Bygglov. Om befintliga hus strider mot detaljplanen. Kan vi också göra det?
Vi vill bygga ett hus på den enda obebyggda tomten i ett område med detaljplan från 1966.
Vi har sskickat in handlingar till kommunen för bygglov. Vi är medvetna om att vi strider mot gällande detaljplan.
Kommunen har hört av sig och meddelat att de inte kan godkänna bygglovet som det ser ut nu utan vi måste ändra ritningen.
Tomten är planerad så så att någon annan placering på huset inte är möjlig. Vi skulle egentligen behöva ett 2 meter smalare hus men har fastnat för detta. (Kan tillägga att det är ett enplanshus på 140 kvm så något extraordinärt är det inte)
Det som strider mot planen är:
* För nära tomtgräns (4 meter istället fär 4,5.)
* 2 meter byggt på prickmark (huset ligger för nära tomtgräns på detta hållet också)
* 13 % för stor byggyta.
Vi har granngodkännande för de ritningar vi skickat in.
Anledningen till att vi chansade på bygglov är att planen är gammal och alla husen som ligger i områden (med undantag för några) också strider mot planen. Ex så har närmsta granne byggt precis till vår tomtgräns. Hans hus ligger också på prickmark. (1 meter, men arean är samma). Huset är dessutom nästan 40 kvm större än vårt. Dettta gäller som sagt för nästan alla hus i området.
Nu undrar jag om vi har chans att överklaga ett avslag och hänvisa till befintliga hus. Eller är det helt kört eftersom vårt bygge strider på flera punkter mot detaljplanen?
Vad tror ni? Erfarenheter?
Vi har sskickat in handlingar till kommunen för bygglov. Vi är medvetna om att vi strider mot gällande detaljplan.
Kommunen har hört av sig och meddelat att de inte kan godkänna bygglovet som det ser ut nu utan vi måste ändra ritningen.
Tomten är planerad så så att någon annan placering på huset inte är möjlig. Vi skulle egentligen behöva ett 2 meter smalare hus men har fastnat för detta. (Kan tillägga att det är ett enplanshus på 140 kvm så något extraordinärt är det inte)Det som strider mot planen är:
* För nära tomtgräns (4 meter istället fär 4,5.)
* 2 meter byggt på prickmark (huset ligger för nära tomtgräns på detta hållet också)
* 13 % för stor byggyta.
Vi har granngodkännande för de ritningar vi skickat in.
Anledningen till att vi chansade på bygglov är att planen är gammal och alla husen som ligger i områden (med undantag för några) också strider mot planen. Ex så har närmsta granne byggt precis till vår tomtgräns. Hans hus ligger också på prickmark. (1 meter, men arean är samma). Huset är dessutom nästan 40 kvm större än vårt. Dettta gäller som sagt för nästan alla hus i området.
Nu undrar jag om vi har chans att överklaga ett avslag och hänvisa till befintliga hus. Eller är det helt kört eftersom vårt bygge strider på flera punkter mot detaljplanen?
Vad tror ni? Erfarenheter?
Vi har erfarenhet av liknande situation när vi byggde hus. Det är säkert olika för olika kommuner. PBL (Plan&ByggLagen) ger utrymme för viss subjektiv tolkning.
Normalt kan Byggnadsnämnden (eller vad den nu kallas i din kommun) ge dispens för 10% extra BYA.
Att 2 meter av huset (hur många kvm?) ligger på prickad mark torde även det kunna godkännas om det inte är så att kommunen tänker sig behöva den marken i framtiden för rörläggning eller annat eller att huset kommer för nära väg så att sikten skyms eller annan allvarlig nackdel.
4 meter istället för 4,5 meter nära granntomten tycker jag också borde kunna godkännas, framförallt eftersom grannen gett sitt godkännande.
Vem är det som gett avslag? Är det ett formellt avslag via brev? Om det är en tjänsteman som på delegation beslutat om detta borde ni kunna ha framgång genom att överklaga/begära att frågan tas upp i Byggnadsnämnden. En tjänsteman kan inte/får inte besluta annat än vad som står i detaljplanen. Nämnden däremot kan besluta om smärre avsteg. Jag skulle begära att ärendet avgörs i nämnden.
Normalt kan Byggnadsnämnden (eller vad den nu kallas i din kommun) ge dispens för 10% extra BYA.
Att 2 meter av huset (hur många kvm?) ligger på prickad mark torde även det kunna godkännas om det inte är så att kommunen tänker sig behöva den marken i framtiden för rörläggning eller annat eller att huset kommer för nära väg så att sikten skyms eller annan allvarlig nackdel.
4 meter istället för 4,5 meter nära granntomten tycker jag också borde kunna godkännas, framförallt eftersom grannen gett sitt godkännande.
Vem är det som gett avslag? Är det ett formellt avslag via brev? Om det är en tjänsteman som på delegation beslutat om detta borde ni kunna ha framgång genom att överklaga/begära att frågan tas upp i Byggnadsnämnden. En tjänsteman kan inte/får inte besluta annat än vad som står i detaljplanen. Nämnden däremot kan besluta om smärre avsteg. Jag skulle begära att ärendet avgörs i nämnden.
Det sista där var fel. Tjänstemän FÅR acceptera avvikelser.
Vad jag ser här är att TS vill bygga 13% mer än vad planen medger. Det är mycket!
Lite prickmark kanske kan gå, det beror på varför det är prickmark (några kor är heligare än andra).
½ meter för nära tomtgräns är inte särskilt mycket, kan det vara att ni kommer för nära grannhuset?
Jag tycker du skall ringa och fråga. Det kanske går att kohandla lite, så att det bara strider mot en bestämmelse? (Tänk på Emil som aldrig gjorde samma hyss 2 gånger...)
Vad jag ser här är att TS vill bygga 13% mer än vad planen medger. Det är mycket!
Lite prickmark kanske kan gå, det beror på varför det är prickmark (några kor är heligare än andra).
½ meter för nära tomtgräns är inte särskilt mycket, kan det vara att ni kommer för nära grannhuset?
Jag tycker du skall ringa och fråga. Det kanske går att kohandla lite, så att det bara strider mot en bestämmelse? (Tänk på Emil som aldrig gjorde samma hyss 2 gånger...)
Jag har 2 års erfarenhet av samma problem och det har gått så långt att kommunen måste ändra detaljplanen. Grannen till vår tomt överklagar vår ansökan. Vi bryter mot detaljplan p..g.a. vi tullar på prickmark med 2 meter mot gatugräns, ingen annan gräns. Huset klarar dock nybyggnadskravet om att ligga 6 meter från gatan.
I övrigt överträder vi ej detaljplanen. Klagande granne har själv bebyggt på prickmark såsom vi önskar. I övrigt är hela området bebyggt på "vårt" sätt. Detaljplanen är från 40 talet.
Kommunen har vi på vår sida men när grannen överklagar till länsstyrelsen så tittar länsstyrelsen blint på om kommunen har fattat rätt beslut och det har de ju inte eftersom det strider mot detaljplan.
En jobbig granne kan driva detta hur långt som helst och beroende på hur länsstyrelsen tyder detaljplanen kan de lätt upphäva beslutet om de vill och du kan inte göra något åt det.
Det finns tidigare rättsfall där man med mindre avvikelser släppt igenom även i Länsstyrelsen vilket egentligen är underligt eftersom Länsstyrelsens uppgift är egentligen bara pröva om kommunen fattat rätt beslut eller ej.
Du finner en universitetstentamen som genomlyst ett antal rättsfall här;
http://web2.jur.lu.se/Internet/Biblioteket/Examensarbeten.nsf/0/9F699D4C0AF892DDC125753D002B35DB/$File/exam.pdf?OpenElement
Jag skall tillägga att byggnadsnämnden och stadsarkitekten är på min sida så det är ingen från kommunen som nekat mig bygglov. Länsstyrelsens uppgift är att bara se om kommunen gjort rätt eller ej så de skall tolka detaljplanen strikt vilket de gjort och alltså konstaterat att bygglovet skall upphävas. Jag har också haft en advokat med mig hela tiden som är inriktad mot just fastighetsrätt och vi har inget att sätta emot grannen. Ytterst riskerar du att hamna i samma sits som min.
Lycka till!
I övrigt överträder vi ej detaljplanen. Klagande granne har själv bebyggt på prickmark såsom vi önskar. I övrigt är hela området bebyggt på "vårt" sätt. Detaljplanen är från 40 talet.
Kommunen har vi på vår sida men när grannen överklagar till länsstyrelsen så tittar länsstyrelsen blint på om kommunen har fattat rätt beslut och det har de ju inte eftersom det strider mot detaljplan.
En jobbig granne kan driva detta hur långt som helst och beroende på hur länsstyrelsen tyder detaljplanen kan de lätt upphäva beslutet om de vill och du kan inte göra något åt det.
Det finns tidigare rättsfall där man med mindre avvikelser släppt igenom även i Länsstyrelsen vilket egentligen är underligt eftersom Länsstyrelsens uppgift är egentligen bara pröva om kommunen fattat rätt beslut eller ej.
Du finner en universitetstentamen som genomlyst ett antal rättsfall här;
http://web2.jur.lu.se/Internet/Biblioteket/Examensarbeten.nsf/0/9F699D4C0AF892DDC125753D002B35DB/$File/exam.pdf?OpenElement
Jag skall tillägga att byggnadsnämnden och stadsarkitekten är på min sida så det är ingen från kommunen som nekat mig bygglov. Länsstyrelsens uppgift är att bara se om kommunen gjort rätt eller ej så de skall tolka detaljplanen strikt vilket de gjort och alltså konstaterat att bygglovet skall upphävas. Jag har också haft en advokat med mig hela tiden som är inriktad mot just fastighetsrätt och vi har inget att sätta emot grannen. Ytterst riskerar du att hamna i samma sits som min.
Lycka till!
Redigerat:
Tack för svar!
Vi har inte fått ett formellt avslag än. Killen på kommunen ringde för att informera oss om läget. Jag förstod det dessutom som att han sitter med i nämnden och inte kunde tolka våra avvikelser som "mindre".
Anledningen till den prickade marken är att vi har hörntomten mot en gatukorsning. Prickmarken är 6 meter och vårt hus kommer att hamna 4 meter från gatan på ena sidan. Arean som hamnar där är 18 kvm. Mitt emot oss ligger ett hus som också har en hörntomt med lika mycket prickmark och det huset ligger 3 meter från gatan och nästan 50 kvm!
Det känns ju lite "orättvist" att vi inte skulle få bygga då andra byggt på liknande sätt. Men det verkar som beslut måste tas i varje enskilt fall och vad andra på kommunen har beslutat tidigare verkar inte ha betydelse för oss..?
Att överklaga innebär väl att länsstyrelsen ska granska om kommunen fattat rätt beslut och eftersom de har detaljplanen bakom sig så kanske det är meningslöst?
Vi har inte fått ett formellt avslag än. Killen på kommunen ringde för att informera oss om läget. Jag förstod det dessutom som att han sitter med i nämnden och inte kunde tolka våra avvikelser som "mindre".
Anledningen till den prickade marken är att vi har hörntomten mot en gatukorsning. Prickmarken är 6 meter och vårt hus kommer att hamna 4 meter från gatan på ena sidan. Arean som hamnar där är 18 kvm. Mitt emot oss ligger ett hus som också har en hörntomt med lika mycket prickmark och det huset ligger 3 meter från gatan och nästan 50 kvm!
Det känns ju lite "orättvist" att vi inte skulle få bygga då andra byggt på liknande sätt. Men det verkar som beslut måste tas i varje enskilt fall och vad andra på kommunen har beslutat tidigare verkar inte ha betydelse för oss..?
Att överklaga innebär väl att länsstyrelsen ska granska om kommunen fattat rätt beslut och eftersom de har detaljplanen bakom sig så kanske det är meningslöst?
Absolut känns det orättvist, speciellt som alla andra gjort likadant som du själv önskar. Men de har fått igenom sina bygglov tack vare att ingen granne överklagat.
Dessutom är det så att kommunen har "likabehandlingsprincipen" att gå efter vilket innebär att de skall behandla alla lika så även där sätts orättvisan på sin spets.
Något som du kan bära med dig är att man kan överklaga bygglov upp till 10 år efter att de börjat gälla så om du har en granne som klagar som byggt för några år sedan kan du kolla upp det. Kanske använda dig av det om inga andra medel biter. Sedan har jag svårt att se hur det i praktiken skall få någon funktion?!
Som svar på din sista fråga; ja du har rätt.
Dessutom är det så att kommunen har "likabehandlingsprincipen" att gå efter vilket innebär att de skall behandla alla lika så även där sätts orättvisan på sin spets.
Något som du kan bära med dig är att man kan överklaga bygglov upp till 10 år efter att de börjat gälla så om du har en granne som klagar som byggt för några år sedan kan du kolla upp det. Kanske använda dig av det om inga andra medel biter. Sedan har jag svårt att se hur det i praktiken skall få någon funktion?!
Som svar på din sista fråga; ja du har rätt.
Som sagt ta en diskussion med handläggaren om hur mycket ni bör få bort för att han skall kunna accpetera det som en mindre avvikelse. Troligen är det just detta att ni bryter mot 3 punkter i planen, och dessutom har så mycket som 13% överyta. Bara överytan är ofta tillräckligt för att ni inte skall kunna få bygglov.
För om det inte accepteras som mindre avvikelse så är det olagligt av nämnden att släppa igenom bygglovet.
För om det inte accepteras som mindre avvikelse så är det olagligt av nämnden att släppa igenom bygglovet.
Jag läste första inlägget lite för snabbt, du har inga grannar som stör sig förtsår jag nu. Trodde att den granne som vara närmast hade klagat och inte skrivit under granngodkännandet.
Då hamnar du ju i ett bättre läge tycker jag. 13 % är mycket dock enligt de rättsfall jag läst. Jag skulle istället kolla en gång till på planlösningen för att se om du kan kapa någon halvmeter eller så. En arkitekt kan säkert få ned dessa 13% till kanske 5% med bra planlösning ändå. Då har kommunen mycket svårt att neka dig bygglov med tanke likabehandlingsprincipen.
Då hamnar du ju i ett bättre läge tycker jag. 13 % är mycket dock enligt de rättsfall jag läst. Jag skulle istället kolla en gång till på planlösningen för att se om du kan kapa någon halvmeter eller så. En arkitekt kan säkert få ned dessa 13% till kanske 5% med bra planlösning ändå. Då har kommunen mycket svårt att neka dig bygglov med tanke likabehandlingsprincipen.
Vet inte var du bor men i stockholm så har länsstyrelsen vässat upp sig och har påpekat för kommunen som jag bor i att de måste minska antalet överträdelser av detaljplan rent generellt.
De menar att kommunen i större utsträckning måste följa det regelverk som finns. Kan hända att det är ett storstadsfenomen och att de i din kommun nu också insett att de inte kan sväva ut för mycket från planen.
Många kommuner står inför förnyelser av föråldrade detaljplaner som egentligen inte tjänar nämnvärt många eftersom det inte finns så många tomter kvar att bygga på. Det är ett slöseri med pengar i mina ögon och jag tycker att när en detaljplan till 70-80% är fullbyggd så borde kommunen ges ökad möjlighet att hantera avvikelser.
Den stora anledningen till att man har prickmark är ju att när detaljplanen gjordes ( som i mitt fall på 40-talet) så visste men inte hur framtiden skulle te sig. I mitt fall sparades en sträcka utifall det skullle behöva byggas en större väg genom området. Nu när 99% bebyggt på prickmark kan ingen bredare väg byggas så idén faller och därmed tycker jag att kommunen lättare skall kunna förändra detaljplaner utan att behöva involvera en uppsjö med människor med en massa tyckanden.
De menar att kommunen i större utsträckning måste följa det regelverk som finns. Kan hända att det är ett storstadsfenomen och att de i din kommun nu också insett att de inte kan sväva ut för mycket från planen.
Många kommuner står inför förnyelser av föråldrade detaljplaner som egentligen inte tjänar nämnvärt många eftersom det inte finns så många tomter kvar att bygga på. Det är ett slöseri med pengar i mina ögon och jag tycker att när en detaljplan till 70-80% är fullbyggd så borde kommunen ges ökad möjlighet att hantera avvikelser.
Den stora anledningen till att man har prickmark är ju att när detaljplanen gjordes ( som i mitt fall på 40-talet) så visste men inte hur framtiden skulle te sig. I mitt fall sparades en sträcka utifall det skullle behöva byggas en större väg genom området. Nu när 99% bebyggt på prickmark kan ingen bredare väg byggas så idén faller och därmed tycker jag att kommunen lättare skall kunna förändra detaljplaner utan att behöva involvera en uppsjö med människor med en massa tyckanden.
Hur går det att få planen ändrad?
Om du har kommunen med dig, borde det gå att ändra planen. Sedan är det en smal sak att få igenom ett byggnadslov, eftersom det följer planen.
Det finns ett begrepp som kallas frimärksplan, där varje tomt har sin plan.
Det är så de stora fastighetsbolagen får förtäta sina bestånd. Men det kan ju ta lite tid. De brukar ha 1 år med i planeringen för att vinna över alla överklaganden!
Om du har kommunen med dig, borde det gå att ändra planen. Sedan är det en smal sak att få igenom ett byggnadslov, eftersom det följer planen.
Det finns ett begrepp som kallas frimärksplan, där varje tomt har sin plan.
Det är så de stora fastighetsbolagen får förtäta sina bestånd. Men det kan ju ta lite tid. De brukar ha 1 år med i planeringen för att vinna över alla överklaganden!
Nej, det är inte så konstigt, ovanligt yes men det förekommer.
Vi fick stycka men kan bara bebygga om vi får ta av prickmarken. Detta var dock saktionerat av kommunen eftersom de hade samråd med lantmäteriet i samband med styckningen. Dock har grannen överklagat så det går inte av den anledningen. Tanken är ju att en styckad tomt också skall vara bebyggelsebar.
Vi fick stycka men kan bara bebygga om vi får ta av prickmarken. Detta var dock saktionerat av kommunen eftersom de hade samråd med lantmäteriet i samband med styckningen. Dock har grannen överklagat så det går inte av den anledningen. Tanken är ju att en styckad tomt också skall vara bebyggelsebar.
lurk12345 skrev:
Kanske det, men här handlar det om ett helt villaområde där tomterna skulle vara obyggbara. Jo, det kan ändå vara som du säger, men en annan förklaring är att det går att bygga 140 kvadratmeter om man bara anpassar huset. Jag har hört andra som har velat bygga enplansvillor men blivit tvungna att bygga i två plan pga liten tomt.Fabrikör Stava skrev:
Det är svårt att avgöra hur kunnig en person är ifrån ett par foruminlägg. Kanske förstår trådskaparen skillnaden mellan boarea och byggarea, kanske inte. I vilket fall tyckte jag att det var värt att kolla.