Hej.på landet skrev:
Bakgrunden till att fastighetsrätten upplevs som orättvis beror en del på att det långt tillbaka, under 1700-talet, blev vanligt med dubbla köpehandlingar och att säljaren då uteslutande ansvarade för det som stod i köpekontraktet.
Med JB:s införande på 70-talet och revideringen i början på 90-talet är fortfarande avtalet, i vid bemärkelse fortfarande central men säljaren har utöver det ett slags strikt ansvar för dolda fel.
Men visst har en del fall rörande undersökningsplikten blivit kritiserade för att det sträcker sig för långt för en vanlig köpare och ifrågasatta på det vis du ger exempel på. Det förekommer dock även motsatsen.
Det är inte helt lätt att på förhand bedöma olika "fel" eftersom det är många variabler att ta hänsyn till. Fastigheter är ju unika liksom omständigheterna vid varje köp.
Men det är fel att säga att köparen "alltid" är i underläge, det är helt enkelt inte fallet vilket ju även mängden avgöranden visar.
Till viss del håller jag med P-A, det är inte per automatik så att köparen är i underläge utan vi pratar om att de absolut flesta fastighetsaffärer görs mellan privatpersoner. Ser inte att det skulle te sig rimligare att ålägga ett allt större ansvar på säljaren heller. Affären är helt enkelt oftast den största köparen gör i sitt liv och det är då inte heller orimligt att behöva ta in experthjälp och göra en grundlig undersökning av hela affären i sin helhet.
Ett tips till trådstartaren att 1000-1500 kr/timme är inte helt igenom sant. Från 1000 kr kan väl hända att man hittar jurist men tror de vanligaste taxorna inom fastighetsjuridiken ligger närmare 2000 kr och det finns priser upp till 4000-5000 kr/timme också det är något du får kolla med den jurist du väljer i slutändan. Notera att det ändå är värt att anlita en specialist istället för att snåra in dig med din runt hörnet jurist då du får ett bättre resultat på troligtvis färre timmar
Glöm inte att kontakta ditt försäkringsbolag angående hjälp från din hemförsäkring för rättskydd, beror lite på villkoren hur det ersätts men du kan åtminstone få tips på vilka fastighetsjurister som är att rekommendera i dina hemtrakter
MVH Lorant
Ett tips till trådstartaren att 1000-1500 kr/timme är inte helt igenom sant. Från 1000 kr kan väl hända att man hittar jurist men tror de vanligaste taxorna inom fastighetsjuridiken ligger närmare 2000 kr och det finns priser upp till 4000-5000 kr/timme också det är något du får kolla med den jurist du väljer i slutändan. Notera att det ändå är värt att anlita en specialist istället för att snåra in dig med din runt hörnet jurist då du får ett bättre resultat på troligtvis färre timmar
Glöm inte att kontakta ditt försäkringsbolag angående hjälp från din hemförsäkring för rättskydd, beror lite på villkoren hur det ersätts men du kan åtminstone få tips på vilka fastighetsjurister som är att rekommendera i dina hemtrakter
MVH Lorant
Som vanligt, tack för era goda råd. Jag skall ta ett familjemöte för att se hur vi går vidare med säljaren/jurist.
En annan intressant del i hela problematiken var väl egentligen grunden till detta iom besiktningen av fastigheten. Mitt första inlägg behandlade en del om detta. I överlåtelsebesiktningen angavs ett par områden av fastigheten som "ej fackmannamässigt utfört" / ej färdigställd renovering (ex. farstun) vilket ju i sig självt är en väldigt bred definition. Hade besiktningsmannen tex. rekommenderat vidare teknisk undersökning eller en explicit riskanalys i samband med detta hade ju varningsklockorna varit glasklara.
Är det någon som kan förklara närmare varför besiktningsmannen inte överlämnade någon tydlig och detaljerad riskanalys och inte rekommenderade vidare teknisk undersökning? (nu har ni ju inte sett fastigheten eller protokollet, men en uppskattning!?!?)
Jag antar att riskanalysen är ett verktyg i protokollet för att få uppdragsgivaren att förstå konsekvenserna av det i rapporten framställda delarna som är kritiska. En vidare teknisk undersökning bör vara verktyget för att rekommendera undersökning av de framkomna anmärkningarna och för att riskminimera för uppdragsgivaren!
En annan intressant del i hela problematiken var väl egentligen grunden till detta iom besiktningen av fastigheten. Mitt första inlägg behandlade en del om detta. I överlåtelsebesiktningen angavs ett par områden av fastigheten som "ej fackmannamässigt utfört" / ej färdigställd renovering (ex. farstun) vilket ju i sig självt är en väldigt bred definition. Hade besiktningsmannen tex. rekommenderat vidare teknisk undersökning eller en explicit riskanalys i samband med detta hade ju varningsklockorna varit glasklara.
Är det någon som kan förklara närmare varför besiktningsmannen inte överlämnade någon tydlig och detaljerad riskanalys och inte rekommenderade vidare teknisk undersökning? (nu har ni ju inte sett fastigheten eller protokollet, men en uppskattning!?!?)
Jag antar att riskanalysen är ett verktyg i protokollet för att få uppdragsgivaren att förstå konsekvenserna av det i rapporten framställda delarna som är kritiska. En vidare teknisk undersökning bör vara verktyget för att rekommendera undersökning av de framkomna anmärkningarna och för att riskminimera för uppdragsgivaren!
Det beror väl i hög grad på vilket uppdrag du har gett besiktningsmannen, vilka avtalsvillkor som tillämpades för uppdraget, och hur det avrapporterades. Ni har väl gjort en avvägning mellan uppdrag och kostnad antar jag. Man kan ju få hur mycket undersökt och analyserat som helst, men då kostar det därefter.på landet skrev:
frjo7205 skrev
"Det beror väl i hög grad på vilket uppdrag du har gett besiktningsmannen, vilka avtalsvillkor som tillämpades för uppdraget, och hur det avrapporterades. Ni har väl gjort en avvägning mellan uppdrag och kostnad antar jag. Man kan ju få hur mycket undersökt och analyserat som helst, men då kostar det därefter."
(fattar fortfarande inte hur man citerar uttdrag ur andras svar....tips)
i årt fall har överlåtelsebesiktningen tydliga delar avseende risk med genererisk information (Inte att kallas analys i detta fall) den har även avsnitt för rekommendationer av vidare teknisk undersökning där ingenting angetts....i övrigt enligt SBR och genomförd av godkänd besiktningsman.
Även här tror jag att 90% av de som anlitar en besiktningsman har en helt annan uppfattning om ansvar, resultat och konsekvenser av besiktningen än verkligheten. Självklart ingås ett avtal men frågan är hur detta tolkas om tjänsten uppfattas helt annorlunda av uppdragsgivaren. Det fysiska avtalet är en sak, men tjänsten skall generera ett mervärde för kunden och om detta inte överenstämmer med uppfattningen av resultat/mervärde har vi problem. Dock är detta samma sak som att det är praxis i byggbranschen att debitera tid för bil och timmar utanför arbetsplatsen vilket är helt sjukt (ursäkta!) det skall naturligtvis täckas av timarvodet, men det är praxis i branschen och anses därmed vara allmän kännedom. Sista meningen är inte skriven för att klanka ned, utan exemplifiera förhållande mellan kund och genomförare, branschpraxis och förväntningar. Leverantör/genomförare har det yttersta anvaret att koppla ihop förväntningar och resultat. Då menar jag inte att leverantör alltid skall leverera enligt förväntningar utan att man säkra detta innan. Tyvärr blir det ett gap då branschpraxis anses vara allmän kännedom, men vilket branschen faktiskt kan, utan upplysningsplik, skydda sig bakom vilket drabbar konsumenten kortsiktigt & men branscher långsiktigt (jmf. mäklarbranschen)
"Det beror väl i hög grad på vilket uppdrag du har gett besiktningsmannen, vilka avtalsvillkor som tillämpades för uppdraget, och hur det avrapporterades. Ni har väl gjort en avvägning mellan uppdrag och kostnad antar jag. Man kan ju få hur mycket undersökt och analyserat som helst, men då kostar det därefter."
(fattar fortfarande inte hur man citerar uttdrag ur andras svar....tips)
i årt fall har överlåtelsebesiktningen tydliga delar avseende risk med genererisk information (Inte att kallas analys i detta fall) den har även avsnitt för rekommendationer av vidare teknisk undersökning där ingenting angetts....i övrigt enligt SBR och genomförd av godkänd besiktningsman.
Även här tror jag att 90% av de som anlitar en besiktningsman har en helt annan uppfattning om ansvar, resultat och konsekvenser av besiktningen än verkligheten. Självklart ingås ett avtal men frågan är hur detta tolkas om tjänsten uppfattas helt annorlunda av uppdragsgivaren. Det fysiska avtalet är en sak, men tjänsten skall generera ett mervärde för kunden och om detta inte överenstämmer med uppfattningen av resultat/mervärde har vi problem. Dock är detta samma sak som att det är praxis i byggbranschen att debitera tid för bil och timmar utanför arbetsplatsen vilket är helt sjukt (ursäkta!) det skall naturligtvis täckas av timarvodet, men det är praxis i branschen och anses därmed vara allmän kännedom. Sista meningen är inte skriven för att klanka ned, utan exemplifiera förhållande mellan kund och genomförare, branschpraxis och förväntningar. Leverantör/genomförare har det yttersta anvaret att koppla ihop förväntningar och resultat. Då menar jag inte att leverantör alltid skall leverera enligt förväntningar utan att man säkra detta innan. Tyvärr blir det ett gap då branschpraxis anses vara allmän kännedom, men vilket branschen faktiskt kan, utan upplysningsplik, skydda sig bakom vilket drabbar konsumenten kortsiktigt & men branscher långsiktigt (jmf. mäklarbranschen)
Frågan är varför besiktningsmannen inte rekommenderat vidare teknisk undersökning då vissa grejer är uppenbart taffligt utförda och det får man ju fråga honom. Kanske fanns goda skäl till det och då är det ju ingen större fara.
Minimumkrav på en besiktningsman borde emellertid vara att han skall känna till vilka slutsatser som domstolarna typiskt drar utifrån besiktningsprotokollet och beakta det i sitt utlåtande.Tyvärr är det väl lite si och så med det vilket ju är tråkigt för kunderna.
Minimumkrav på en besiktningsman borde emellertid vara att han skall känna till vilka slutsatser som domstolarna typiskt drar utifrån besiktningsprotokollet och beakta det i sitt utlåtande.Tyvärr är det väl lite si och så med det vilket ju är tråkigt för kunderna.
Spekulation, och samtidigt en fråga till trådskaparen, men var det inte så att ni köpte huset under förutsättningen att det fanns en hel del åtgärdsbehov som ni skulle fixa, samt att huset var tämligen ålderstiget? I så fall så kan ju uppdraget till besiktningsmannen både formulerats och tolkats som att:P-A skrev:
"Vi vet att det är fel och åtgärdsbehov i kåken. Vi behöver behöver besiktningen främst för att avgöra husets kondition och som prutningsargument."
Man tänker ju lite annorlunda om man är ute efter ett fullgott hus eller ett renoveringsobjekt. Det kan nog avspegla både hur man själv beställer en besiktning och hur besiktningsmannen tolkar uppdraget.
@ P-A
Det är det som är det uppenbart konstiga ur ett beställarperspektiv. Man får ju uppfattningen/förväntningen att besiktningsmannen, inom upplysningsplikten, även skall ta upp riskerna och och rekommendera vidare undersökningar i sin arbetsutövning om det för han/hon är uppenbara varningsignaler. I vårat fall såg det mesta bra ut på ytan medans det var katastrof så fort man började kolla bakom panel, gips, laminatgolv etc etc. Om besiktningsmannen använder sig av definitioner som "ej färdigställd renovering" kan det ju innebära allt ifrån att det ej är målat, socklar saknas vid nylagt golv, drevning runt dörr/fönster till att man har en stomme men inte isolering och ytskikt.
@ frjo7205
Det stämmer att vi köpte huset under förutsättningen att det fanns smärre behov för åtgärder så som fördigställning av påbörjad renovering, inte att allt innanför gips och panel, under laminat, isolering och annat skulle vara totalt fuskbyggt. Och självklart var vi medvetna om att husets ålder, vad gäller de icke-renoverade delarna, så har man tidens tand att ta hänsyn till. Dock var de äldre delarna, fasad osv. enligt besiktningsmannen i exceptionellt bra skick, vilket trots allt är positivt,
Vi gick in med inställningen att besiktningsmannen skulle vikta just hur grundkonstruktionen av huset mådde och om det fanns något abnormalt som uppenbart innebar en risk för oss som köpare med fastigheten som helhet.
Det jag anser vara rimligt är ju att om man använder sig av definitioner som "ej färdigställd renovering, ej fackmannamässigt utfört" så bör man väl rimligtvis ta upp riskerna och rekommendera vidare undersökning eftersom jag som lekman teoretiskt inte besitter den kunskapen att avgöra vilken risk det innebär mer än det jag okulärt kan se, då jag inte är byggnadsingenjör!?
Bör inte besiktningsmannen utgå ifrån att han/hon besitter den expertiskunskap som krävs ur det byggtekniska perspektivet för att avgöra skicket på fastigheten och vilka konsekvenser ev. felaktigheter kan ha? Vad har jag annars för behov av en besiktning (förutom om jag endast vill ta in oberoende utlåtande inför förhandling)?
Har vi ingen besiktningsman eller annan med erfarenhet som kan reflektera över ovan och som vet hur det brukar/skall gå till och hur man ser på kund <-> utförare?
Mvh
Det är det som är det uppenbart konstiga ur ett beställarperspektiv. Man får ju uppfattningen/förväntningen att besiktningsmannen, inom upplysningsplikten, även skall ta upp riskerna och och rekommendera vidare undersökningar i sin arbetsutövning om det för han/hon är uppenbara varningsignaler. I vårat fall såg det mesta bra ut på ytan medans det var katastrof så fort man började kolla bakom panel, gips, laminatgolv etc etc. Om besiktningsmannen använder sig av definitioner som "ej färdigställd renovering" kan det ju innebära allt ifrån att det ej är målat, socklar saknas vid nylagt golv, drevning runt dörr/fönster till att man har en stomme men inte isolering och ytskikt.
@ frjo7205
Det stämmer att vi köpte huset under förutsättningen att det fanns smärre behov för åtgärder så som fördigställning av påbörjad renovering, inte att allt innanför gips och panel, under laminat, isolering och annat skulle vara totalt fuskbyggt. Och självklart var vi medvetna om att husets ålder, vad gäller de icke-renoverade delarna, så har man tidens tand att ta hänsyn till. Dock var de äldre delarna, fasad osv. enligt besiktningsmannen i exceptionellt bra skick, vilket trots allt är positivt,
Vi gick in med inställningen att besiktningsmannen skulle vikta just hur grundkonstruktionen av huset mådde och om det fanns något abnormalt som uppenbart innebar en risk för oss som köpare med fastigheten som helhet.
Det jag anser vara rimligt är ju att om man använder sig av definitioner som "ej färdigställd renovering, ej fackmannamässigt utfört" så bör man väl rimligtvis ta upp riskerna och rekommendera vidare undersökning eftersom jag som lekman teoretiskt inte besitter den kunskapen att avgöra vilken risk det innebär mer än det jag okulärt kan se, då jag inte är byggnadsingenjör!?
Bör inte besiktningsmannen utgå ifrån att han/hon besitter den expertiskunskap som krävs ur det byggtekniska perspektivet för att avgöra skicket på fastigheten och vilka konsekvenser ev. felaktigheter kan ha? Vad har jag annars för behov av en besiktning (förutom om jag endast vill ta in oberoende utlåtande inför förhandling)?
Har vi ingen besiktningsman eller annan med erfarenhet som kan reflektera över ovan och som vet hur det brukar/skall gå till och hur man ser på kund <-> utförare?
Mvh