Vattenskada i nyköpt hus från 1970
Hej alla hjälpsamma!
Jag och sambon har precis flyttat in i vårt nyköpta hus, byggt 1970.
Vi köpet gjordes en överlåtelsebesiktning av besiktningsman enligt konstens alla regler, där konstaterades att det saknades ett läckageskydd under diskmaskinen med kommentar i protokoll "bör åtgärdas". Inget annat uppmärksammades.
I helgen så tänkte jag ta tag i detta och åkte således och köpte ett skydd, kom hem, drog ut diskmaskinen och det tog inte många sekunder att inse att det läckt vatten under många år. Mögel och genomruttet undergolv.
Jag undersökte vad som orsakat skadan och det är avloppslangen från diskmaskinen som hamnat i kläm och fått en liten spricka, vilket också syns tydligt på slangen. Jag är endast lekman men när man tittar in i skåpet brevid maskinen ser man också tydligt att det är stora fuktskador i den stommen.
Jag har idag talat med Mäklare, Besiktningsman, Försäkringsbolag och får ingen klarhet i vad som gäller.
Mäklaren sa att detta förmodligen inte går som ett dolt fel.
Besiktningsmannen vågade inte säga ett ord utan ville ha en skriftlig reklamation.
Mitt försäkringsbolag menade att det är säljarens bolag som får stå för det.
Säljaren är mycket tillmötesgående och skall ta en disskusion med sitt försäkringsbolag.
Vad tror ni? Vem får stå för en sån här skada??
MVH// "Nybliven husägare som inte sov många timmar inatt"
Jag och sambon har precis flyttat in i vårt nyköpta hus, byggt 1970.
Vi köpet gjordes en överlåtelsebesiktning av besiktningsman enligt konstens alla regler, där konstaterades att det saknades ett läckageskydd under diskmaskinen med kommentar i protokoll "bör åtgärdas". Inget annat uppmärksammades.
I helgen så tänkte jag ta tag i detta och åkte således och köpte ett skydd, kom hem, drog ut diskmaskinen och det tog inte många sekunder att inse att det läckt vatten under många år. Mögel och genomruttet undergolv.
Jag undersökte vad som orsakat skadan och det är avloppslangen från diskmaskinen som hamnat i kläm och fått en liten spricka, vilket också syns tydligt på slangen. Jag är endast lekman men när man tittar in i skåpet brevid maskinen ser man också tydligt att det är stora fuktskador i den stommen.
Jag har idag talat med Mäklare, Besiktningsman, Försäkringsbolag och får ingen klarhet i vad som gäller.
Mäklaren sa att detta förmodligen inte går som ett dolt fel.
Besiktningsmannen vågade inte säga ett ord utan ville ha en skriftlig reklamation.
Mitt försäkringsbolag menade att det är säljarens bolag som får stå för det.
Säljaren är mycket tillmötesgående och skall ta en disskusion med sitt försäkringsbolag.
Vad tror ni? Vem får stå för en sån här skada??
MVH// "Nybliven husägare som inte sov många timmar inatt"
Som sagt dolt fel är det inte eftersom du hade upptäckt det genom att dra fram diskmaskinen. Så frågan är om du har nånting på besiktningsmannen men troligtvis inte, utan han slingrar sig på nått fint sätt....
Men min gissning är att det är tyvärr du som får stå för kostnaderna....
Men min gissning är att det är tyvärr du som får stå för kostnaderna....
Det är nog så att säljaren försäkringsbolag bör stå för det här, men efterssom skyddet saknades så kommer de antagligen att sätta ned ersättningen, eller helt neka ersättning.
I princip så borde besiktningsmannen upptäckt det här. Skriv en reklammation. Intressant här är ju också att det finns en indikation på problem synlig även utan att dra ut maskinen. Ofta ser man som lekman tydliga tecken när man väl vet att det finns en skada, sådant skall ett proffs se direkt.
Möjligen så kan bes. mannens anmärkning om saknat skydd ses som en uppmaning till ytterligare undersökning, dvs den anmärkningen kanske (lite krystat) går att se som en friskrivning. Då bör skadan inne i skåpet kunna vara ett "motbevis".
Observera att säljaren kan ha rätt att få ut sin ersättning på försäkringen, men han är inte nödvändigtvis ansvarig att betala ut något till er. Det finns exempel på där säljare har gjort en extra bonus när köparen har hittat ersättningsbara skador på huset.
I princip så borde besiktningsmannen upptäckt det här. Skriv en reklammation. Intressant här är ju också att det finns en indikation på problem synlig även utan att dra ut maskinen. Ofta ser man som lekman tydliga tecken när man väl vet att det finns en skada, sådant skall ett proffs se direkt.
Möjligen så kan bes. mannens anmärkning om saknat skydd ses som en uppmaning till ytterligare undersökning, dvs den anmärkningen kanske (lite krystat) går att se som en friskrivning. Då bör skadan inne i skåpet kunna vara ett "motbevis".
Observera att säljaren kan ha rätt att få ut sin ersättning på försäkringen, men han är inte nödvändigtvis ansvarig att betala ut något till er. Det finns exempel på där säljare har gjort en extra bonus när köparen har hittat ersättningsbara skador på huset.
Dolt fel tycker jag inte det är - dels var det inte svårt att upptäcka (dra ut diskmaskinen eller lukta (?)) dels fanns ju indikationer om att skada kunde föreligga (saknat skvallerskydd-vilken också skulle kunan göra bes. mannen skadelös).
Förre ägaren kanske kan få ut på sin hemförsäkring - och han verkar ju villig att försöka det för att ge er ersättning även om han strikt strikt juridiskt kanske inte skulle behöva det - så det låter nog som den bästa vägen ?
/K
Förre ägaren kanske kan få ut på sin hemförsäkring - och han verkar ju villig att försöka det för att ge er ersättning även om han strikt strikt juridiskt kanske inte skulle behöva det - så det låter nog som den bästa vägen ?
/K
Vem besiktade? Att konstatera att läckageskydd saknas utan att kolla vidare bakom maskinen är riktigt dåligt, vad har han missat mer??
Som övriga redan konstaterat är det inget dolt fel utan ett fel som man borde hitta själv på visningen redan men då kanske man måste vara lite erfaren.
Som övriga redan konstaterat är det inget dolt fel utan ett fel som man borde hitta själv på visningen redan men då kanske man måste vara lite erfaren.
Vi råkade ut för liknande sak fast från andra sidan. Som säljare.
Det som sas då från försäkringsbolagen var att skador som upptäcks under de första 30dagarna skall tas på säljarens försäkring via sk. regressrätt.
Nu var vårt fall lite mer komplicerat och de hade redan fått prisavdrag för felaktiga/ålderstigna golvbrunnar, så i det fallet nekade FB ersättning.
Men hade skadan varit oreglerad innan och försäkringsbolaget täckt så hade vi accepterat att nyttja vår försäkring.
Hoppas det löser sig för er.
Det som sas då från försäkringsbolagen var att skador som upptäcks under de första 30dagarna skall tas på säljarens försäkring via sk. regressrätt.
Nu var vårt fall lite mer komplicerat och de hade redan fått prisavdrag för felaktiga/ålderstigna golvbrunnar, så i det fallet nekade FB ersättning.
Men hade skadan varit oreglerad innan och försäkringsbolaget täckt så hade vi accepterat att nyttja vår försäkring.
Hoppas det löser sig för er.
Jag kommer aldrig bli klok på försäkringsbolagens regler. Det rimliga, enligt mig, är att ni borde fått ersättning om ni fått en vattenskada under den tid ert hus var försäkrat av er (jag antar att skadan upptäcktes, men inte inträffade under de 30 dagarna).Hubbe2 skrev:
Även om skadan upptäckts efter ett halvår, men man kunde visa att den var mer än ett halvår gammal så borde ni få ersättning. Enligt mig.
Att ni sen sålt huset till någon som inte hittat vattenskadan är för mig en helt annan historia. Det borde i så fall antingen gå som ett dolt fel (om det verkligen var ett dolt fel) och då borde ni bli ersättningsskyldiga. Oaktat försäkringsbolagets bedömning. Eller så är det inte ett dolt fel, och då får köparen stå där med Svarte Petter. Oavsett om ni får ersättning från försäkringsbolaget enligt ovan.
Men allt det här är alltså mina åsikter och har uppenbarligen ingenting med verkligheten att göra.
Har pratat med juristen på villägarnas idag. Verkar som att allt det som konstaterats här stämmer.
Det är inget dolt fel.
Besiktningsmannen har inte undersökt tillräckligt noga.
Säljarens hemförs bör stå för ersättning.
Har idag reklamerat besiktningen samt anmält till försäkringsbolaget.
Uppdaterar när jag får svar...
Så länge kommer lite foton på det som besiktningsmannen missade:
http://yfrog.com/06dsc0727gj
Det är inget dolt fel.
Besiktningsmannen har inte undersökt tillräckligt noga.
Säljarens hemförs bör stå för ersättning.
Har idag reklamerat besiktningen samt anmält till försäkringsbolaget.
Uppdaterar när jag får svar...
Så länge kommer lite foton på det som besiktningsmannen missade:
http://yfrog.com/06dsc0727gj
Detta är ju typexempel på ej uppfylld undersökningsplikt. Varför skall säljarens hemförsäkring stå för detta?
En vanlig missuppfattning är att man kan låta en besiktningsman uppfylla den undersökningsplikt man har som köpare, så är det alltså inte och man står alltid som köpare risken t ex för att upptäckbara "fel" missas av en slarvig besiktningsman.
En annan sak är att du kanske kan få ersättning av besiktningsmannens försäkring för att han varit slarvig, detta får bedömas utifrån det uppdrag ni avtalat om men räkna med att ni får åtgärdsanmärkningen emot er.
Köper man ett hus har man som köpare undersökningsplikt. Det vet alla och det är med viss förvåning man ser hur annars kompetenta individer, i fråga om husköpet, tror att en dyr besiktning ändrar på det faktumet.
En vanlig missuppfattning är att man kan låta en besiktningsman uppfylla den undersökningsplikt man har som köpare, så är det alltså inte och man står alltid som köpare risken t ex för att upptäckbara "fel" missas av en slarvig besiktningsman.
En annan sak är att du kanske kan få ersättning av besiktningsmannens försäkring för att han varit slarvig, detta får bedömas utifrån det uppdrag ni avtalat om men räkna med att ni får åtgärdsanmärkningen emot er.
Köper man ett hus har man som köpare undersökningsplikt. Det vet alla och det är med viss förvåning man ser hur annars kompetenta individer, i fråga om husköpet, tror att en dyr besiktning ändrar på det faktumet.
Säljarens hemfösäkring skall ju ersätta en uppkommen vattenskada, oavsett om säljaren fortfarande äger huset när skadan upptäcks.
Dvs. om skadan hade varit ersättningsbar ifall säljaren fortfarande hade bott i huset, så är det ju rimligt att den skall vara ersättningsbar när säljaren har flyttat ut. Givetvis under förutsättninga att skadan uppkommit under den tid förs. bolaget försäkrat huset.
Iom. att skyddet saknades så är skadan troligen inte fullt ut ersättningsbar, säljaren har troligen brustit i sin "aktsamhet".
Den "dyra" besktningen tar man ju just för att uppfylla sin undersökningsplikt, som köpare är man inte säker på att vara tillräkligt kunnig i sin undersökning av huset, tar därför in ett proffs för att undersöka, och hoppas att huset då är undersökt tillräkligt noga för att man skall slippa hör att man borde undersökt mer, när ett fel senare upptäcks.
Dvs. om skadan hade varit ersättningsbar ifall säljaren fortfarande hade bott i huset, så är det ju rimligt att den skall vara ersättningsbar när säljaren har flyttat ut. Givetvis under förutsättninga att skadan uppkommit under den tid förs. bolaget försäkrat huset.
Iom. att skyddet saknades så är skadan troligen inte fullt ut ersättningsbar, säljaren har troligen brustit i sin "aktsamhet".
Den "dyra" besktningen tar man ju just för att uppfylla sin undersökningsplikt, som köpare är man inte säker på att vara tillräkligt kunnig i sin undersökning av huset, tar därför in ett proffs för att undersöka, och hoppas att huset då är undersökt tillräkligt noga för att man skall slippa hör att man borde undersökt mer, när ett fel senare upptäcks.
Jo hemmapularen m fl det är en vanlig missuppfattning att man "slipper" sin undersökningsplikt genom att köpa en besiktning.
Förmodligen odlas myten vidare delvis genom att ingen besiktningsman vinner på att förklara hur det är, av orsaker som lätt inses särskilt när man läser om fall som detta.
Köparen har, vilket i vart fall alla specialister på fastighetsrätt vet, ett ansvar som inte går att överlåta. Det hjälper m a o inte att skylla på en slarvig besiktningsman i en svensk domstol, det är vad DU som köpare borde ha upptäckt som gäller, med det "lustiga" undantaget att OM du anlitat någon det faktiskt kan bli en strängare bedömning.
En annan sak är att vissa försäkringsbolag, i fråga om dolda fel försäkringar och motsv, har infört en egen "praxis" om att det krävs besiktningsprotokoll för att ersätta senare konstaterat dolt fel. Det har dock ingenting med rättstillämpningen att göra, även om det fyller en bevisfunktion.
I svensk rätt är det alltså inte besiktningsmannens kompetens som sätter vidden för undersökningsplikten utan tvärtom en slags tänkt lekmans möjlighet att se brister, låt vara att dessa möjligheter ibland sträckt sig långt.
Det är således så att du som köpare t o m kan sätta dig i en sämre sits om du låter en sakkunnig besiktiga ditt objekt jämfört med att göra det själv, eftersom vissa av dessa "proffs" utger sig för att kunna se saker tack vare fuktmätare o dyl och därför regelmässigt hittar "symptom" som föranleder dem att skriva t ex "vidare teknisk undersökning rekommenderas" om deras fuktmätare gett ett svårtytt utslag som t ex kan bero på såväl fukt som t ex värmeslingor. Du som köpare hamnar då i ett läge där du i princip kan tvingas riva konstruktioner för att uppfylla din därmed utökade undersökningsplikt som alltså uppkommit bara för att dessa "proffs" köpt på sig utrustning som säkert imponerar på kunden (och tyvärr ibland domstolarna) men i realiteten alltså kan bli kontraproduktiv för dig som köpare.
Fel i fastighet är komplicerade frågor eftersom det är hårt styrt av praxis, vilket besiktningsmän samt vissa försäkringsbolag slagit mynt av för att vanligt folk är osäkra. Just därför kan det vara bra att här på forumet inte agera som deras obetalda försäljare och fortsätta odla missuppfattningar.
Visst vill jag också hjälpa den som ställer en fråga men ibland tenderar svaren att mer ha karaktär av välvilja och moraliskt tyckande än det, tyvärr ibland negativa, besked rörande rättsläget som borde vara extra väsentlig i tråden "juridik" rörande stora värden. ( självklart kan livsfarliga elkopplingar o dyl i eltråden kräva än mer)
För att återknyta till det specifika fallet är det alltså avtalet mellan besiktare ("proffs") -köpare som är intressant. De flesta avtal jag granskat begränsar ansvaret till okulärt varför det blir en bedömningsfråga huruvida "proffset" skulle ha dragit ut diskmaskin eller ej. Det finns många olika uppdragsavtal varför mitt råd till t s blir att noggrant läsa vad "proffsets" besiktning rymde. Tyvärr är min erfarenhet att dylika fall att det är svårt att sätta åt "proffset" om inte denne själv tar på sig det eller Sverker ringer upp...
Berätta gärna hur det går, särskilt intressant är ju om försäkringskollektivet skall lastas för detta, hoppas på ett utlåtande från kinglolle som brukar ha koll på försäkringsaspekterna.
Ursäkta den långa utläggningen, M v h P-A
Förmodligen odlas myten vidare delvis genom att ingen besiktningsman vinner på att förklara hur det är, av orsaker som lätt inses särskilt när man läser om fall som detta.
Köparen har, vilket i vart fall alla specialister på fastighetsrätt vet, ett ansvar som inte går att överlåta. Det hjälper m a o inte att skylla på en slarvig besiktningsman i en svensk domstol, det är vad DU som köpare borde ha upptäckt som gäller, med det "lustiga" undantaget att OM du anlitat någon det faktiskt kan bli en strängare bedömning.
En annan sak är att vissa försäkringsbolag, i fråga om dolda fel försäkringar och motsv, har infört en egen "praxis" om att det krävs besiktningsprotokoll för att ersätta senare konstaterat dolt fel. Det har dock ingenting med rättstillämpningen att göra, även om det fyller en bevisfunktion.
I svensk rätt är det alltså inte besiktningsmannens kompetens som sätter vidden för undersökningsplikten utan tvärtom en slags tänkt lekmans möjlighet att se brister, låt vara att dessa möjligheter ibland sträckt sig långt.
Det är således så att du som köpare t o m kan sätta dig i en sämre sits om du låter en sakkunnig besiktiga ditt objekt jämfört med att göra det själv, eftersom vissa av dessa "proffs" utger sig för att kunna se saker tack vare fuktmätare o dyl och därför regelmässigt hittar "symptom" som föranleder dem att skriva t ex "vidare teknisk undersökning rekommenderas" om deras fuktmätare gett ett svårtytt utslag som t ex kan bero på såväl fukt som t ex värmeslingor. Du som köpare hamnar då i ett läge där du i princip kan tvingas riva konstruktioner för att uppfylla din därmed utökade undersökningsplikt som alltså uppkommit bara för att dessa "proffs" köpt på sig utrustning som säkert imponerar på kunden (och tyvärr ibland domstolarna) men i realiteten alltså kan bli kontraproduktiv för dig som köpare.
Fel i fastighet är komplicerade frågor eftersom det är hårt styrt av praxis, vilket besiktningsmän samt vissa försäkringsbolag slagit mynt av för att vanligt folk är osäkra. Just därför kan det vara bra att här på forumet inte agera som deras obetalda försäljare och fortsätta odla missuppfattningar.
Visst vill jag också hjälpa den som ställer en fråga men ibland tenderar svaren att mer ha karaktär av välvilja och moraliskt tyckande än det, tyvärr ibland negativa, besked rörande rättsläget som borde vara extra väsentlig i tråden "juridik" rörande stora värden. ( självklart kan livsfarliga elkopplingar o dyl i eltråden kräva än mer)
För att återknyta till det specifika fallet är det alltså avtalet mellan besiktare ("proffs") -köpare som är intressant. De flesta avtal jag granskat begränsar ansvaret till okulärt varför det blir en bedömningsfråga huruvida "proffset" skulle ha dragit ut diskmaskin eller ej. Det finns många olika uppdragsavtal varför mitt råd till t s blir att noggrant läsa vad "proffsets" besiktning rymde. Tyvärr är min erfarenhet att dylika fall att det är svårt att sätta åt "proffset" om inte denne själv tar på sig det eller Sverker ringer upp...
Berätta gärna hur det går, särskilt intressant är ju om försäkringskollektivet skall lastas för detta, hoppas på ett utlåtande från kinglolle som brukar ha koll på försäkringsaspekterna.
Ursäkta den långa utläggningen, M v h P-A
Visserligen har du en stark poäng P-A att ansvaret aldrig läggs inte över på någon annan utan köparen är alltid juridisk part i målet oavsett besiktningen eller inte.
Tyvärr finns det alltför många besiktningsmän som inte är kompetenta nog. MEN det ska inte glömmas att det finns även erfarna och duktiga besiktningsmän som kan hjälpa en köpare till att faktiskt upptäcka det som kan finnas.
När det gäller försäkringskollektivet eller ej så är vi faktiskt inne på en av de rörigaste områdena när det gäller intern praxis och överrenskommelse mellan bolag. Vid övertagande av försäkring från annat bolag så är det gamla bolaget som ansvarar för skador i 30 dagar med ev delat ansvar upp till 60 dagar. Oftast är det nya bolaget som sköter skaderegleringen och sedan regressar. Detta är dock från gång till gång. Här är också anledningen att många bolag utför en sk "skadeförebyggande besiktning" som i själva verket är för att upptäcka skador som kan åläggas tidigare bolag.
Detta krånglas till ännu mer när vi talar om ägarbyte och fastighetsjuridiska fel.
Rent teoretiskt blir det generella att vi åtgärdar fel och ålägger nya ägaren ev självrisk, åldersavdrag etc sedan får köpare och säljare göra upp. Men om ägaren till försäkringen verkligen vill kan han få det till samma läge som
Nyfniken nämnde. Alltså anlitas inte entreprenör utan man värderar skadan och man betalar ut ersättning motsvarande som att man fixar det själv iofs är det med låg timpenning men de pengarna är isf inbetalda till försäkingstagaren i detta fallet säljaren.
Detta är dock inte vanligt då de flesta varken förstår möjligheten eller vill moraliskt göra såhär
Mvh lorant
Tyvärr finns det alltför många besiktningsmän som inte är kompetenta nog. MEN det ska inte glömmas att det finns även erfarna och duktiga besiktningsmän som kan hjälpa en köpare till att faktiskt upptäcka det som kan finnas.
När det gäller försäkringskollektivet eller ej så är vi faktiskt inne på en av de rörigaste områdena när det gäller intern praxis och överrenskommelse mellan bolag. Vid övertagande av försäkring från annat bolag så är det gamla bolaget som ansvarar för skador i 30 dagar med ev delat ansvar upp till 60 dagar. Oftast är det nya bolaget som sköter skaderegleringen och sedan regressar. Detta är dock från gång till gång. Här är också anledningen att många bolag utför en sk "skadeförebyggande besiktning" som i själva verket är för att upptäcka skador som kan åläggas tidigare bolag.
Detta krånglas till ännu mer när vi talar om ägarbyte och fastighetsjuridiska fel.
Rent teoretiskt blir det generella att vi åtgärdar fel och ålägger nya ägaren ev självrisk, åldersavdrag etc sedan får köpare och säljare göra upp. Men om ägaren till försäkringen verkligen vill kan han få det till samma läge som
Nyfniken nämnde. Alltså anlitas inte entreprenör utan man värderar skadan och man betalar ut ersättning motsvarande som att man fixar det själv iofs är det med låg timpenning men de pengarna är isf inbetalda till försäkingstagaren i detta fallet säljaren.
Detta är dock inte vanligt då de flesta varken förstår möjligheten eller vill moraliskt göra såhär
Mvh lorant
Skrev lite otydligt, sorry.Nyfniken skrev:
Anledningen till att FB ej betalade ut var att brunnarna ej var fackmannamässigt utförda.
Att felet ej ansågs som dolt var att det var helt uppenbart att så var fallet om man kikade ner i brunnen och har ngn form av byggkunnande.
Att de fått prisavdrag berodde på att de använt besiktningsmannens utlåtande om att gjutjärnsbrunnar som var 37år var uttjänta och borde bytas.
Jag tror att det faktiskt är så som du skriver, att om man kan bevisa att skadan uppstått under den tidigare ägarens tid så kan denne få ersättning, men det ska ju bevisas. Inom den första månaden så är det automatiskt så att det är den förre ägarens ansvar.
Idag firar vi, det är på dagen 1månad sedan överlåtelse och därmed den nye ägarens försäkring som skall täcka nya skador som hittas. Wohooo!!