Maximera avkastning
Hejsan jag behöver hjälp. Min fråga är lite annorlunda. Jag har suttit på en tomt i Malmö i många år och tänkte nu slå till och komma igång med ett bygge. Läget är riktigt bra. Området är bebyggt och husen snittar ca 5-6 miljoner. Omgivande hus är byggda i sten och ligger runt 160m2. De flesta är sk Uniq-hus byggda av Skanska. Jag gav väl strax under miljonen för tomten för ett par år sedan. Jag vill nu bygga för att sälja. Nyligen såldes ett hus för 6.5milj runt 155m2 i ett plan, men det var som sagt ett Uniq-hus.
Förutsättningar: Maximera min absoluta avkastning, dvs jag vill tjäna maximalt med pengar. Huset skall vara attraktivt för många köpare, dvs snabbsålt. Huset får inte kosta mer 3.5 milj exkl tomt och avgifter.
1) 1 eller 1.5 plan?
2) Sten eller trä?
3) Arkitektritat el prefab?
4) Kort byggtid, högst 6 mån.
5) Storlek?
6) Dubbelgarage?
7) Vilken standard? Ikea eller designer?
Hur skulle ni bygga?
Jag hittade ett danskt företag som bygger tegel + isolering + 100mm lättbetong. Är inte det tunt? De har 2-glas fönster som standard, känns också tunt, men priserna överkomliga. Ca 2.5milj för 160m2 i ett plan.
Tacksam för tips.
Förutsättningar: Maximera min absoluta avkastning, dvs jag vill tjäna maximalt med pengar. Huset skall vara attraktivt för många köpare, dvs snabbsålt. Huset får inte kosta mer 3.5 milj exkl tomt och avgifter.
1) 1 eller 1.5 plan?
2) Sten eller trä?
3) Arkitektritat el prefab?
4) Kort byggtid, högst 6 mån.
5) Storlek?
6) Dubbelgarage?
7) Vilken standard? Ikea eller designer?
Hur skulle ni bygga?
Jag hittade ett danskt företag som bygger tegel + isolering + 100mm lättbetong. Är inte det tunt? De har 2-glas fönster som standard, känns också tunt, men priserna överkomliga. Ca 2.5milj för 160m2 i ett plan.
Tacksam för tips.
Redigerat:
1. Ett och halvplans är mer kostnadseffektivt och billigare per kvm så du borde välja det.
2. Det är ju väldigt viktigt att huset passar in i omgivningen så sten borde vara valet.
3 & 4. Ska det gå med fart gäller ju prefab eller byggsats med lösvirke.
5. 140-180 kvm är ju standard, spelar inte så stor roll. Planlösningen och antal rum är mer avgörande. Finns ju till exempel ingen mening med ett sovrum på 20 kvm.
6. Vet inte hur stort riv det är efter det där nere men tror inte det lönar sig om du bara ska sälja huset direkt.
7. Tror nog inte heller det spelar så stor roll. Det är nog olika per köpare. Så billigare är ju bättre för dig.
Angående det danska huset. Vad är tunt? Stommen eller isoleringen? För du säger inte hur tjock isolering det är. 2 glas är inget fel på men fråga efter U-värde. I södra sverige rekommenderas 1.2.
2. Det är ju väldigt viktigt att huset passar in i omgivningen så sten borde vara valet.
3 & 4. Ska det gå med fart gäller ju prefab eller byggsats med lösvirke.
5. 140-180 kvm är ju standard, spelar inte så stor roll. Planlösningen och antal rum är mer avgörande. Finns ju till exempel ingen mening med ett sovrum på 20 kvm.
6. Vet inte hur stort riv det är efter det där nere men tror inte det lönar sig om du bara ska sälja huset direkt.
7. Tror nog inte heller det spelar så stor roll. Det är nog olika per köpare. Så billigare är ju bättre för dig.
Angående det danska huset. Vad är tunt? Stommen eller isoleringen? För du säger inte hur tjock isolering det är. 2 glas är inget fel på men fråga efter U-värde. I södra sverige rekommenderas 1.2.
Har inte riktigt koll på hur tjock isoleringen är, men spontant tycker jag det verkar vara en tunn stomme, dvs betong + tegel. Beträffande prefab så har jag med intresse följt en annan tråd villacamilla. Förefaller vara ett lyckat projekt. För min egen del så kan jag väldigt lite om byggbranschen och vill egentligen få allt fixat. Jag vill inte gå till någon hustillverkare, då jag tycker alla här i Skåne är oseriösa. Prefab känns onekligen intressant, men hur går jag vidare? Det känns som att alla vill blåsa mig på pengar. Kan man inte anställa någon snubbe som sköter alla förhandlingar och kontakter? Var hittar man denne?huggan skrev:
Frågan är väl om det inte är bättre lönsamhet på att sälja tomten än att först bygga och sedan sälja. Och mycket lägre risk.
finns ju risken som byggherre att beakta - det är många år framöver som framtida köpare av fastigheten kan klaga på fastigheten om du inte friskriver dig vill säga samt finns ju möjlighet att försäkra bort den också så klart
det är ju just tomtpriserna som stigit rejält så du har ju gjort ett klipp - finns ju massvis med människor som betalar hutlöst bra betalt för en tomt och inte tänker på att det kostar att bygga också i synnerhet om det är prefab och hantverkare som ska göra jobbet...kolla vad tomten är värd och det är ju guldläge nu att ha tomt inför säsongstart för mäklarbranschen för just villor som börjar till påsken normalt
i dyra områden vill många bestämma själv hur det ska se ut exteriört och interiört och är villiga att lägga ut extra för den friheten - men visst det är ett fantastiskt lönsamt jobb om du tänker till från början och tar dig tiden att se till att det blir ett kvalitetsbygge med prisvärt ändå som nog är lite av en konstart att sätta sig in i för att bemästra
det är ju just tomtpriserna som stigit rejält så du har ju gjort ett klipp - finns ju massvis med människor som betalar hutlöst bra betalt för en tomt och inte tänker på att det kostar att bygga också i synnerhet om det är prefab och hantverkare som ska göra jobbet...kolla vad tomten är värd och det är ju guldläge nu att ha tomt inför säsongstart för mäklarbranschen för just villor som börjar till påsken normalt
i dyra områden vill många bestämma själv hur det ska se ut exteriört och interiört och är villiga att lägga ut extra för den friheten - men visst det är ett fantastiskt lönsamt jobb om du tänker till från början och tar dig tiden att se till att det blir ett kvalitetsbygge med prisvärt ändå som nog är lite av en konstart att sätta sig in i för att bemästra
Administrator
· Skåne
· 7 768 inlägg
Sälj tomten för 2 miljoner och var glad! Om inte annat så sparar du dig själv en massa besvär. Jag tycker att det nästan är omoraliskt att bygga bara för att tjäna pengar. Du optimerar då huset du bygger för att få tjäna pengar, istället för att det framtida husbygget blir optimerat för de som verkligen ska bo där.
Om man tycker det är omoraliskt så undrar man ju hur alla husentreprenörer tänker som köper på sig tomter. Nej självklart skall du bygga om du känner att orkar dra runt det lasset. Bygg ett hus som är tilltalande på så många sätt som möjligt vad beträffar färger och tillval så blir det enklare när du skall sälja. Om du vill. Du kan ju låta bygga ett putsat hus med dorocell eller sundolitt Kub. Då får du ett välisolerat hus som är förhållandevis enkelt att bygga. Det är som lego som du fyller med betong. Men du får räkna med att det är mycket jobb med ett sådant projekt och det själ mycket tid och energi.
Administrator
· Skåne
· 7 768 inlägg
Det kanske lät lite elakt och det var inte meningen. Det jag menar är att jag dels tror att han inte tjänar så mycket mer pengar på att bygga ett hus och sälja än på att bara sälja tomten separat. Dels menar jag att det är lite slöseri att gissa vad en potentiell köpare kan vilja ha. Det kommer alltid att vara något som den som köper huset kommer att vilja ändra på. T ex du sätter in ett Ikeakök som är vitt medan den som köper huset har drömt om ett helt annat kök och bestämmer sig för att köpa huset, men riva ut köket. Då har ett kök slösats bort. Bättre då att den som vill ha ett hus bygger det som man vill ha det och TS tjänar ändå bra med pengar på tomtförsäljningen.
Om jag talar för egen sak hade jag sovit gott om nätterna även om köparen kasserar ett splitternytt kök om jag tjänar pengar på det. Det TS behöver göra är, som påpekats av andra tidigare, att väga risken mot vinsten med att bygga ett hus på tomten...
Jag tror man skall kolla på hur trenderna ser ut och vara någorlunda iframkant på dessa. Att bygga ett högblankt svart kök i ett lila hus med bara runda fönster kanske inte är så tilltalande för den stora massan. Men om man kollar på trenderna hos husleverantörerna och samtidigt kollar in de senaste i köksväg och väljer neutrala färger så tror jag det tilltala ganska många fler och chansen ökart för en lyckad affär. Sedan kan man ju inte förutse hur marknaden ser ut om ett år. Så med tanke på det så kanske det kan vara en bra affär att sälja tomten och göra vinst på den.
För max avkastning så gäller lösvirke och att göra i princip allt själv, att köpa prefab eller liknande kommer att halvera vinsten. Kan TS bygga själv så är det bäst, kan han inte så är det inte värt besväret.
Hur du än gör så tänk på resten av tomten. Skall du bygga huset för att sen sälja så tilltalar du troligtvis köpare som vill ha allt klart och en nyckel i handen. Så att lägga en slant på tomten med utrullat gräs, lite markplattor till entré och en färdig altan kan vara värt mödan.
Ritar du med fristående garage så kanske det kan löna sig att skita i garage nu men placera huset med garagmöjlighet och ha med så stort garage som möjligt i bygglovet.
Ritar du med fristående garage så kanske det kan löna sig att skita i garage nu men placera huset med garagmöjlighet och ha med så stort garage som möjligt i bygglovet.
Tycker inte det är omoraliskt på något vis. Är man driftigt så är man. Sitter själv i mitt tredje hus(3 på 2,5 år blev det). Hade aldrig haft råd att bygga det hus jag bor i idag om det hade varit det första huset.
Dock så är det väl lite tillfälligheter och inget vi planerade för innan. Varje hus var tänkt att bo i. Det innebär att standardraden var hög och allt bra gjort.
Personligen skulle jag aldrig köpa ett hus som byggs på spekulation just för att det är optimerat för säljaren att tjäna så mycket stålar som möjligt. Då saknas helheten att någon faktiskt byggt det för att bo i.
Dock så är det väl lite tillfälligheter och inget vi planerade för innan. Varje hus var tänkt att bo i. Det innebär att standardraden var hög och allt bra gjort.
Personligen skulle jag aldrig köpa ett hus som byggs på spekulation just för att det är optimerat för säljaren att tjäna så mycket stålar som möjligt. Då saknas helheten att någon faktiskt byggt det för att bo i.