Det var förvisso inte alls det jag menade. Visst ska hus och lägenhetspriser följa kostnadsutvecklingen. Frågan är om det är bra ur en nationalekonomisk aspekt att boendepriser i sin tur driver på lönebildning och kostnadsutveckling.timmelstad skrev:Nej fasen, äger man ett värdefullt boende ska man ju inte få tjäna på det på något vis, det vore ju helt förkastligt förstås.
Jag har svårt att se att någon kan försvara den extrema värdestegring som sker i vissa överhettade områden. Särskilt om man betraktar att denna värdestegring eldas på av att hela skattekollektivet subventionerar denna spiral genom förmånliga ränteavdrag, avskaffad förmögenhetsskatt och avskaffad fastighetsskatt. Jag anser att det är en hygienfaktor att man har möjlighet att betala tillbaka ett lån inom ens levnadstid, enbart räntebidraget borde möjliggöra en viss amortering. Då kan man väl anse att en rimlig startpunkt kunde vara att man åtminstone amorterar ner till vad som brukas räknas som hypotekslån (75%).
Vilka faktorer är det som gör att du tror att det är fråga om en bostadsbubbla i Sverige?fredl skrev:
Jag kan inte påstå att jag delar din uppfattning om relationen mellan prisutveckling på citybaserade lägenheter i storstäder och lönebildning och kostnadsutveckling i landet som helhet.fredl skrev:
Det är precis vad jag har sagt också. I mitt fall när vi sökte bolån så räknade banken på att vi skulle kunna amortera ner ett eventuellt topplån på tio år, bottenlånet ner till 75% på 15 år och hela lånet på 50 år, samt kunna klara av en ränta på 7,5% utöver det. Detta för att deras riskkalkyl skulle gå ihop.fredl skrev:
Nu kommer vi inte ha det som krav kopplat till vårt lån, men vi har alltså det utrymmet om det skulle krävas.
Mina egna åsikter:Cancellara skrev:
1. Att bostäder har använts som bankomater för att finansiera konsumtion, vilket ytterligare har eldat på prisutvecklingen. På mindre heta marknader har jag observerat konsekvenserna av vad som händer när prisökning på grund av tillgång/efterfrågan och låga räntor inte klarar av att bära inbakade lån för Thailandsresor, bilinköp, övrig konsumtion mot husvärdet.
2. Trots att belåningsgraden hos hushållen är relativt låg sett på hela populationen så är den enligt min åsikt missvisande. Min tes är att de som har högst belåningsgrad (säg mellan 90 och 100+%) också är mest känsliga för stigande räntor, medan de som har gjort boendekarriär och slutligen hamnat i ett högt värderat boende med lägre belåning inte är lika känsliga för ett prisfall.
3. Visserligen har vi inte i samma utsträckning samma exponering mot bostadsspekulation som vissa andra länder (t.ex. England) där bostadspriserna har sjunkit. Jag anser dock att det så kallade "Buy to let"-fenomenet som har omtalats inte är nödvändigt för en bostadsbubbla utan att den agerar hävstång som förstärker effekterna.
4. Förhållandet mellan kostnaden för att bygga nytt kontra köpa begagnat boende i heta områden.
5. Att nettoförmögenheten som används som motvikt för skuldbördan stiger på grund av gynnsamma börsår 2009/2010 lugnar inte mig.
Det är som sagt mina åsikter, baserade på ett stort allmänintresse av ekonomi. Intressanta notiser från båda lägren kan man läsa bl.a.:
Oron för bostadsbubbla ökar (SR dec 2010):
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=4244596
Ingen bostadsbubbla i sikte (DN 2006):
http://di.se/Templates/Public/Pages/ArticlePrint.aspx?pl=89897__ArticlePageProvider
Riksbanken upprepar de misstag som US Fed gjort (DN dec 2010)
http://www.dn.se/debatt/riksbanken-upprepar-de-misstag-som-us-fed-gjort
En bostadsbubbla kostar (BKN Marknadsrapport feb 2010):
http://www.bkn.se/upload/Marknadsrapport/Marknadsrapport_feb10.pdf
1. Det är ju fortfarande så att du måste ha täckning för det du lånar i form av inkomster. I min värld så är det inte minskat värde på boendet som är det stora "hotet", utan ökad arbetslöshet som bidrar till att fler får minskade inkomster och därmed svårare att bära sina kostnader. Naturligtvis bidrar även ökade räntekostnader till en sån risk, men den stegring av räntekostnader som sker är successiv och jag ser inget som talar för att den ska öka explosionsartat helt plötsligt.fredl skrev:
2. De som har högst belåning är också de som har högst marginaler i förhållande till sina kostnader, själv tror jag inte det är belåningsgraden i sig som är det största problemet rent generellt, utan marginaler och storlek på lån.
3. Jag ska ärligen säga att jag inte förstår vad du vill ha sagt med den här punkten...
4. Exempel?
5. Här håller jag helt med dock
Nej, det bankerna har gjort är att de försöker hålla FI på avstånd genom att antyda att de vill sköta ytterligare restriktioner själva (för att kunna göra dessa så lindra som bara är möjligt).jonpalm skrev:
Vi har lån på över tre miljoner (89% belåning) och amorterar drygt en tusenlapp i månaden. När jag förhandlade om ränterabatten med banken så frågade jag om de var intresserad av att vi amorterade mer. "Nej! För tusan!" var svaret.
Och jag har inte sett något inlägg som bekräftar att övriga Europa betalar av sina huslån på 30 år...jonpalm skrev:
Du tänker på Frankrike, Portugal, Italien, Irland, Grekland, Spanien och Storbritannien?jonpalm skrev:
Ja, det gör det nogNyfniken skrev:
Det jag antagligen ville få fram var nog följande (kommer inte ihåg exakt så här i efterhand):
Besked om lagstiftning på området saknas ännu, vad som är klart är att alla inblandade, från storbankerna, till regeringen, riksbanken och diverse andra alla är rörande överens om att någon mer reglering än vad som finns idag kan komma att behöva införas.
Eftersom alla inblandade vet att det skulle vara omöjligt att kontrollera amorteringar så är detta snack om amorteringskrav snarast ett gemensamt försök av "moral suasion" av FI bankerna, Riksbanken och andra mot alla fastighetsköpare och låntagare i ett försök att bromsa kreditutvecklingen:Nyfniken skrev:
"Sluta trissa upp huspriserna och sluta upp med att ta dessa stora lån annars...!"
Det kommer aldrig införas något amorteringskrav men bara snacket om det får köpare och låntagare att tänka efter den där extra gången innan de höjer budet med 50 000 till, och det kanske räcker för att bromsa utvecklingen av kreditexpansionen som på sikt anses vara ganska riskfylld.
Men om värdet på säkerheten understiger lånet kommer långivaren antingen kräva amortering eller att man kommer in med ytterliggare säkerheter. Klarar man inte det är man i en allvarlig situation. Jag ser inte att varken inkomstens storlek eller om man klarar sina månatliga betalningar spelar någon roll. Blir man t.ex. sjuk eller arbetslös så finns risk att betalningarna upphör om man måste leva på sjukpenning eller a-kassa istället för hög lön och då kommer långivare kräva att säkerheten realiseras så att långivaren får sina pengar tillbaka och då ska den vara värd så mycket att den täcker utestående skuld.timmelstad skrev:
Sen finns det nog mer övergripande risker att fundera på, såsom att husprisernas utveckling och de billiga krediterna har gjort att många använder sina hus som bankomater och lånar till semesterresor, nya bilar, lyxrenoveringar, platt-TV och annan konsumtion. Om bankomaterna stängs så kommer det behövas färre som tillverkar bilar och kök och som servar charterflygplan, renoverar hus och säjer platt-TV. Det kommer leda till minskad tillväxt och att arbetslösheten ökar. Det leder till att än fler hus-bankomater stängs, ännu färre platt-TV till folket, fler blir arbetslösa, och så vidare i en ond cirkel.
Redigerat av moderator:
Det beror på vad säkerheten är och hur mycket värdet anses ha sjunkit. Det är ingen universell regel på något vis.bra-byggare skrev:
Sen ska långivaren i normalfallet ha räknat med att låntagaren har möjlighet att amortera vid behov, det ska inte behöva vara en dealbreaker.
För övrigt lånar jag själv inte till konsumtion alls, så jag kan inte relatera till det agerandet, men i den här tråden framgår det att marginalerna hos åtminstone de flesta på det här forumet är goda. Det här "bankomat-fenomenet" som så ofta beskrivs känner jag inte igen alls, det låter mer som Lyxfällan-fasoner och må så vara att det inte verkar saknas kandidater till det programmet, men inte en chans att det skulle representera en majoritet av bolånetagarna i det här landet.
För att komma till den punkten krävs nog en ordentlig sättning på marknaden. Det är ju inte så att banktjänstemännen sitter och kollar budgivningar på hus dagarna i ända för att bedöma värde på de innestående säkerheterna.bra-byggare skrev:
Därmed inte sagt att det inte kan hända.
Det är ganska vanligt att säkerheten är huset när vi pratar bolån.timmelstad skrev:
Hur menar du då? Ett fullbelånat hus värt säg 3 milj som sjunker 10% skulle kräva amortering på 300 000kr, alternativt kan de 300 000kr göras om till topplån med mycket högre ränta som följd samt högre amorteringskrav, vilket är samma sak som att amortera sitt bottenlån med 300 000kr som man skrapat ihop genom att ta ett topplån, (om banken går med på det). Men menar du att bankerna räknar med att den genomsnittslige bolåntagaren kan amortera säg 300 000kr "vid behov" och därmed att bankerna inte behöver bry sig om säkerhetens värde? Varför då ha säkerheter överhuvud taget? Varför införa ett boånetak på 85% av fastighetens värde om fastighetens värde ändå inte beaktas? Eller missförstår jag dig här måhända?timmelstad skrev:
Jag känner i alla fall till många som renoverat sina hus med pengar som de lånat av banken. Jag vet också flera som köpt sina bilar med lånade pengar. Detta är typiska exempel på konsumtion med lånade pengar utan att för den skull hamna i kategorin "lyxfällan".timmelstad skrev:
Redigerat av moderator: