Badrumsfrånluftskanal igensatt av betong, dolt fel.?

[Tyresö]

Då verkar det som ett spel för gallerian om man tror att man ska få rättelse och ersättning för dolda fel.

 

[injonil]

Huset eller renoveringen kan vara hur gammal(t) som helst, det är försäljningen som måste vara mindre än 10 år sedan den gjordes. Jag skulle vilja se lite mer fakta vad gäller påståendet att dolda fel inte berör äldre hus. De erfarenheter jag har säger tvärt emot och de exempel som dolda-fel-försäkringsbolag anger som dolda fel säger också motsatsen.

 

[Thomas59]

Jag tror att Nyfiken har rätt. Om det t ex finns skadedjur i ett hus och det inte finns anledning att tro att det finns skadedjur så lär det vara ett dolt fel även om det visar sig att det skulle ha räckt att lossa en golvlist utan förstörande åtgärder för att hitta felet. Just eftersom det inte fanns anledning att tro att felet fanns och för att borttagendet av golvlisten inte var en normal åtgärd i en besiktning i detta hypotetiska fall.

Går ett fel att hitta vid en grundlig besiktning/undersökning ska det normalt inte anses som dolt. Praxis har satt kraven så högt att det i praktiken krävs en undersökning av en professionell besiktningsman för att undersökningsplikten ska anses uppfylld. Gränsen för hur ingående undersökningen skall utföras brukar sägas gå vi förstörande undersökning. Man ska alltså inte behöva riva saker för att undersöka. Däremot är "bekvämlighet" ingen ursäkt dvs att det är svåråtkomliogt, trångt och smutsigt i ett utrymme befriar inte från undersökning, inte heller att det står saker ivägen (som går att flytta på), att saker täcks av snö (tak) eller motsvarande. Detta innebär att man tex förutsätts lyfta på takpannor, skotta av taket fö att kunna undesöka, ta bort mattor för att kolla golv osv.

Om det vid den normala undersökningen framkommer "indikationer" på fel/brister ställs nornmalt krav på att en fördjupad/mera ingående undersökning görs. Vid en sådan undersökning måste man normalt ta till någon form av förstörande undersökning. Exempel på indikationer kan vara allt från spruckna takpannor, avsaknad av klämring i golvbrunn, ja istort sett ALLT som kan vara ett tecken på att något är fel.

Frågan om golvlisten är väl kanske ett gränsfall. Finns indikationer på förekomsten av skadedjur är det ingen tvekan om att man måste göra en mer ingående underökning. I det fallet skulle nog borttagande av golvlister, tom även om dessa förstörs, vara en normal åtgärd om indikationen så kräver.

Att det "inte finns anledning att tro" som du skriver är inget rekvisit. Ett fel som kan upptäckas vid en grundlig underökning (men inte upptäcktes) blir således INTE dolt bara för att det "inte finns anledning att tro" att det finns något fel.

 

[Thomas59]

Det finns många äldre hus som är i utmärkt skick och som blivit väl underhållna.

Åldern är i sig ovidkommande, det är skick och pris som är det avgörande.

Jämför t ex en liten sommarstuga från 80-talet som är utbyggd flera gånger av amatörer med en välbyggd kåk från 30-talet som blivit tilläggsisolerad i både väggar och tak av en seriös firma.

I praxis har ålder bedömts som en faktor.

 

[Thomas59]

Jodå, visst kan det vara så! Men nu gällde frågan den juridiska aspekten på dolda fel och där är det inte så att åldern på huset automatiskt gör att dolda fel ej blir tillämpbara.

Jo det är faktiskt så att åldern är en faktor. Vissa typer av fel som skulle ha ansetts som dolda om det gällde ett nyare hus anses inte som dolda om det gäller ett äldre hus. Man får helt enkelt räkna med att åldern tar ut sin rätt.

 

[Thomas59]

Huset eller renoveringen kan vara hur gammal(t) som helst, det är försäljningen som måste vara mindre än 10 år sedan den gjordes. Jag skulle vilja se lite mer fakta vad gäller påståendet att dolda fel inte berör äldre hus. De erfarenheter jag har säger tvärt emot och de exempel som dolda-fel-försäkringsbolag anger som dolda fel säger också motsatsen.

Visst kan det finnas dolda fel i äldre hus. Det är bara det att bedömningen mildras med tiden. Man kan helt enkelt vänta sig lite vad som helst av äldre hus. Även fastighetens skick och pris är faktorer som tas med i bedömningen.

Är då huset gammalt, risigt och dåligt underhållet samt säljs till ett väldigt lågt pris har man en rejäl uppförsbacke om man ska påvisa ett dolt fel. Omöjligt är det dock inte.

 

[injonil]

Thomas59, jag håller med dig på samtliga punkter!

Jag menar inget mer än det jag skriver, nämligen att det FINNS situationer då ett fel kan betraktas som dolt trots att det skulle kunna gå att hitta utan förstörande åtgärder, dock en ovanlig situation givetvis.

Och vad beträffar ålder på hus så har vi samma uppfattning! Några har dock framhållit att dolda fel inte är tillämpara på äldre hus, och det är helt fel. Läs t ex några av de dolda fel som beskrivs här, det är uppenbart att flera exempel gäller äldre hus: http://www.doldafel.nu/ (det är väl mer eller mindre att betrakta som reklam så det ska givetvis tas med en nypa salt).

I ett äldre hus som är helt orört lär det dock vara mycket svårt att få något att bli betraktat som dolt fel, men hur många hus är helt orörda?

 

[snickarboden]

Thomas59>Jag skulle sätta en peng på att en del köpare som även om de hade fått ett hus gratis hade försökt åberopa "dolt fel" för att de inte förväntade sig det felet och vill ha det åtgärdat på givarens bekostnad.

En del är kort sagt idioter och det märks väldigt väl här på forumet med frågorna om sk "dolda fel".

injonil>Möjligt jag är lite väl syrlig ibland men jag får utgå från min verklighet och kunskap så skulle jag köpa ett hus eller hjälpa till med besiktning så lär risken för sk "dolda fel" vara försumbar. Sen kan jag inte allt men har vett att fråga folk då och så borde alla göra. Jag är t ex riktigt dålig på stenhus men lite bättre på trähus.

/Kent

 

[Tyresö]

Men om ansvarsdelen på förundersökning och besiktning ligger så hårt på köparen (gissningsvis 80% köpare 20% ansvar feluppgivelse på säljare).

Jag får den uppfattningen utifrån tråden - då borde det rimligtvis vara väldigt svårt att få en rättvisa vid ett dolt fel pga inkl alla juristkostnader, så måste det dolda felet vara ett megafel - dvs ett fel som är så uppenbart och att det kostar 100.000-tals kr att åtgärda.

Om det är på det viset så ger jag inte mycket för lagen om en anmälan om ett dolt fel.

 

[snickarboden]

tyresö>Folk har noll koll milt sagt, de tror att vattenröret som fryser är att se som dolt fel och tror att de kan genom att hävda det få säljaren att betala. Att det sen kostar 2000:- ungefär har de missat och likaså att de lägger mer energi på att fundera på "dolt fel" och känner sig lurade istället för att fixa problemet.

/Kent

 

[Thomas59]

Thomas59, jag håller med dig på samtliga punkter!

Jag menar inget mer än det jag skriver, nämligen att det FINNS situationer då ett fel kan betraktas som dolt trots att det skulle kunna gå att hitta utan förstörande åtgärder, dock en ovanlig situation givetvis.

Och vad beträffar ålder på hus så har vi samma uppfattning! Några har dock framhållit att dolda fel inte är tillämpara på äldre hus, och det är helt fel. Läs t ex några av de dolda fel som beskrivs här, det är uppenbart att flera exempel gäller äldre hus: [länk] (det är väl mer eller mindre att betrakta som reklam så det ska givetvis tas med en nypa salt).

I ett äldre hus som är helt orört lär det dock vara mycket svårt att få något att bli betraktat som dolt fel, men hur många hus är helt orörda?

Nja, jag säger inte emot dig, jag är baa intresserad av vilka fel och i vilka situationer det skulle vara. Nu pratar jag alltså om fel som går att upptäcka vid en normal eller utvidgad undersökning. Jag har aldrig höt talas om detta så någon får gärna ge exempel.

Dolda fel kan mycket väl finnas i äldre hus.

 

[Thomas59]

Thomas59>Jag skulle sätta en peng på att en del köpare som även om de hade fått ett hus gratis hade försökt åberopa "dolt fel" för att de inte förväntade sig det felet och vill ha det åtgärdat på givarens bekostnad.

En del är kort sagt idioter och det märks väldigt väl här på forumet med frågorna om sk "dolda fel".

injonil>Möjligt jag är lite väl syrlig ibland men jag får utgå från min verklighet och kunskap så skulle jag köpa ett hus eller hjälpa till med besiktning så lär risken för sk "dolda fel" vara försumbar. Sen kan jag inte allt men har vett att fråga folk då och så borde alla göra. Jag är t ex riktigt dålig på stenhus men lite bättre på trähus.

/Kent

Sant. Det finns väl möjligen två grupper dolt felkramare. Den ena gruppen som helt enkelt saknar kunskap om undersökningsplikten och vad som kan klassas som dolt fel och den andra gruppen som kanske bäst karaktäriseras med ett citat från säljaren då jag köpte mitt senaste hus och han fick veta att Densia skulle utföra besiktningen. "Dom är kända för att hitta fuktskador i källare - i hus som saknar källare. Jag tror dock att forumet domineras av den okunniga gruppen men det är min högst personliga bedömning.

 

[Nyfniken]

Nu blir jag lite nyfiken. Vad menar du? Kan du ge något exempel eller utveckla ditt påstående?

Göta hovrätt 1988-02-05, DT 19 (Röta i syll och yttervägg)
Göta hovrätt 1987-03-04, DT 34 (Mögel i krypgrund)
Svea hovrätt 1986-04-10, DT 5 (Besiktning av mögelhus med öppna dörrar och fönster och rökande säljare)

Jag har bara skummat, men dessa tre bör vara sådana exempel.