten att besiktningsmannen har agerat vårdslöst. Vilket/vilka prejudicerande fall använder ARN för sitt beslut?
Värt att notera är också att besiktningsföretaget genom sitt försäkringsbolag eller advokat inte försöker undvika ansvar genom att påstå att bakfall inte ingår vid en okulär överlåtelsebesiktning. De menar att bakfallen inte var möjliga att upptäcka okulärt. Det är en annan sak. Det är anmärkningsvärt att Allmänna Reklamationsnämnden gör sin egen tolkning där Ni menar att felaktiga lutningar inte ingår i en okulär besiktning. Är inte ARNs uppgift att ta beslut i tvister med de underlag som bifogats? Nämndens beslut har i detta fall inte grundats på tvistens bevismaterial utan nämnden har gjort sin egen tolkning utan hänvisningar till varken lagrum eller de skriftliga bevis som ligger till grund för tvisten.
Om det verkligen var definierat vad som ingår vid en överlåtelsebesiktning skulle då inte besiktningsman, försäkringsbolag samt advokaten hänvisa till detta? Så mycket tilltro till SBRs besiktningsman, Länsförsäkringar samt Nordia KB borde vi väl ha? Om Nämnden vidhåller sitt beslut bör alla framtida husköpare upplysas om att felaktiga konstruktioner i våtutrymmen inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Allmänna Reklamationsnämnden bör således göra en stor pressrelease tillsammans med samtliga besiktningsföretag som anser detsamma för att undvika dylika missförstånd i framtiden. För oss är en överlåtelsebesiktning utan krav på att finna felaktiga konstruktioner i våtutrymmen inte värd pengarna. Vi tror att många presumtiva husköpare vore tacksamma för att bli uppmärksammade på detta.
Så nu har jag kommit till vägs ände. För att gå vidare vågar man ju inte, det kostar antagligen betydligt mer än vad det smakar. Det retar mig att det är så många som tjänar grova pengar på något som bevisligen är totalt oanvändbart. Först en fuskande byggfirma som bygger huset, en vårdslös (i mitt tycke) besiktningsman och besiktningsmannens försäkringsbolag som gör allt för att undvika kostnader. Allt detta betalar vi konsumenter! Vi tror att vi betalar för kvalitet och kunskap, men ack vad vi bedrar oss. Vem står på konsumentens sida i dessa fall? Man borde skapa debatt, men vilket forum mer än detta tar upp det?
Jag är bitter…….. det är verkligen Davids kamp mot Goliat. Vem vill driva ett fall till HD? Jag tycker att det borde ligga i Villaägarnas riksförbunds intresse, men de ”kan inte heller se något prejudicerande i detta fall”.
Begäran av omprövning
Nämndens beslut i ärendet hänvisar endast till att besiktningsmannen under en överlåtelsebesiktning inte ska spola vatten i våtutrymmen eller på annat sätt testa fallet i dessa. Detta är dock inget som är definierat i vårt kontrakt med besiktningsmannen; ett standardavtal enligt SBR-modell. I kontraktstexten med XX förmulerades följande.
”Okulär besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten.
Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse”
Det finns inget i kontraktet som undantar eller begränsar besiktningsmannen skyldighet att på samtliga synliga ytor omsorgsfullt upplysa kunden om saker som är av byggteknisk betydelse.
Att vatten rinner åt fel håll och stannar som pölar på golvet är av byggteknisk betydelse! Detta stöds med all tydlighet av Boverkets regler för våtutrymme, citat "Golvet får inte ha bakfall i någon del av rummet” slut citat.
På SBR hemsida finns det en skrivning om vad som inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Där finns bland annat el, värme och ventilation, dock ingenting om att felaktiga konstruktioner av våtutrymmen inte skulle ingå. Om det inte ligger på besiktningsmannens ansvar att under en överlåtelsebesiktning hitta brister i våtutrymmen, vems är då ansvaret? Varför ska husköpare i så fall anlita besiktningsmän?
Senare i kontraktet mellan oss och besiktningsföretaget finns att läsa
”Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.”
Inga anteckningar finns i besiktningsutlåtandet där besiktningsmannen undantar några ytor, så den klausulen kan ej användas av besiktningsföretaget.
Så det är med viss förvåning vi läser nämndens beslut i frågan, eftersom det inte finns något i avtalet mellan oss och besiktningsföretaget som undantar att kontrollera samtliga ytor. Vilka grunder, avtal eller lagar kan nämnden hänvisa till för sitt beslut?
Besiktningsmannen har också med sitt realhandlande genom att spruta vatten i duschrum, att i badrummet själv montera bort badkarskanten och spruta vatten på väggar och golv tagit på sig ansvar för dessa ytor. I vilket annat syfte genomförde besiktningsmannen dessa åtgärder än att göra en teknisk bedömning av lutningen på golvet? Än mer påtagligt och helt utan diskussion är att besiktningsmannen i protokoll, bilaga 1, har påtalat att en klämring i golvbrunnen i ett av våtutrymmena sitter löst. Om avtalat inte vore giltigt för våtutrymmen så har besiktningsmannen genom sitt realhandlande samt skrivning i protokoll tagit på sig ansvar även för dessa delar.
Besiktningsutlåtandet hade stor betydelse för vårt beslut att köpa fastigheten, eftersom inga stora risker presenterades mer än den fuktskada, som säljarna enligt köpeavtal var ålagda att reparera. Bakfallet var således en avvikelse från det skick som vi med fog förutsatte att fastigheten skulle ha vid tidpunkten för köpet. På grund av besiktningsmannens vårdslöshet har vi inte kunnat dra nytta av Jordabalken Kap. 4 § 19, genom att göra avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Framförallt i sken av att den andra besiktningsmannen vi anlitade stödjer vår uppfattning att en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt och noterat samtliga bakfall under överlåtelsebesiktningen.
ARN skriver också att det kan vara svårt att bedöma hur stor prisavdraget skulle kunna vara. Vi försökte ta reda på kostnaden för att reparera skadan genom att begära en offert med hjälp av en av Länsförsäkringars rekommenderade företag. Företaget var hemma hos oss för att förbereda en offert. Dock hindrade Länsförsökringar AB företaget att slutföra offerten då de inte delgav nödvändig beräkningsmodell? Varför kan man undra? För övrigt kan sägas att företagets hantverkare omedelbart lokaliserade bakfallen i våtutrymmena och det utan att spola vatten eller använda andra hjälpmedel, alltså att jämföra med en okulär besiktning.
Skäl till begäran om omprövning
I avtalet mellan oss och besiktningsföretaget finns inga undantag för vad som ingår i överlåtelsebesiktning. Att kontrollera statusen för våtutrymmena måste vara ett av de viktigaste momenten eftersom det är en av de största riskfaktorerna i en fastighet, dessutom väldigt kostsamt att reparera. Om en sådan viktig del av besiktningen inte ingår anser vi att det måste beskrivas någonstans för konsumenten. Med tanke på nämndens beslut borde det finnas några riktlinjer som är överordnade vårt avtal? Vi begär därför att nämnden definierar vilket underlag (lag, avtal, prejudikat) nämnden har för sitt beslut eftersom detta tydligen sätter vårt avtal ur spel. Vi anser att grundregeln måste följas – Avtal skall hållas – Pacta sunt servanda.
Dessutom har besiktningsmannen via sitt realhandlande tagit ansvar för våtutrymmena då han sprutade vatten på väggar och golven, monterade bort badkarskanten samt noterade i besiktningsprotokoll, bilaga 1, att en klämring satt löst i en av golvbrunnarna.
Vi begär alltså omprövning av fallet med anledning av att avgörandet är uppenbart oriktigt och ej underbyggt av fakta vilket antagligen är ett misstag från nämndens sida.
Vi har i enlighet med de rättsfall ARN hänvisar till klart visat ett orsakssamband mellan besiktningsmannens vårdlöshet och den skada vi lidit. Det står utom allt rimligt tvivel att vi hade krävt reparation alternativt prisavdrag eller till och med valt att inte gå vidare med köpet av huset om vi hade fått reda på att samtliga våtutrymmen var behäftade med konstruktionsfel. Varför skulle vi valt att inte använda denna information på samma sätt som vi gjorde med den konstaterade fuktskadan?
Vi har i enlighet med rättsfall ARN hänvisar till bevisat att en normalt kunnig och aktsam besiktningsman borde ha upptäckt bakfallen genom att låta göra en andra besiktning, som konstaterar att ”golven i samtliga våtutrymmen ej helt har fall till golvbrunnen”. Lägg därtill hantverkaren som också direkt konstaterade att det var bakfall i våtutrymmena. Det innebär att två av varandra oberoende yrkesmän har genomfört en okulär besiktning där båda konstaterar med synen, utan att göra några mätningar eller ingrepp, felaktigheterna. För oss är det då mycket tydligt att besiktningsmannen genomförde besiktningen vårdslöst.
De få prejudicerade fall vi har hittat angående överlåtelsebesiktningar och lutande golv dömer till köparens favör, till exempel Hovrätt Övre Norrland 800905 DT 2039 samt 860701 DT 46. I dessa fall anser rätten att besiktningsmannen har agerat vårdslöst. Vilket/vilka prejudicerande fall använder ARN för sitt beslut?
Värt att notera är också att besiktningsföretaget genom sitt försäkringsbolag eller advokat inte försöker undvika ansvar genom att påstå att bakfall inte ingår vid en okulär överlåtelsebesiktning. De menar att bakfallen inte var möjliga att upptäcka okulärt. Det är en annan sak. Det är anmärkningsvärt att Allmänna Reklamationsnämnden gör sin egen tolkning där Ni menar att felaktiga lutningar inte ingår i en okulär besiktning. Är inte ARNs uppgift att ta beslut i tvister med de underlag som bifogats? Nämndens beslut har i detta fall inte grundats på tvistens bevismaterial utan nämnden har gjort sin egen tolkning utan hänvisningar till varken lagrum eller de skriftliga bevis som ligger till grund för tvisten.
Om det verkligen var definierat vad som ingår vid en överlåtelsebesiktning skulle då inte besiktningsman, försäkringsbolag samt advokaten hänvisa till detta? Så mycket tilltro till SBRs besiktningsman, Länsförsäkringar samt Nordia KB borde vi väl ha? Om Nämnden vidhåller sitt beslut bör alla framtida husköpare upplysas om att felaktiga konstruktioner i våtutrymmen inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Allmänna Reklamationsnämnden bör således göra en stor pressrelease tillsammans med samtliga besiktningsföretag som anser detsamma för att undvika dylika missförstånd i framtiden. För oss är en överlåtelsebesiktning utan krav på att finna felaktiga konstruktioner i våtutrymmen inte värd pengarna. Vi tror att många presumtiva husköpare vore tacksamma för att bli uppmärksammade på detta.
Redigerat:
En besiktningsman är ofta ändå värd att ta in, eftersom han även går igenom andra delar av huset an badrummet. I det här fallet missade han bakfallet.