Souterränghus med sovrum i "källardelen"
Hej
Jag och min fru funderar på att lägga ett bud på ett souterränghus. Ett par funderingar som vi har är "källardelen" alltså den delen av soutterrängvåningen som ligger under mark.
Just nu används den som bibliotek men om vi flyttar in så skulle vi behöva det rummet som ett sovrum.
Besiktningsmannen har "hög fuktindikation i golv och mikrobiell lukt" i den klädkammare som ligger i anslutning till detta tilltänkta sovrum. Han noterade även att det i det tilltänkta sovrummet idag sitter inbyggda bokhyllor utmed hela den vägg som går från den klädkammaren vilket ju gör att man kan misstänka att det även finns viss fukt i den väggen. Han kunde inte inspektera den väggen pga sagda bokhyllor.
Frågan är då om vi kan använda rummet som sovrum och vilka slags åtgärder som kan behövas för att få bort fukten såpass att man kan sova där.
Jag har läst runt lite både här på byggahus och på andra sajter och de flesta är överens om att en dränering med isolering typ isodrän är ett steg mot bättre miljö. Besiktningsmannen har även noterat att "Den tekniska livslängden gällande de motfyllda ytterväggarnas utvändiga fuktisolering anses vara förbrukad och bör därmed åtgärdas" (Jag antar att han menar att man då bör omdränera och isolera?)
Det är även "Utregling på de motfällda ytterväggarna inne i souterrängdelen" vilket då kanske också behöver åtgärdas. Hur åtgärdar man det? Plåtreglar?
Huset kommer med största sannolikhet säljas till ett lägre pris på grund av detta (annars är iaf inte vi intresserade)
Men frågan är om man kan använda det tilltänkta utrymmet som sovrum om man dränerar om och isolerar med isodrän och eventuellt årgärdar väggarna på insidan? (hur man nu gör det)
En följdfråga då, vid en dränering så uppstår det ett problem eftersom grannens garage är byggt på så sätt att det står mot "vårat" hus och omöjliggör då grävning på husets ena sluttande sida åtminstone högst upp. Dessutom så är hela den sidan av huset mot grannens tomt så med andra ord skulle vi gräva på grannens tomt för att dränera den sidan.
Finns det något sätt att lösa dräneringen även om det garaget står där och finns det några bestämmelser för vad jag får göra på grannens mark som ju når ända fram till "vår" husgrund?
Finns det några gissningar på vad hela detta skulle kosta?
Huset är från 1973 och totalt ca 170kvm, löpmeter runt huset skulle jag gissa ligger under 40m, grävdjup på den djupaste delen är väl kring 2,50m och såvitt vi kan se så är det inga berg eller liknande så det bör vara hyffsat bra jord att gräva i.
Tacksam för svar och funderingar.
Jag och min fru funderar på att lägga ett bud på ett souterränghus. Ett par funderingar som vi har är "källardelen" alltså den delen av soutterrängvåningen som ligger under mark.
Just nu används den som bibliotek men om vi flyttar in så skulle vi behöva det rummet som ett sovrum.
Besiktningsmannen har "hög fuktindikation i golv och mikrobiell lukt" i den klädkammare som ligger i anslutning till detta tilltänkta sovrum. Han noterade även att det i det tilltänkta sovrummet idag sitter inbyggda bokhyllor utmed hela den vägg som går från den klädkammaren vilket ju gör att man kan misstänka att det även finns viss fukt i den väggen. Han kunde inte inspektera den väggen pga sagda bokhyllor.
Frågan är då om vi kan använda rummet som sovrum och vilka slags åtgärder som kan behövas för att få bort fukten såpass att man kan sova där.
Jag har läst runt lite både här på byggahus och på andra sajter och de flesta är överens om att en dränering med isolering typ isodrän är ett steg mot bättre miljö. Besiktningsmannen har även noterat att "Den tekniska livslängden gällande de motfyllda ytterväggarnas utvändiga fuktisolering anses vara förbrukad och bör därmed åtgärdas" (Jag antar att han menar att man då bör omdränera och isolera?)
Det är även "Utregling på de motfällda ytterväggarna inne i souterrängdelen" vilket då kanske också behöver åtgärdas. Hur åtgärdar man det? Plåtreglar?
Huset kommer med största sannolikhet säljas till ett lägre pris på grund av detta (annars är iaf inte vi intresserade)
Men frågan är om man kan använda det tilltänkta utrymmet som sovrum om man dränerar om och isolerar med isodrän och eventuellt årgärdar väggarna på insidan? (hur man nu gör det)
En följdfråga då, vid en dränering så uppstår det ett problem eftersom grannens garage är byggt på så sätt att det står mot "vårat" hus och omöjliggör då grävning på husets ena sluttande sida åtminstone högst upp. Dessutom så är hela den sidan av huset mot grannens tomt så med andra ord skulle vi gräva på grannens tomt för att dränera den sidan.
Finns det något sätt att lösa dräneringen även om det garaget står där och finns det några bestämmelser för vad jag får göra på grannens mark som ju når ända fram till "vår" husgrund?
Finns det några gissningar på vad hela detta skulle kosta?
Huset är från 1973 och totalt ca 170kvm, löpmeter runt huset skulle jag gissa ligger under 40m, grävdjup på den djupaste delen är väl kring 2,50m och såvitt vi kan se så är det inga berg eller liknande så det bör vara hyffsat bra jord att gräva i.
Tacksam för svar och funderingar.
Jag köpte själv ett hus från 1972 med prisavdrag för dålig dränering. I fjol hyrde jag skopa och gjorde om dräneringen själv (med tips från byggahus.se samt lite påläsning på isodräns och pordräns hemsidor). Jag hade väl 40 meter under mark även jag. Mitt val föll på Pordrän men jag antar att Isodrän är likvärdigt. Min gissning är att du kan hamna mellan 20 000 och 40 000 kronor för dräneringen om du gör mycket själv (lite beroende på om du vill anlita professionell hjälp att blästra väggen före åtgärd, hyra in skopa, asfaltskap, bergborr, välja märkesskivor som Pordrän etc).
Ett tips om du väljer att göra jobbet själv och hyra skopa är att kolla skopans grävdjup. I mitt fall räckte skopan inte riktigt ända ner så jag fick handgräva längst ner i botten (inte så kul med tanke på hur varmt det var i augusti i fjol
.
Ska du pruta ner priset är det ju bättre att utgå från vad en etablerad firma tar. I mitt fall offererade firmorna mellan 100 000 kronor och 180 000 kronor.
Lycka till med husköp och dränering!
Ett tips om du väljer att göra jobbet själv och hyra skopa är att kolla skopans grävdjup. I mitt fall räckte skopan inte riktigt ända ner så jag fick handgräva längst ner i botten (inte så kul med tanke på hur varmt det var i augusti i fjol
.Ska du pruta ner priset är det ju bättre att utgå från vad en etablerad firma tar. I mitt fall offererade firmorna mellan 100 000 kronor och 180 000 kronor.
Lycka till med husköp och dränering!
Ja det går utmärkt att ha sovrum i källardelen om Ni åtgärdar fuktproblemen. Nu verkar fuktindikationen vara från golvet, står det inget om fukt i väggar? Skrivningen om ytterväggarnas fuktisolering är typisk standardskrivning för att inte få några krav på sej i efterhand men säger inget om fuktskyddet i det aktuella huset.
Men är det genom plattan Ni får upp fukt så är det inte självklart att en dränering hjälper till 100%.
Man får väl börja med att riva bort de organiska materialen från golv och väggar i källaren få se hur det ser ut innan man bestämmer sej för vilka åtgärder som är relevanta.
Att grannens garage omöjliggör grävningen samt att det aktuella huset verkar stå i tomtgränsen låter som dubbla orsaker till att leja bort jobbet, jag skulle inte hyra grävmaskin och gräva mej in under grannens garage alla fall.
Förmodligen finns det nån firma som har en lösning för väggar som ligger under garage, det är en överraskande vanlig lösning men det skulle jag försäkra mej om innan jag köpte det där huset.
Jag har dränerat om vårt hus själv förutom att jag lejde in en kompis-kompis till själva grävandet men halverade ändå kostnaden jmf med att leja bort hela jobbet, det är inget särskilt svårt jobb men i Uppsalas regnvåta blålera var det tungt, slitsamt och skitigt inget jag tänker göra igen om jag slipper.
Men är det genom plattan Ni får upp fukt så är det inte självklart att en dränering hjälper till 100%.
Man får väl börja med att riva bort de organiska materialen från golv och väggar i källaren få se hur det ser ut innan man bestämmer sej för vilka åtgärder som är relevanta.
Att grannens garage omöjliggör grävningen samt att det aktuella huset verkar stå i tomtgränsen låter som dubbla orsaker till att leja bort jobbet, jag skulle inte hyra grävmaskin och gräva mej in under grannens garage alla fall.
Förmodligen finns det nån firma som har en lösning för väggar som ligger under garage, det är en överraskande vanlig lösning men det skulle jag försäkra mej om innan jag köpte det där huset.
Jag har dränerat om vårt hus själv förutom att jag lejde in en kompis-kompis till själva grävandet men halverade ändå kostnaden jmf med att leja bort hela jobbet, det är inget särskilt svårt jobb men i Uppsalas regnvåta blålera var det tungt, slitsamt och skitigt
inget jag tänker göra igen om jag slipper.Tack för era svar!
Jan-Å, nej det står faktiskt inte något om fuktindikationer från väggar utan endast från golvet i det klädkammar/förrådsutrymmet.
Ja jo på övervåningen i tvättstugan så är det fuktindikering vid en golvbrunn men det är ju inget ovanligt.
Men hursomhelst. Ok, ja vi hade nog tänkt att leja bort jobbet om det blir aktuellt med en dränering under alla omständigheter då jag nog är händig men vet inte om jag skulle våga mig på en operation i denna storlek.
Om fukten kommer genom plattan, vad finns det för åtgärder man kan göra då?
Tack på förhand.
Jan-Å, nej det står faktiskt inte något om fuktindikationer från väggar utan endast från golvet i det klädkammar/förrådsutrymmet.
Ja jo på övervåningen i tvättstugan så är det fuktindikering vid en golvbrunn men det är ju inget ovanligt.
Men hursomhelst. Ok, ja vi hade nog tänkt att leja bort jobbet om det blir aktuellt med en dränering under alla omständigheter då jag nog är händig men vet inte om jag skulle våga mig på en operation i denna storlek.
Om fukten kommer genom plattan, vad finns det för åtgärder man kan göra då?
Tack på förhand.
Om fukten kommer genom plattan kan det bli knepigt. En bekant kikade på ett hus där fukt trängde upp genom plattan. En besiktningsman konstaterade att man var tvungen att i bila upp plattan och fixa nytt dränlager /kapillärbrytande material under plattan. Komplicerad och dyr åtgärd.
Ajdå, låter jobbigt. Men om det skulle vara så illa så man måste bila upp, gör man det på hela plattan då? Alltså behöver vi då bila upp hela nedervåningen med v-rum, bastu, badrum, gillestuga/sovrummet eller gör man det endast i den klädkammare där indikationen fanns?Beape skrev:
Det här med platongolv och liknande lösningar, kan inte det hjälpa mot fukt "nerifrån"?
(edit) Vill tillägga att den klädkammare som har indikationen ligger i det hörn av huset som är helt under mark om ni förstår vad jag menar?
Redigerat:
Inomhusplaton hjälper mot fukt men det finns nog en gräns för hur mycket en sån kan ta hand om för tanken är att luften tar med fukten upp genom socklarna så dels måste luften cirkulera bra men luft har en begränsad kapacitet att frakta fukt också.
Ett golv med EPS-bruk + flytspackel/golvvärme håller borta fukten fast det kräver ju också bilning förstås. Så den typen av lösning där man ska göra om under plattan kommer att kräva en hel del bilning eftersom man i princip gör en ny platta från grunden.
Ett hörn av huset just där alla väggar är under mark kan få fukt pga dålig dränering även om det tränger upp genom plattan så det är ett gott tecken men man behöver gräva upp och/eller riva insidan först för att verkligen se vad som är problemet.
Jag skulle nog bestämma vad jag har råd med för pris, dra av 150 000 för just det här och stanna i budgivningen när det är dom 150 kvar.
Eller så skulle jag räkna med att jag har tur som vanligt och köpa huset ändå men i så fall skulle ALLT annat stämma så det är värt risken.
Ett golv med EPS-bruk + flytspackel/golvvärme håller borta fukten fast det kräver ju också bilning förstås. Så den typen av lösning där man ska göra om under plattan kommer att kräva en hel del bilning eftersom man i princip gör en ny platta från grunden.
Ett hörn av huset just där alla väggar är under mark kan få fukt pga dålig dränering även om det tränger upp genom plattan så det är ett gott tecken men man behöver gräva upp och/eller riva insidan först för att verkligen se vad som är problemet.
Jag skulle nog bestämma vad jag har råd med för pris, dra av 150 000 för just det här och stanna i budgivningen när det är dom 150 kvar.
Eller så skulle jag räkna med att jag har tur som vanligt och köpa huset ändå men i så fall skulle ALLT annat stämma så det är värt risken.
Jo vi har räknat med 150k ungefär för den biten i vår kalkyl + lika mycket till för annat kök o golv)Jan-Å skrev:
Huset ligger dock ute med ett väldigt bra pris redan som utgångspris, 80 000 över taxeringsvärde i STHLMsområdet.
Det är en hel del annat som också skulle renoveras men det mesta är ytskikt så det har vi inga problem med att göra själva.
Vi tänker väl som så att om vi kan få det utan nån större budgivning (det har legat ute tidigare utan att blivit sålt) så kan vi lägga ner en del pengar för att få ett bra hus och fortfarande ha ett bra värde i huset efter renovering och omvärdering.
Men vad tror ni om bilningen om det eventuellt skulle bli aktuellt, bilar man upp hela soutterängvåningen då eller bara den del där fuktindikationen är? Vad skulle en sån åtgärd kunna hamna på kostnadsmässigt? Jag förstår att det är svårt att säga.. Men mellan tummen o andra handens pekfinger
Jo det bör vi ju kika på om det finns möjlighet. Kanske även för eventuell radonsanering då radon ej är uppmätt i huset. Tack för tipset.
Jag har ingen aning om vad det kostar att bila upp plattor för det gör jag jämnt själv Det kostar några 100 att hyra en rejäl Hilti på Cramo här i stan så jag har kört på över helgen med en sån.
Förmodligen måste man bila upp hela plattan om man nu inte hittar en orsak till problemen när man kör upp golvet där fuktproblemen är.
Det kostar några 100 att hyra en rejäl Hilti på Cramo här i stan så jag har kört på över helgen med en sån. Förmodligen måste man bila upp hela plattan om man nu inte hittar en orsak till problemen när man kör upp golvet där fuktproblemen är.
Jag antar att man måste bila i omgångar och sen återgjuta (bilar man bort allt samtidigt borde huset bli instabilt :O)Jan-Å skrev:Jag har ingen aning om vad det kostar att bila upp plattor för det gör jag jämnt själv
Förmodligen måste man bila upp hela plattan om man nu inte hittar en orsak till problemen när man kör upp golvet där fuktproblemen är.
Det beror på hur grunden göts från början, göt man en platta som väggarna sen står på så kan det bli problem men göt man sulor som man ställde väggarna på och sen göt golv i rummen så spelar det ingen roll, har för mej att det var så det beskrevs i en annan trådBeape skrev:
Men gör man det själv är det nog rätt skönt att göra ett rum i taget oavsett och lejer man bort jobbet så förutsätts proffsen kunna göra en korrekt bedömning av hur man gör på bästa sätt, det är väl därför man lejer bort jobb?
Medlem
· Västra Götaland
· 243 inlägg
Man undrar ju vad som specifikt avses med "hög fuktindikation i golv"? Är fuktkvot mätt i betongplatta, reglar eller bara med snoken? Om det var så att fuktindikation befann sig i ett provhål som togs upp i klädkammaren är det ju ingen garanti för att fukt endast finns där.
Om jag var TS skulle jag nog inför beslutet dessutom vilja veta vad undergrunden består av. Är sula/platta gjutna på kapillärbrytande material tex makadam (vanligt from 70-talet) eller är den gjuten på sand (vanligt på 60-talet) med väsentligt sämre kapillärbrytning. I det första fallet borde det gå att fixa dräneringen utan bilning genom nya dränrör och kapskikt runtom huset. Är det gjutet på sand blir det genast mer osäkert vad som krävs.
Byggt 73 bör väl stå på kapillärbrytande skikt men är kanske gränsfall. Man kan kolla undergrunden på husritningar över källarplanet som man lätt får på stadsbyggn kontoret om inte säljaren har dem.
Redigerat:
Fuktindikationen i det här fallet var vid en okulär överlåtelsebesiktning så det är inte taget via något provhål eller liknande utan han använde väl en enkel fuktmätare och näsan.Magnus Ladulås skrev:
Tack för tipset ang att kolla upp markförhållanden och byggnadsritningar. Ska ringa imorgon och kolla.
