Renovera bostadsrätt -> Sälja - Vad gäller?

[Glufsglufs]

Har inte skatteverket en högre skattesats på reavinsten om köp och försäljning görs inom 6 månader också? Jag har för mig att dom införde det förut då det var mycket sådana projekt som TS nämner för att stävja den utvecklingen.
Om det inte var högre skatt så var det något annat som gjorde det så att det inte var värt att sälja inom 6 månader från köpet i alla fall, eller är det ändrat igen?

 

[Anonymiserad 48587]

Vad finns det för garantier att den lägenheten skulle gå upp 100 000 på ett par månader?

Pja, ungefär lika stora garantier som garantierna att din renoverade lägenhet också går upp 100 000kr mer än vad du renoverade för.

Om en person inte var villig att betala mer än mig när jag köpte den, varför skulle då personer vilja köpa den för 100 000 kronor mer vid ett senare tillfälle?

Motfråga: Varför skulle någon betala dig 100 000 kr mer än ursprungspriset + materialkostnaden+en slant för att du gjort jobbet för din renoverade lägenhet?

När räntan är så pass låg idag bryr sig folk inte om att lägenheten kostar lite mer.

Det finns hur många lägenheter som ser halvdana ut för ca 800 000, och då är det i alla fall för mig självklart att jag gärna betalar 1 100 000 för en lika stor lägenhet som är helt renoverad. Det blir inte många hundralappar extra i månaden.

Har jag fattat det rätt, affärsidén bygger på att du renoverar med material för 200 000kr och för renoveringen kommer köparna betala 200 000kr för materialet och ytterliggare 200 000kr för att du har gjort renoveringsarbetet åt dem? (200 000 kr för arbetet eftersom om de hade köpt lägenheten orenoverad hade de kunnat ta in hantverkare för 200 000kr och efter rotavdrag betalat 100 000 kr för arbetet, dvs lika mycket som du vill ha extra för lägenheten för att den är renoverad.

Men du kommer bara göra arbete värt mindre än 100 000kr på lägenheten eftersom det är summan du förväntar dig att erhålla för besväret att göra renoveringsjobbet? För du kommer väl inte göra arbete på lägenheten för 200 000kr och bara få 100 000kr för det, för i så fall är det bättre att låta någon annan köpa den orenoverade lägenheten och erbjuda dig att renovera den åt dem och sedan fakturera dem 200 000kr? (Netto efter skatt blir summorna lite annorlunda, men du hajar min poäng hoppas jag?)

 

[Odjuret]

Om vi funderar lite... Du gör en renovering, säg för 200' och du lyckas sälja lägenheten med en vinst på 300' vilket är ganska rimligt om det är i en storstad. Det innebär att du gjort en vinst på 100' sedan ryker skatten på detta och den är väl på 30% det innebär att du får ut 70' förutsatt att skatteverket godkänner ombyggnationen. av dessa 70' försvinner en del i räntekostnader räkna med att du måste äga lgh i 2 månader det innebär kanske 2-4000 i ränta sedan avgiften som kanske är 2000'. Med dessa siffror så har du lite drygt 60' kvar. Och av dessa så skall dina hantverkare ha sin beskärda del, vilket är ganska mycket pengar eftersom dom gjort jobbet. så det blir inte mycket pengar över till dig....

Så jag tycker inte det verkar vara någon lysande affär....

 

[skogstomten]

Självklart går det att ha som affärside att renovera upp lägenheter och hus! Krävs bara en grym kolla på marknaden, timing och dessutom lite TUR! Väljer man rätt objekt=underprissatt sen gör man en kostnadseffektiv renovering som tilltalar många och sen en optimal försäljning=kramar ur allt ur marknaden så går det nog att hålla sig med en vinst. Sen finns självklart en risk att marknaden dyker som kan göra det hela osäkert. På en stigande marknad är det i princip ett självspelande piano men vem vet när marknaden dyker????

Slutligen så gäller det att inte underskatta kostnaderna! En normal badrumsrenovering av ett 6-8kvm badrum kostar ofta över 150" om man lejer bort ALLT till normalpris.

Ett lägenhetskök med begagnade fräscha vitvaror hamnar nog ändå på uppemot 50" med hantverkshjälp.

Det är klart har man goda hantverkskontakter så underlättar det men då vill dom ju som sagt vara med och "dela på kakan"

Personligen tror jag man ska hålla sig till utvalda områden=dyra i storstadsregionerna där höginkomsttagare är beredd att BETALA för att slippa strulet med hantverkare och renoveringar. Men där får man knappt en 1/2 etta för 800"....

Finns något matematiskt tal/tabell där man kan se i vilka kommuner där man får igen mer än vad man lagt ner på renoveringar men det är väldigt få kommuner om man ser till landet som helhet.

Det här vore nog en bättre idé om TS själv var en hantverkare med många färdigheter som är dyra tex El/VVS behörighet/kunskap i kombination med snicker/målarkunskaper.

 

[tio_Pepe]

Krävs bara en grym kolla på marknaden, timing och dessutom lite TUR!

Det är inte så "bara" det. Det kräver en hel del erfarenhet och kanske att man ägnar sig åt det på heltid.

Och det är mycket vanskligt eftersom man kan förlora en hel del om man gör en missbedömning. Eller som sagt om marknaden dyker. Den behöver inte dyka förresten. Det räcker om det rister till och blir litet osäkerhet och marknadsvärdena sjunker någon procent så har marginalerna för den här affärsidén försvunnit.

Det handlar om att bedöma - och utnyttja - skillnaderna mellan marknadsvärde, bruksvärde och tillverkningskostnad. Bruksvärde och tillverkningskostnad kan man räkna på, men marknadsvärde är ju som väder och klimat, helt oberäkneligt.

 

[kindvall]

Har varit ute och tittat på lägenheter i Malmös mer attraktiva områden, och sett en del liknande projekt.
Affärsmodellen går givetvis ut på att utnyttja svart arbetskraft och köpa billigast möjliga material (Polen?) för att maximera vinsten.
Värsta fallet säg väldigt fin ut på bilder. Man hade slitit ut 50-talsköket och satt upp ett modernt, med stora kakelplattor ovanför bänken, utan överskåp. Men det verkar ha gått lite fort. När man beundrat det i ca. 15 sekunder kom tanken; om jag vill ha en kaffekokare, mixer, brödrost på bänken var skall jag koppla in den? Man hade inte dragit eluttag ovanför bänken, enda uttaget satt på motstående vägg borta vid fönstret. Typiskt tecken på renovering av någon som inte tänkt bo där, ytan främst.
Men den blev säkert såld ändå.