Finansiera husköp genom att hyra ut två av tre våningar - vad tänka på?
Hej.
Jag och min fru planerar att köpa mina föräldrars hus i centrala Göteborg. Huset är idag registrerat som enfamiljhshus men har tidigare varit registrerat både som tvåfamiljshus och som hyreshus.
Huset har 3 våningar och rymmer 3 små tvåor, och 2 stora treor.
Jag och min fru har nu fått erbjudande om att köpa huset för 4,5 MSEK (något under marknadspris) och tänkte finansiera detta genom att själva bo i en av treorna och hyra ut resten.
Vi räknar med att efter lite renovering kunna ta in varmhyror för 20 000 – 25 000 per månad.
Jag har några frågor angående detta:
1) Skulle det fungera att fortsätta ha huset registrerat som enfamiljshus eller måste vi registrera om det till hyreshus? Fördelar/Nackdelar med respektive lösning? Vad skall man tänka på?
2) Vad försvinner i avgifter och skatter av de 20 000 vi tar in som hyra per månad? Hur mycket har vi kvar som vi kan betala ränta och amortera lån? Kan vi på något sätt fixa så att eventuell skatt betalas av min fru som tjänar mindre än jag och därmed har lägre skattesats?
3) Om vi vill sätta in bergvärme eller göra andra investeringar i huset, kan vi göra detta på oskattade pengar från hyrorna?
4) Någon som har erfarenhet av liknande affärer och har råd eller tips?
Stort tack på förhand
/Tobohl
Jag och min fru planerar att köpa mina föräldrars hus i centrala Göteborg. Huset är idag registrerat som enfamiljhshus men har tidigare varit registrerat både som tvåfamiljshus och som hyreshus.
Huset har 3 våningar och rymmer 3 små tvåor, och 2 stora treor.
Jag och min fru har nu fått erbjudande om att köpa huset för 4,5 MSEK (något under marknadspris) och tänkte finansiera detta genom att själva bo i en av treorna och hyra ut resten.
Vi räknar med att efter lite renovering kunna ta in varmhyror för 20 000 – 25 000 per månad.
Jag har några frågor angående detta:
1) Skulle det fungera att fortsätta ha huset registrerat som enfamiljshus eller måste vi registrera om det till hyreshus? Fördelar/Nackdelar med respektive lösning? Vad skall man tänka på?
2) Vad försvinner i avgifter och skatter av de 20 000 vi tar in som hyra per månad? Hur mycket har vi kvar som vi kan betala ränta och amortera lån? Kan vi på något sätt fixa så att eventuell skatt betalas av min fru som tjänar mindre än jag och därmed har lägre skattesats?
3) Om vi vill sätta in bergvärme eller göra andra investeringar i huset, kan vi göra detta på oskattade pengar från hyrorna?
4) Någon som har erfarenhet av liknande affärer och har råd eller tips?
Stort tack på förhand
/Tobohl
Nu resonerar jag lite bara så ta det med en nypa salt men:tobohl skrev:
a. Ni borde kanske bilda ett företag för uthyrningen även om det är en enskild firma ?
å kan ni ju dra av för renoveringar, nyinstallation av bergvärme etc
b. Vet inte hur man "registrerar" hus - men om det är så stort med separata kök osv - är det itne ett flerfamiljshus redan då ? Om det är omregistreat så borde ni kanske fixa det så att det blir rätt - med tanke på besittningsrätter, ev. problem ,försäkringar etc...
c. Läs in er lite på egna företag så ser ni vad ni kan plocka ut efter skatter osv
/K
Vid sidan av pppersarbetet och byråkratin som jag inte har rikigt koll på är mitt tips att välja rätt hyresgäster! En knarkare/a-lagare/ligist/kriminell/rättshaverist eller knäppgök i största allmänhet med dålig betalningsvilja/förmåga kan göra livet surt för er och andra i åratal!
Om ni väljer att deklarera som näringsfastighet bokför ni verksamhetens verkliga kostnader och minskar dessutom resultatet med årlig värdeavskrivning. Bruket av egna lägenheten beskattas som inkomst. Även om ni behåller fastighetens taxeringskod måste ni fullt ut deklarera hyresintäkterna. Ni slipper dock förmånsskatt för bostaden ni själva använder.
Den som hyr bostad i villa eller tvåbostadshus saknar den besittningsrätt hyresgäster åtnjuter i vanliga hyreshus. Men er verksamhet kommer ändå att räknas som så professionell, att ni inte utan vidare kan säga upp hyresgästerna ifall ni en vacker dag ångrar er och vill använda hela huset till något annat.
Jag föreslår att ni funderar över möjligheten att starta bostadsrättsförening. Då börjar ni med att budgetera en ekonomisk plan och konstituera föreningen, till vilken ni överlåter fastigheten. Bostadsrätterna ni inte själva vill använda säljs därefter på öppen marknad, exempelvis via mäklare. Därefter blir ni en av fem medlemmar, vars styrelse och förvaltning blir en kollektiv angelägenhet.
Den som hyr bostad i villa eller tvåbostadshus saknar den besittningsrätt hyresgäster åtnjuter i vanliga hyreshus. Men er verksamhet kommer ändå att räknas som så professionell, att ni inte utan vidare kan säga upp hyresgästerna ifall ni en vacker dag ångrar er och vill använda hela huset till något annat.
Jag föreslår att ni funderar över möjligheten att starta bostadsrättsförening. Då börjar ni med att budgetera en ekonomisk plan och konstituera föreningen, till vilken ni överlåter fastigheten. Bostadsrätterna ni inte själva vill använda säljs därefter på öppen marknad, exempelvis via mäklare. Därefter blir ni en av fem medlemmar, vars styrelse och förvaltning blir en kollektiv angelägenhet.
Det finns säkert en hyresvärdsförening i Göteborg som organisarar hyresvärdar. Jag skulle kontakta dem och ställa frågorna till dem.
Tycker att det är fascinerande att marknadsvärde på ett hus med tre tvåor och två treor ligger på drygt 4.5 MSEK, i Centrala Stockholm får man väl knappt en trea för detta pris. En bra villa i Huddinge ligger i denna prisklass.
Man skulle kanske flyta till Göteborg ?
Tycker att det är fascinerande att marknadsvärde på ett hus med tre tvåor och två treor ligger på drygt 4.5 MSEK, i Centrala Stockholm får man väl knappt en trea för detta pris. En bra villa i Huddinge ligger i denna prisklass.
Man skulle kanske flyta till Göteborg ?
Hej och tack för alla svar bra svar. Det hela är lite mer komplicerat så jag tänkte förtydliga lite.
Huset är ett stort trähus som är byggt i början av 1900-talet och när det köptes av mina föräldrar på 70-talet var det ett hyreshus med en planlösning liknande dagens.
På 90-talet gjorde en lagändring det ekonomiskt (skattetekniskt) nödvändigt att registrera om det som tvåfamiljshus för att min familj (som nu belägrade nästan hela huset, vi är många barn) skulle kunna bo kvar. Då skatteverket strulade ganska mycket var man tvungen att tydligt markera att det verkligen var en privatbostad och inte en hyresfastighet och de tre tvåorna som hade fullständigt kök och egna badrum gjordes om. Idag finns bara en liten toalett till de tre tvåorna och dushen finns på en annan våning.
Priset är alltså på en stor villa med omöjlig planlösning i visst renoveringsbehov, men prisbilden är ju helt klart bätte i gbg än stockholm.
För övrigt har jag kommit fram till följande om någon är intresserad:
Eftersom det är ett tvåfamiljshus får vi max hyra ut 59% av boendeytan till icke-familjemedlemmer för att det fortfarande skall räknas som privatbostad. Hyr vi ut mer än detta räknas det som näringsfatighet.
Skall vi ha lån på 4 000 000 och räkna med en långsiktigräntesats på 5% måste vi få ut 16667 kr/ månad efter skatt för att neutralisera räntekostnaderna. Detta betyder att vi behöver ta in cirka 21500 kr/månad i hyra för de 59% vi hyr ut. Amorteringar, renoveringar och löpande kostnader löpande kostnader motsvarar vår boendekostnad.
Eftersom sammanland boendeyta (biytor räknas inte) är cirka 290kvm får vi max hyra ut 174 kvm. Med tanke på att situationen med badrum etc är som den är så kommer det vara svårt att ta mer än 100 kr/kvm i hyra vilket gör att kalkylen spricker.
Kvar att räkna på är vad det skulle kosta att bygga om de två små treorna (med delat badrum) till en tvåa och en trea med varsitt badrum och hyra ut dessa. Då finns också möjligheten att bilda bostadsrättsförening och sälja lägenheterna längre fram.
Huset är ett stort trähus som är byggt i början av 1900-talet och när det köptes av mina föräldrar på 70-talet var det ett hyreshus med en planlösning liknande dagens.
På 90-talet gjorde en lagändring det ekonomiskt (skattetekniskt) nödvändigt att registrera om det som tvåfamiljshus för att min familj (som nu belägrade nästan hela huset, vi är många barn) skulle kunna bo kvar. Då skatteverket strulade ganska mycket var man tvungen att tydligt markera att det verkligen var en privatbostad och inte en hyresfastighet och de tre tvåorna som hade fullständigt kök och egna badrum gjordes om. Idag finns bara en liten toalett till de tre tvåorna och dushen finns på en annan våning.
Avsaknaden av egna badrum gör tanken på att bilda bostadsrättsförening svår eftersom det kommer krävas en ordentlig renovering för att återställa detta.billy_baver skrev:
Det faktum att det är ett privatbostadshus som är mer eller mindre omöjligt att utnyttja själv utan att ha minst 4-5 barn som är stora nog att bo i en egen lägenhet men små nog att bo kvar hemma gör att marknaden är begränsad. Det är ju som du ser ovan inte heller riktiga 2or eftersom dom inte har egen toalett eller dush. Tanken är att hyra ut dessa till studenter som gärna delar toalett mot att få ett billigt och bra boende med cykel/gångasvtånd till såväl chalmers som sahlgrenska.jan_af_lisoe skrev:
Priset är alltså på en stor villa med omöjlig planlösning i visst renoveringsbehov, men prisbilden är ju helt klart bätte i gbg än stockholm.
För övrigt har jag kommit fram till följande om någon är intresserad:
Eftersom det är ett tvåfamiljshus får vi max hyra ut 59% av boendeytan till icke-familjemedlemmer för att det fortfarande skall räknas som privatbostad. Hyr vi ut mer än detta räknas det som näringsfatighet.
Skall vi ha lån på 4 000 000 och räkna med en långsiktigräntesats på 5% måste vi få ut 16667 kr/ månad efter skatt för att neutralisera räntekostnaderna. Detta betyder att vi behöver ta in cirka 21500 kr/månad i hyra för de 59% vi hyr ut. Amorteringar, renoveringar och löpande kostnader löpande kostnader motsvarar vår boendekostnad.
Eftersom sammanland boendeyta (biytor räknas inte) är cirka 290kvm får vi max hyra ut 174 kvm. Med tanke på att situationen med badrum etc är som den är så kommer det vara svårt att ta mer än 100 kr/kvm i hyra vilket gör att kalkylen spricker.
Kvar att räkna på är vad det skulle kosta att bygga om de två små treorna (med delat badrum) till en tvåa och en trea med varsitt badrum och hyra ut dessa. Då finns också möjligheten att bilda bostadsrättsförening och sälja lägenheterna längre fram.
Tyvär är min editor här på jobet så långsam att masa bokstäver komer inte med !!!Nyfniken skrev:
Brukar fyla i dem efteråt, men misar iland !
Göta Kanal käns väldigt långsamt, min båt trivs inte i så låga farter och själv gilar jag inte trängsel heler.
GP skrev om lite problem som kan uppstå då detaljplanen inte medger flera bostäder i samma hus.
Kanke inte relevant, men här är länken.
http://www.gp.se/bostad/1.21885-baklaxa-for-inredda-vindar
Kanke inte relevant, men här är länken.
http://www.gp.se/bostad/1.21885-baklaxa-for-inredda-vindar