Vad händer om byggkreditivet drar iväg i förhållande till bottenlån?
Jag har funderat rätt mycket på det här med lån vid tillbygge och TOTALrenovering.
Säg att jag köper ett hus för en miljon.
Jag har sparat 150.000:- som jag stoppar in som kontantinsats.
Sen har jag planer på att bygga till huset samt totalrenovera befintlig byggnad.
Jag gör en noggrann kalkyl som visar att renoveringen/tillbygget landar på en miljon kronor.
Jag kommer göra det själv och räknar med att det tar 2 år.
På dom här två åren har jag lyckats få ihop ytterligare 150.000:- som jag avser att använda i tillbygget. Alltså kommer jag "bara" låna 850.000:- till.
Nu till mina funderingar:
1. OM det visar sig att kostnaderna drar iväg och att det visar sig att jag antingen har missat några stora poster i kalkylen (sånt jag omöjligt kunnat veta innan) eller att material blir dyrare eller att elektriker saltar fakturan eller så.
Vad händer då med byggkreditivet? Hur brukar banken göra? Säger dom nej till att utöka det så man står där med ett halvfärdigt hus eller brukar dom vara medgörliga i såna situationer? Låna ut mer alltså.
2. OM det visar sig att jag klarar mig på den beräknade miljonen, men husmarknaden rasar under dom två åren jag bygger så att mitt hus efter tillbygget bara värderas till 1.500.000:-
Vad gör banken då? Man "får" ju bara vara belånad till 85%
Kan dom tvinga en att slänga in 500.000:- (läs: blancolån) till direkt annars!!! Eller hur gör dom?
3. Hur värderar banken ett framtida hus egentligen?
Säg att det inte finns något liknande hus i närheten som dom kan jämföra med t.ex.
Eller att ALLA hus runt omkring är i förhållandevis dåligt skick men säljs för runt miljonen. Ibland över 1,5 milj.
Värdesätt "nyskicket" på mitt hus då eller riskerar man att huset värderas ner då det är SÅ mycket dyrare än dom andra annars.
Jag är väldigt färsk på det här med lån vid tillbyggen som ni märker så ni får gärna lära mig
Vad tänker ni?
Säg att jag köper ett hus för en miljon.
Jag har sparat 150.000:- som jag stoppar in som kontantinsats.
Sen har jag planer på att bygga till huset samt totalrenovera befintlig byggnad.
Jag gör en noggrann kalkyl som visar att renoveringen/tillbygget landar på en miljon kronor.
Jag kommer göra det själv och räknar med att det tar 2 år.
På dom här två åren har jag lyckats få ihop ytterligare 150.000:- som jag avser att använda i tillbygget. Alltså kommer jag "bara" låna 850.000:- till.
Nu till mina funderingar:
1. OM det visar sig att kostnaderna drar iväg och att det visar sig att jag antingen har missat några stora poster i kalkylen (sånt jag omöjligt kunnat veta innan) eller att material blir dyrare eller att elektriker saltar fakturan eller så.
Vad händer då med byggkreditivet? Hur brukar banken göra? Säger dom nej till att utöka det så man står där med ett halvfärdigt hus eller brukar dom vara medgörliga i såna situationer? Låna ut mer alltså.
2. OM det visar sig att jag klarar mig på den beräknade miljonen, men husmarknaden rasar under dom två åren jag bygger så att mitt hus efter tillbygget bara värderas till 1.500.000:-
Vad gör banken då? Man "får" ju bara vara belånad till 85%
Kan dom tvinga en att slänga in 500.000:- (läs: blancolån) till direkt annars!!! Eller hur gör dom?
3. Hur värderar banken ett framtida hus egentligen?
Säg att det inte finns något liknande hus i närheten som dom kan jämföra med t.ex.
Eller att ALLA hus runt omkring är i förhållandevis dåligt skick men säljs för runt miljonen. Ibland över 1,5 milj.
Värdesätt "nyskicket" på mitt hus då eller riskerar man att huset värderas ner då det är SÅ mycket dyrare än dom andra annars.
Jag är väldigt färsk på det här med lån vid tillbyggen som ni märker så ni får gärna lära mig
Vad tänker ni?
Byggkreditiv har man bara vid nybygge, i ditt fall är det lättare bygga och värdera om allt eftersom så att du kan höja lånen på det viset, kolla med din bank om dom har några synpunkter på vem som värderar, jag brukar använda mej av en lokal mäklare....
1 och 2 går inte att svara på generellt. Det blir en förhandling mellan dig och banken, och det är en mängd faktorer som spelar in. Din ekonomi i övrigt, tex.
3: Banken värderar inte framtida hus. De är bara intresserade av vad det är värt nu. Om det inte finns några bra hus att jämföra med (och det är inte ovanligt att det är så) så får mäklaren helt enkelt använda sin erfarenhet och bedöma vad huset skulle gå att sälja för.
3: Banken värderar inte framtida hus. De är bara intresserade av vad det är värt nu. Om det inte finns några bra hus att jämföra med (och det är inte ovanligt att det är så) så får mäklaren helt enkelt använda sin erfarenhet och bedöma vad huset skulle gå att sälja för.
Man kan mycket väl ha ett byggkreditiv vid utbyggnad.
Jag hade dock ställt mig negativ till följande;
- lång tid
- bygga själv (inga kalkyler håller)
- utgå från sparade medel under byggtiden
1.beror på
2. 85 % är det som gäller
3. När man lägger upp kreditivet utgår man från en förhandsvärdering
Och som jag skrivit tidigare, Mäklare gör inga värderingar
Jag hade dock ställt mig negativ till följande;
- lång tid
- bygga själv (inga kalkyler håller)
- utgå från sparade medel under byggtiden
1.beror på
2. 85 % är det som gäller
3. När man lägger upp kreditivet utgår man från en förhandsvärdering
Och som jag skrivit tidigare, Mäklare gör inga värderingar
Mäklaren värderade om våran bostad efter halva renoveringen, vi skickade in till banken och kunde om vi velat tagit mer lån. Så mäklare värderar ju visst.
Ang kalkyler så har våra varit bra vi har legat under helatiden utan att för den delen räknat med fantasisummor. Det gäller ju bara att kontrollera vad saker kostar och räkna lite högre, inte använda sig av det billigaste priset man kan hitta.
Ang kalkyler så har våra varit bra vi har legat under helatiden utan att för den delen räknat med fantasisummor. Det gäller ju bara att kontrollera vad saker kostar och räkna lite högre, inte använda sig av det billigaste priset man kan hitta.
Finns säkert en hel del som utgår från "mäklarvärderingar",
men det finns ett skrå som inte har något annat syfte än att just värdera fastigheter och dessa är fastighetsvärderare, kolla in ASPECT.se
mäklaren har inte samma oberoende, han kan ju exepelvis en gång i tiden sålt värderingsobjektet...
men det finns ett skrå som inte har något annat syfte än att just värdera fastigheter och dessa är fastighetsvärderare, kolla in ASPECT.se
mäklaren har inte samma oberoende, han kan ju exepelvis en gång i tiden sålt värderingsobjektet...
Om du inte hittar en väldig speciell bankkontakt så kommer du få ta blanco på det som vid avslutandet av kreditivet överstiger 75% av marknadsvärdet. I vissa fall kräver man en oberoende värderare, i vissa fall nöjer sig banken med en lokal mäklarkontakt. I mitt fall ringde min bankkontakt en kollega på bankens mäklarbyrå som frågade om adressen och typen av hus etc och sen höjde värdet på huset med 800'....
Om du behöver höja värdet med ett par hundringar för att lägga om ett toplån till bottenlån så kan banken säkert stödja sig på ett utlåtande från en Mäklare.FredrikR skrev:Han har ju nån fäbless för ASPECTA som värderingsman... men för oss andra och våra banker funkar nog en mäklare lika bra.
Men om det ska till ett kreditiv på ett lösvirkeshus i samand med ut- nybyggnad så kommer ett utlåtande från en Mäklare att väga lika tugnt som luft ;-)
I ett sådant fall skulle jag 100 gånger av 100 begära in en värdering från en godkänd värderingsman.
Ja, du skulle, men förmodligen inte alla lokala bankkontor..
Härikring vet jag mäklare slutvärderar lösvirkeshusen, tex Fastighetsbyrån åt Swedbank.
Sen hur kreditivet värderas kan jag inte uttala mig om, men det är väl inte otänkbart att de använder sig av mäklare, eller har ett samarbete med hustillverkare osv.
Härikring vet jag mäklare slutvärderar lösvirkeshusen, tex Fastighetsbyrån åt Swedbank.
Sen hur kreditivet värderas kan jag inte uttala mig om, men det är väl inte otänkbart att de använder sig av mäklare, eller har ett samarbete med hustillverkare osv.
Du uttalar dig väldigt tvärsäkert. Det du påstår kanske stämmer i vissa fall, jag kan bara referera min egen erfarenhet. Jag har tex omvandlat kreditivet på det nybyggda lösvirkeshuset till bottenlån och utökat lånet på huset för att kunna bygga mer. I samtliga fall har det varit en mäklare som värderat, och inte vilken mäklare som helst, utan en som var anvisad av banken. Hans ord vägde betydligt tyngre än luft, det var hans värdering banken utgick ifrån.PCLarsson skrev:
Jag har inte heller intryck av att jag blev helt unikt behandlad utan att detta var den gängse rutinen. Denna mäklare (eller rättare sagt detta kontor) gjorde alla värderingar åt banken.
Här tycker jag det skiljer mellan olika banker och olika kontor. Vi som är både bank och fastighetsmäklare skulle aldrig använda nån annan än dem medan Swedbank misstänker jag gärna samarbetar med svensk fastighetsförmedling. Andra banker kanske inte har samma nära kontakt och därför kräver värderingsman. Eller så anser de sig mer seriösa och ska ha auktoriserad värderare istället för en mäklareandersmc skrev:
Den erfarenhet jag har från vårt bygge och bekanta är att banken anlitar och/eller accepterar att en mäklare utför värderingen. För vår del som hade Swedbank så var det Fastighetsbyrån som gjorde värderingen när vi byggde nytt.
Det är väl upp till banken att kräva en säker värdering, men är det som PCLarsson säger att en mäklares värdering väger lika tungt som luft så borde nog ganska många banker tänka om...
Det är väl upp till banken att kräva en säker värdering, men är det som PCLarsson säger att en mäklares värdering väger lika tungt som luft så borde nog ganska många banker tänka om...