Nu är det väl tveksamt att använda just den hemsidan som referens eftersom Ewa varit i blåsväder förr och även dessa experttips skulle jag ta med en nypa salt. Skulle kunna ifrågasätta en stor andel av hennes svar.
Till största delen skulle jag säga att hon svarar för entydigt när många av frågorna är ofullständigt. I vissa svar undanhåller hon viktig information som troligen hade påverkat frågeställaren. Exempelvis när någon undrar (med en antydan om viss oro) om hon kan bli ålagd att ersätta rättegångskostnader vid en förlorad process. Att då svara att rättskyddet ersätter men annars kan man bli skyldig är ett för snävt svar. De flesta processer ligger i kostnader långt över vad som är maxtaket i ett rättskydd. De flesta rättskydd har 100-150 000 kr medan advokatskostnader ofta är 100-250 000 kr per part. Eller som ett mål nu i oktober som har kostnader på ca 1,2 miljoner vilket i TS fall hade inneburit hjälp med 150 000 kr kanske minus 1500 i självrisk - resterande åläggs förlorande part.
Angående utfästelser så har faktiskt praxis tilldömt dessa mkt mindre betydelse än Ewa försöker framhäva. Den praxis som finns ifrån högre instans (hovrätt då ytterst få fall behandlats i HD) har ställt väldigt höga krav på utfästelser för att ge dessa någon tyngd. En sådan objektsbeskrivning har i mina ögon inte alls tillräckligt tydligt utfäst ett förhållande. Jag hade alltså med ganska stort lugn mött ett sådant framtida krav från en köpare.
Skriv de saker du verkligen vet och i övrigt så låt köparen undersöka o bilda uppfattning. Gå inte in i några som helst diskussioner eller utsvävelser med köpare utan låt mäklaren sköta det du betalar för. Säger han ngt så är det mellan honom och köparen
Till största delen skulle jag säga att hon svarar för entydigt när många av frågorna är ofullständigt. I vissa svar undanhåller hon viktig information som troligen hade påverkat frågeställaren. Exempelvis när någon undrar (med en antydan om viss oro) om hon kan bli ålagd att ersätta rättegångskostnader vid en förlorad process. Att då svara att rättskyddet ersätter men annars kan man bli skyldig är ett för snävt svar. De flesta processer ligger i kostnader långt över vad som är maxtaket i ett rättskydd. De flesta rättskydd har 100-150 000 kr medan advokatskostnader ofta är 100-250 000 kr per part. Eller som ett mål nu i oktober som har kostnader på ca 1,2 miljoner vilket i TS fall hade inneburit hjälp med 150 000 kr kanske minus 1500 i självrisk - resterande åläggs förlorande part.
Angående utfästelser så har faktiskt praxis tilldömt dessa mkt mindre betydelse än Ewa försöker framhäva. Den praxis som finns ifrån högre instans (hovrätt då ytterst få fall behandlats i HD) har ställt väldigt höga krav på utfästelser för att ge dessa någon tyngd. En sådan objektsbeskrivning har i mina ögon inte alls tillräckligt tydligt utfäst ett förhållande. Jag hade alltså med ganska stort lugn mött ett sådant framtida krav från en köpare.
Skriv de saker du verkligen vet och i övrigt så låt köparen undersöka o bilda uppfattning. Gå inte in i några som helst diskussioner eller utsvävelser med köpare utan låt mäklaren sköta det du betalar för. Säger han ngt så är det mellan honom och köparen
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Det är väl på sätt och vis riktigt att frågelistan inte är juridiskt bindande men den kanske är mera korrekt att säga att den endast tillmäts begränsat värde ur juridisk synpunkt. Skälet är, som jag varit inne på ovan, att det beror lite på vad säljarens svarat.cecar33 skrev:
Kimmo, jag skulke inte lägga ut texten alls. Om inget hsr förändrats i grunden sen du köpte huset finns det i mina ögon ingen anledning att svara annorlunda än tidigare säljare.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Instämmer i det du skriver. Dock tror jag att TS syftar på Frågelistan (se trådrubriken) och inte objektsbeskrrivningen.kinglolle skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Mitt råd är att besvara frågorna i frågelistan så ärligt som möjligt. Inga hus är felfria. Man behöver dock inte gå in på detaljer.
Fördelen med att nämna det man vet är att sådana svar i viss mån garderar säljaren från framtida anspråk pga fel eller brister som kan relateras till svaret.
Exempel: Skriver man att det varit stopp i avloppet vid några tillfällen och köparen (besiktningsmannen) sedan inte undersöker detta närmare kan det vara till fördel för säljaren (i en dolt fel tvist) om det vid ett senare tillfälle visar sig vara något fel (större) fel på avloppet. Köparen/Besiktningsmannen borde troligen pga uppgifterna i svaret ha gått vidare med en utökad teknisk undersökning varvid felet sannolikt skulle ha uppdagats=ej dolt fel.
Om man däremot INTE skriver något om stoppen i avloppet och felet (nu utgår vi från att det faktiskt finns ett fel/en brist) uppdagas, efter tillträdet, så sitter man i en sämre sits, då indikation på fel eller brist kan ha saknats, vilket i sin tur kan innebära att felet anses som dolt.(Varning för lång mening men jag orkar inte skriva om)
Fördelen med att nämna det man vet är att sådana svar i viss mån garderar säljaren från framtida anspråk pga fel eller brister som kan relateras till svaret.
Exempel: Skriver man att det varit stopp i avloppet vid några tillfällen och köparen (besiktningsmannen) sedan inte undersöker detta närmare kan det vara till fördel för säljaren (i en dolt fel tvist) om det vid ett senare tillfälle visar sig vara något fel (större) fel på avloppet. Köparen/Besiktningsmannen borde troligen pga uppgifterna i svaret ha gått vidare med en utökad teknisk undersökning varvid felet sannolikt skulle ha uppdagats=ej dolt fel.
Om man däremot INTE skriver något om stoppen i avloppet och felet (nu utgår vi från att det faktiskt finns ett fel/en brist) uppdagas, efter tillträdet, så sitter man i en sämre sits, då indikation på fel eller brist kan ha saknats, vilket i sin tur kan innebära att felet anses som dolt.(Varning för lång mening men jag orkar inte skriva om)
Jag kanske får förtydliga nedanstående stycke är ordagrant från Svensk Fast. Frågelista, efter detta stycke skall först säljaren underteckna där efter köparen.
Observera att det förhållandet att en fråga besvarats med ett nej, inte innebär en garanti för felfrihet i omfrågat hänseende,utan endast innebär att kännedom eller misstanke om fel inte föreligger hos den som avgivit svaret.observera också att ett fel eller misstanke om fel som säljaren påtalat i normalfallet inte kan åberopas av köparen
Observera att det förhållandet att en fråga besvarats med ett nej, inte innebär en garanti för felfrihet i omfrågat hänseende,utan endast innebär att kännedom eller misstanke om fel inte föreligger hos den som avgivit svaret.observera också att ett fel eller misstanke om fel som säljaren påtalat i normalfallet inte kan åberopas av köparen
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Jag vet inte riktigt vad Sv FastF menar med "...fel eller misstanke om fel som säljaren påtalat i normalfallet inte kan åberopas av köparen..."cecar33 skrev:
Det kan ju vara precis som jag skriver att när säljaren beskiver ett fel eller uttrycker en misstanke så kan inte köparen sen åberopa dolt fel då köparen i normalfallet skulle ha genomfört en utökat besiktning på grundlag av säljarens svar.
Annars vet jag inte vad Sv FastF menar med "åberopa".
Nu ska man ju ha klart för sig att vad Sv FastF skriver är deras tolkning av lag/praxis och att domstolarna kan komma att tolka frågan annorlunda.
Det var det jag kände när jag läste det hela. Hon gjorde dessutom allting så svart eller vitt och så mycket har jag lärt mig när det gäller juridik är att inget är varken svart eller vitt utan oftast grått ibland lite blått.kinglolle skrev:
( å jag har inte läst juridik överhuvudtaget)
Administrator
· Skåne
· 7 782 inlägg
Jag har raderat inlägg i den här tråden som var stötande (samt svar på inlägget).
Medlem
· Stockholm
· 2 inlägg
Så här står det i Jordabalken, 4 kap 19§ 2 stycket:
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet."
Köparens undersökningsplikt
Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt. Det står tydligt i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för sådana fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Du kan alltså inte få ersättning för till exempel en fuktskada som du efteråt upptäcker på vinden, om du inte kontrollerat vinden innan du köpte huset. Därför är det för din egen skull viktigt att göra en så noggrann kontroll som möjligt.
Alla utrymmen måste undersökas
Både tak, vindar, fönster, dörrar, fasader, badrum, husgrund, källare och alla svårtillgängliga utrymmen måste undersökas. Misstänker du att det finns fel eller brister någonstans måste du göra en ännu grundligare undersökning och få en professionell besiktning gjord av en yrkesman.
Om den som ska sälja huset berättar om fel och brister för dig, är det ännu viktigare att du kontrollerar dem noga, eftersom säljaren har fullgjort sin så kallade upplysningsskyldighet i och med att han eller hon berättar om felet.
Säljaren ansvarar inte heller för sådana fel och brister som anses vara normalt för husets ålder, pris, skick och användning. Vilka dessa fel är kan vara svårt att avgöra om du inte har speciella kunskaper.
Säljarens upplysningsskyldighet
Egentligen har inte säljaren något ansvar för husets skick, mer än att berätta om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för dig som köpare att upptäcka, så kallad upplysningsskyldighet.
Det är i säljarens intresse att berätta för dig som köpare om alla fel eller misstänkta fel som säljaren känner till. Har han eller hon berättat om felen kan du aldrig säga att de var dolda, och kan heller inte få någon eventuell ersättning. Säljaren kan alltså bara bli skadeståndsskyldig om han eller hon känt till ett fel och inte berättat om det.
Säljaren kan få ersätta dolda fel
De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för är alltså sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka. Det gäller även om säljaren själv inte kände till felet – så kallade dolda fel.
Det kan vara svårt att förklara vad som verkligen menas med ett dolt fel, men man kan säga att det är fel som varken säljaren eller du som köpare kände till och som du vid en mycket noggrann undersökning inte kunnat upptäcka och inte heller borde ha räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick. Om köparen anser att en skada berodde på ett dolt fel görs en utredning.
Om säljaren garanterar att huset är felfritt
Om säljaren klart och tydligt garanterat att det inte finns några fel i huset kan han eller hon bli bunden av det löftet. De fall som har förts i domstol visar att säljaren kan bli ersättningsskyldig bara om han eller hon gett en tydlig garanti eller ett löfte om att huset är felfritt. Ett allmänt förskönande bedöms inte som garantier.
Avtalsfrihet
Jordabalken är inte en bindande lag, det går att göra andra överenskommelser om både säljaren och köparen är överens om det. Det är bara om du och säljaren inte kommit överens om ett speciellt avtal som Jordabalken gäller.
Frågelistan läggs som en bilaga till köpekontraktet och ska skrivas under av både säljare och köpare.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet."
Köparens undersökningsplikt
Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt. Det står tydligt i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för sådana fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning. Du kan alltså inte få ersättning för till exempel en fuktskada som du efteråt upptäcker på vinden, om du inte kontrollerat vinden innan du köpte huset. Därför är det för din egen skull viktigt att göra en så noggrann kontroll som möjligt.
Alla utrymmen måste undersökas
Både tak, vindar, fönster, dörrar, fasader, badrum, husgrund, källare och alla svårtillgängliga utrymmen måste undersökas. Misstänker du att det finns fel eller brister någonstans måste du göra en ännu grundligare undersökning och få en professionell besiktning gjord av en yrkesman.
Om den som ska sälja huset berättar om fel och brister för dig, är det ännu viktigare att du kontrollerar dem noga, eftersom säljaren har fullgjort sin så kallade upplysningsskyldighet i och med att han eller hon berättar om felet.
Säljaren ansvarar inte heller för sådana fel och brister som anses vara normalt för husets ålder, pris, skick och användning. Vilka dessa fel är kan vara svårt att avgöra om du inte har speciella kunskaper.
Säljarens upplysningsskyldighet
Egentligen har inte säljaren något ansvar för husets skick, mer än att berätta om de fel som han eller hon känner till och som är svåra för dig som köpare att upptäcka, så kallad upplysningsskyldighet.
Det är i säljarens intresse att berätta för dig som köpare om alla fel eller misstänkta fel som säljaren känner till. Har han eller hon berättat om felen kan du aldrig säga att de var dolda, och kan heller inte få någon eventuell ersättning. Säljaren kan alltså bara bli skadeståndsskyldig om han eller hon känt till ett fel och inte berättat om det.
Säljaren kan få ersätta dolda fel
De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för är alltså sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka. Det gäller även om säljaren själv inte kände till felet – så kallade dolda fel.
Det kan vara svårt att förklara vad som verkligen menas med ett dolt fel, men man kan säga att det är fel som varken säljaren eller du som köpare kände till och som du vid en mycket noggrann undersökning inte kunnat upptäcka och inte heller borde ha räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick. Om köparen anser att en skada berodde på ett dolt fel görs en utredning.
Om säljaren garanterar att huset är felfritt
Om säljaren klart och tydligt garanterat att det inte finns några fel i huset kan han eller hon bli bunden av det löftet. De fall som har förts i domstol visar att säljaren kan bli ersättningsskyldig bara om han eller hon gett en tydlig garanti eller ett löfte om att huset är felfritt. Ett allmänt förskönande bedöms inte som garantier.
Avtalsfrihet
Jordabalken är inte en bindande lag, det går att göra andra överenskommelser om både säljaren och köparen är överens om det. Det är bara om du och säljaren inte kommit överens om ett speciellt avtal som Jordabalken gäller.
Frågelistan läggs som en bilaga till köpekontraktet och ska skrivas under av både säljare och köpare.
MäklarAnna - Det vore mycket mer intressant om du kunde dela med dig av din uppfattning och egna erfarenhet istället. Att kopiera en lagtext är inte alls lika intressant som faktisk och praktisk tillämpning av densamma.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Jag har kortat ditt inlägg lite i citatet. Hoppas det är okFastighetsmäklare Anna skrev:
Till saken: Att säga att Jordabalken inte är bindande lag är helt felaktigt. Kanske menar du att den är dispositivt (=parterna kan själv avtala bort eller avtala avvikelser från paragrafer) och i så fall är även detta helt fel. Vissa delar av JB är dispositiva och då anges det specifikt för den paragraf eller det stycke i en paragraf som det gäller.
Vissa delar av JB är inte bara INDISPOSITIVA (Tvingande, går inte att avtala bort/avtala avvikelse) utan är även förendade med FORMKRAV, dvs man måste göra på ett visst sätt vid tex köp. Annars är köpet ogiltigt
Så om jag förstå allt rätt ska man (om man vill använda frågeformulären till sin fördel) komma med några obetydliga problem, som inte ger köparen misstänksam men som gör att undersökningsplikten utökas.
Spricka i grundmuren betyder säkert att sättningar inte är en dolt fel längre
Unken lukt vid soptunnan under diskbänken gör att fuktskada inte längre är dolt fel
Det finns säkert fler små problem man kan hitta på utan att köparen blir misstänksam
Spricka i grundmuren betyder säkert att sättningar inte är en dolt fel längre
Unken lukt vid soptunnan under diskbänken gör att fuktskada inte längre är dolt fel
Det finns säkert fler små problem man kan hitta på utan att köparen blir misstänksam
Intressant fråga det här.... Känns som många vänder kappan efter vinden. Hade frågeställningen vart den motsatta, alltså om en som köpt huset och sen fått reda på att säljaren hade undanhållit information om saker han visste inte stog rätt till så hade nog många tyckt säljaren gjort fel. Men nu låter det på vissa inlägg som att man kan bara fylla i som förra säljaren gjorde även om man upptäckt fel efter man köpte som ej fanns med på den listan.
Medlem
· Stockholm
· 2 inlägg
Absolut är det mer intressant med en egen reflektion över frågelistan. Men eftersom det står tydligt om upplysningsplikten i texten tyckte jag att det fick räcka till en början.
Enligt min mening är det bättre att skriva för mycket än för lite. Då får man som regel aldrig några problem med den blivande köparen, har man däremot undanhållit information så kommer problemen som ett brev på posten.
Jag tycker att exemplet om sprickorna i grunden som TS gjorde var mycket bra, jag som fastigehtsmäklare kan ju då förs och främst fråga säljaren vad som menas och sedan förklara detta för en spekulant/köpare. Jag lägger ofta ut frågelistan på nätet och ALLA gånger som listan varit komplett ifylld och gärna med förklaringar så har det gått mycket bra att sälja huset. Däremot de gånger som frågelistan varit bristfälligt ifylld och därmed inte utlagd på nätet så har det kommit massor med frågor om olika saker och många spekulanter har då blivit misstänksamma varför detta inte blivit informerat om.
Sedan kan det vara så att säljaren också vet saker om bostaden som mäklaren inte har en möjlighet att ta reda på på annat sätt än genom säljaren så det gäller att kunna lita på sin säljare att man får all information om huset denne kan ge för att kunna göra ett så bra jobb som möjligt!
Hoppas att detta svar var mer vad ni hoppats på och har ni fler frågor ska jag försöka svara så gott jag kan.
Och JA, jordabalken är bindande i delar som formkrav mm.
Enligt min mening är det bättre att skriva för mycket än för lite. Då får man som regel aldrig några problem med den blivande köparen, har man däremot undanhållit information så kommer problemen som ett brev på posten.
Jag tycker att exemplet om sprickorna i grunden som TS gjorde var mycket bra, jag som fastigehtsmäklare kan ju då förs och främst fråga säljaren vad som menas och sedan förklara detta för en spekulant/köpare. Jag lägger ofta ut frågelistan på nätet och ALLA gånger som listan varit komplett ifylld och gärna med förklaringar så har det gått mycket bra att sälja huset. Däremot de gånger som frågelistan varit bristfälligt ifylld och därmed inte utlagd på nätet så har det kommit massor med frågor om olika saker och många spekulanter har då blivit misstänksamma varför detta inte blivit informerat om.
Sedan kan det vara så att säljaren också vet saker om bostaden som mäklaren inte har en möjlighet att ta reda på på annat sätt än genom säljaren så det gäller att kunna lita på sin säljare att man får all information om huset denne kan ge för att kunna göra ett så bra jobb som möjligt!
Hoppas att detta svar var mer vad ni hoppats på och har ni fler frågor ska jag försöka svara så gott jag kan.
Och JA, jordabalken är bindande i delar som formkrav mm.