Utfästelsen finns i skrift på två ställen, dels i objektsbeskrivningen under avsnittet "Renoveringar" och dels i besiktningsprotokollet under avsnittet "Säljarens muntliga upplysningar". På båda ställena är det samma lydelse: "Alla avloppsstammar utbytta under tidigt nittiotal med undantag för synlig lodrät stam i badrum/pannrum"kinglolle skrev:
Det verkar trots allt som att säljaren kan komma ganska billigt undan. Vore jag du skulle jag bita i det sura äpplet och skippa processen. Säljaren lär trots allt inte tveka att låta det gå så långt.
Och som vi alla vet, byggahus bevingade uttryck, Det är en sak att ha rätt, en annan att få rätt.
En allmän fråga, stammarna borde väl kontrolleras enligt jordabalken? Att man tar in en firma som filmar rören borde inte vara för mycket.... Eller har jag fel?
Och som vi alla vet, byggahus bevingade uttryck, Det är en sak att ha rätt, en annan att få rätt.
En allmän fråga, stammarna borde väl kontrolleras enligt jordabalken? Att man tar in en firma som filmar rören borde inte vara för mycket.... Eller har jag fel?
Vi håller på o renoverar badrummet på ÖV. När vi stod o funderade på hur vi skulle göra med stammen som gick först 3m horisontellt och sedan ner i källaren så dök tanken upp på att filma.... Men va f..n dom gamla revs ut och ny kom in, det tog totalt 1h 30min. Nu slipper vi bekymra oss om detta under 50år. Men dom gamla rören såg jättefina ut på utsidan så dom hade säkert funkat många år till.
Yep, det lutar åt att vi biter i det sura äpplet, struntar i processen och betalar för detta själva, då som en relining.Odjuret skrev:
Angående kontrollen av stammarna så visst, så här i eftertankens ljus så borde vi givetvis ha kontrollerat allt. Hade det bara varit en muntlig utfästelse hade nog varningsklockorna fått oss att göra just detta. Men vi trodde helt enkelt att saker som står i skrift ändå var bindande. Uppenbarligen naivt - men det är ju så det "brukar" funka.
Till saken hör också att säljaren verkade väldigt reko som person under hela perioden från kontraktet fram till tillträde, vi fick komma förbi och mäta vid flera tillfällen, skicka dit hantverkare för att kunna få in offerter, ta del av dennes beräkningar avseende byte av värmesystem och så vidare. Hade han upplevts som förvirrad, skum eller på något annat sätt gjort oss tveksamma så hade möjligen misstankar fattats. Vi upplevde inte att han på något sätt försökte dölja någonting.
Hur mycket var ni tvungna att riva för att byta den horisonella stammen? Vårt största problem är att vi har gammal fin stjärnparkett med fris från 40-talet i en hall/korridor där stammen går horisonellt från badrummet. Det rör sig om ca 1 meter som vi inte vill bryta upp om det inte går att återställa.Nimajneb skrev:
På nedre plan har går den liggande stammen under ett par rum som är belagda med vattenburen golvvärme, så där blir det definitivt att antingen relina eller att dra om stammen i nytt läge, vilket inte är självklart med placeringen.
Öppnade upp en vägg på undervåningen (120cm) så man kom åt både hela den vertikala stammen och kröken från övre horisontella samt kröken som gick ned i källaren. I källaren behövdes några tegelstenar knackas bort för att komma åt.
Det horisontella röret kunde dras ut i badrummet och det nya puttades in samma väg. Kröken och vertikala röret kopplades in från hålet i väggen.
Det horisontella röret kunde dras ut i badrummet och det nya puttades in samma väg. Kröken och vertikala röret kopplades in från hålet i väggen.
Faktiskt inte alls så naivt som det framställs. Filmning av rör och så ingående undersökning kan absolut ingå i en korrekt undersökning vid fastighetsköp men är inte på något sätt ett automatiskt krav.Örby Villastad skrev:
En tydlig och skriftlig utfästelse är bindande och gällande dolda fel så har utfästelsen betydelse på så sätt att köparen inte förväntas undersöka lika djupgående då säljarens ansvar ökar för att han medvetet själv väljer det genom sitt löfte.
Jag tycker faktiskt att ni ska fundera på att rikta ett krav gentemot säljaren, helst via ett rekommenderat brev skrivet av en fastighetsjurist och försök till förlikningsförhandling?
Jag tror nämligen att ni har ett starkt mål som går att vinna, däremot är just ersättningsbiten det som är alarmerande när det inte är ett faktiskt pågående fel.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Jag håller med dig Kinglolle och tycker nog i tillägg att tråden spårat ur lite. För många med för lite på fötterna som uttalat sig för tvärsäkert.kinglolle skrev:
Att filmning av rör "kan" ingå stämmer MEN det krävs nog någon form av indikation på att allt inte står rätt till för att det KRÄVAS en filmning.
Håller också med om att en tydlig utfästelse normalt minskar undersökningsplikten. Att den bör vara skriftlig beror ju på att bevisningen underlättas. Kraven på "tydlig" ställs dock ganska högt. "Allmänt lovprisande" räcker inte. I detta fall är det ju svårt att uttala sig utan att ha sett den aktuella texten.
Möjligen kan utfästelsens värde minskas om det finns indikationer som pekar i motsatt riktning. I detta fall att man tex skulle kunna se att utfästelsen inte är korrekt genom att gamla avloppsstammar syns redan vid en okulärbesiktning.
Rådet är, liksom Kinglolle skriver, att ta hjälp av en kompetent fastighetsjurist. Det gäller för övrigt i de flesta "dolt fel" frågeställningar som dryftas på detta forum.
Ta de råd och frågeställningar som forummedlemmarna tar upp som underlag inför ett möte med en fastighetsjurist. Att avgöra ett "dolt fel"-kravs rimlighet eller möjlighet till framgång enbart baserat på vad som framkommer i olika trådar är inte helt att rekommendera.
Inte ens råd från experter eller sådana som påstår sig veta vad som gäller pga att man vunnit i tingsrätten är alltid att lita på då sakomständighetena kan skilja och en expert (intet ont om dem) kanske inte får hela frågeställningen presenterad på ett korrekt sätt och möjligheten att sätta sig in i fallet i detalj är av naturliga skäl begränsad.
Det förekommer visserligen många trådar där man med stor säkerhet kan utesluta att krav kan få framgång men så fort minsta tveksamhet finns bör man prata med en jurist.
Innan vi startar ett drev här så finns det ett par frågeställningar ur säljarens perspektiv:
Vad händer om säljaren inte ägde huset för 20år sedan då det påstådda stambytet skulle ägt rum, Mao han har blivit informerad av förre ägaren att stambytet var gjort.
Det finns inga utfästelser om att det ska vara plaströr vilket medför att säljaren enkelt kan säga att dom valde att installera gjutjärn till så stor del som möjligt pga att dom inte ville ha PVC rör som var standard på den tiden.
Vad händer om säljaren inte ägde huset för 20år sedan då det påstådda stambytet skulle ägt rum, Mao han har blivit informerad av förre ägaren att stambytet var gjort.
Det finns inga utfästelser om att det ska vara plaströr vilket medför att säljaren enkelt kan säga att dom valde att installera gjutjärn till så stor del som möjligt pga att dom inte ville ha PVC rör som var standard på den tiden.
Alltså egentligen håller jag med dig.Elkludde skrev:
Men jag ser det också som alltför stor risk att säljaren kommer , - just kunna krångla sig ur ansvaret.
Du måste förstå att lagen inte tvingar människor att förstå allt om stambyte. Det är inte olagligt att inte veta exakt vad ett stambyte betyder.
Personligen skulle jag aldrig våga sätta igång en riktig process.
Att låta en advokatfirma (fastighetsrättslig jurist) sätta samman ett hotfullt brev skulle jag kunna sträcka mig till, men att riskera att stå med dubbla advokatkostnader i slutet ... näää.
Dock riskerar ju även säljaren stå med dubbla advokatkostnader i slutet, så i princip kan man ju prova att köra ett "chicken race"
Tack för alla synpunkter och råd. Som jag skrev i något av mina första inlägg så går det att okulärt se att det i den nedre "gästtoaletten" och handfatet är gjutjärnsstammar om man tar loss en manschett. Detta missade vi helt vid vår besiktning, och det är vi införstådda med att vi får ta ansvar för. Återstår dock fortfarande stammar från de övre och nedre badrummen samt den vertikala stam som går i grunden från lodrät huvudstam ut till gatan, vilka alla alltså enligt utfästelse skall vara bytta.
Vi kommer att följa rådet att ta kontakt med en fastighetsjurist (någon som har en bra verksam i Stockholm att rekommendera?) för att få dennes rekommendationer hur vi går vidare.
Vi kommer dock att dra igång en badrumsrenovering imorgon, och kommer med andra ord antagligen att i samband med detta byta och/eller relina stammarna. Reliningen går visserligen att göra i efterhand, men det känns smidigare att göra allt i samma veva och få det överstökat. Förändrar det faktum att renoveringen redan är utförd våra chanser att helt eller delvis få ersättning av säljaren på något sätt?
Vi kommer att följa rådet att ta kontakt med en fastighetsjurist (någon som har en bra verksam i Stockholm att rekommendera?) för att få dennes rekommendationer hur vi går vidare.
Vi kommer dock att dra igång en badrumsrenovering imorgon, och kommer med andra ord antagligen att i samband med detta byta och/eller relina stammarna. Reliningen går visserligen att göra i efterhand, men det känns smidigare att göra allt i samma veva och få det överstökat. Förändrar det faktum att renoveringen redan är utförd våra chanser att helt eller delvis få ersättning av säljaren på något sätt?