Deadline för prutning?
Har skrivit kontrakt på ett hus med besiktningsklausul. Nu är besiktningen gjord och vi har fått besiktningsprotokollet per mail. Det kom den 17:e på eftermiddagen, men pga datorproblem har jag inte kunnat gå in på min mail förräns den 18:e. Vår deadline enligt köpekontraktet var den 17:e september. Nu sitter vi här den 18:e och har värsta ångesten över köpet och undrar vilka regler som gäller för prutningen?
Vi var med under hela besiktningen och uppfattade inte att det fanns några allvarliga fel, men när vi läser protokollet så känns det som att det är mycket reparationer som behöver göras inom en kort framtid. Exempelvis måste ett av badrummen repareras omgående vad jag förstår. Möjligtvis att vi även måste byta taket på huset.
Nu till frågan, kan vi pruta på huset med stöd av besiktningsprotokollet, eller är det kört eftersom datumet är satt till den 17:e?
Tacksam för svar.
Vi var med under hela besiktningen och uppfattade inte att det fanns några allvarliga fel, men när vi läser protokollet så känns det som att det är mycket reparationer som behöver göras inom en kort framtid. Exempelvis måste ett av badrummen repareras omgående vad jag förstår. Möjligtvis att vi även måste byta taket på huset.
Nu till frågan, kan vi pruta på huset med stöd av besiktningsprotokollet, eller är det kört eftersom datumet är satt till den 17:e?
Tacksam för svar.
Om ni skall "pruta" efter utsatt datum måste ni (beroende på vad som är skrivet) bryta kontraktet. Det kostar antagligen pengar på ett eller annat sätt - men jag är inte så insatt i det.
Är det inte besiktningsmannens standardformuleringar du fastnar på? Verkar orimligt att han inte uttryckte så allvarliga fel tydligare under besiktningen.
Är det inte besiktningsmannens standardformuleringar du fastnar på? Verkar orimligt att han inte uttryckte så allvarliga fel tydligare under besiktningen.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Det är så kört det kan vara. Efter det att fristen löpt ut är ni bundna vid kontraktet och att bryta avtalet blir DYRT, tom mycket dyrt i normalfallet.
Inte för att det nu spelar någon roll men var besiktningsmannen införstådd med att fristen löpte ut den 17:e? Det låter märkligt att protokollet kom så sent om besiktningsmannen kände till sista dagen för att häva köpet. Vilket datum genomfördes besiktningen? Hade ni avtalat med besiktningsmannen när ni senast skulle erhålla protokollet? Var ni själva med vid besiktningen?
Hela upplägget verkar oproffsigt. Vilket bolag genomförde besiktningen?
När man köper ett en besiktning är det, förutom det sedvanliga arbetet med att kolla upp besiktningsfirman/besiktningsmannen, viktgt att gå igenom tidsschemat fram till sista dag för hävning. Normalt ska man ha protokollet sig tillhanda minst 2-3 dagar innan fristen löper ut.
Man bör alltid själv närvara vid besiktningen och direkt i anslutning till det att besiktningen är slutförd bör man ha en genomgång med besiktningsmannen med dennes anteckningar till grund. Vid denna genomgång bör man diskutera om mer ingående besiktning krävs på något område.
När besiktningsmannen skrivit ett första utkast bör du få möjlighet att ta del av detta. Lämpligen genomförs ett kort telefonmöte där du kan ställa frågor och där besiktningsmannen noterar områden där du vill ha utförligare beskrivningar av fel och brister.
När protokollet är klart bör ett möte (ev telefonmöte) genomföras där alla anmärkningar diskuteras ingående.
Sedan kan säljaren kontaktas och en diskussion om hur man ska förfara vidtas. Något utrymme för PRUTNING finns normalt inte i besiktningsklausulen utan hävning brukar vara enda alternativet.
Om säljaren anser att de fel och brister som du framfört ger anledning att sänka priset får ni förhandla. Någon RÄTT att pruta finns således inte. Säljaren kan säga blankt nej och gå vidare till nästa budgivare om sådan finns.
För hävning gäller särskilda regler men det lämnar vi därhän.
PS. Datorproblem låter i mina öron som en efterhandskonstruktion. DU hade enkelt kunnat ringa besiktningsmannen för en muntlig genomgång. DS
Inte för att det nu spelar någon roll men var besiktningsmannen införstådd med att fristen löpte ut den 17:e? Det låter märkligt att protokollet kom så sent om besiktningsmannen kände till sista dagen för att häva köpet. Vilket datum genomfördes besiktningen? Hade ni avtalat med besiktningsmannen när ni senast skulle erhålla protokollet? Var ni själva med vid besiktningen?
Hela upplägget verkar oproffsigt. Vilket bolag genomförde besiktningen?
När man köper ett en besiktning är det, förutom det sedvanliga arbetet med att kolla upp besiktningsfirman/besiktningsmannen, viktgt att gå igenom tidsschemat fram till sista dag för hävning. Normalt ska man ha protokollet sig tillhanda minst 2-3 dagar innan fristen löper ut.
Man bör alltid själv närvara vid besiktningen och direkt i anslutning till det att besiktningen är slutförd bör man ha en genomgång med besiktningsmannen med dennes anteckningar till grund. Vid denna genomgång bör man diskutera om mer ingående besiktning krävs på något område.
När besiktningsmannen skrivit ett första utkast bör du få möjlighet att ta del av detta. Lämpligen genomförs ett kort telefonmöte där du kan ställa frågor och där besiktningsmannen noterar områden där du vill ha utförligare beskrivningar av fel och brister.
När protokollet är klart bör ett möte (ev telefonmöte) genomföras där alla anmärkningar diskuteras ingående.
Sedan kan säljaren kontaktas och en diskussion om hur man ska förfara vidtas. Något utrymme för PRUTNING finns normalt inte i besiktningsklausulen utan hävning brukar vara enda alternativet.
Om säljaren anser att de fel och brister som du framfört ger anledning att sänka priset får ni förhandla. Någon RÄTT att pruta finns således inte. Säljaren kan säga blankt nej och gå vidare till nästa budgivare om sådan finns.
För hävning gäller särskilda regler men det lämnar vi därhän.
PS. Datorproblem låter i mina öron som en efterhandskonstruktion. DU hade enkelt kunnat ringa besiktningsmannen för en muntlig genomgång. DS
Redigerat:
Jo, vi var med under hela besiktningen och ställde frågor och pratade om vartenda litet skrymsle i huset. När vi gick därifrån kände vi oss nöjda och var helt säkra på att köpet skulle fortgå. Hade ingen anledning att tro att det skulle vara något fel, vi trodde att det han sa till oss var det som skulle stå i protokollet, därför ringde vi inte besiktningsmannen för en muntlig genomgång och DET kan man verkligen ångra idag. Vi har kollat upp besiktningsmannen självklart, en stor välkänd firma i Sverige som antagligen gör de flesta besiktningarna. Han var mycket väl inbegripen med att det var bråttom med protokollet, men eftersom vi tog det muntligt på plats så... naiv som man är så litar man på det.
Ja,ja det är väl bara att låta det fortgå, gillar ju huset men känner oss lite förda bakom ljuset och ville bara veta vilka chanser som fanns.
Ja,ja det är väl bara att låta det fortgå, gillar ju huset men känner oss lite förda bakom ljuset och ville bara veta vilka chanser som fanns.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Du kan ju klippa&klistra in i tråden de anmärkningar som besiktningamannen tagit upp så får du säkert bra svar på vad det innebär för er och ungefär vad det kan kosta om det behöver åtgärdas.
Med lite tur så är det inte så allvarligt.
Besiktningsmännen har en tendens att ta det säkra före det osäkra och då kan det se illa ut utan att egentligen vara så illa. Skälet är att besiktningsmännen har ett stort ansvar för vad dom skriver. Är taket gammalt kan dom skriva att takbyte behövs men taket kan ändå hålla i 5-10 år till med lite underhåll.
Vad gäller badrum kan utföranden som inte är helt enligt reglerna resultera i att besiktningsmannen rekommenderar helrenovering men badrummet kan ändå funka i 5-10 år till om man bara vet vad problemet är och anpassar användandet efter det.
Sammanfattningsvis kan således ett hus som egentligen är helt ok få en massa anmärkningar bara för att besiktningsmannen ska vara på den säkra sidan.
Med lite tur så är det inte så allvarligt.
Besiktningsmännen har en tendens att ta det säkra före det osäkra och då kan det se illa ut utan att egentligen vara så illa. Skälet är att besiktningsmännen har ett stort ansvar för vad dom skriver. Är taket gammalt kan dom skriva att takbyte behövs men taket kan ändå hålla i 5-10 år till med lite underhåll.
Vad gäller badrum kan utföranden som inte är helt enligt reglerna resultera i att besiktningsmannen rekommenderar helrenovering men badrummet kan ändå funka i 5-10 år till om man bara vet vad problemet är och anpassar användandet efter det.
Sammanfattningsvis kan således ett hus som egentligen är helt ok få en massa anmärkningar bara för att besiktningsmannen ska vara på den säkra sidan.
Jag klistrar in några kommentarer jag reagerade över.
Så här står det:
Tak/ Vind
Rötskador på vindskivor. Färgsläpp från och rostangrepp på plåttak. Plåttaket saknar uppvikt kant under
takpannor. Anslutning mellan garagetaket och hustaket är bristfälligt utförd. Då kanten inte är vikt utan är helt rak kan vatten som finns på plåten driva upp och sedan rinna bakom plåten, vilket kan leda till mikrobiella skador. Den bristfälliga anslutningen mellan garagetaket och hustaket kan medföra risk för skador i underliggande konsatruktion. Takpannorna är äldre. Takpannor och underlagspapp har enligt vår bedömning en begränsad livslängd. Eftersom husets taktäckning är äldre har det ett minskat motstånd mot vatteninträngning. Detta i sin tur kan leda till fuktskador på träläkt och på takkonstruktionen vilket kan resultera i mikrobiella skador.
Toalett/ Badrum nedervåning:
Förhöjningsring finns i golvbrunnen. Förhöjningsringen i golvbrunnen är en riskkonstruktion då det ofta förekommer otätheter mellan förhöjningsringen och brunnen, vilket kan leda till fuktskador iomkringliggande konstruktioner. Ursprunglig plastmatta finns under klinkerplattorna. Trasig klinkerplatta vid toalettstol.
Då ytskiktet i utrymmet består av klinkersom lagts direkt på befintlig plastmatta kan vidhäftningen mellan klinker och plastmatta vara svår att uppnå. Risk finns attklinkerplattorna släpper från underlaget.
Väggbeklädnad otät i rörgenomföringar till handfat. De otäta rörgenomföringarna i väggbeklädnaden medför att vatten kan tränga ner i bakomliggande konstruktioner med fuktskador som följd. Detta kan i sin tur leda till mikrobiella skador.
Toalett/ Duschrum övervåning
Det finns risk för fuktskador då Wc stolen ärlös. Rörledningar och kopplingar kansläppa och orsaka rörbrott medvattenskador som följd. Tätskikt är inte synligt vid golvbrunnen. Det rekommenderas att aktuell entreprenör eller utförare kontaktas för att kontrollera och säkerställa eventuell garanti av utförandet. Aktuellt försäkringsbolag för byggnaden kan även kontaktas för ett besked vad som ersätts vid eventuellt läckage.
Vi har varit helt inställda på att vi ska göra om badrummen någon gång i framtiden, men frågan är hur länge vi vågar vänta nu när vi på papper att det finns stora risker för läckage?
Fuktvärden är perfekta överallt i huset så just nu verkar det inte finnas några problem, men man blir ju lite nervös...
Så här står det:
Tak/ Vind
Rötskador på vindskivor. Färgsläpp från och rostangrepp på plåttak. Plåttaket saknar uppvikt kant under
takpannor. Anslutning mellan garagetaket och hustaket är bristfälligt utförd. Då kanten inte är vikt utan är helt rak kan vatten som finns på plåten driva upp och sedan rinna bakom plåten, vilket kan leda till mikrobiella skador. Den bristfälliga anslutningen mellan garagetaket och hustaket kan medföra risk för skador i underliggande konsatruktion. Takpannorna är äldre. Takpannor och underlagspapp har enligt vår bedömning en begränsad livslängd. Eftersom husets taktäckning är äldre har det ett minskat motstånd mot vatteninträngning. Detta i sin tur kan leda till fuktskador på träläkt och på takkonstruktionen vilket kan resultera i mikrobiella skador.
Toalett/ Badrum nedervåning:
Förhöjningsring finns i golvbrunnen. Förhöjningsringen i golvbrunnen är en riskkonstruktion då det ofta förekommer otätheter mellan förhöjningsringen och brunnen, vilket kan leda till fuktskador iomkringliggande konstruktioner. Ursprunglig plastmatta finns under klinkerplattorna. Trasig klinkerplatta vid toalettstol.
Då ytskiktet i utrymmet består av klinkersom lagts direkt på befintlig plastmatta kan vidhäftningen mellan klinker och plastmatta vara svår att uppnå. Risk finns attklinkerplattorna släpper från underlaget.
Väggbeklädnad otät i rörgenomföringar till handfat. De otäta rörgenomföringarna i väggbeklädnaden medför att vatten kan tränga ner i bakomliggande konstruktioner med fuktskador som följd. Detta kan i sin tur leda till mikrobiella skador.
Toalett/ Duschrum övervåning
Det finns risk för fuktskador då Wc stolen ärlös. Rörledningar och kopplingar kansläppa och orsaka rörbrott medvattenskador som följd. Tätskikt är inte synligt vid golvbrunnen. Det rekommenderas att aktuell entreprenör eller utförare kontaktas för att kontrollera och säkerställa eventuell garanti av utförandet. Aktuellt försäkringsbolag för byggnaden kan även kontaktas för ett besked vad som ersätts vid eventuellt läckage.
Vi har varit helt inställda på att vi ska göra om badrummen någon gång i framtiden, men frågan är hur länge vi vågar vänta nu när vi på papper att det finns stora risker för läckage?
Fuktvärden är perfekta överallt i huset så just nu verkar det inte finnas några problem, men man blir ju lite nervös...
De där meningarna ser ut som allmänt skrivet om gamla grejer och att vissa saker är risker men håller man bara koll kan det säkert vänta något år.
Så där står det på i princip vartenda protokoll.
Taket har ju inga microbiella påväxter utan plåtarbetena är lite bristfälliga vilket KAN leda till detta, nu har det ju inte gjort det på alla de år som taket har legat där så det är nog ingen panik. Byta vindskivor kostar inga större pengar. Att takpannorna var gamla visste ni ju om när ni bjöd på huset, de är inte dåliga bara för det, men risken ökar ju med åren, såklart.
Badrummen är inte heller ngt jag reagerar över, det är badrum åtgärdade på 90-talet. De är i sig en riskkonstruktion i och med att de inte följer dagens regler. Har du inga fuktindikeringar så är det ingen fara.
Lugn och ro, njut av ert husköp istället. det här är inget att nojja ihop över.
Taket har ju inga microbiella påväxter utan plåtarbetena är lite bristfälliga vilket KAN leda till detta, nu har det ju inte gjort det på alla de år som taket har legat där så det är nog ingen panik. Byta vindskivor kostar inga större pengar. Att takpannorna var gamla visste ni ju om när ni bjöd på huset, de är inte dåliga bara för det, men risken ökar ju med åren, såklart.
Badrummen är inte heller ngt jag reagerar över, det är badrum åtgärdade på 90-talet. De är i sig en riskkonstruktion i och med att de inte följer dagens regler. Har du inga fuktindikeringar så är det ingen fara.
Lugn och ro, njut av ert husköp istället. det här är inget att nojja ihop över.
Efter att ha köpt ett par hus är min erfarenhet av besiktningsmän att de friskriver sig från det mesta i protokollen. Det som under själva besiktningen såg fint ut blir plötsligt en "möjlig riskkonstruktion" som KAN leda till skador. Självklart är det bra att veta om, men jag skulle inte ta era anmärkningar på så stort allvar att det är en anledning till att bryta avtalet. För det kan stå er mycket dyrt.
Jag reagerar iofs på skrivningen att inget tätskikt syns vid golvbrunnen. Den formuleringen är luddig. Det kan antingen betyda att det inte gick att se om det fanns tätskikt (ovanligt), eller att det ser ut som att tätskikt saknas. I det senare fallet så är det ett ganska allvarligt fel, och inte ett normalutförande på 90 talet.
Formuleringen om att förhöjningsringen är en riskonstruktion tar jag med lite blandade känslor. Dels så har man alltså satt klinker direkt på en gammal plastmatta, dels behållit den gamla brunnen. Kombinationen gammal brunn, förhöjningsring kan nog mycke triktigt vara en risk. Moderna typgodkända förhöjningsringar är så vitt jag vet ingen risk (mer än att det då finns ytterligare en skarv som kan läcka, men med samma eller lägre sannolikhet än alla andra fogar som kan läcka. Att sätta direkt på gammal plastmatta är inte en godkänd kosntruktion.
men nu då i köpläget så kan man ju också fundera över hur stor risken är att detta som uppenbarligen fungerat i 15-30 år, beroende på hur man räknar, skall börja läcka innan ni ändå går in och gör om alltihop.
Om detta i övrigt är huset ni vill ha, och OM det inte finns några indikationer på att det faktiskt läcker, och OM ni kan lita på att de nuvarande ägarna faktiskt använder utrymmena (dvs ev. fel skulle visa sig som pågående fuktskador), och OM ni ändå tänker göra om inom 3 -5 år. Ja då skulle jag chansa på att köpa ändå. Med brasklappen att ni måste ha marginal så att ni överlever om felet skulle bli akut snart.
Men en sådan marginal måste man ändå ha som husägare. Marginalen behöver inte bestå av pengar på banken, det kan vara allt från att sälja extra bilen, smyckena man ärvde, till snälla och inte helt panka föräldrar. Det är ju pengar som man helst inte skall behöva utnyttja.
Formuleringen om att förhöjningsringen är en riskonstruktion tar jag med lite blandade känslor. Dels så har man alltså satt klinker direkt på en gammal plastmatta, dels behållit den gamla brunnen. Kombinationen gammal brunn, förhöjningsring kan nog mycke triktigt vara en risk. Moderna typgodkända förhöjningsringar är så vitt jag vet ingen risk (mer än att det då finns ytterligare en skarv som kan läcka, men med samma eller lägre sannolikhet än alla andra fogar som kan läcka. Att sätta direkt på gammal plastmatta är inte en godkänd kosntruktion.
men nu då i köpläget så kan man ju också fundera över hur stor risken är att detta som uppenbarligen fungerat i 15-30 år, beroende på hur man räknar, skall börja läcka innan ni ändå går in och gör om alltihop.
Om detta i övrigt är huset ni vill ha, och OM det inte finns några indikationer på att det faktiskt läcker, och OM ni kan lita på att de nuvarande ägarna faktiskt använder utrymmena (dvs ev. fel skulle visa sig som pågående fuktskador), och OM ni ändå tänker göra om inom 3 -5 år. Ja då skulle jag chansa på att köpa ändå. Med brasklappen att ni måste ha marginal så att ni överlever om felet skulle bli akut snart.
Men en sådan marginal måste man ändå ha som husägare. Marginalen behöver inte bestå av pengar på banken, det kan vara allt från att sälja extra bilen, smyckena man ärvde, till snälla och inte helt panka föräldrar. Det är ju pengar som man helst inte skall behöva utnyttja.
Det är ju viktigt att tänka på att det enda man kan basera en eventuell prisreducering på är sånt som man INTE kan räkna med på grund av husets ålder.
Är det ett gammalt hus så får man räkna med att vissa grejer är "dåliga". Ni visste ju redan från början när huset var byggt.
Är det ett gammalt hus så får man räkna med att vissa grejer är "dåliga". Ni visste ju redan från början när huset var byggt.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ser inte så allvarligt ut men jag är ju inte expert på allt. Som jag skrev tidigare garderar sig besiktningsmänne ofta med både 1 X och 2:a. Huset är ju inte nytt så ni får räkna medhögre underhållskostnader och och succssesiva renoveringar de närmaste 5-10 åren än för ett jämförbart nyare hus.
Klar det hade varit bättre att ha tid att sitta ner med besiktningsmannen och gå igenom allt ordentligt inna fristen löpt ut men nu får i gilla läget. Nu tycker jag att ni borde kontakta besiktningsmannen för en ORDENTLIG genomgång av protokollet. Det har ni nytta av även om ni ju inte kan pruta. Jag skulle kräva att besiktningsföretaget bjuder på en reparations- och underhållsplan för de närmaste åren som kompensation för att protokollet inkom för sent. Jo, det är för sent att lämna protokollet på em den dagen fristen löper ut. Besiktningsmannen var ju medveten om fristdatum så det är inte OK utfört arbete.
Inget att gråta över således. Nu gäller det att se framåt.
Klar det hade varit bättre att ha tid att sitta ner med besiktningsmannen och gå igenom allt ordentligt inna fristen löpt ut men nu får i gilla läget. Nu tycker jag att ni borde kontakta besiktningsmannen för en ORDENTLIG genomgång av protokollet. Det har ni nytta av även om ni ju inte kan pruta. Jag skulle kräva att besiktningsföretaget bjuder på en reparations- och underhållsplan för de närmaste åren som kompensation för att protokollet inkom för sent. Jo, det är för sent att lämna protokollet på em den dagen fristen löper ut. Besiktningsmannen var ju medveten om fristdatum så det är inte OK utfört arbete.
Inget att gråta över således. Nu gäller det att se framåt.
Om fristen gick ut den 17:e och ni inte hade protokollet då varför kontaktade ni inte mäklare/säljare och berättade hur det stod till?
Jag är ingen expert på byggkonstruktioner, men min tolkning av anmärkningarna är att det är friskrivningar, inte fel som måste åtgärdas omedelbart.
Jag är ingen expert på byggkonstruktioner, men min tolkning av anmärkningarna är att det är friskrivningar, inte fel som måste åtgärdas omedelbart.