Mäklarens ansvar vid felaktig boarea?
Vi har nyligen köpt en villa som sades (skriftligen) ha en boarea på totalt ca 165 kvm, enligt taxeringsinformationen. Mäklaren skriver också att uppgifterna i objektsbeskrivningen kontrolleras endast av mäklaren om omständigheterna ger anledning till detta.
Nu visar det sig att totala boarean istället är 196 kvm (kommunen upplyste oss om när vi sökte bygglov för ett garage).
Vad som troligtvis har hänt är att tidigare ägare i slutet av 70-talet byggt en tillbyggnad på huset på 37 kvm och sedan underlåtit att anmäla detta till Skatteverket samt underlåtit att berätta det för mäklaren att Skatteverkets uppgifter inte stämmer. Under visningarna berättade mäklaren att tillbyggnaden gjordes 1979, själva huset är från 1965, så mäklaren var väl insatt i husets tillbyggnad och när den gjorts.
När jag nu tar del av Skatteverkets uppgifter (samma som mäklaren tog del av när han skrev sin objektsbeskrivning om huset innan försäljning) kan jag utläsa att Skatteverket inte har några fler uppgifter om åtgärder vad gäller detta hus efter 1965,då huset byggdes.
Nu (äntligen) till frågeställningen: Borde inte mäklaren förstått av Skatteverkets utdrag att boarean inte kunde stämma, då de klart och tydligt skriver att inga ändringar vad gäller information om boarea inkommit efter 1965? Mäklaren VISSTE ju att tillbyggnaden var från 1979. Det vill säga, har mäklaren brustit i sin kontrollplikt vad gäller denna basala uppgift? (Han BORDE med andra ord ha haft anledning att kontrollera Skatteverkets uppgifter vidare, enligt sin egen fotnot i objektsbeskrivningen (se ovan)).
Har man som köpare verkligen plikt att kontrollera mäklarens påstående vad gäller boarea, har mäklare inget ansvar alls om någonting som utlovas?
Kan man åberopa "dolt fel" till säljaren (fastän det gått över 10 år) ? (Tilläggas kan att ansvarig säljare sålde huset 1997 med felaktiga uppgifter, något som under dessa år aldrig ifrågasatts av senast tidigare ägare)
Finns det någon chans till kompensation eller är det bara att bita i det sura äpplet och inse att mäklare har noll ansvar och att man som säljare har ett 100%:igt? Någon som varit med om något liknande?
(I vanliga fall så torde inte några EXTRA kvm vålla några som helst sura miner hos en köpare, men för oss visade sig dessa extra 37 kvm vara direkt avgörande för ett garage som vi verkligen ville bygga. Vi trodde inte det skulle vålla bekymmer, eftersom huset utlovades vara 165, men denna till synes oskyldiga felaktighet till det bättre blev för oss en försämring, som i teorin torde ha påverkat vår värdering av huset om vi vetat om det innan budgivning.
Vi tycker oss nu ha köpt ett hus som i och med detta riskerar minska i värde, eftersom inget garage nu får byggas (fastigheten har inget garage/carport alls i dagsläget). De extra kvm gör varken sovrummen större eller frigör mer plats inne i huset (för att konvertera ett utrymme till ett garage). Kvm betyder ingenting i praktiken för husstorleken anser jag, det är hur stort huset upplevs som betyder något, så att huset på papperet nu visar sig vara större än utlovat gör inte huset större i verkligheten. (Mäklaren är ense med oss att huset inte känns vara så stort som det nu visar sig vara). Har f ö kontollmätt huset, och det ÄR 196 kvm, så det stämmer.
Tacksam om någon har någon erfarenhet vad gäller felaktig boarea, även om det torde vara ovanligt att man ser EXTRA kvm som något negativt, inser jag...
Nu visar det sig att totala boarean istället är 196 kvm (kommunen upplyste oss om när vi sökte bygglov för ett garage).
Vad som troligtvis har hänt är att tidigare ägare i slutet av 70-talet byggt en tillbyggnad på huset på 37 kvm och sedan underlåtit att anmäla detta till Skatteverket samt underlåtit att berätta det för mäklaren att Skatteverkets uppgifter inte stämmer. Under visningarna berättade mäklaren att tillbyggnaden gjordes 1979, själva huset är från 1965, så mäklaren var väl insatt i husets tillbyggnad och när den gjorts.
När jag nu tar del av Skatteverkets uppgifter (samma som mäklaren tog del av när han skrev sin objektsbeskrivning om huset innan försäljning) kan jag utläsa att Skatteverket inte har några fler uppgifter om åtgärder vad gäller detta hus efter 1965,då huset byggdes.
Nu (äntligen) till frågeställningen: Borde inte mäklaren förstått av Skatteverkets utdrag att boarean inte kunde stämma, då de klart och tydligt skriver att inga ändringar vad gäller information om boarea inkommit efter 1965? Mäklaren VISSTE ju att tillbyggnaden var från 1979. Det vill säga, har mäklaren brustit i sin kontrollplikt vad gäller denna basala uppgift? (Han BORDE med andra ord ha haft anledning att kontrollera Skatteverkets uppgifter vidare, enligt sin egen fotnot i objektsbeskrivningen (se ovan)).
Har man som köpare verkligen plikt att kontrollera mäklarens påstående vad gäller boarea, har mäklare inget ansvar alls om någonting som utlovas?
Kan man åberopa "dolt fel" till säljaren (fastän det gått över 10 år) ? (Tilläggas kan att ansvarig säljare sålde huset 1997 med felaktiga uppgifter, något som under dessa år aldrig ifrågasatts av senast tidigare ägare)
Finns det någon chans till kompensation eller är det bara att bita i det sura äpplet och inse att mäklare har noll ansvar och att man som säljare har ett 100%:igt? Någon som varit med om något liknande?
(I vanliga fall så torde inte några EXTRA kvm vålla några som helst sura miner hos en köpare, men för oss visade sig dessa extra 37 kvm vara direkt avgörande för ett garage som vi verkligen ville bygga. Vi trodde inte det skulle vålla bekymmer, eftersom huset utlovades vara 165, men denna till synes oskyldiga felaktighet till det bättre blev för oss en försämring, som i teorin torde ha påverkat vår värdering av huset om vi vetat om det innan budgivning.
Vi tycker oss nu ha köpt ett hus som i och med detta riskerar minska i värde, eftersom inget garage nu får byggas (fastigheten har inget garage/carport alls i dagsläget). De extra kvm gör varken sovrummen större eller frigör mer plats inne i huset (för att konvertera ett utrymme till ett garage). Kvm betyder ingenting i praktiken för husstorleken anser jag, det är hur stort huset upplevs som betyder något, så att huset på papperet nu visar sig vara större än utlovat gör inte huset större i verkligheten. (Mäklaren är ense med oss att huset inte känns vara så stort som det nu visar sig vara). Har f ö kontollmätt huset, och det ÄR 196 kvm, så det stämmer.
Tacksam om någon har någon erfarenhet vad gäller felaktig boarea, även om det torde vara ovanligt att man ser EXTRA kvm som något negativt, inser jag...
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
Om jag var i er sits skulle jag kontakta en jurist. Är ni medlem i villaägarna kan man få viss gratis rådgivning om jag inte misstar mig.
Argumentet att huset skulle minska i värde hänger jag inte med på? Det pris ni har betalt måste väl anses vara marknadsvärdet för huset utan garage. Att ni sedan anser att det finns en potential att huset ökar i värde med garage är en annan sak. Tror det blir svårt att ävda det som ett skäl, jag skulle inte använda mig av det som ett argument utan i så fall hålla mig till att den missade möjligheten att bygga garage. Dock tror jag det blir svårt för er, om jag inte misstar mig så ingår det i er undersökningplikt att säkerställa att bygglov mm. finns på plats. Hade ni gjort det innan hade ni haft upplysningen från kommunen innan köpet istället för efter antar jag (dvs. om ni kollat upp möjligheten att bygga garage före köpet).
Om mäklaren trots detta kan hållas för någon form av ansvar tror jag som sagt att du bör resonera med en jurist om för att få ett vägledning.
/Mattias
Argumentet att huset skulle minska i värde hänger jag inte med på? Det pris ni har betalt måste väl anses vara marknadsvärdet för huset utan garage. Att ni sedan anser att det finns en potential att huset ökar i värde med garage är en annan sak. Tror det blir svårt att ävda det som ett skäl, jag skulle inte använda mig av det som ett argument utan i så fall hålla mig till att den missade möjligheten att bygga garage. Dock tror jag det blir svårt för er, om jag inte misstar mig så ingår det i er undersökningplikt att säkerställa att bygglov mm. finns på plats. Hade ni gjort det innan hade ni haft upplysningen från kommunen innan köpet istället för efter antar jag (dvs. om ni kollat upp möjligheten att bygga garage före köpet).
Om mäklaren trots detta kan hållas för någon form av ansvar tror jag som sagt att du bör resonera med en jurist om för att få ett vägledning.
/Mattias
Det var en lite ovanlig vinkling av problemet, det är ju mer vanligt att man köper något som visar sig vara mindre än angivet i efterhand.
Jag tror att det blir en tuff uppförsbacke att påvisa att huset skulle ha varit billigare om den faktiska ytan vore känd vid budgivningen, även om jag håller med om att det viktigaste är hur stort huset upplevs. Men om den större ytan vore känd via prospektet så skulle troligen några spekulanter ytterligare ha kommit och varit intresserade, folk som letar efter hus och tycker 165 kvm är för lite.
En helt annan infallasvinkel på problemet är, hur omöjligt är det egentligen att få bygga garaget trots ytan. Det brukar vara relativt generöst med dispens från detaljplaneregler om det är enda sättet att ordna garage för bilen.
Jag tror att det blir en tuff uppförsbacke att påvisa att huset skulle ha varit billigare om den faktiska ytan vore känd vid budgivningen, även om jag håller med om att det viktigaste är hur stort huset upplevs. Men om den större ytan vore känd via prospektet så skulle troligen några spekulanter ytterligare ha kommit och varit intresserade, folk som letar efter hus och tycker 165 kvm är för lite.
En helt annan infallasvinkel på problemet är, hur omöjligt är det egentligen att få bygga garaget trots ytan. Det brukar vara relativt generöst med dispens från detaljplaneregler om det är enda sättet att ordna garage för bilen.
Nja, jag vet inte heller om huset nödvändigtvis skulle blivit billigare om den faktiskt kvm var känd. Men marknadsvärdet på ett hus som påstås vara 165 kvm och därmed inte är för stort för bygglov på totalt 35 kvm , och ett hus på 196 som ÄR för stort för bygglov mer än 4 kvm, måste ändå påstås minska marknadsvärdet. Detta är ju ren basfakta, lovad eller icke lovad bygglov satt åt sidan. Man KAN inte få beviljat bygglov på detta hus, oavsett, det är en viss skillnad mot att man i teorin har möjlighet att få bygga 35 kvm. Och eftersom huset saknar garage påstår jag att denna MÖJLIGHET som plötsligt inte finns, torde sänka intresset för alla de som vill ha möjligheten att fundera på att bygga till något, garage eller vad som helst.
Speciellt eftersom insidan oavsett endast har 3 sovrum utan möjlighet att konvertera yta till fler sovrum (familjer med fler än 2 barn kan ändå inte plötsligt bli spekulanter bara för att kvm är fler). (Ja, planlösningen är knasig, man kan verkligen inte trolla fram fler sovrum).
Det pris vi har betalat anser jag vara marknadsvärdet för ett 165 kvm stort hus med den teoretiska möjligheten att få bygglov för 35 kvm, om vi följer oss till stipulerade regler och förordningar av kommunens regler. Nu har vi ett hus där möjligheten inte finns längre, och den möjligheten tycker vi är värd en del, även om det sedan aldrig går att veta exakt VAD man kan tänkas få bygga. I detta fall finns det dock ett grannemedgivande för en carport eller garage, så man kan säga att på papperet såg det ju verkligen ut som att chansen till att få bygga ett garage var väldigt stor. (Vilket den ju hade varit, om huset varit 165 kvm, som utlovat)
Givetvis borde vi kollat upp detta exakt, och inte litat på mäklarens prospekt, men samtidigt anser jag att det som står i prospektet, det måste någon ansvara för stämmer. Problemet är snarare att jag tycker vi köpte huset med ganska påtaglig fel information utlovad, vilket i stort är åt skogen, oavsett. En sådan stor affär MÅSTE mäklare/säljare ha basfaktan korrekt någotsånär, anser jag.
Speciellt eftersom insidan oavsett endast har 3 sovrum utan möjlighet att konvertera yta till fler sovrum (familjer med fler än 2 barn kan ändå inte plötsligt bli spekulanter bara för att kvm är fler). (Ja, planlösningen är knasig, man kan verkligen inte trolla fram fler sovrum).
Det pris vi har betalat anser jag vara marknadsvärdet för ett 165 kvm stort hus med den teoretiska möjligheten att få bygglov för 35 kvm, om vi följer oss till stipulerade regler och förordningar av kommunens regler. Nu har vi ett hus där möjligheten inte finns längre, och den möjligheten tycker vi är värd en del, även om det sedan aldrig går att veta exakt VAD man kan tänkas få bygga. I detta fall finns det dock ett grannemedgivande för en carport eller garage, så man kan säga att på papperet såg det ju verkligen ut som att chansen till att få bygga ett garage var väldigt stor. (Vilket den ju hade varit, om huset varit 165 kvm, som utlovat)
Givetvis borde vi kollat upp detta exakt, och inte litat på mäklarens prospekt, men samtidigt anser jag att det som står i prospektet, det måste någon ansvara för stämmer. Problemet är snarare att jag tycker vi köpte huset med ganska påtaglig fel information utlovad, vilket i stort är åt skogen, oavsett. En sådan stor affär MÅSTE mäklare/säljare ha basfaktan korrekt någotsånär, anser jag.
Eftersom det gått mer än 10år så kan du inte få det som dolt fel, dessutom så är det inte ett dolt fel.
Jag undrar om det finns någon väg att gå efter 10år?
Jag undrar om det finns någon väg att gå efter 10år?
Det står i ursprungsinlägget att de nyligen köpt en villa. Jag tror att delen om mer än 10 år gäller ngt. annat, ex när utbyggnaden borde anmälts?
Jag har pratat med Bygg- och miljökontoret igen, och vad jag förstår finns det ändå en liten öppning att få ett bygglov beviljat för en liten carport, som ett undantag. Om vi har tur. Eller så får man bygga en liten friggebod som carport *ler*. Vi har bestämt oss att köra på denna plan B och ta detta som en läxa: det går aldrig att tro att mäklare har sina uppgifter i ordning, inte ens när det står i objektsbeskrivningen.
Jag blir lite fundersam över siffrorna du anger i inläggen.
Hur ser det ut? Vad är dte för hus, 1 plan 2 plan, ? Vad exakt säger detalsjplanen (Om du inte har läst den så begär ut en kopia).
En detaljplan anger vanligen att man får bygga X Kvm på tomten, eller i en del fall x% av tomtytan. Den byggrätten avser då oftast byggnadsyta (undantag finns). Byggnadsyta och boyta är inte samma sak. Byggnadsyta är den yta som huset upptar på tomten. Så har du en 2 plansbyggnad med 200kvm boyta så är byggytan oftast ca 100kvm.
jag tolkar inläggen i tråden som att ni har en tomt med rätt att bygga 200kvm, och har ett hus på 196kvm, är det då en enplansvilla på 196 kvm?
Hur ser det ut? Vad är dte för hus, 1 plan 2 plan, ? Vad exakt säger detalsjplanen (Om du inte har läst den så begär ut en kopia).
En detaljplan anger vanligen att man får bygga X Kvm på tomten, eller i en del fall x% av tomtytan. Den byggrätten avser då oftast byggnadsyta (undantag finns). Byggnadsyta och boyta är inte samma sak. Byggnadsyta är den yta som huset upptar på tomten. Så har du en 2 plansbyggnad med 200kvm boyta så är byggytan oftast ca 100kvm.
jag tolkar inläggen i tråden som att ni har en tomt med rätt att bygga 200kvm, och har ett hus på 196kvm, är det då en enplansvilla på 196 kvm?
Svar ja, vi har en enplansvilla med byggarea på 196 kvm (enligt kommunen) och boarea på 165 (enligt mäklaren). Enligt detaljplan får vi inte ha ett hus med större byggarea än 200 kvm. Vi förstod inte att dessa två areor var två skilda saker (som man mäter olika och olika saker räknas resp. räknas inte in). Jag har just blivit varse den rätt betydelsefulla detaljen. Inte av mäklaren dock, han rådde oss att mäta runt huset för att veta boarean, men om jag förstått saken rätt är det byggarean man mäter på det sättet...Så allt kanske är precis som det ska, trots allt?
...och jag fåt tacka för alla försök till hjälp och tips, speciellt det senaste inlägget hade ju verkligen förklarat saken (om jag inte just redan fått detsamma förklarat för mig). Det knasiga var att mäklaren bad mig kontrollera byggarean för att säkerställa boarean och att kommunen inte insåg att de och jag pratade om olika areor när jag förvånat konstaterade för dem att jag levde i tron att vårt hus var mindre. Lite missförstånd på vägen, med andra ord. Men allt verkar ju då vara korrekt, vad jag förstår, och det var egentligen det som irriterade mig mest.
Har du själv kontrollerat vad som står i detaljplanen? Det är inte helt ovanligt med formuleringar i stil med att "byggnad för bil" på xx kvm får byggas utöver den tillåtna byggarean.