Det är det jag menar har ändrats, banken har gjort om sina kalkyler mellan tidpunkt a och tidpunkt b, så att de lägger mindre vikt vid siffran de får från mäklaren och lägger in en större marginal för att vara på den säkra sidan. Förutsättningarna är ju inte samma längre, marknaden är trögare, större risk = högre ränta/större andel topplån.tobs skrev:
Vi har gjort en ganska stor kontant insats i projektet, men det är kanske relevant i detta läge (förutom att den blev mycket större än det vi hade ö.k. med Swedbank från början). Vi har lagt ner i snitt 19k obelånat i månaden under byggåret och ytteligare en hög med cash före och efter det. Jag tror nog att vi skulle ha fått någon annan bank att nappa.Nimajneb skrev:
Du missar poängen samtidigt som du faktiskt belyser den... Dock hade situationen varit värre om det kryllade av nybyggda hus för 4+mkr, vilket inte är en orimlig prisklass på ett nybygge.
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
Nimajneb, det finns knappt hus att få tag i runt Svall för 4 millar. Hittills är det kanske 3-6 hus per år som går i den prisklassen. Det är gamla goda Haga av hävd samt ett par populära nybyggnadsområden. Jag är också lite tveksam till förste mäklarens värdering men det är inte helt omöjligt att TS får runt 4 faktiskt. Men då ska det vara bästa möjliga läge i Sundsvallstrakten. Kommer man utanför så har det varit som TS skriver, en del goda värderingar, men jag betivlar starkt att man kan få 3,5 för en smålandsvilla 5-7 km utanför Sundsvall i dagsläget. Dock gick det nog utmärkt att få värderat och lånet finansierat på den summan för något år sedan. Men idag tror i alla fall jag att det är svårt.
Visst, men Mäklare-1 hävdade att hans värdering håller och som jag sa tidigare så är Mäklare-2 i ett drömläge, han får betalt för att göra ett safejobb utan någon som helst konsekvens för honom. Jag hade köpt resonemanget om det inte stod 2 mäklare som gav 2 olika bud, där den ena har ett visst ansvar utifrån det förhandsunderlag han gjort och den andra bara behöver komma in och "inte värdera för högt".robbanonline skrev:
Men så mycket cash kan ni inte lagt ner om ni beklagar er över topplånet.tobs skrev:
Att huset har kostat nästan 5 Millar att bygga kan ju säkert stämma men det betyder ju inte att huset är värt så mycket.
Om ni nu funderar på att sälja huset så kan ni ju faktiskt använda en ev budgivning som underlag för att fastställa värdet på huset och om ni skulle ha ett seriöst bud runt 5MSEK så har ni ju ett utmärkt värderingsundelag.
Men o andra sidan om dom extra procenten på topplånet känns så tungt i plånboken att ni funderar på att sälja så innebär det ju att ni eg inte har råd med huset långsiktigt.
Åter igen din fantasi som drar iväg. Vi har lånat 4.250kkr. Jag kanske var otydlig tidigare men 3.900kkr var det initiala lånebehovet, sen blev det 4.250kkr efter alla turer och tillval. Vår ekonomi har bara blivit bättre sedan vi först började spekulera om bygget och var runt på bankerna sväng 1.-MH- skrev:
Jag förstår inte varför det envisas med att glida ifrån ämnet med massa vinklar och spekulationer. Det har gått till som jag har skrivit och inget annat, det vore ju meningslöst om jag satt här och hittade på en massa gojja!
Jag säger inte att en värdering inte kan ändras, jag ifrågasätter det faktum att Swedbank uppenbarligen kan dra en siffra ur väderburken och sedan komma med en annan, tillsynes helt utan ansvar.
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
Jag blir helt förvirrad elelr så rä jag trög..
Exakt vad sa slutvärderingen från mäklare 1? Enligt inleding av tråden så värderade mäklaren till 3,9 (vilket också lånelöftet omfattar) eventuellt kunde huset bli värt 4,3 när det var färdigställt.
Fick du en ny värdering som var på 4,3 miljoner? Dvs. mäklare 1 hävdade att trots vikande marknad så är ditt hus värt toppvärdering? Eller var det så att han fortfarande lämnade 3,9 till banken? För i så fall ser jag inget konstigt alls med att en annan mäklare lämnade 3,750.
Exakt vad sa slutvärderingen från mäklare 1? Enligt inleding av tråden så värderade mäklaren till 3,9 (vilket också lånelöftet omfattar) eventuellt kunde huset bli värt 4,3 när det var färdigställt.
Fick du en ny värdering som var på 4,3 miljoner? Dvs. mäklare 1 hävdade att trots vikande marknad så är ditt hus värt toppvärdering? Eller var det så att han fortfarande lämnade 3,9 till banken? För i så fall ser jag inget konstigt alls med att en annan mäklare lämnade 3,750.
Som jag skrev tidigare idag var det ganska förvirrat ibörjan av tråden. Initialt trodde vi att banken hade lobbat om oss till det nya bottenlånetaket, men efter mycket om och men så visade det sig att vi hade haft 15% topp hela tiden men att den förhandsvärdering som Swedbank satte var 4.3 (ej 3.9), den som baserades på Mäklare-1. Hans omvärderingen var att värderingen höll dvs 4.3.Mattias_Maria skrev:
@ skaneman - det avgör ju produktionskostnaden och den vet ju inte du om så hur får du ihop den mattematiken?
Vi börjar från början med din förhandsvärdering;
har sett väldigt många värdeutlåtande av mäklare och värderingar av godkända värderingsmän i mina dagar. Har även en del värderingsverktyg i mitt jobb att tillgå. Det som är signifikativt för alla dessa värderinga som jag har sett och även är en del av verktygen som jag har att tillgå är att en värdering sätts till ett belopp med ett tillägg för ett visst spann, positivt som negativt.
I ditt första inlägg skriver du att förhandsvärderingen landar på 3,9 mnkr + ev. 300.
Det är inte så att du har övertolkat detta positivt och att värderingen i stället säger 3,9 mn +/- 300 tkr?
Så ser nämligen en vanlig värdering ut. Om inte, vilket spann har din "mäklare" satt i värderingen.
Om det är som jag tror så är det ju så att även din andra "mäklare" hamnar inom det spann som den första mäklaren har bedömt.
Visa gärna upp första värderingen så ger jag dig gärna synpunkter på dina andra frågeställningar. För jag hoppas att du har denna dokumenterad.
har sett väldigt många värdeutlåtande av mäklare och värderingar av godkända värderingsmän i mina dagar. Har även en del värderingsverktyg i mitt jobb att tillgå. Det som är signifikativt för alla dessa värderinga som jag har sett och även är en del av verktygen som jag har att tillgå är att en värdering sätts till ett belopp med ett tillägg för ett visst spann, positivt som negativt.
I ditt första inlägg skriver du att förhandsvärderingen landar på 3,9 mnkr + ev. 300.
Det är inte så att du har övertolkat detta positivt och att värderingen i stället säger 3,9 mn +/- 300 tkr?
Så ser nämligen en vanlig värdering ut. Om inte, vilket spann har din "mäklare" satt i värderingen.
Om det är som jag tror så är det ju så att även din andra "mäklare" hamnar inom det spann som den första mäklaren har bedömt.
Visa gärna upp första värderingen så ger jag dig gärna synpunkter på dina andra frågeställningar. För jag hoppas att du har denna dokumenterad.
Förhandsvärderingen görs för att banken ska få ett riktmärke för kreditivet.
Det har inget att göra med byggets faktiska värde när det är klart.
Oftast gör banken ett av två alternativ när bygget är klart, tar in ny värdering från en "betrodd" lokal mäklare, eller betraktar totala byggkostnaden som värde. Man får normalt själv stå för dessa kostnader.
Ett lånelöfte är normalt sett inte bindande, utan det är en indikation om vad banken kan tänkas gå med på. En slutlig ansökan avgör alltid i slutändan, och där är fastighetens värde naturligtvis av betydelse. Spelar ingen roll om du är god för att låna fem mille om huset är värt fyra, som du säkert förstår. En annan faktor är att krav, regler, div förutsättningar kan ha ändrats sen lånelöftet gavs.
Kontanta är att om du hänger upp dig på värderingarna och lånelöftet från Swedbank så kan du sluta med det nu. Det spelar ingen roll. Byt bank om du inte är nöjd eller fortsätt vara deras bitch som du är nu.
Det har inget att göra med byggets faktiska värde när det är klart.
Oftast gör banken ett av två alternativ när bygget är klart, tar in ny värdering från en "betrodd" lokal mäklare, eller betraktar totala byggkostnaden som värde. Man får normalt själv stå för dessa kostnader.
Ett lånelöfte är normalt sett inte bindande, utan det är en indikation om vad banken kan tänkas gå med på. En slutlig ansökan avgör alltid i slutändan, och där är fastighetens värde naturligtvis av betydelse. Spelar ingen roll om du är god för att låna fem mille om huset är värt fyra, som du säkert förstår. En annan faktor är att krav, regler, div förutsättningar kan ha ändrats sen lånelöftet gavs.
Kontanta är att om du hänger upp dig på värderingarna och lånelöftet från Swedbank så kan du sluta med det nu. Det spelar ingen roll. Byt bank om du inte är nöjd eller fortsätt vara deras bitch som du är nu.
Det stämmer att det var oklart i början men Mäklare-1 (utlåtandet) är på 4 +/- 300k. Det är ju dock banken som slutligen fastställer värderingen och deras kalkyler bygger på en värdering på 4.3. Mäklare-1 slutvärdering är 4.3 +upp till 300k.PCLarsson skrev:
Vad jag anser/tolkar att värderingen är/borde vara är helt ointressant.
Min andra "mäklare" är alltså den mäklare (Fastighetsbyrån) som kom in och gjorde ett snabbjobb åt Swedbank, utan att varken behöva försvara en förhandsvärdering eller säkra en affär. Hans muntliga bedömning var (med full insyn på förhandsvärdering OCH produktionskostnaden) att det går att få tillbaka pengarna med rätt köpare och detta slutade i en värdering av Swedbank på 3.5mkr.
Att den initiala kalkylen som banken använder sig av bygger på ett värde på 4,3 mn är helt irrelevant för vilken värdering fastigheten har när lånen ska läggas om. Då går man helt enkelt en ny värdering vilket banken i detta fall har gjort till 3,5 mn kr, oavsett mäklares utlåtande.
Finner du att banken har agerar felaktigt så tycker jag att du ska vända dig till ARN för att få ditt ärende objektivt prövat. Banken kommer sedan med automatik att följa ARNs rekommendation.
Alternativt så säljer du huset och ser vems värdering som är rätt.
Finner du att banken har agerar felaktigt så tycker jag att du ska vända dig till ARN för att få ditt ärende objektivt prövat. Banken kommer sedan med automatik att följa ARNs rekommendation.
Alternativt så säljer du huset och ser vems värdering som är rätt.
"Det kanske var otydligt tidigar". Jodu, du ändrar ju dina uppgifter hela tiden. I första inlägget du skrev står det 3.9+ ev 300. Fick ni eller fick ni inte lånelöfte på 3.9 MSEK?tobs skrev:
Med tanke på hur du ändrar lägger till och drar ifrån, så är bara frågan: Vilken version gäller? Visst är det du skriver mestadels meningslös gojja, men varför.
"kan dra en siffra ur värdeburken". Precis den typen av vaga uttalande som gör att man undrar om inte allt är påhittat. Vad betyder det, exakt? Vad har de lovat?
Redigerat: