Vilken "tillfixning" ger högst avkastning?
Jag vill läsa dina tankar om vad som ger mest avkastning vad gäller renoveringar. Rent allmänt ger det ju väldigt mycket att bara måla allting vitt och se till att inga småsaker är trasiga. Hus som fixats till på spekulation är ju oftast bara ommålade invändigt och försedda laminatgolv, kanske att man byter kök också. Att fixa ett badrum är ett så stort jobb att det kanske inte betalar sig, eller?
Dränera om, stamrenovera, isolera och byta fönster är i alla fall mindre givande, men kan ändå vara det köparen vill ha. Säg att man sätter in ett ikeakök, nya Whirpoolgrejor och byter golv i köket, till en kostnad av 100.000:- Men, köparen kanske drömmer om ett kök som han kan planera själv? Diskbänken som köksö, vitvaror från Miele och det där köket från Lännakök som man spanat på i flera år. Då vill han inte betala för mina högblanka Ikealuckor och Whirpool-kylen som låter som ett tröskvärk efter ett år.
Vad ger mest? Hälften av rummen i toppskick och resten med bruna tapeter. Eller allt halvfint?
Hur tänker du om du ska fixa huset och gör det delvis på spekulation?
Dränera om, stamrenovera, isolera och byta fönster är i alla fall mindre givande, men kan ändå vara det köparen vill ha. Säg att man sätter in ett ikeakök, nya Whirpoolgrejor och byter golv i köket, till en kostnad av 100.000:- Men, köparen kanske drömmer om ett kök som han kan planera själv? Diskbänken som köksö, vitvaror från Miele och det där köket från Lännakök som man spanat på i flera år. Då vill han inte betala för mina högblanka Ikealuckor och Whirpool-kylen som låter som ett tröskvärk efter ett år.
Vad ger mest? Hälften av rummen i toppskick och resten med bruna tapeter. Eller allt halvfint?
Hur tänker du om du ska fixa huset och gör det delvis på spekulation?
Hellre en ekonomisk uppvärmning, tex bergvärme, än ett fixat kök. Ofta är det ju så att de som säljer är av en annan generation än de som köper och gör olika prioriteringar och har olika smak. Antingen ska allt vara tipptopp eller så kan man strunta i det, anser jag. Är det något som jag drog mig för när jag var i husköpartagen så var det halvrenoveringar som var illa gjorda. Däremot gör man klokt i att rensa ut så att det går att se hur utrymmena går att använda.
Jag tror att folk tycker mycket olika, vissa vill bara kunna flytta in och tycker det är kanon att kök och badrum är tip-top. Andra vill sätta sin egen prägel och har egna åsikter om hur det skall se ut.
Personligen tycker jag att det viktiga är att basala saker som värme, isolering, el, fönster, avlopp, fasad, tak etc håller en bra standard. Som staging grejer skulle för mig funka att det är rent och städat, inget sunk och stök.
Personligen tycker jag att det viktiga är att basala saker som värme, isolering, el, fönster, avlopp, fasad, tak etc håller en bra standard. Som staging grejer skulle för mig funka att det är rent och städat, inget sunk och stök.
Det måste bero helt på köparen. Här i närheten såldes nyligen två snarlika hus, men det ena hade "spa" med bastu, bubbelpool, helkaklat, stor dusch, relax mm i källaren och inredd vind, det andra har kvar vinden (=viktig förvaring) och ny dränering, i övrigt är huset någorlunda likvärdiga, med fräscha kök osv.
Det med spa såldes mycket snabbare och till högre summa (minns inte exakta siffror, men de säljs för omkring 2,5 miljonero ch det var ett antal hundra tusen det skiljde), trots att de inom en mycket snar framtid måste dränera om för att inte källaren ska bli förstörd, med allt vad det innebär: stor altan på mark som måste rivas eller flyttas, stor förstuga utstickande på andra sidan som måste pallas upp osv.
Vad gäller bruna tapeter så betalar det sig absolut att köpa några hinkar billig väggfärg (plus eventuellt renoveringsväv) på Rusta eller Byggmax. Då har den potentiella köparen ändå möjligheten att göra om efter eget tycke men slipper försöka tänka bort de bruna tapeterna.
Tänk själv när du tittar på Hemnet, vad skrattar du mest åt: mörka medaljongtapeter och "furu nightmare" eller sterilt vitt som ett blankt papper? I första fallet blir ju enda reaktionen: "herregud, här behövs många hinkar färg", men i det andra börjar fantasin ticka: visst ser det lite trist ut, men man kan ju göra si eller så.
Så ska du sälja inom en snar framtid: börja med att måla vitt där det behövs, så ser du sedan vad som "sticker ut" mest.
Det med spa såldes mycket snabbare och till högre summa (minns inte exakta siffror, men de säljs för omkring 2,5 miljonero ch det var ett antal hundra tusen det skiljde), trots att de inom en mycket snar framtid måste dränera om för att inte källaren ska bli förstörd, med allt vad det innebär: stor altan på mark som måste rivas eller flyttas, stor förstuga utstickande på andra sidan som måste pallas upp osv.
Vad gäller bruna tapeter så betalar det sig absolut att köpa några hinkar billig väggfärg (plus eventuellt renoveringsväv) på Rusta eller Byggmax. Då har den potentiella köparen ändå möjligheten att göra om efter eget tycke men slipper försöka tänka bort de bruna tapeterna.
Tänk själv när du tittar på Hemnet, vad skrattar du mest åt: mörka medaljongtapeter och "furu nightmare" eller sterilt vitt som ett blankt papper? I första fallet blir ju enda reaktionen: "herregud, här behövs många hinkar färg", men i det andra börjar fantasin ticka: visst ser det lite trist ut, men man kan ju göra si eller så.
Så ska du sälja inom en snar framtid: börja med att måla vitt där det behövs, så ser du sedan vad som "sticker ut" mest.
Det beror på spekulanterna som kommer och deras kunskapsnivå.
Jag har varit på många husvisningar och sett både det ena och det andra, samt följt budgivningarna efteråt. Rent generellt tycker jag mig kunna ana följande saker:
- Kunskapsnivån vad gäller byggnadskonstruktion är oftast ganska låg hos många husköpare.
- P.g.a. ovanstående värderas ofta ett nytt IKEA-kök och vita väggar högre än t.ex. nya energifönster och bruna tapeter (trots att det oftast är dyrare att montera fönstren). Budgivningarna blir m.a.o. hetsigare om husets invändiga delar ser fräscha ut.
- Många köpare drömmer om att få ett nytt fräscht hem, men få orkar/kan/vill göra det själv.
Eftersom en budgivning bygger på att det är minst två stycken som vill ha objektet gäller det att tilltala "massan" snarare än "finsmakaren". Att investera i ett nytt märkeskök är därför dumt om man vill maximera avkastningen.
Jag hade nog satsat på att snyggga till alla ytskikt, samt monterat ett nytt kök (dock ej ett märkeskök). Har du tid och lust samt vill höja intresset för objektet ännu mer skall du satsa på en ny relaxavdelning. Det verkar nämligen vara en riktig budgivnings-booster...
Säljer du huset på sommaren är en nybyggd altan med schyssta utemöbler en bra sak att investera i eftersom du förmodligen får bra avkastning på varje investerad krona.
Jag har varit på många husvisningar och sett både det ena och det andra, samt följt budgivningarna efteråt. Rent generellt tycker jag mig kunna ana följande saker:
- Kunskapsnivån vad gäller byggnadskonstruktion är oftast ganska låg hos många husköpare.
- P.g.a. ovanstående värderas ofta ett nytt IKEA-kök och vita väggar högre än t.ex. nya energifönster och bruna tapeter (trots att det oftast är dyrare att montera fönstren). Budgivningarna blir m.a.o. hetsigare om husets invändiga delar ser fräscha ut.
- Många köpare drömmer om att få ett nytt fräscht hem, men få orkar/kan/vill göra det själv.
Eftersom en budgivning bygger på att det är minst två stycken som vill ha objektet gäller det att tilltala "massan" snarare än "finsmakaren". Att investera i ett nytt märkeskök är därför dumt om man vill maximera avkastningen.
Jag hade nog satsat på att snyggga till alla ytskikt, samt monterat ett nytt kök (dock ej ett märkeskök). Har du tid och lust samt vill höja intresset för objektet ännu mer skall du satsa på en ny relaxavdelning. Det verkar nämligen vara en riktig budgivnings-booster...
Säljer du huset på sommaren är en nybyggd altan med schyssta utemöbler en bra sak att investera i eftersom du förmodligen får bra avkastning på varje investerad krona.
Redigerat:
Generellt sett tror jag priset vid en försäljning ökar mest med hjälp av ytskiktsrenoveringar typ vit färg på väggarna och billiga laminatgolv. Folk vill helt enkelt att det ska se "fint" ut. Fräscht, rent, undanplockat och fixat under visningen. Att det är dränerat och nya fönser kanske är ett plus men inte det viktiga. Det är iaf min erfarenhet av ett par egna försäljningar/köp och mängder med budgivningar.
Kan berätta att vi var två grannar i samma brf som sålde nästan exakt samtidigt. Exakt likadana radhus med ungefär samma lägen. Grannarnas radhus såldes med plastmattor från -82 och 90-talstapeter. Vårt hus hade Ikeas billigaste laminatgolv och vitmålade och lattefärgade väggar. Plus att vi plockat undan ordentligt och köpt lite nya smågrejer som kuddar, plädar och liknande. Utöver detta handlade det om orginalbadrum och kök. Vi fick 500.000 kr mer än grannarna
Kan berätta att vi var två grannar i samma brf som sålde nästan exakt samtidigt. Exakt likadana radhus med ungefär samma lägen. Grannarnas radhus såldes med plastmattor från -82 och 90-talstapeter. Vårt hus hade Ikeas billigaste laminatgolv och vitmålade och lattefärgade väggar. Plus att vi plockat undan ordentligt och köpt lite nya smågrejer som kuddar, plädar och liknande. Utöver detta handlade det om orginalbadrum och kök. Vi fick 500.000 kr mer än grannarna
Jag sällar mig till majoriteten här, och tror (tyvärr) att det finns tillräckligt många opålästa spekulanter för att driva upp priset bara det ser snyggt och fräscht ut. Så länge det finns minst ett par spekulanter som inte förstår värdet av osynliga investeringar som omdränering, stambyte etc, så tjänar du nog som säljare absolut mest på att investera i fräscha ytskikt.
Om man har en normalbegåvad besiktningsman (till besiktningen innan visning) så kommer han att gå efter standard-livslängder på diverse husdelar. T.ex.: har man betongpannor som är >40 år eller rör >60 år så står det i protokollet att de ska bytas, oavsett hur dom ser ut vid närmare inspektion. Tittar ytskikts-galningarna på sånt och räknar med 50.000 på nytt tak i sin kalkyl?
Väldigt få...KungAnka skrev:
och det blir nog inte bättre av att mäklaren står bredvid och hetsar köparna genom att förklara att den tekniska livslängden inte är den samma som den faktiska livslängden och att taket minsann kommer att hålla i 30 år till. Men att IKEA-köket som monterades förra sommaren är såååååå modernt och smakfullt.
ingenting undgår vetenskapens klor, nu är det undersökt att det är badrummet som säljer bäst:
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/nytt-badrum-saljer-bast_5492841.svd
d^_^b
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/nytt-badrum-saljer-bast_5492841.svd
d^_^b
Utöver vad som sagt tidigare tycker jag att du ska fixa till "första intrycken"
- Entrétrapp etc utanför huset.
- Hallen ska vara rymlig, ljus och välkomnande.
Nu är spekulanten positiv till huset och ser möjligheterna i de andra rummen längre in i huset.
- Entrétrapp etc utanför huset.
- Hallen ska vara rymlig, ljus och välkomnande.
Nu är spekulanten positiv till huset och ser möjligheterna i de andra rummen längre in i huset.
Jag tycker att om det ska göras i ordning för att säljas ska det iaf göras ordentligt. Huset ska kännas gedigert och vara fullt funktionsdugligt. Allt behöver inte fixas men det som blir gjort ska göras proffsigt så att den nya köparen inte ska behöva göra om. Ser man massa småfel överallt så börjar man snabbt undra vad för en klåpare det är som härjat runt och därmed vet man ex vis inte om fuktspärren verkligen finns bakom kaklet i badrummet eller inbyggda rörskarvar.
Så tycker jag på sätt och vis också. Eftersom det är så jäkla jobbigt att göra badrum, samtidigt som jag struntar i hur det ser ut där jag skiter så är det bra om det är funkis. Köket sätter jag däremot gärna egen prägel på, så det får gärna vara slitet. (Men, det är nog inte så folk i undersökningen tänker.) Badrum är dessutom svårt att piffa till, ska man göra något där måste det göras från grunden, om man inte nöjer sig med att byta porslin, kranar och skåp. Nya bänkskivor och golv i köket är ju ganska snabbt fixat.tompaah7503 skrev:
Konstigt att nytt tak ligger så bra till (3:e plats). Att fixa det är enkelt att göra själv och att låta hantverkare göra det är superenkelt eftersom man inte ens behöver ge dom en nyckel. Jämfört mot att leva utan kök en månad är takrenovering en smekning.
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 464 inlägg
Hörde om en försäljning som en av mina kunder gjorde. Hon gjorde helt enkelt klart badrummet t.o.m. fuktspärr men utan ytskikt för att:tompaah7503 skrev:
- visa att allt var rätt gjort, så att köparen slapp tveka på den punkten.
- låta köparen välja klinker och inredning själv istället för att göra allt klart med "nästan" rätt klinker som kanske sedan rivs ut.
Hon hävdade bestämt att priset för huset hade blivit detsamma med ett färdigställt badrum. Svårt att säga emot.
Intressant idé och metod. Påminner lite om vår BR där vi totalrenoverade ytskikten (utom kök och badrum) och målade råvitt på allt. Köparen kommer ändå att måla om oavsett vilken färg man väljer. Vitt är enklast att måla över. Naturligtvis sa köparen detta också.
Har precis gjort en liknande renovering. Viktigt är kanske också att tänka på var i Sverige huset ligger. Finns faktiskt inte så många kommuner utanför dom "heta" storstadsområdena där det lönar sig med kostsamma renoveringar.
I vårt fall lyckades vi köpa ett hus med splitter ny! oljepanna, vattenskadat badrum, gammalt kök med omöjlig planlösning som såldes under vintern 2010. Egentligen hade vi planerat att flytta in själva men av olika anledningar så blev det ej så.
Så in med bergvärme, flytta och planera om köket, nytt badrum som dessutom gjordes lite större, flytta någon dörröppning och ta upp någon annan, nytt innertak i del av huset. Sen total ytskicktsrenovering med snygg neutral tapet överallt. Även källare och garage målades vitt. Köket ett högblankt Ikea med vettiga vitvaror (induktionshäll osv). Fick även byta all el inklusive kablar, kontakter, central och rubbet. Kostade ungefär 850" för alla hantverkare och jobb. Lägg sen ca 700 egna timmar på det. Välja mäklare noggrannt och sälja under senare delen av augusti 2010 med snygga bilder. Ligger i en attraktiv del av Stockholm. Eftersom vi inte flyttade in fick en stylingfirma fixa allt med inredningen också inför visningen. Vi gjorde också en besiktning innan så att det inte skulle råda några oklarheter om skick och status på grejorna.
På visningen då vi köpte i mars var det tre familjer. Utgångsbudet gick ner med 10%. På fyra olika mäklares inrådan så hade vi samma utgångspris som var då vi köpte. 100 familjer kom på vår visning! Dom uppskattde olika delar, Några läget, många trädgården, många att det var i toppskick och bara att flytta in. Dom som slutligen köpte gjorde det mycket tack vare att det inte var fuskrenoverat däremot struntade dom i trädgården och funderar på att göra om badrummet igen! Priset gick nu upp drygt 35% jämfört med utgångspriset!
Så jag skulle nog säga som så att är det i ett "normalt" område så lönar det sig alltid att snygga till ytskickten med vitfärg och fräscha upp kök och snygga till det som är skamfilat. Ett badrum kostar modiga 150-200"kr att helrenovera med hantverkare så där skulle jag nog tveka om det inte var nödvändigt. Försök tilltala olika köpargrupper så kanske fler vill delta i budgivningen. Tänk trädgårdsfantaster, barnfamiljer, seniorer, garagehobbynissar mm som vill ha det lättskött, snyggt osv. Välj mäklaren med omsorg och se till att fota själv vid olika tidpunkter som backup så att det finns fina bilder på blommande rabatter, fin kvällssol eller vad man nu har. När mäklaren/fotografen väl är där så är det under kanske en timme bara.
Ligger det i ett attraktivt område med relativt köpstarka spekulanter lönar det sig nog bättre att göra mer genomgripande förändringar men se då till att göra det rejält. Om inte annat så känns det skönt efteråt. Våra köpare gillade tex inte synliga kablar kors och tvärs och det gör inte jag heller så vi hade jobbat en del på att dölja larm, telefon,antenn och elkablar. Det var bland annat en av anledningarna till att huset fick nytt innertak i kök mm.
Glömde kanske nämna att en större genomgripande renovering kräver både tid/ork/pengar/kunskap för att det ska bli bra och gå hyfsat smidigt att genomföra. Men att en enklare tillsnyggning med ytskikt och fix av småsaker som är trasiga klarar alla av. Tar man sen kanske rådgivning någon timme av en stylist för att piffa till det man har inför försäljningen så har man garanterat höjt oddsen för att få bra betalt vid en försäljning.
I vårt fall lyckades vi köpa ett hus med splitter ny! oljepanna, vattenskadat badrum, gammalt kök med omöjlig planlösning som såldes under vintern 2010. Egentligen hade vi planerat att flytta in själva men av olika anledningar så blev det ej så.
Så in med bergvärme, flytta och planera om köket, nytt badrum som dessutom gjordes lite större, flytta någon dörröppning och ta upp någon annan, nytt innertak i del av huset. Sen total ytskicktsrenovering med snygg neutral tapet överallt. Även källare och garage målades vitt. Köket ett högblankt Ikea med vettiga vitvaror (induktionshäll osv). Fick även byta all el inklusive kablar, kontakter, central och rubbet. Kostade ungefär 850" för alla hantverkare och jobb. Lägg sen ca 700 egna timmar på det. Välja mäklare noggrannt och sälja under senare delen av augusti 2010 med snygga bilder. Ligger i en attraktiv del av Stockholm. Eftersom vi inte flyttade in fick en stylingfirma fixa allt med inredningen också inför visningen. Vi gjorde också en besiktning innan så att det inte skulle råda några oklarheter om skick och status på grejorna.
På visningen då vi köpte i mars var det tre familjer. Utgångsbudet gick ner med 10%. På fyra olika mäklares inrådan så hade vi samma utgångspris som var då vi köpte. 100 familjer kom på vår visning! Dom uppskattde olika delar, Några läget, många trädgården, många att det var i toppskick och bara att flytta in. Dom som slutligen köpte gjorde det mycket tack vare att det inte var fuskrenoverat däremot struntade dom i trädgården och funderar på att göra om badrummet igen! Priset gick nu upp drygt 35% jämfört med utgångspriset!
Så jag skulle nog säga som så att är det i ett "normalt" område så lönar det sig alltid att snygga till ytskickten med vitfärg och fräscha upp kök och snygga till det som är skamfilat. Ett badrum kostar modiga 150-200"kr att helrenovera med hantverkare så där skulle jag nog tveka om det inte var nödvändigt. Försök tilltala olika köpargrupper så kanske fler vill delta i budgivningen. Tänk trädgårdsfantaster, barnfamiljer, seniorer, garagehobbynissar mm som vill ha det lättskött, snyggt osv. Välj mäklaren med omsorg och se till att fota själv vid olika tidpunkter som backup så att det finns fina bilder på blommande rabatter, fin kvällssol eller vad man nu har. När mäklaren/fotografen väl är där så är det under kanske en timme bara.
Ligger det i ett attraktivt område med relativt köpstarka spekulanter lönar det sig nog bättre att göra mer genomgripande förändringar men se då till att göra det rejält. Om inte annat så känns det skönt efteråt. Våra köpare gillade tex inte synliga kablar kors och tvärs och det gör inte jag heller så vi hade jobbat en del på att dölja larm, telefon,antenn och elkablar. Det var bland annat en av anledningarna till att huset fick nytt innertak i kök mm.
Glömde kanske nämna att en större genomgripande renovering kräver både tid/ork/pengar/kunskap för att det ska bli bra och gå hyfsat smidigt att genomföra. Men att en enklare tillsnyggning med ytskikt och fix av småsaker som är trasiga klarar alla av. Tar man sen kanske rådgivning någon timme av en stylist för att piffa till det man har inför försäljningen så har man garanterat höjt oddsen för att få bra betalt vid en försäljning.
Redigerat: