Hjälp mig välja strategi för besiktning - gammalt hus
Medlem
· Västra Götaland
· 3 946 inlägg
Hej!
Är intresserad av ett hus byggt 1923 (som jag skrev om i tråden lite längre ner). I princip allting är mer eller mindre dåligt men jag har som jag skrev inte upptäckt några allvarliga stomskador. Hur skall jag göra med besiktningen?
I princip det enda jag behöver veta är om det finns allvarliga skador på stommen, typ hussvamp, läckande avlopp eller liknande. Samt hur man skall bedöma lukt i källaren.
Jag behöver inte betala någon för att tala om för mig att samtliga installationer är slut, att taket har passerat förväntad livslängd och att det kan förekomma mikrobiell påväxt i fuktigt virke. Jag behöver någon som kan gamla hus och som kan ge ett utlåtande baserat på erfranhet av vad som är allvarligt och vad som kan passera. Hittills när jag läst besiktningsprotokoll i mäklarannonser har jag inte blivit alltför imponerad, mest generella friskrivningar i stil med "viss mikrobiell påväxt körekommer på den 40 år gamla träfasaden vilket eventuellt kan ge upphov till prolem".
Mäklaren rekommenderade en lokal besiktningsman som var billig. Anticimex och de andra tar mer, runt 10 tusen, men ger de mer? Jag funderar på att ta den billiga besiktningsmannen och sedan komplettera med specialister, typ låta sotaren besiktiga skorstenen.
Anticimex erbjuder 3 nivåer för ca 8-12 tusen, någon som kan beskriva sina erfarenheter? Eller har ni något annat företag att rekommendera som inte lägger tid på onödigheter?
/Anders
Är intresserad av ett hus byggt 1923 (som jag skrev om i tråden lite längre ner). I princip allting är mer eller mindre dåligt men jag har som jag skrev inte upptäckt några allvarliga stomskador. Hur skall jag göra med besiktningen?
I princip det enda jag behöver veta är om det finns allvarliga skador på stommen, typ hussvamp, läckande avlopp eller liknande. Samt hur man skall bedöma lukt i källaren.
Jag behöver inte betala någon för att tala om för mig att samtliga installationer är slut, att taket har passerat förväntad livslängd och att det kan förekomma mikrobiell påväxt i fuktigt virke. Jag behöver någon som kan gamla hus och som kan ge ett utlåtande baserat på erfranhet av vad som är allvarligt och vad som kan passera. Hittills när jag läst besiktningsprotokoll i mäklarannonser har jag inte blivit alltför imponerad, mest generella friskrivningar i stil med "viss mikrobiell påväxt körekommer på den 40 år gamla träfasaden vilket eventuellt kan ge upphov till prolem".
Mäklaren rekommenderade en lokal besiktningsman som var billig. Anticimex och de andra tar mer, runt 10 tusen, men ger de mer? Jag funderar på att ta den billiga besiktningsmannen och sedan komplettera med specialister, typ låta sotaren besiktiga skorstenen.
Anticimex erbjuder 3 nivåer för ca 8-12 tusen, någon som kan beskriva sina erfarenheter? Eller har ni något annat företag att rekommendera som inte lägger tid på onödigheter?
/Anders
Du har antagligen ingen nytta av en "auktoriserad" besiktningsman.
Välj ngn ingenjör eller byggnadsarbetare som har erfarenhet av gamla hus, en som har varit med om att ROTa i kåkar från den tiden.
Var i Västra Götaland ligger huset?
Välj ngn ingenjör eller byggnadsarbetare som har erfarenhet av gamla hus, en som har varit med om att ROTa i kåkar från den tiden.
Var i Västra Götaland ligger huset?
De vi köpte vårt hus av hade anlitat Anticimex för att besiktiga huset innan försäljning och vår besiktningsman hittade en hel del grejer som Anticimex hade missat.
För övrigt har jag bara dåliga erfarenheter av Anticimex
För övrigt har jag bara dåliga erfarenheter av Anticimex
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
+1noone70 skrev:
Medlem
· Västra Götaland
· 3 946 inlägg
Ok, huset ligger i Marks kommun. Det verkar som att ni inte har något större förtroende för Anticimex så det blir väl att ringa en lokal besiktningsman som kan området och så komplettera med specialister. Skorstensfejarmästaren är väl en eftersom skorstenen är så gammal.
Det verkar som att man kommer undan med en tusing eller två för ett utlåtande baserat på visuell inspektion, troligen väl använda pengar. Räkna som sagt kallt med glidgjutning men vill inte behöva mura om skorstensstocken från källaren,.
Sedan kan ni tipda om hur man kollar hussvamp och mögel på bästa sätt? If har tillägg på hemförsäkringen (som jag får gratis via kollektivavtal på jobbet) som täcker hussvamp men bara om man har en godkänd Anticimexbesiktning eller man har ägt huset i sex månader. Husvvamp är ju lite jobbigt även om det väl inte är så himla vanligt i den här typen av hus (källaren luktar inte särskilt mycket och är ej inredd) och det syns ju tydliga fuktskador på tapeterna..
/Anders
Det verkar som att man kommer undan med en tusing eller två för ett utlåtande baserat på visuell inspektion, troligen väl använda pengar. Räkna som sagt kallt med glidgjutning men vill inte behöva mura om skorstensstocken från källaren,.
Sedan kan ni tipda om hur man kollar hussvamp och mögel på bästa sätt? If har tillägg på hemförsäkringen (som jag får gratis via kollektivavtal på jobbet) som täcker hussvamp men bara om man har en godkänd Anticimexbesiktning eller man har ägt huset i sex månader. Husvvamp är ju lite jobbigt även om det väl inte är så himla vanligt i den här typen av hus (källaren luktar inte särskilt mycket och är ej inredd) och det syns ju tydliga fuktskador på tapeterna..
/Anders
Kräver försäkringsbolaget anticimex så kan det ju vara bra att låta dem titta på just den biten.
Avloppen kan du med stor sannolikhet räkna med att byta ut och likaså inkommande vatten.
När du/ni ändå gräver så passa på och fixa dräneringen med.
Vad är det för takbeklädnad idag och vad funderar ni på att ha för någon sen?
Håller på med en checklista till hemsidan http://www.byggcoach.com
Checklistan är inte riktigt färdig men pm'a mig din mail så kan jag skicka den tidiga versionen till dig.
/Kent
Avloppen kan du med stor sannolikhet räkna med att byta ut och likaså inkommande vatten.
När du/ni ändå gräver så passa på och fixa dräneringen med.
Vad är det för takbeklädnad idag och vad funderar ni på att ha för någon sen?
Håller på med en checklista till hemsidan http://www.byggcoach.com
Checklistan är inte riktigt färdig men pm'a mig din mail så kan jag skicka den tidiga versionen till dig.
/Kent
Medlem
· Västra Götaland
· 3 946 inlägg
Bra tips snickarboden!
Har ju redan fått din checklista, kommer att ta med den på måndag när besiktningsmannen kommer. Bokade en lokal förmåga (fick dock tipset från mäklaren....:eek men har verkade veta vad han pratar om när det gäller gamla hus i telefon i alla fall och jag får vara med under hela besiktningen.
Taket är pannplåt med kraftigt färgsläpp på sydsidan. Vet inte om det går att måla om. Får väl bytas på sikt. Byter i så fall till nytt plåttak, enkelt att lägga och belastar inte takstolarna. Har som sagt varit läckage tidigare.
Kan du tala om hur mycket det kostar att byta avloppet? Alltså fixa in ny stam under källarens betongsula, eller hur gör man? Inkommande vatten såg helt OK ut men man vet ju aldrig hur det ser ut under jord. Hur mycket jobb är det att göra själv (förutsätter grävmaskin)?
Det är halv källare med golvbrunn. Hur brukar det se ut, går stammen ner under plattan eller?
If's villkor (kollade just) säger om försäkringen mot hussvamp:
"Hussvampsförsäkringen träder i kraft från och med godkänd besiktning eller senast sex
månader efter den dag den först tecknades"
Hur tolkar man detta? Att om man inte upptäcker något (tag med kamera) vid överlåtelsebesiktningen så är det ok efter ett år eller så att använda försäkringen om oturen skulle vara framme?
Sotaren had ett par tider kvar nästa vecka så om besiktningen verkar OK så kanske jag skall begära brandskyddskontroll av skorstenen och diskutera åtgärder som behövs.
/Anders
Har ju redan fått din checklista, kommer att ta med den på måndag när besiktningsmannen kommer
. Bokade en lokal förmåga (fick dock tipset från mäklaren....:eek men har verkade veta vad han pratar om när det gäller gamla hus i telefon i alla fall och jag får vara med under hela besiktningen.Taket är pannplåt med kraftigt färgsläpp på sydsidan. Vet inte om det går att måla om. Får väl bytas på sikt. Byter i så fall till nytt plåttak, enkelt att lägga och belastar inte takstolarna. Har som sagt varit läckage tidigare.
Kan du tala om hur mycket det kostar att byta avloppet? Alltså fixa in ny stam under källarens betongsula, eller hur gör man? Inkommande vatten såg helt OK ut men man vet ju aldrig hur det ser ut under jord. Hur mycket jobb är det att göra själv (förutsätter grävmaskin)?
Det är halv källare med golvbrunn. Hur brukar det se ut, går stammen ner under plattan eller?
If's villkor (kollade just) säger om försäkringen mot hussvamp:
"Hussvampsförsäkringen träder i kraft från och med godkänd besiktning eller senast sex
månader efter den dag den först tecknades"
Hur tolkar man detta? Att om man inte upptäcker något (tag med kamera) vid överlåtelsebesiktningen så är det ok efter ett år eller så att använda försäkringen om oturen skulle vara framme?
Sotaren had ett par tider kvar nästa vecka så om besiktningen verkar OK så kanske jag skall begära brandskyddskontroll av skorstenen och diskutera åtgärder som behövs.
/Anders
Vad hade du tänkt renovera? Jag köpte ett hus från 1907 i 50-talsstandard, och har helrenoverat. Besiktning gjordes mest för att se så det inte fanns ngt allvarlig skada jag missat.
Försök kolla syllar, är jobbigt att byta...
Är källaren boyta? Jag har lämnat min oisolerad och odränerad. Funkar bra, inga fuktproblem. Försöka göra om gamla källare till boyta kan ställa till det.
Sen är det bra att kolla vinden noggrant. Kolla även om det finns tilläggsisolering ngn stans, det kan ställa till det om det är felgjort.
Försök kolla syllar, är jobbigt att byta...
Är källaren boyta? Jag har lämnat min oisolerad och odränerad. Funkar bra, inga fuktproblem. Försöka göra om gamla källare till boyta kan ställa till det.
Sen är det bra att kolla vinden noggrant. Kolla även om det finns tilläggsisolering ngn stans, det kan ställa till det om det är felgjort.
Den brunnen bör du kolla noga på, skulle inte förvåna mig ett dugg om det går rör några meter och det sen slutar nånstans i typ en stenkista, beror lite på hur det är gjort och vad avsikten var med avloppet.
En grävare typ minst en 1500:- i timmen och det är ofta rätt snabbt gjort men tomten kan man glömma då, därför man gör allt och byter allt, inkl inkommande, dränering, avlopp, dagvatten ja allt.
Materialet är liksom den minsta kostnaden här och du bör räkna med att få bort några lass jord med och ersätta det med makadam. Fylla igen kan du göra själv under nån vecka.
Riskerna är att om man gräver tunt hela huset så kan det sätta sig eller rasa så se till att grävaren vet vad denne gör. Annars så anlita grävaren där avlopp mm ligger så det fixar sig och sen kan du gräva med minigrävare på de andra två sidorna och så får det ta den tid det tar.
Glöm allt med att själv köra bort jord, ta det med grävaren för det blir för många lass med släp om man inte kör lastbil. Samma med att ha hem makadam, det lär vara ett par lass som krävs.
/Kent
En grävare typ minst en 1500:- i timmen och det är ofta rätt snabbt gjort men tomten kan man glömma då, därför man gör allt och byter allt, inkl inkommande, dränering, avlopp, dagvatten ja allt.
Materialet är liksom den minsta kostnaden här och du bör räkna med att få bort några lass jord med och ersätta det med makadam. Fylla igen kan du göra själv under nån vecka.
Riskerna är att om man gräver tunt hela huset så kan det sätta sig eller rasa så se till att grävaren vet vad denne gör. Annars så anlita grävaren där avlopp mm ligger så det fixar sig och sen kan du gräva med minigrävare på de andra två sidorna och så får det ta den tid det tar.
Glöm allt med att själv köra bort jord, ta det med grävaren för det blir för många lass med släp om man inte kör lastbil. Samma med att ha hem makadam, det lär vara ett par lass som krävs.
/Kent
Medlem
· Västra Götaland
· 3 946 inlägg
Jo, jag hade tänkt köpa det som löpande hobbyprojekt. Alltså flytta in och bo i det och pula lite på kvällar och helger. Tar vardagsrum och sovrum först så man kan bo men sedan kök, hall, badrum etc får komma efter hand.
Ambitionen får nog vara att renover och fix så billigt som möjligt utan att fuska, dvs köpa ett begagnat kök på blocket, köpa tapeter och golv på rea osv så att man om några år har ett hus som är helt OK att bo i utan att dra på sig en massa lån.
Källaren är råkällare med panna och tvättmaskin, ingen inredning vilket väl är en huvudorsak till att det inte luktar särskilt mycket.
Enligt mäklaren är det kommunalt VA, kollar detta med kommunen innan köp. Skulle dom ha ljugit blir det att gå på mäklaren men jag kollar med kommunen att det här området fixades från början. Fast det ser ut som ett egnahemsområde från 20-talet så det lades nog riktiga stammar från början.
Tilläggsisolering hittade jag ingen på vinden, man har bara fyllt upp med sågspån mellan bjälkarna. Dock har huset en fasad i äkta plast, så jag skall kolla att det finns luftspalt. Annars inget fel med plast eller plåt tycker jag, det står ju emot regn även om man knappast vinner något hembygdspris i byggnadsvård.
Syllarna var åtminstone delvis synliga i källaren och ligger på grundmuren. Såg helt OK ut. Fönstren likaså, skall dock kolla under besiktningen att dom går att öppna, går inte det brukar det bero på att dom svällt av fukt.
/Anders
Ambitionen får nog vara att renover och fix så billigt som möjligt utan att fuska, dvs köpa ett begagnat kök på blocket, köpa tapeter och golv på rea osv så att man om några år har ett hus som är helt OK att bo i utan att dra på sig en massa lån.
Källaren är råkällare med panna och tvättmaskin, ingen inredning vilket väl är en huvudorsak till att det inte luktar särskilt mycket.
Enligt mäklaren är det kommunalt VA, kollar detta med kommunen innan köp. Skulle dom ha ljugit blir det att gå på mäklaren men jag kollar med kommunen att det här området fixades från början. Fast det ser ut som ett egnahemsområde från 20-talet så det lades nog riktiga stammar från början.
Tilläggsisolering hittade jag ingen på vinden, man har bara fyllt upp med sågspån mellan bjälkarna. Dock har huset en fasad i äkta plast, så jag skall kolla att det finns luftspalt. Annars inget fel med plast eller plåt tycker jag, det står ju emot regn
även om man knappast vinner något hembygdspris i byggnadsvård.Syllarna var åtminstone delvis synliga i källaren och ligger på grundmuren. Såg helt OK ut. Fönstren likaså, skall dock kolla under besiktningen att dom går att öppna, går inte det brukar det bero på att dom svällt av fukt.
/Anders
Medlem
· Västra Götaland
· 3 946 inlägg
Jag tittade på det här huset och ett till i liknande skick men kom fram till att de var för ruttna för att fixa upp. Tog hjälp av en lokal besiktningsman. Husen hade ägts av äldre personer som inte orkat göra någonting, annars hade dom med rätt små medel kunnat hållas i OK kondition. Till slut efter att ha tittat runt på cirka 40 hus bestämde jag mig för mitt nuvarande hus, en kreation från 1974 i mexi och trä (brunmålat, givetvis) där inget gjorts sedan byggåret.
Huset är två fulla våningar i sutteräng med garage i källaren, 149 kvm boyta och 72 kvm biyta. Sadeltak med ca 20 grader takvinkel.
Har några år framför mig med renoveringar med stommen är i alla fall i bra skick.
/Anders
Huset är två fulla våningar i sutteräng med garage i källaren, 149 kvm boyta och 72 kvm biyta. Sadeltak med ca 20 grader takvinkel.
Har några år framför mig med renoveringar med stommen är i alla fall i bra skick.
/Anders