Djupare undersökning krävs, vem gör den?
I besiktningsprotokollet på huset vi eventuellt är intresserade av står det bland annat "förhöjda värden av fukt uppmättes i golvet, djupare undersökning rekommenderas".
Men vem gör dessa djupa undersökningar? Vem kontaktar man?
Jag skulle önska att någon kunde ta reda på husets exakta skick och ge mig ett prisförslag på vad allt kostar att åtgärna, för att jag sedan ska kunna pruta ner den summan...
Men vem gör dessa djupa undersökningar? Vem kontaktar man?
Jag skulle önska att någon kunde ta reda på husets exakta skick och ge mig ett prisförslag på vad allt kostar att åtgärna, för att jag sedan ska kunna pruta ner den summan...
Just det tror jag inte du får hjälp med från någon.
Anticimex (med tvivleaktigt rykte) gör fördjupade fuktundersökningar. Det finns specialistföretag ex. Munthers som jag tror åtar sig sådana undersökningar.
Dessa konsultföretag kommer troligen bara att undersöka hur illa det är, och det går inte att får en helt klar bild över det förrän man rivit en del.
Sedan får du ta in offerter från byggföretag, för att få en bild av vad ex. syllbyte kostar på just det här huset.
Jag tolkar din fråga som att det finns ett bes. protokoll från säljaren? I så fall anser nog säljaren att priset redan är satt utifrån kostanden för åtgärdande av de fel som finns eller riskas i protokollet.
Det finns risk att en vettig fördjupad undersökning kräver ganska förstörande åtgärder för att se något, och säljaren kanske inte går med på så stora ingrepp i huset.
Anticimex (med tvivleaktigt rykte) gör fördjupade fuktundersökningar. Det finns specialistföretag ex. Munthers som jag tror åtar sig sådana undersökningar.
Dessa konsultföretag kommer troligen bara att undersöka hur illa det är, och det går inte att får en helt klar bild över det förrän man rivit en del.
Sedan får du ta in offerter från byggföretag, för att få en bild av vad ex. syllbyte kostar på just det här huset.
Jag tolkar din fråga som att det finns ett bes. protokoll från säljaren? I så fall anser nog säljaren att priset redan är satt utifrån kostanden för åtgärdande av de fel som finns eller riskas i protokollet.
Det finns risk att en vettig fördjupad undersökning kräver ganska förstörande åtgärder för att se något, och säljaren kanske inte går med på så stora ingrepp i huset.
som hempularen sa. det är på ditt ansvar att göra det och det är sk steg två eller tre hos t.ex anticimex eller liknande. munters har avtal med anticimex och de rekommenderar varandra alltid. ( opartiskt? ).
min erfarenhet är att vidare undersökning inte brukar klargöra något nytt utan kostar en saftig slant. har många exempel på att besiktningsmannen rekommenderar att gå vidare med grunden för att han kan inte krypa in djupare. köparen anlitar de för att utföra en djupare undersökning och på plats säger besiktningsmannen att han kan inte krypa in djupare han heller pga regelverket. riktigt dåligt!
texten i besiktningen som säljaren eller du har beställt är "juridiskt säker" dvs om besiktningsmannen missar något så skall de kunna krypa ur. det är tom standard formulering och speciellt på just anticimex.
intressant att veta är hur stor var fuktkvoten? vad är det för grund? och ålder på huset samt hur de mätte och var samt väder innan mätningen.
du får ställa ev åtgärden i proportionen till kostnaden. du säger golv, det kanske rör sig om en gillestuga och fukten ligger på 19% (jag tycker det är rätt ok men det tycker inte besiktningsmannen) så vad kostar det att riva ut och sätta in nytt?
det är oxå viktigt som hempularen sa att priset är satt med tanke på fukten. eller som i praktiken blir du lägger bud med den kunskapen om huset.
min erfarenhet är att vidare undersökning inte brukar klargöra något nytt utan kostar en saftig slant. har många exempel på att besiktningsmannen rekommenderar att gå vidare med grunden för att han kan inte krypa in djupare. köparen anlitar de för att utföra en djupare undersökning och på plats säger besiktningsmannen att han kan inte krypa in djupare han heller pga regelverket. riktigt dåligt!
texten i besiktningen som säljaren eller du har beställt är "juridiskt säker" dvs om besiktningsmannen missar något så skall de kunna krypa ur. det är tom standard formulering och speciellt på just anticimex.
intressant att veta är hur stor var fuktkvoten? vad är det för grund? och ålder på huset samt hur de mätte och var samt väder innan mätningen.
du får ställa ev åtgärden i proportionen till kostnaden. du säger golv, det kanske rör sig om en gillestuga och fukten ligger på 19% (jag tycker det är rätt ok men det tycker inte besiktningsmannen) så vad kostar det att riva ut och sätta in nytt?
det är oxå viktigt som hempularen sa att priset är satt med tanke på fukten. eller som i praktiken blir du lägger bud med den kunskapen om huset.
Tack för era svar!
Att pruta på huset kommer inte vara några problem då säljaren redan gått ner några hundra tusen till en annan köpare... som eventuellt nu kommer avböja affären pga ekonomiska skäl... därför tänker vi att vi möjligtvis vill köpa huset. Men varken jag eller sambon är speciellt händiga eller insatta i byggbranchen därför blir vi rädda för att köpa grisen i säcken så att säga...
Vilka summor tror ni vi pratar om, ni som vet lite mer...?
- Det sipprar in vatten i källargolvet, huset är inte dränerat sedan på 70 talet då det byggdes. Två pumpar för att reglera grundvattennivån finns på tomten.
- I ett av badrummen finns det fuktskada, både i själva badrummet och golvlisten direkt utanför samt i angränsande tak och vägg i källaren, verkar som om fukten vandrat ner genom golvlisten där... Hur långt fukten sprider sig där framkommer inte riktigt. Försäkringsbolaget kommer inte gå in och täcka upp för några skador alls.
Att pruta på huset kommer inte vara några problem då säljaren redan gått ner några hundra tusen till en annan köpare... som eventuellt nu kommer avböja affären pga ekonomiska skäl... därför tänker vi att vi möjligtvis vill köpa huset. Men varken jag eller sambon är speciellt händiga eller insatta i byggbranchen därför blir vi rädda för att köpa grisen i säcken så att säga...
Vilka summor tror ni vi pratar om, ni som vet lite mer...?
- Det sipprar in vatten i källargolvet, huset är inte dränerat sedan på 70 talet då det byggdes. Två pumpar för att reglera grundvattennivån finns på tomten.
- I ett av badrummen finns det fuktskada, både i själva badrummet och golvlisten direkt utanför samt i angränsande tak och vägg i källaren, verkar som om fukten vandrat ner genom golvlisten där... Hur långt fukten sprider sig där framkommer inte riktigt. Försäkringsbolaget kommer inte gå in och täcka upp för några skador alls.
Vi har köpt en del hus under åren som har gått och vi har faktiskt också backat efter att ha varit nära att skriva på köpehandlingar, men där besiktningen kom som en överraskning. Det låter för mig som är en glad amatör, men en ganska van renoverare vid det här laget att om jag stod i valet och kvalet inför köp av ett hus med de fel som du beskriver ovan så skulle jag dra mig ur en affär. Man kan ju knappast riva bort golv mm hos någon annan. Egentligen tycker jag att säljaren borde lyfta på golvbeklädnader för att blottlägga reglar om han verkligen vill få huset sålt och underlätta för en presumtiv köpare att få en ordentlig bild av vad som måste göras. Är huset bara helt underbart med ett fantastiskt läge, där man lätt får tillbaka sina pengar som man kommer att behöva pumpa in i huset och vet att jag har råd att lägga ut en miljon bara på grund och fukt problem utöver ev annan renovering, då skulle jag kanske överväga att köpa ett så fuktskadat hus, annars inte!
Nej, vi vill bara ha just det huset. Typiskt nog så var det fukt i det...andersmc skrev:
Låter inte som det är lönt att bekosta en djupare undersökning. Huset måste dräneras. och badrummet måste göras om. Den fukt som spritt sig pga. fel i badrummet kan iofs visa sig ha skadat bärande delar men dels är sannolikheten inte jättestor, dels är kostnaden för att byta ut eller reparera ett par golvbjälkar marginell i förhållande till kostnaden för resten av badrummsombyggnaden.
Vi sålde nyligen ett hus efter en äldre släkting, det var renoverat under tidigt 70 tal, och efter det hade bara mer eller mindre akuta reparationer gjorts. Om man jämförde med andra nyrenoverade hus i någorlunda jämförbara lägen så tror jag att huset såldes ca 800 - 1,2 milj. under "normalpris" för området, jag uppskattar att en renovering till skaplig nivå skulle kosta 1 - 1,5 milj. Och till en nivå som är "rätt" för läget och prisnivån i området kanske 2 - 2,5 milj.
Köparen har att dränera, lägga om taket, bygga om 2 badrum och en toa, nytt kök. göra om värmen (oljepanna från -72 nu), och stora ytskiktrenoveringar. Stor renovering eller byte av samtliga fönster.
Nu låg huset i allra bästa läget i stadens näst bästa villaområde, fanns inga aktuella försäljningar i just det "toppkvarteret" att jämföra med, huset har många charmiga plus så köparen har köpt ett hus med stor potential.
Jag tror att priset var ganska OK, sänknngen från "normalnivån" kunde blivit värre med tanke på friskr. klausul och en del juridiskt strul som skapade osäkerhet för köparen (krävdes domstolsbesut innan affären gick i lås).
Vi sålde nyligen ett hus efter en äldre släkting, det var renoverat under tidigt 70 tal, och efter det hade bara mer eller mindre akuta reparationer gjorts. Om man jämförde med andra nyrenoverade hus i någorlunda jämförbara lägen så tror jag att huset såldes ca 800 - 1,2 milj. under "normalpris" för området, jag uppskattar att en renovering till skaplig nivå skulle kosta 1 - 1,5 milj. Och till en nivå som är "rätt" för läget och prisnivån i området kanske 2 - 2,5 milj.
Köparen har att dränera, lägga om taket, bygga om 2 badrum och en toa, nytt kök. göra om värmen (oljepanna från -72 nu), och stora ytskiktrenoveringar. Stor renovering eller byte av samtliga fönster.
Nu låg huset i allra bästa läget i stadens näst bästa villaområde, fanns inga aktuella försäljningar i just det "toppkvarteret" att jämföra med, huset har många charmiga plus så köparen har köpt ett hus med stor potential.
Jag tror att priset var ganska OK, sänknngen från "normalnivån" kunde blivit värre med tanke på friskr. klausul och en del juridiskt strul som skapade osäkerhet för köparen (krävdes domstolsbesut innan affären gick i lås).
räkna med mycket jobb mycket överaskningar och mycket pengar. börjar du därmed anlita folk blir det mycket dyrare. att sia om belopp är svårt men det kanske (förmodligen) blir dyrare än att köpa ett hus som är klar. om ni inte får det "riktigt billigt".
en tumregel för pris på ett renoveringshus brukar vara vad kostar liknande hus som är helt klar och nyrenoverad minus vad som skall göras på huset i frågan samt ivf 10% till minus en del för besväret (på 2 mille villa brukar det ligga runt 200 - 300´) där har ni pris på huset som skälig.
det brukar jag utgå ifrån när jag sätter pris på renoveringsobjekt och så räknar det flesta som kommer på visning med snickarbyxor.
en tumregel för pris på ett renoveringshus brukar vara vad kostar liknande hus som är helt klar och nyrenoverad minus vad som skall göras på huset i frågan samt ivf 10% till minus en del för besväret (på 2 mille villa brukar det ligga runt 200 - 300´) där har ni pris på huset som skälig.
det brukar jag utgå ifrån när jag sätter pris på renoveringsobjekt och så räknar det flesta som kommer på visning med snickarbyxor.
Varför är sannolikheten inte så stor att fukten spridit sig till bärande delar tror du?hempularen skrev:
Det är väl just det vi befarar... att fukt finns i syllar och husets stomme...
Dränering och omkakling av badrum finns det gott om utrymme till ekonomiskt. De som eventuellt inte fick lån från banken gav ett bud på 300 000:- under utropspriset och säljaren accepterade det. Det är ca 500 000:- under vad de senaste två husen i närheten har sålts för denna vår. Dessa har dock inte varit fuktskadade, men inte heller renoverade med dränering. Om nuvarande köpare inte kan genomföra köpet har vi en möjlighet att kunna förhandla om priset ytterligare...
Vi kan själva göra enklare renovering i form av att lägga klickergolv, måla och tapetsera. Dock är vi inte byggkunniga och har tyvärr inga kontakter inom det området heller...
Fuktskadan i badrummet har säkert spritt sig i vägg och golv, men det går ganska långt innan det blir sådana skador att ex. golvbjälkar måste bytas ut. Det man kan säga utifrån vad ni tydligen ser, är att badrummet måste rivas ut helt, troligen måste ni riva bort skivmaterial från väggarna och ev. tak i de andra rum som skadats från badrummet.
Om det i det läget skulle visa sig att någon bärande del också är skadad (att den är blöt gör inget, bara om den är murken), så kandlar en sådan reparation i många fall om någon enstaka 1000 lapp, kanske i extremfall om 10 - 20 000. Detta då alltså utöver kostanden för det som redan syns, och den kostnaden (nytt badrum, ytskiktrenovering i de skadade rummen), ligger då på 150 - 200 000.
Till det kommer då era kostnader för dränering. Under gynnsamma förhållanden så kan man nog dränera för mindre än 100 000, men det kan också kosta det mångdubbla om det ex. är svårt att komma till med grävmaskin, eller om det finns berg ända inpå huset.
Det man inte vet något om från din beskrivning är om dte finns andra "klassiska" 70- tals fel på huset. Ex. om källaren är inredd så är det stor risk att man använt trä och andra organiska material i direkt anslutning till betong golv och väggar, kanske ingjutna syllar i betongen. I så fall bör man nog räkna med att riva ut allt sådant material i källaren, och göra om.
Det klassiska felet med ingjutna syllar som var vanligt på 70 talet tror jag framförallt gällde hus med platta på mark, dvs inte hus med källare, hus med källare från den tiden har dock ofta inredd källare med mindre lyckade materialval, och brister i fuktisoleringen. Jag personligen skulle inte acceptera boyta under mark i hus från den tiden. Det är en sak att kanske ha tvättstutga, hobbyrum osv i källare, och då helst med sten eller betong i väggar och golv. Vi har ett inrett rum i vår källare, det är användbart men jag accepterar inte att någon skulle använda det som sovrum. Och det ligger i 5 -årsplanen (sedan 10 år) att byta golvet som är uppreglat med träreglar.
Om det i det läget skulle visa sig att någon bärande del också är skadad (att den är blöt gör inget, bara om den är murken), så kandlar en sådan reparation i många fall om någon enstaka 1000 lapp, kanske i extremfall om 10 - 20 000. Detta då alltså utöver kostanden för det som redan syns, och den kostnaden (nytt badrum, ytskiktrenovering i de skadade rummen), ligger då på 150 - 200 000.
Till det kommer då era kostnader för dränering. Under gynnsamma förhållanden så kan man nog dränera för mindre än 100 000, men det kan också kosta det mångdubbla om det ex. är svårt att komma till med grävmaskin, eller om det finns berg ända inpå huset.
Det man inte vet något om från din beskrivning är om dte finns andra "klassiska" 70- tals fel på huset. Ex. om källaren är inredd så är det stor risk att man använt trä och andra organiska material i direkt anslutning till betong golv och väggar, kanske ingjutna syllar i betongen. I så fall bör man nog räkna med att riva ut allt sådant material i källaren, och göra om.
Det klassiska felet med ingjutna syllar som var vanligt på 70 talet tror jag framförallt gällde hus med platta på mark, dvs inte hus med källare, hus med källare från den tiden har dock ofta inredd källare med mindre lyckade materialval, och brister i fuktisoleringen. Jag personligen skulle inte acceptera boyta under mark i hus från den tiden. Det är en sak att kanske ha tvättstutga, hobbyrum osv i källare, och då helst med sten eller betong i väggar och golv. Vi har ett inrett rum i vår källare, det är användbart men jag accepterar inte att någon skulle använda det som sovrum. Och det ligger i 5 -årsplanen (sedan 10 år) att byta golvet som är uppreglat med träreglar.