Formulering/exempel - dolda fel
För knappt ett år sedan köpte vi ett hus och ganska snart blev det problem med avloppet. Ideliga stopp mellan toalett och septitank.
Det visade sig snart att tanken var nergrävd för grunt varvid lutning på avloppsröret blev för liten.
Vid samtal med tidigare ägaren berättade han att dom tydligen stötte på berg vid instalationen därav orsaken till felet. Han har efteråt monterat en renslucka för att kunna få bort "skiten".
Jag ska skriva en reklamation och hänvisa till ett dolt fel och undrar därför om någon har eller kan länka till ett exempel på hur ett sådant brev kan vara utformat. Det behöver ju inte specifikt handla om avlopp.
Hälsningar
Ibo
Det visade sig snart att tanken var nergrävd för grunt varvid lutning på avloppsröret blev för liten.
Vid samtal med tidigare ägaren berättade han att dom tydligen stötte på berg vid instalationen därav orsaken till felet. Han har efteråt monterat en renslucka för att kunna få bort "skiten".
Jag ska skriva en reklamation och hänvisa till ett dolt fel och undrar därför om någon har eller kan länka till ett exempel på hur ett sådant brev kan vara utformat. Det behöver ju inte specifikt handla om avlopp.
Hälsningar
Ibo
Redigerat:
Att det är ett dolt fel är min åsikt och så även mäklaren (HusmanHagberg) som förmedlade köpet. Att spola i toaletten för att kolla att den fungerar och inte läcker är vad man kan göra innan ett köp.
Att däremot sitta och "provskita" en vecka innan köp är inte rimligt.
Ibo
Att däremot sitta och "provskita" en vecka innan köp är inte rimligt.
Ibo
Jag har pratat med henne och hon har förklarat tågordningen i ett sånt här ärende.PCLarsson skrev:
Jag hoppas att det finns några här som med eller utan juridisk hjälp har skrivit ner ett reklamationsärende och kan bidra med lite input.
Ibo
Jag hoppas och tror innerst inne att du inser att en mäklare är på djupt vatten när det gäller tolkningsjuridik om ansvar under jordabalken.
Det finns inga färdiga standardmallar för hur du ska reklamera utan frågan är om du vill lämna in en stämning till tingsrätten eller om du vill inleda en diskussion med förra ägaren för en förlikning.
Du får sakligt vilket som ställa upp rekvisiten för att ansvar för felet ska åligga säljaren enligt paragraf 19. Ni får gå tillbaka och kolla vad för besiktning ni gjorde, om ni gjorde en vvs besiktning så får ni kolla hur den missade rensluckan. Finns det några omständigheter som kan göra gällande att vvs undersökning ej behövdes (strikta utfästelser, pris på fastigheten etc).
Om alla rekvisit uppfylls så ska ni trycka på dessa gentemot säljaren så att denna förstår att ni ämnar att processa med ganska stark bevisföring.
Vilket som skulle jag om ni nu väljer att driva detta välja en duktig fastighetsjurist som kan sammanställa ert krav och hjälpa er långt över mäklarens kompetens
Det finns inga färdiga standardmallar för hur du ska reklamera utan frågan är om du vill lämna in en stämning till tingsrätten eller om du vill inleda en diskussion med förra ägaren för en förlikning.
Du får sakligt vilket som ställa upp rekvisiten för att ansvar för felet ska åligga säljaren enligt paragraf 19. Ni får gå tillbaka och kolla vad för besiktning ni gjorde, om ni gjorde en vvs besiktning så får ni kolla hur den missade rensluckan. Finns det några omständigheter som kan göra gällande att vvs undersökning ej behövdes (strikta utfästelser, pris på fastigheten etc).
Om alla rekvisit uppfylls så ska ni trycka på dessa gentemot säljaren så att denna förstår att ni ämnar att processa med ganska stark bevisföring.
Vilket som skulle jag om ni nu väljer att driva detta välja en duktig fastighetsjurist som kan sammanställa ert krav och hjälpa er långt över mäklarens kompetens
Tror tyvärr inte att gemene man förstår att en mäklare är enbart _säljare_ och inget annat.
En mäklares kunskaper rörande byggkonstruktioner etc är, milt sagt, oftast mycket begränsad och rörande juridiken så oftast mest inriktad på kontraktsskrivning men återigen ytterst begränsad på annat.
Med det i bakhuvudet, dvs att mäklare är just säljare så förstår man kanske varför de uttalar sig som de gör ibland, de vill nämligen just sälja och vara vän med alla. Jippi typ, men vad skall de säga? Klart de säger att det kan vara dolt fel, hellre det än att säga att köparen missat i undersökningsplikten för med en sån kommentar så finns det noll risk att de väljer den mäklaren om de skall köpa/sälja igen.
Det är så det funkar och ju fler som inser att mäklare är just säljare och inget annat så desto bättre.
/Kent som just gjorde ett nytt inlägg... http://www.byggcoach.com/en-maklares-roll/
En mäklares kunskaper rörande byggkonstruktioner etc är, milt sagt, oftast mycket begränsad och rörande juridiken så oftast mest inriktad på kontraktsskrivning men återigen ytterst begränsad på annat.
Med det i bakhuvudet, dvs att mäklare är just säljare så förstår man kanske varför de uttalar sig som de gör ibland, de vill nämligen just sälja och vara vän med alla. Jippi typ, men vad skall de säga? Klart de säger att det kan vara dolt fel, hellre det än att säga att köparen missat i undersökningsplikten för med en sån kommentar så finns det noll risk att de väljer den mäklaren om de skall köpa/sälja igen.
Det är så det funkar och ju fler som inser att mäklare är just säljare och inget annat så desto bättre.
/Kent som just gjorde ett nytt inlägg... http://www.byggcoach.com/en-maklares-roll/
Redigerat:
Och då ikläder jag mig injonil's rock här, och påminner om att ett dolt fel förblir ett dolt fel även om inte tillräckligt bra besiktning gjorts, eller t.o.m ingen besiktning alls.kinglolle skrev:
Att huset verkligen blev ordentligt besiktigat är inget rekvisit för att lyckosamt kunna hävda och driva dolt fel.
Men hade felet kunnat hittats vid en ytterligt noggrann besiktning så är inte fallet direkt självklart längre.
Nu har jag inte gjort någon fastighetsaffär på bra länge. Men, tidigare fanns det ett frågeformulär, som mäklaren gick igenom tillsammans (om möjligt) med både säljare och köpare.
Om nu enligt TS "den tidigare ägaren" (= säljaren) medgett att han kände till det här felet, vad har han då svarat i frågeformuläret? Om han nekat till att han känt till ev fel så bör ju köparen ha en bra sits. Visserligen kan han ha "glömt" vid just det tillfället.
Om nu enligt TS "den tidigare ägaren" (= säljaren) medgett att han kände till det här felet, vad har han då svarat i frågeformuläret? Om han nekat till att han känt till ev fel så bör ju köparen ha en bra sits. Visserligen kan han ha "glömt" vid just det tillfället.
Allt är möjligt med facit i hand. Just här spelar det kanske mindre roll eftersom chansen att få rätt här kostar nog mer än att spränga och gräva ner tanken så man får korrekt fall eller montera en pump för detta.Mikael_L skrev:Och då ikläder jag mig injonil's rock här, och påminner om att ett dolt fel förblir ett dolt fel även om inte tillräckligt bra besiktning gjorts, eller t.o.m ingen besiktning alls.
Att huset verkligen blev ordentligt besiktigat är inget rekvisit för att lyckosamt kunna hävda och driva dolt fel.
Men hade felet kunnat hittats vid en ytterligt noggrann besiktning så är inte fallet direkt självklart längre.
Det är ju här problemen ligger, att försöka få något som "dolt fel" kostar sanslösa pengar och möjligheten att det går som man önskar är oftast inte speciellt stor. Men visst, detta kanske kan ses som "dolt fel" men vågar nån chansa? Det är i och för sig en fråga som förtjänar en egen tråd.
Amatörbyggaren>Undersökningsplikten väger tyngre än "upplysningsplikten", kort sagt kan du vara stum, halt och döv som säljare och det kan vara bra ibland med.
/Kent
Redigerat:
Både du och Injonil har en poäng Micke även om jag förvisso inte skrev att felet är att anse som dolt per automatik för att en besiktning har gjorts eller tvärtom. Dock är resonemanget mer av en teoretisk art, med risk för att låta kaxig så är jag nog en av de i Sverige med störst praktisk erfarenhet av processföring gällande ansvar under jordabalken både i egen regi men ännu hellre i ett senare skede där jag inte agerat ombud. Ser jag till min erfarenhet så är det svårt att bevisföringsmässigt bortse från eventuella besiktningar som ett rekvisit rent bevismässigt. Ett exempel för klarifiera det jag menar är att om köparen kan visa på att de utfört en specifik vvs besiktning och att deras besiktningsman har erfarenhet och kompetens men ändå inte hittat felet blir läget svårare för säljaren att övertyga nämndemännen att felet var enkelt att hitta. Betänk att de som sitter i tingsrätten är lekmän och ofta inte kan bedöma själva sakfrågan utan bedömer trovärdighet i det framställda och en fackmans ord väger tungt, även om det självklart går att motbevisa men då oftast genom klargörande av andra fackmän, försäkringsbolag etc.Mikael_L skrev:Och då ikläder jag mig injonil's rock här, och påminner om att ett dolt fel förblir ett dolt fel även om inte tillräckligt bra besiktning gjorts, eller t.o.m ingen besiktning alls.
Att huset verkligen blev ordentligt besiktigat är inget rekvisit för att lyckosamt kunna hävda och driva dolt fel.
Men hade felet kunnat hittats vid en ytterligt noggrann besiktning så är inte fallet direkt självklart längre.
Så att bevismässigt är rekvisitet om än inte fullständigt klargjort väldigt stark om de har en vvs besiktning som inte indikerar fel.
När det gäller frågelistan så är den förvisso en av omständigheterna som kan vägas in men oftast mer av den arten att den kan väga över en vågskål för att påvisa trovärdighet gentemot ena sidan. Däremot är det inte ensamt ett rekvisit som leder till ansvar för dolda fel. Sedan ska man komma ihåg att denna säljaren kanske inte ens upplever avloppet som ett större problem om det genom rensluckan och tömning någon gång/år fungerar tillfredställande. Börjar man nysta i den biten kan det hända att säljaren i rätten tom skulle lyckas göra gällande att ett fel i juridisk mening ej föreligger då funktionen är uppfylld, det beror på hur ofta tömning måste ske och hur betungande detta skall anses vara för köparen (beroende på var renslucka sitter, kostnad för tömning och period alltså)
Skönt dock att ingen nappat på den ganska populära åsikten att dolda fel skall vara dolda för säljaren också som i detta fallet uppenbart varit medveten om problemet men detta har alltså ingen verkan för hur ärendet kan anses falla ut som dolt fel eller ej.
TS har fått lite svar på hur han bör gå till väga och min åsikt är fortfarande att någon standardmall är svår att uppvisa. Antingen får man göra en formulering själv eller redan från början kontakta en jurist för att få denne att skicka brev till säljaren, ibland kan det göra bättre verkan
Nä ja la märke till att du inte skrev det, men däremot var det väldigt lätt att läsa in det i din skrift. Så jag skrev egentligen inte till dig, utan för andra.kinglolle skrev:
Annars tackar jag för en utomordentligt bra skrivning om hur "bevisen" ofta bedöms i rätten. d^_^b
Och jag inser nu värdet i att en "tung kompetens" har besiktigat den del där fel förelåg.
Men jag tror man till stor del kan "reparera skadan" med att besiktiga i efterhand också och få fina sakkunnigaintyg skrivna.
Men man ska ju inte glömma att säljarens advokat kanske också kommer dragandes med andra fina sakkunnigaintyg och så landar det igen i en ren trovärdighetsfråga.
Dvs säljaren /säljarens advokat /säljarens sakkunniga vs köparen /köparens advokat /köparens sakkunniga. Ja det är nog aldrig någon lätt väg det där.:|