Köparens undersökningsplikt eller...
...vad ansvarar mäklaren för?
Om man köper ett hus som är över 30 år gammalt och tillbyggt på 90-talet - är det då upp till köparen att kontrollera att det finns bygglov? Huset är alltså inte nybyggt. Vad händer då om tillbygget saknar bygglov?
Om tomtmarksgränsen inte visas av säljare eller mäklare och det endast finns kartor på lantmäteriet över fastigheten när ursprungsbyggnaden byggdes och det visar sig att tillbygget utan bygglov delvis står på en granntomt. Är det köparen som har undersökningsplikt?
Om mäklaren och säljaren är medvetna om förhållanden, men inget säger = svek, vem ska då lastas? Säljare eller mäklare eller båda? Om mäklaren och ägaren som byggde till båda är medvetna om husets saknade bygglov etc. och mäklaren säljer till köpare A, köpare A köper i god tro, men säljer efter ett år med hjälp av samma mäklare huset till köpare B. Kan köpare B då hävda svek av mäklaren eller av säljaren eller köpare A? Eller får köpare B skylla sig själv som inte undersökte bygglov och tomtmarksgräns? Vid köptillfället fanns inga misstankar om att det skulle finnas några oegentligheter och ursprungssäljaren hade bifogat en karta till köpare A köp som uppgavs vara karta från bygglovsansökan och där mått och avstånd var felaktigt utskrivna.
Om köpare B kan kräva någon på något - isf Vad och av Vem?
Om man köper ett hus som är över 30 år gammalt och tillbyggt på 90-talet - är det då upp till köparen att kontrollera att det finns bygglov? Huset är alltså inte nybyggt. Vad händer då om tillbygget saknar bygglov?
Om tomtmarksgränsen inte visas av säljare eller mäklare och det endast finns kartor på lantmäteriet över fastigheten när ursprungsbyggnaden byggdes och det visar sig att tillbygget utan bygglov delvis står på en granntomt. Är det köparen som har undersökningsplikt?
Om mäklaren och säljaren är medvetna om förhållanden, men inget säger = svek, vem ska då lastas? Säljare eller mäklare eller båda? Om mäklaren och ägaren som byggde till båda är medvetna om husets saknade bygglov etc. och mäklaren säljer till köpare A, köpare A köper i god tro, men säljer efter ett år med hjälp av samma mäklare huset till köpare B. Kan köpare B då hävda svek av mäklaren eller av säljaren eller köpare A? Eller får köpare B skylla sig själv som inte undersökte bygglov och tomtmarksgräns? Vid köptillfället fanns inga misstankar om att det skulle finnas några oegentligheter och ursprungssäljaren hade bifogat en karta till köpare A köp som uppgavs vara karta från bygglovsansökan och där mått och avstånd var felaktigt utskrivna.
Om köpare B kan kräva någon på något - isf Vad och av Vem?
I princip är det köparens undersökningsplikt som innefattar byggloven och tomtgränser, men här verkar det som om man medvetet försökt dölja felet genom att visa "bygglovsansökans" karta. Här har man ju valt att medvetet ljuga, både om husets placering och att det var sökt bygglov.
Frågan är ju om ni lät utföra en besiktning med frågeformulär? Där brukar säljaren få svara på om det finns bygglov för samtliga byggnationer. Svarar man här JA och det sen visar sig att det saknas så har man ett annat rättsligt läge, då det sätter din undersökningsplikt på just den punkten ur spel.
Frågan är ju om ni lät utföra en besiktning med frågeformulär? Där brukar säljaren få svara på om det finns bygglov för samtliga byggnationer. Svarar man här JA och det sen visar sig att det saknas så har man ett annat rättsligt läge, då det sätter din undersökningsplikt på just den punkten ur spel.
Normalt sett faller detta inom köparen undersökningsplikt. Men om säljaren gör en utfästelse om att bygglov finns så kan ibland undersökningsplikten till en viss del undantas.
Köparen av huset kan bara gå till den han/hon köpte huset av. Sedan får han/hon i sin tur gå vidare till den huset köptes av.
Köparen av huset kan bara gå till den han/hon köpte huset av. Sedan får han/hon i sin tur gå vidare till den huset köptes av.
Redigerat:
Det hade varit enklast att först och främst gå till köpekontraktet och se om där finns några uttryckliga garantier avseende bygglov från säljarens sida. Har säljaren garanterat att byggnaden uppförst med bygglov, men det sedan visar sig att den inte gjort det, är det ett kontraktsbrott.
Normal standard när det gäller byggnader, som kräver bygglov, är att dessa uppförts med bygglov. Kanske görs bedömningen annorlunda när man jämför helt nybyggda hus och sådana som är tiotals år gamla, det tål att diskuteras.
Enligt nya plan och bygglagen 11 kap 64§ (gamla plan och bygglagen 10 kap 25§) så ska köparen kunna göra gällande prisavdrag, skadestånd och till och med hävning, om säljaren vid överlåtelsen inte har berättat om saknat bygglov eller om köparen annars känt till eller borde känt till det här.
Man kan fråga sig om en köpare av ett 30 år gammalt hus borde förutsätta att detta inte uppförts med bygglov, vilket låter ganska orimligt. Men samtidigt är köparens undersökningsplikt enligt jordabalken väldigt uttalad.
Situationen påverkas väl en del av om det redan före köpet funnits ett beslut från byggnadsnämnden om rättelse. Skulle ett sådant finnas, föreligger ett s.k. rådighetsfel och sådana har köparen ingen undersökningsplikt för.
Normal standard när det gäller byggnader, som kräver bygglov, är att dessa uppförts med bygglov. Kanske görs bedömningen annorlunda när man jämför helt nybyggda hus och sådana som är tiotals år gamla, det tål att diskuteras.
Enligt nya plan och bygglagen 11 kap 64§ (gamla plan och bygglagen 10 kap 25§) så ska köparen kunna göra gällande prisavdrag, skadestånd och till och med hävning, om säljaren vid överlåtelsen inte har berättat om saknat bygglov eller om köparen annars känt till eller borde känt till det här.
Man kan fråga sig om en köpare av ett 30 år gammalt hus borde förutsätta att detta inte uppförts med bygglov, vilket låter ganska orimligt. Men samtidigt är köparens undersökningsplikt enligt jordabalken väldigt uttalad.
Situationen påverkas väl en del av om det redan före köpet funnits ett beslut från byggnadsnämnden om rättelse. Skulle ett sådant finnas, föreligger ett s.k. rådighetsfel och sådana har köparen ingen undersökningsplikt för.