Är det en bra affär?
Hej på er,
Jag är lite intresserad av att bygga ett trygghetsboende.
Fastigheten som jag har i åtanke har tidigare varit en handelslokal, den är på 800kvm + 200kvm källare.
Tanken är att göra om den till 14st lägenheter i ett trygghetsboende (Googla på det, men är i princip ett tillgänglighetsboende för äldre som är bemmanat varje dag)
Fastigheten kostar 2,2 miljoner och bidraget från Boverket blir ungefär 1.76 miljoner efter slutbesked. Det är inga större nivåskillnader i fastigheten och bjälklagen är i betong, verkar enligt min åsikt vara en relativt enkel omställning från handelslokal till bostad iom att det knappt finns några bärande element att ta hänsyn till, endast ett fåtal gjutna pelare. Det är fjärrvärme installerat och vattenburna radiatorer i både källare, bottenplan och övervåning samt finns toalett i alla 3 plan.
Frågan är vad det kan kosta att inreda dessa 14 lägenheter, jag har fått indikationer på 10 000kr per kvm, kan det vara realistiskt tro?
Jag är lite intresserad av att bygga ett trygghetsboende.
Fastigheten som jag har i åtanke har tidigare varit en handelslokal, den är på 800kvm + 200kvm källare.
Tanken är att göra om den till 14st lägenheter i ett trygghetsboende (Googla på det, men är i princip ett tillgänglighetsboende för äldre som är bemmanat varje dag)
Fastigheten kostar 2,2 miljoner och bidraget från Boverket blir ungefär 1.76 miljoner efter slutbesked. Det är inga större nivåskillnader i fastigheten och bjälklagen är i betong, verkar enligt min åsikt vara en relativt enkel omställning från handelslokal till bostad iom att det knappt finns några bärande element att ta hänsyn till, endast ett fåtal gjutna pelare. Det är fjärrvärme installerat och vattenburna radiatorer i både källare, bottenplan och övervåning samt finns toalett i alla 3 plan.
Frågan är vad det kan kosta att inreda dessa 14 lägenheter, jag har fått indikationer på 10 000kr per kvm, kan det vara realistiskt tro?
kolla vad bygglovkostar (om det går att bygga om det överhuvudtaget)
Kolla vad VA anslutningen kostar (här kostar det ca 28000:- / lgh)
Räcker ink el till? alla elprylar
Vent kommer säkert kosta runt 1-1,5mkr
Brandskyddet, kolla med räddningschefen vad det dom har för krav, brandceller, utrymningsvägar, närliggande byggnader
Räcker fjärrvärmen till varmvatten i alla lgh.
Parkeringar? ska finnas minst 1parkering till varje lgh
Ska det vara smälgh? typ ettor med kokvrå?
eller 2or med riktiga kök och egen wc?
Har lite egen erfarenhet av att bygga om, men inte i det här formatet
Kolla vad VA anslutningen kostar (här kostar det ca 28000:- / lgh)
Räcker ink el till? alla elprylar
Vent kommer säkert kosta runt 1-1,5mkr
Brandskyddet, kolla med räddningschefen vad det dom har för krav, brandceller, utrymningsvägar, närliggande byggnader
Räcker fjärrvärmen till varmvatten i alla lgh.
Parkeringar? ska finnas minst 1parkering till varje lgh
Ska det vara smälgh? typ ettor med kokvrå?
eller 2or med riktiga kök och egen wc?
Har lite egen erfarenhet av att bygga om, men inte i det här formatet
Hej och tack för ditt svar,
Jag har kikat på detaljplanen och det är fullt möjligt att göra ombyggnaden, och ett bygglov för ändrad användning borde kosta i runda slänger 25-30k.
Jag kollade med kommunens VA-avdelning och det skulle inte kosta något att ansluta eftersom det redan finns en anläggning som är dimensionerad för relativt stora flöden.
Varför skulle jag göra något med ventilationen? det är självdrag i kåken och finns inga krav vad jag vet på att det måste vara mekanisk ventilation?
Fjärrvärmen är tydligen dimensionerad för ytan som finns och då ytan inte påverkas så skulle det gå bra, enligt leverantören.
Ska kika närmare på brandskydd men tror det kan bli ganska dyrt, och sen måste jag ta reda på vad en hiss kan kosta att installera, hört lite siffror runt halvmiljonen.
Tanken är 1r på runt 35kvm med ett ok kök och schysst badrum med tvättmaskin/torktumlare, och allting är givetvis tillgänglighetsanpassat.
Är så mycket o tänka på, känns som man glömmer nånting hela tiden :/
Jag har kikat på detaljplanen och det är fullt möjligt att göra ombyggnaden, och ett bygglov för ändrad användning borde kosta i runda slänger 25-30k.
Jag kollade med kommunens VA-avdelning och det skulle inte kosta något att ansluta eftersom det redan finns en anläggning som är dimensionerad för relativt stora flöden.
Varför skulle jag göra något med ventilationen? det är självdrag i kåken och finns inga krav vad jag vet på att det måste vara mekanisk ventilation?
Fjärrvärmen är tydligen dimensionerad för ytan som finns och då ytan inte påverkas så skulle det gå bra, enligt leverantören.
Ska kika närmare på brandskydd men tror det kan bli ganska dyrt, och sen måste jag ta reda på vad en hiss kan kosta att installera, hört lite siffror runt halvmiljonen.
Tanken är 1
r på runt 35kvm med ett ok kök och schysst badrum med tvättmaskin/torktumlare, och allting är givetvis tillgänglighetsanpassat.Är så mycket o tänka på, känns som man glömmer nånting hela tiden :/
De flesta gamlingar vill helst ha tvåor tror jag. De kommer ofta från ännu större lägenheter eller hus, har en massa grejer och framför allt så anses det lite pinsamt att ta emot besök "i sovrummet". Så om du har möjlighet så skulle jag fundera på små tvåor istället.
Oftast rätt stor skillnad för om det är en stor handelslokal som bara ska värmas upp mot att samma yta ska värmas upp men samtidigt innehålla 20 lägenheter som i värsta fall ska duscha samtidigt och använder upp stora mängder varmvatten.
Om du ändrar från en stor öppen handelsyta till små lägenheter och sätter in mkt väggar så förutsätter jag att du måste se över ventilationen
Om du ändrar från en stor öppen handelsyta till små lägenheter och sätter in mkt väggar så förutsätter jag att du måste se över ventilationen
Tobias Jansson skrev:Hej och tack för ditt svar,
Jag har kikat på detaljplanen och det är fullt möjligt att göra ombyggnaden, och ett bygglov för ändrad användning borde kosta i runda slänger 25-30k.
Min ombyggnad ca 8*25m i 2plan kostade för 5år sen 17000:-
Jag kollade med kommunens VA-avdelning och det skulle inte kosta något att ansluta eftersom det redan finns en anläggning som är dimensionerad för relativt stora flöden.
Ansluten är du, men dom brukar vara snabba med att lägga på kostnader, själv fick jag betala 25000:- / lgh det enda dom gjorde var att fakturera.
[länk]
Läs själv på länken vad det kostar i (om det är i Örebro kommun)
Varför skulle jag göra något med ventilationen? det är självdrag i kåken och finns inga krav vad jag vet på att det måste vara mekanisk ventilation?
Söker du bygglov så ska du följa vissa regler, nu ska du bygga ett stort boende med massor av folk så ventilation är _nog_ ett krav, även krav på FTX värmeåtervinning
Fjärrvärmen är tydligen dimensionerad för ytan som finns och då ytan inte påverkas så skulle det gå bra, enligt leverantören.
Värmen funkar säkert, det är just tappvarmvattnet som blir problemet men det går säkert att lösa. Sen måste det nog till vvc, varmvattencirkulation, så man inte behöver spola i 3-4min innan det blir varmt.
Ska kika närmare på brandskydd men tror det kan bli ganska dyrt, och sen måste jag ta reda på vad en hiss kan kosta att installera, hört lite siffror runt halvmiljonen.
En hiss för 1våning kostar inte så mycket, finns väldigt enkla som är självbärande, typ saxlift
Tanken är 1
Är så mycket o tänka på, känns som man glömmer nånting hela tiden :/
Jag provar inte att skrämma upp dig men jag fick själv en mindre chock när det skulle kosta ca 100.000:- innan vi fick börja....
Rådet jag kan ge är att ringa upp Byggnadskontoret i din kommun och boka en tid och åka dit och fråga hur det ska byggas och vilka avgifter som tillkommer.
Prata även med räddningschefen han kommer ha synpunkter på utformning av ytorna
Försäkringen kommer också att kosta en del, jag betalar ca 1100:-/mån
Redigerat:
Hur passar ett sånt här trygghetsboende in i den allmänna omvårdnaden? "Bemannat varje dag" - var kommer den bemanningen ifrån? Ska du anställa dem? Måste du inte göra ett sånt här projekt i samarbete med kommunen?
Jag har jobbat på institutioner typ ålderdomshem, och rent byggnadstekniskt så är det mycket mer komplicerat än en vanlig villa. Det är särskilda krav på ventilation och brandskydd. Alla dörrar var brandavskiljande och vägde säker 100 kilo. Det är larm och högtalarsystem, sprinklers och brandslangar. Hissar som är stora nog att få in en rullsäng i. Det är arbetsmiljökrav för personalen, med omklädningsrum och duschar, fikarum och vilrum. Etc.
Jag har jobbat på institutioner typ ålderdomshem, och rent byggnadstekniskt så är det mycket mer komplicerat än en vanlig villa. Det är särskilda krav på ventilation och brandskydd. Alla dörrar var brandavskiljande och vägde säker 100 kilo. Det är larm och högtalarsystem, sprinklers och brandslangar. Hissar som är stora nog att få in en rullsäng i. Det är arbetsmiljökrav för personalen, med omklädningsrum och duschar, fikarum och vilrum. Etc.
Hej igen,
Jag har inte kunnat tagit reda på så mycket mer då det är helg fortfarande men har läst mycket i BBR osv.
Det ska enligt boverkets rapport om självdrag inte finnas några krav på annan ventilation än självdrag sålänge som luften cirkulerar tillräckligt (vilket den enligt rapporten garanterat gör, problemet är snarare att få värmen att stanna på vintern med självdrag)
Jag pratade med bygglovshandläggaren på kommunen, det är där jag fått min information ifrån, det handlar alltså om ett trygghetsboende, det är alltså helt vanliga bostäder/lägenheter fast med bemanning 2h om dagen, så inget särskilt boende (krävs ingen biståndsprövning osv)
Jag ska absolut kolla upp fjärrvärmen närmare och ventilationen, och det ni säger om varmvatten för dusch låter väldigt logiskt... ska djupdyka i början på veckan här o kontakta alla jag känner som borde veta mer i ämnet.
nino: det låter galet dyrt, jag pratade med VA-chefen på kommunen och det var han som sa att det inte var någon anslutningsavgift, men bäst jag kollar upp det lite närmare så han inte missförstod mig eller så. Vore konstigt om det skiljer sig så mellan kommuner.
Bemanning är tänkt att skötas till 50% av röda korset/vänförmedlingen och 50% av en värd/värdinna som jag anställer (gärna någon på arbetspraktik om jag hittar någon lämplig)
Mycket tack för tipsen!
Jag har inte kunnat tagit reda på så mycket mer då det är helg fortfarande men har läst mycket i BBR osv.
Det ska enligt boverkets rapport om självdrag inte finnas några krav på annan ventilation än självdrag sålänge som luften cirkulerar tillräckligt (vilket den enligt rapporten garanterat gör, problemet är snarare att få värmen att stanna på vintern med självdrag)
Jag pratade med bygglovshandläggaren på kommunen, det är där jag fått min information ifrån, det handlar alltså om ett trygghetsboende, det är alltså helt vanliga bostäder/lägenheter fast med bemanning 2h om dagen, så inget särskilt boende (krävs ingen biståndsprövning osv)
Jag ska absolut kolla upp fjärrvärmen närmare och ventilationen, och det ni säger om varmvatten för dusch låter väldigt logiskt... ska djupdyka i början på veckan här o kontakta alla jag känner som borde veta mer i ämnet.
nino: det låter galet dyrt, jag pratade med VA-chefen på kommunen och det var han som sa att det inte var någon anslutningsavgift, men bäst jag kollar upp det lite närmare så han inte missförstod mig eller så. Vore konstigt om det skiljer sig så mellan kommuner.
Bemanning är tänkt att skötas till 50% av röda korset/vänförmedlingen och 50% av en värd/värdinna som jag anställer (gärna någon på arbetspraktik om jag hittar någon lämplig)
Mycket tack för tipsen!
Ärligt talat har jag svårt att förstå varför du talar om "trygghet". Att du anställer någon gratismänniska ur arbetsmarknadens fas tre en timma per vardag bygger inget förtroende. Iallafall inte hos mig.
Du kommer mycket snart att inse hur din "marknadsnisch" redan är ganska inpinkad. De stora byggbolagen vet exakt hur många 55-plusare som är påväg att sälja villan och vill undvika reaskatt i onödigt dyra insatslägenheter. Är det deras jämnåriga kompisar med betalningsanmärkning som du tänker räkna hem behöver du inte locka dem en "trygghet". som de själva kan skaffa var helst de redan bor.
Innan du investerar ner dig och bygger sönder kåken: Prata med lite branschfolk och hämta hem statistik om ortens befolkning och deras inkomster och förmögenhet, och hur läget förändras kommande tjugo år. Det kan mycket väl hända att du hittar en bättre målgrupp. Kanske unga vuxna eller nybildade barnfamiljer.
Du kommer mycket snart att inse hur din "marknadsnisch" redan är ganska inpinkad. De stora byggbolagen vet exakt hur många 55-plusare som är påväg att sälja villan och vill undvika reaskatt i onödigt dyra insatslägenheter. Är det deras jämnåriga kompisar med betalningsanmärkning som du tänker räkna hem behöver du inte locka dem en "trygghet". som de själva kan skaffa var helst de redan bor.
Innan du investerar ner dig och bygger sönder kåken: Prata med lite branschfolk och hämta hem statistik om ortens befolkning och deras inkomster och förmögenhet, och hur läget förändras kommande tjugo år. Det kan mycket väl hända att du hittar en bättre målgrupp. Kanske unga vuxna eller nybildade barnfamiljer.
Som jag skrev tidigare, prova att googla på trygghetsboende..billy_baver skrev:
Vad säger dig att jag inte tittat på ortens demografi redan? var något av det första jag gjorde för att se om det fanns så många potentiella 70+:are.
Anledningen till att jag vill bygga trygghetsboende istället för vanliga lägenheter är för bidraget på 1.8 miljoner som det innebär, och för att det finns en stor marknad här med mycket äldre.
Trygghet i fallet trygghetsboende handlar om att de som bor där ger varandra trygghet och får stöd genom att någon/några finns tillgängliga att hjälpa till med service när det behövs, det handlar alltså inte om någon form av vård.
Nej, men lycka till då!