Var går brytpunkten?
Låt oss säga att man bygger ett nytt hus. Åren går och egentligen så går väl bara priset upp på fastigheten. Men frågan är hur många år går det innan det stannar upp och kanske går bakåt. Om vi inte utgår ifrån att man helrenoverar det hela tiden.
Jag tycker när man läser vad som är till salu så börjar gamla 30 40 och 50tals hus utan några större renoveringar sjunka i pris. Jag kan tänka mig att det kostar mer att renovera det än man får ut vid en försäljning.
Jag tycker när man läser vad som är till salu så börjar gamla 30 40 och 50tals hus utan några större renoveringar sjunka i pris. Jag kan tänka mig att det kostar mer att renovera det än man får ut vid en försäljning.
Jag kanske missförstår frågan, men jag tänker såhär: "Huset" är ju egentligen tomt och hus. Tomten stiger troligtvis sakta i värde med ett par procent per år. Huset förfaller däremot och är förmodligen helt värdelöst efter ca 50 år. Om då tomten står för halva värdet när man köper huset så är ju frågan om priserna dubblas på 50 år. Förmodligen gör de det. Därmed behöver man inte renovera över huvud taget.
Står tomten för 1/3 av värdet så måste ju värdet på tomten öka med 200% under de 50 åren. Är det en självklarhet? Tveksamt.
Står tomten för 1/3 av värdet så måste ju värdet på tomten öka med 200% under de 50 åren. Är det en självklarhet? Tveksamt.
Beror ju HELT på tillgång och efterfrågan på orten. Skulle du bygga ett nytt hus för säg 2.5 miljoner i norrländsk utflyttningsbygd så kan du aldrig räkna med att få tillbaka ens produktionskostnaden, då husen runtom kanske kostar 0,5-1 miljon.
Med det resonemanget kommer värdet på ett hus som ej underhålls att halveras på 30-40 år. Det låter inte orimligt. För att upprätthålla husets värde skulle man få föra in motsvarande 2% av husets värde i form av reparationer och underhåll per år. Det kan också stämma.Nyfniken skrev:
Men jag undrar ändå om det verkligen går att dela upp fastigheten i tomt och hus och beräkna totalvärdet genom att beräkna värdet av huset och tomten separat. Då skulle de stigande villapriserna bero på att tomterna gått upp i värde. I så fall talar vi inte om en fördubbling de senaste 10 åren utan om en mycket kraftigare prisökning.
Man kan också titta på äldre hus i mer attraktiva lägen. Där verkar det som att en tomt med ett äldre hus i mindre bra skick värderas högre än vad huset + tomten skulle värderas till om man tittade på dem var för sig. Så jag tror inte att man kan resonera så enkelt.
Trådskaparen tyckte sig se att äldre hus (från 30-40-50 talet) hade fallit i pris. Själv tycker jag inte att det verkar vara så.
Hela orten jag bor i är byggd i slutet på 60- och början på 70-talet. Det är de husen som verkar vara minst eftertraktade i mina ögon. Kanske pga en kombination av stort utbud och det dåliga ryktet.lurk12345 skrev:
Det finns ingen tydlig brytpunkt, det gäller bara att hitta rätt köpare. Personligen tycker jag att ett hus byggt 1910 borde vara mycket billigare än ett byggt 1980 om de står på likadana tomter men det verkar inte gemene man tycka. "Skit i att det drar från englasfönstren och är fuktigt i källaren - kolla vilken fin kakelugn och hur högt det är i tak!"
I princip tror jag att det är någorlunda korrekt, men det finns ju givetvis en massa undantag.lurk12345 skrev:
Uppdrivna fastighetspriser finns väl bara på ställen där det finns allt mindre byggbar mark kvar.
Sen finns det ju lite fler faktorer.
Glöm inte att en uppvuxen trädgård ofta värderas relativt högt. Och driver upp fastighetspriset rätt bra i populära områden.
Sen kan väl hus någonstans passera stadiet "vanligt hus" och bli "charmigt hus" eller "intressant hus" eller "kulturhistoriskt" eller ...
Så har vi dessa speciella hus, ofta arkitektritade, som på något vis följer sin egen prisbana. Delvis beroende på mode och hur hypad arkitekten är just nu.
Men -70-tals lådorna i 1-1/2 plan och 45° takvinkel som står i prydliga rader längs villagatan åtnjuter knappast några andra uppvärderingar än "attraktivt läge", och möjligtvis "välskött".
Ett standardhus byggt 1980 skulle jag aldrig köpa(om alternativ finns).
Mitt eget är byggt 1914 och grannens 1989 och skulle aldrig byta, trots samma läge(halvlantligt) och lika stora tomter(2000m2). Grannen betalade något mer men det berodde uteslutande på garaget.
Mitt eget är byggt 1914 och grannens 1989 och skulle aldrig byta, trots samma läge(halvlantligt) och lika stora tomter(2000m2). Grannen betalade något mer men det berodde uteslutande på garaget.
Jag skulle säga att frågan är helt omöjlig att svara på.
Givet att det fortsätter som det gjort iaf från 50-talet till 2000-talet (alltså inte inräknat de senaste 5-10 årens smått orimliga uppgångar) så beror det nog mycker mer på i vilken period man säljer än ett "vetenskapligt" värde...
Rent generellt tror jag också det är som Nyfniken skriver - att huset är det som faller, tomten baserar sig mer på marknadsvärdet (som hitills, iaf i storstäder, har stigit kraftigt varje årtionde).
Men sen vad det kostar att hålla huset i skick - well...
A vde hus jag har tittat på /bott i så tycker jag att det verkar variera lite i perioder hur dom är byggda.
70/80 talare kan rätt ofta vara "snålbyggda" - med plastlister, gråa "plastiga" innerdörrar, inte kärnträ i fönsterkarmarna osv osv. Medans en 20-talsvilla, eller tom ett 60-tals radhus har mer gedigna grejjer...
Men sen kommer de flesta gamla hus behöva fixas till då och då - inte minst m.a.p. energikonsumtion, ev. skador som kommit genom åren, omläggning av tak osv. Man får också tänka på att elen är rätt ålderdomlig i ett hus som är äldre än säg 20 år - inga jordfelsbrytare osv - och i 60-talare eller tidigare (om dom inte är tillfixade) så brukar det vara blyrör som har vittrat sönder, gammal standard på elkablar, inte ens jordade uttag i många rum osv
När det gäller nybyggda hus så tycker jag det verkar finnas många olika slags standards - vissa är oerhört välbyggda, medans andra är mer "snålbyggda" (ofta billigare trähus)...
/K
Givet att det fortsätter som det gjort iaf från 50-talet till 2000-talet (alltså inte inräknat de senaste 5-10 årens smått orimliga uppgångar) så beror det nog mycker mer på i vilken period man säljer än ett "vetenskapligt" värde...
Rent generellt tror jag också det är som Nyfniken skriver - att huset är det som faller, tomten baserar sig mer på marknadsvärdet (som hitills, iaf i storstäder, har stigit kraftigt varje årtionde).
Men sen vad det kostar att hålla huset i skick - well...
A vde hus jag har tittat på /bott i så tycker jag att det verkar variera lite i perioder hur dom är byggda.
70/80 talare kan rätt ofta vara "snålbyggda" - med plastlister, gråa "plastiga" innerdörrar, inte kärnträ i fönsterkarmarna osv osv. Medans en 20-talsvilla, eller tom ett 60-tals radhus har mer gedigna grejjer...
Men sen kommer de flesta gamla hus behöva fixas till då och då - inte minst m.a.p. energikonsumtion, ev. skador som kommit genom åren, omläggning av tak osv. Man får också tänka på att elen är rätt ålderdomlig i ett hus som är äldre än säg 20 år - inga jordfelsbrytare osv - och i 60-talare eller tidigare (om dom inte är tillfixade) så brukar det vara blyrör som har vittrat sönder, gammal standard på elkablar, inte ens jordade uttag i många rum osv
När det gäller nybyggda hus så tycker jag det verkar finnas många olika slags standards - vissa är oerhört välbyggda, medans andra är mer "snålbyggda" (ofta billigare trähus)...
/K
Nyfniken, Ville Vessla och Klas Karlsson. Trådskaparen undrade om det var så att hus från vissa årgångar hade börjat sjunka i pris. Visst kan det vara så att en del dåligt byggda hus från miljonprogramsåren inte är så attraktiva, men har de verkligen utvecklats sämre än andra hus?
Det beror väl lite på.lurk12345 skrev:
Tyvärr tror jag nog att det finns tillräckligt med okunniga spekulanter som inte bryr sig om sämre material i dörrar, eller byggmetoder som ger en hög risk för fuktskador (tex platta direkt på mark) osv- vilket driver upp priserna även på "sämre" objekt.
I sammanhanget i attraktiva områden så spelar kanske inte heller sådana "småsaker" så stor roll - köper du ett hus+tomt för 2.2 eller 2.4 mkr så är det mindre än 10% i sammanhanget - och det är svårt att veta vad sådana skillnader beror på.
Men som jag uppfattade frågan var hur man kan tänka sig att ett nybyggt hus står sig i pris - vilket som sagt är mkt svårt att beräkna - men HUSET i sig lär sjunka om man inte kontinuerligt servar det.
Om ett hus bara står och man inte gör något med det, så tar det inte så lång tid innan värdeminskningen kommer. En sommar utan trädgårdsskötsel brukar vara fullt tillräckligt.
Men om man sträcker sig till regelbunden skötsel av tomten, rensar hängrännorna och städar och håller snyggt i kåken så brukar det komma en kritisk punkt efter 10-15 år. Då är de flesta vitvarorna på upphällningen, är det ett trähus är det hög tid att måla om, ytskikten i husen börjar bli lite slitna (i vart fall om man är en barnfamilj) och även sådant som t.ex. gräsklippare och snöslunga börjar sjunga på sista versen.
Gör man ingenting där så kommer värdet på huset att gå ned snabbt, eftersom det eftersatta underhållet orsakar skador som är dyra att reparera. Efter ytterligare ett antal år kan man börja räkna med att badrum skall göras om, taket läggas om, värmepannan/pumpen behöver bytas och fönstren kan behöva en renovering.
Över en lång tid får man lov att räkna med att ett par procent av husets nyproduktionskostnad, uppräknat med inflationen, går åt för att underhålla huset.
Men om man sträcker sig till regelbunden skötsel av tomten, rensar hängrännorna och städar och håller snyggt i kåken så brukar det komma en kritisk punkt efter 10-15 år. Då är de flesta vitvarorna på upphällningen, är det ett trähus är det hög tid att måla om, ytskikten i husen börjar bli lite slitna (i vart fall om man är en barnfamilj) och även sådant som t.ex. gräsklippare och snöslunga börjar sjunga på sista versen.
Gör man ingenting där så kommer värdet på huset att gå ned snabbt, eftersom det eftersatta underhållet orsakar skador som är dyra att reparera. Efter ytterligare ett antal år kan man börja räkna med att badrum skall göras om, taket läggas om, värmepannan/pumpen behöver bytas och fönstren kan behöva en renovering.
Över en lång tid får man lov att räkna med att ett par procent av husets nyproduktionskostnad, uppräknat med inflationen, går åt för att underhålla huset.
Redigerat: