Undersökjningsplikt - gäller den bostadsrättsföreningens ekonomi?
Som rubriken lyder.
Undersökningsplikten för köpare av bostadsrätt - gäller den även bostadsrättsföreningens ekonomi?
Vad gäller i det fall en mäklare mörkat brister i föreningens ekonomi vid köpet? (dvs. svarat "nej" gällande eventuella hyreshöjningar, inte haft några synpunkter på föreningens ekonomi då man frågat om den, etc.). Det kan väl knappast anses vara god fastighetsmäklarsed?
Undersökningsplikten för köpare av bostadsrätt - gäller den även bostadsrättsföreningens ekonomi?
Vad gäller i det fall en mäklare mörkat brister i föreningens ekonomi vid köpet? (dvs. svarat "nej" gällande eventuella hyreshöjningar, inte haft några synpunkter på föreningens ekonomi då man frågat om den, etc.). Det kan väl knappast anses vara god fastighetsmäklarsed?
Hur menar du ?
Du kan inte komma och kräva ngt av säljaren för att du inte kollat upp ekonomin. Men du har förstås inte ngn skyldighet som sådant att undersöka saken.
Om mäklaren angett felaktiga siffror så¨kan du ev få denne prickad...
Men om man köper en bostadsrätt så skall man alltid granska iaf de senaste årsredovisningarna, man kan även ringa ngn styrelsemedlemn och tex fråga efter ev framtida höjningar osv om man vill vara lite mer säker på framtida boendekostnader...
/K
Du kan inte komma och kräva ngt av säljaren för att du inte kollat upp ekonomin. Men du har förstås inte ngn skyldighet som sådant att undersöka saken.
Om mäklaren angett felaktiga siffror så¨kan du ev få denne prickad...
Men om man köper en bostadsrätt så skall man alltid granska iaf de senaste årsredovisningarna, man kan även ringa ngn styrelsemedlemn och tex fråga efter ev framtida höjningar osv om man vill vara lite mer säker på framtida boendekostnader...
/K
I princip så kan en mäklare möjligen trovärdigt svara ja på frågan om det finns planerade avgiftshöjningar. Svarar han nej så måste du undersöka själv med styrelsen. För det finns ofta ingen "officiell" information om planerade höjningar. Och OM det finns planer så är de ofta i just planeringsstadie, finns inga färdiga beslutade höjningar.
Om man skall kunna ex. stämma mäklaren eller säljaren för felaktig utfästelse så skall det finnas ett protokollfört beslut om höjning av avgiften, du skall kunna bevisa att säljaren inte bara fått protokollet, utan faktiskt läst det (och förstått) det också.
Om man skall kunna ex. stämma mäklaren eller säljaren för felaktig utfästelse så skall det finnas ett protokollfört beslut om höjning av avgiften, du skall kunna bevisa att säljaren inte bara fått protokollet, utan faktiskt läst det (och förstått) det också.
Vad är problemet?
Den sista man berättar om ev. avgifts höjning är till mäklaren. Först berättar man för medlemmarna.
Men berätta gärna vad som är fel....
Den sista man berättar om ev. avgifts höjning är till mäklaren. Först berättar man för medlemmarna.
Men berätta gärna vad som är fel....
Såhär är det:
För det första är jag inte ute efter att driva någonting gentemot vare sig säljaren eller mäklaren, utan jag undrar mest vad som gäller inför framtida köp. Även vad som anses vara god fastighetsmäklarsed osv.
Vi köpte en lägenhet i juli. Då vi tittade på lägenheten frågade vi mäklaren om det fanns några planerade hyreshöjningar, och på det svarade mäklaren nej, eller möjligtvis att hon inte kände till det. Vi frågade även hur föreningens ekonomi såg ut och hon svarade då någonting i stil med att hon inte hade något att anmärka på eller att den var god.
Men. Sedan föreningen bildades för ca. 3 år sedan hade den tydligen varit underfinansierad. I mars i år var det årsstämma och snart därefter hade revisorerna börjat fundera på om en hyreshöjning var nödvändig. I tisdags fick vi en lapp i brevlådan om att hyrorna ska höjas med 20% och att det eventuellt krävs ytterligare höjningar.
Jag och min man är inte särskilt duktiga på att tyda årsredovisningar, men vad vi kunde utläsa ur årsredovsningen för 2008 (av förvaltningsberättelsen och annan text) kunde vi inte se något om dessa brister. Jag inser att vi borde ha anlitat någon som kunde tittat på siffrorna. Där tar jag fullt och fast på mig ansvaret. (Det ska även tillläggas att vi inte fick tillgång till årsredovisningen för 2009 förrän på tillträdesdagen)
Det jag funderar på är bara om mäklarens "mörkning" av föreningens ekonomi på det här sättet är okej? Jag menar, bristerna i ekonomin har ju varit kända i flera år och det hade eventuellt påverkat vårt beslut i köpprocessen om vi fått veta detta innan. Som sagt, jag inser och accepterar att vi borde ha anlitat någon för att titta på siffrorna, men får mäklare säga vad som helst - sant eller inte - för att få objekten sålda? Att säljaren dessutom var mäklarens svägerska gör att jag ännu mer misstänker att mäklaren gjort vad som helst för att få ett bra pris på försäljningen...
För det första är jag inte ute efter att driva någonting gentemot vare sig säljaren eller mäklaren, utan jag undrar mest vad som gäller inför framtida köp. Även vad som anses vara god fastighetsmäklarsed osv.
Vi köpte en lägenhet i juli. Då vi tittade på lägenheten frågade vi mäklaren om det fanns några planerade hyreshöjningar, och på det svarade mäklaren nej, eller möjligtvis att hon inte kände till det. Vi frågade även hur föreningens ekonomi såg ut och hon svarade då någonting i stil med att hon inte hade något att anmärka på eller att den var god.
Men. Sedan föreningen bildades för ca. 3 år sedan hade den tydligen varit underfinansierad. I mars i år var det årsstämma och snart därefter hade revisorerna börjat fundera på om en hyreshöjning var nödvändig. I tisdags fick vi en lapp i brevlådan om att hyrorna ska höjas med 20% och att det eventuellt krävs ytterligare höjningar.
Jag och min man är inte särskilt duktiga på att tyda årsredovisningar, men vad vi kunde utläsa ur årsredovsningen för 2008 (av förvaltningsberättelsen och annan text) kunde vi inte se något om dessa brister. Jag inser att vi borde ha anlitat någon som kunde tittat på siffrorna. Där tar jag fullt och fast på mig ansvaret. (Det ska även tillläggas att vi inte fick tillgång till årsredovisningen för 2009 förrän på tillträdesdagen)
Det jag funderar på är bara om mäklarens "mörkning" av föreningens ekonomi på det här sättet är okej? Jag menar, bristerna i ekonomin har ju varit kända i flera år och det hade eventuellt påverkat vårt beslut i köpprocessen om vi fått veta detta innan. Som sagt, jag inser och accepterar att vi borde ha anlitat någon för att titta på siffrorna, men får mäklare säga vad som helst - sant eller inte - för att få objekten sålda? Att säljaren dessutom var mäklarens svägerska gör att jag ännu mer misstänker att mäklaren gjort vad som helst för att få ett bra pris på försäljningen...
Jag ska även tillägga att säljaren själv satt i styrelsen när föreningen bildades, och även därefter hade nära kontakt med styrelsemedlemmar då dessa bor i samma trappuppgång, och därför borde ha god insikt i föreningens ekonomi. Men trots detta försäkrade hon oss om att allt såg bra ut.
Att mäklaren lite svävande säger att "det ser bra ut" kan ni nog aldrig komma åt.
Hade mäklaren gjort en utfästelse i stil med : Föreningen har inga skulder alls. Eller Föreningen gick med bra med vinst förra året - fast så inte var fallet så hade ni kanske kunna anmärka på det eftersom mäklaren inte bör göra sådana utfästelser om han/hon inte kan styrka det - vad påföljden blir är en annan sak - kanske en varning...
Det kan ju också vara så att styrelsen i föreningen faktiskt inte hade en aning om att det var på g över styr - för i så fall borde dom ju själva ha börjat höja avgifter osv (dom bor ju själva i föreningen) - så det kanske var så att revisorerna såg ngt som styrelsen själva inte fattade ??
/K
Hade mäklaren gjort en utfästelse i stil med : Föreningen har inga skulder alls. Eller Föreningen gick med bra med vinst förra året - fast så inte var fallet så hade ni kanske kunna anmärka på det eftersom mäklaren inte bör göra sådana utfästelser om han/hon inte kan styrka det - vad påföljden blir är en annan sak - kanske en varning...
Det kan ju också vara så att styrelsen i föreningen faktiskt inte hade en aning om att det var på g över styr - för i så fall borde dom ju själva ha börjat höja avgifter osv (dom bor ju själva i föreningen) - så det kanske var så att revisorerna såg ngt som styrelsen själva inte fattade ??
/K
Men revisorerna ser väl över föreningens ekonomi varje år? Underfinansieringen har ju funnits sedan starten.. Borde man då inte ha gjort styrelsen och föreningen uppmärksamma på det tidigare? Och skrivit något om det i årsredovisningen?
Nåja, vi får helt enkelt acceptera läget och vi har i alla fall lärt oss en ordentlig läxa till nästa gång.
Nåja, vi får helt enkelt acceptera läget och vi har i alla fall lärt oss en ordentlig läxa till nästa gång.
Det heter inte "hyra" i en bostadsrätt. Det heter "avgift". Jag påpekar det för att man ska förstå att en BRF inte sköts på samma långsiktiga sätt som allmännyttan eller ens som en seriös privat hyresvärd.
Vad som helst kan hända i en bostadsrättsförening eftersom den leds av amatörer. Detta gäller i synnerhet nyligen ombildade hyresrätter.
Dels består den nyombildade föreningen av nästan bara folk som bott i hyresrätt tills nyligen. Dels så deltar många i ombildningen i hopp om att göra ett klipp.
För att få igenom ombildningen gör man (ombildningskonsulter) ofta en kalkyl som innebär underfinansiering på litet sikt, såvida inte kvarblivande hyresgäster säger upp sin hyresrätt och flyttar så att föreningen kan sälja deras lägenhet.
Så gick det till i en ombildning jag var med om. Konsulterna räknade i långtidskalkylen med att resthyresgäster skulle flytta i lagom takt - några om året - och skapa ett tillskott i kassan. Men folk biter sig fast vid sina hyreskontrakt. Och att ha en BRF som värd ger lågt bytesvärde på bytesmarknaden. Så resthyresgäster blir kvar och bildar en underklass i området. Majoriteten av deras grannar är deras hyresvärdar och önskar att de ska flytta så att föreningen får bättre ekonomi.
Så jag vill höja ett varningens finger för att köpa en bostadsrätt i en ombildad förening. Styrelsen är ofta riktigt amatörmässig. Den består först av de mest entusiastiska ombildningsivrarna. Men de säljer ofta ganska omgående och flyttar. Kvar blir de inte fullt så entusiastiska ombildarna som har att förvalta ombildningens glädjekalkyler.
Även revisorerna är ju amatörer.
Vad som helst kan hända i en bostadsrättsförening eftersom den leds av amatörer. Detta gäller i synnerhet nyligen ombildade hyresrätter.
Dels består den nyombildade föreningen av nästan bara folk som bott i hyresrätt tills nyligen. Dels så deltar många i ombildningen i hopp om att göra ett klipp.
För att få igenom ombildningen gör man (ombildningskonsulter) ofta en kalkyl som innebär underfinansiering på litet sikt, såvida inte kvarblivande hyresgäster säger upp sin hyresrätt och flyttar så att föreningen kan sälja deras lägenhet.
Så gick det till i en ombildning jag var med om. Konsulterna räknade i långtidskalkylen med att resthyresgäster skulle flytta i lagom takt - några om året - och skapa ett tillskott i kassan. Men folk biter sig fast vid sina hyreskontrakt. Och att ha en BRF som värd ger lågt bytesvärde på bytesmarknaden. Så resthyresgäster blir kvar och bildar en underklass i området. Majoriteten av deras grannar är deras hyresvärdar och önskar att de ska flytta så att föreningen får bättre ekonomi.
Så jag vill höja ett varningens finger för att köpa en bostadsrätt i en ombildad förening. Styrelsen är ofta riktigt amatörmässig. Den består först av de mest entusiastiska ombildningsivrarna. Men de säljer ofta ganska omgående och flyttar. Kvar blir de inte fullt så entusiastiska ombildarna som har att förvalta ombildningens glädjekalkyler.
Även revisorerna är ju amatörer.
Redigerat:
Det här med dolda fel som gäller vid köp av hus, gäller inte alls när det gäller bostadsrätter såvitt jag förstår...
någon undersökningsplikt för bostadsrätter existerar inte såvitt jag vet..
någon undersökningsplikt för bostadsrätter existerar inte såvitt jag vet..
Huruvida en förening är underfinansierad är ofta en subjektiv fråga. man kan lägga lite olika synpunkter på hur finansieringsgraden skall se ut.
Det enda man kan göra som köpare är att ringa till styrelsen och fråga.
Jag var ordförandei 3 år i en större förening. Vi planerade för stambyte vilket skapade en viss oro. I vår förening med ca 800 lägengheter så hade vi ca 400 överlåtelser under mina 3 år som ordförande. Som jag minns det så blev jag uppringd av totalt 8 personer som hade för avsikt att köpa en lägenhet i föreningen. Några ringde till ngn. annan i styrelsen. För mig är det obegripligt att inte fler gör så. Jag gjorde det inte själv när jag köpte den lägeneheten. Men det var min första bostadsaffär.
Det enda man kan göra som köpare är att ringa till styrelsen och fråga.
Jag var ordförandei 3 år i en större förening. Vi planerade för stambyte vilket skapade en viss oro. I vår förening med ca 800 lägengheter så hade vi ca 400 överlåtelser under mina 3 år som ordförande. Som jag minns det så blev jag uppringd av totalt 8 personer som hade för avsikt att köpa en lägenhet i föreningen. Några ringde till ngn. annan i styrelsen. För mig är det obegripligt att inte fler gör så. Jag gjorde det inte själv när jag köpte den lägeneheten. Men det var min första bostadsaffär.
När det gäller avgiftshöjningen så kan jag tämligen säkert säga att hon inte kände till, då mäklaren inte är den första du berättar förestående höjningar, även om styrelsen har diskuterat detta. Jag själv anser (sitter själv som vice ordförande i en brf) att först ska medlemmarna få reda på höjningen sedan kan man berätta för mäklare. Eftersom jag inte vill att medlemmarna ska få reda på en avgiftshöjning av en 3dje part....
Tror inte heller att du kan få till att mäklaren mörkade något... då dessa inte heller är experter på att läsa årsredovisningar en mäklare får lära sig lite av mycket när dom utbildas... sen är en mäklare en säljare. Detta bör inte glömmas bort.
Tror inte heller att du kan få till att mäklaren mörkade något... då dessa inte heller är experter på att läsa årsredovisningar en mäklare får lära sig lite av mycket när dom utbildas... sen är en mäklare en säljare. Detta bör inte glömmas bort.
Ja vi borde ha ringt ordföranden innan köpet. Har dock ringt ordföranden vid ett antal tillfället senda vi flyttat in och han har varit oerhört svår att få tag på. Vid det första tillfället ringde han aldrig upp (trots ett flertal samtal och meddelanden från vår sida) så vi fick lösa problemet själva, vid det andra tillfället ringde han upp ungefär två veckor efter det att vi skulle behövt hjälpen. Inte heller är han någonsin hemma när man ringer på. Så jag tvivlar på att han hade ringt upp en spekulant..hempularen skrev: