Vi har delvis samma situation i och med att vi litade på den besktning som gjorts som inte upptäckte, det vid närmare inspektion uppenbara, problemet med ruttna timmerstockar i en vägg (mäklare och besiktningsman hade påpekat en annan timmerstock, som dock är ok men ser muggig ut). Utifrån besiktningsprotokoll och vårt hus ålder (200 år+) har vi friskrivit tidigare ägare från sådant som upptäcks efter förvärvet.
I vårt fall var det uppenbarligen smådumt, men vi fick ner priset så pass mycket att renoveringen täcks till stora delar av skillnaden mellan begärt pris och det vi betalade.
Personligen tycker jag att undersökningsplikten på köparen är en smula "drakonisk", förhållandet köpare/säljare förefaller en smula obalanserad?
I vårt fall var det uppenbarligen smådumt, men vi fick ner priset så pass mycket att renoveringen täcks till stora delar av skillnaden mellan begärt pris och det vi betalade.
Personligen tycker jag att undersökningsplikten på köparen är en smula "drakonisk", förhållandet köpare/säljare förefaller en smula obalanserad?
Är inte lika skeptisk som vissa angående era chanser att driva en process rörande fel.
Sen är det ju en annan sak att värdera om det är motiverat med en process, att luftspalt saknas och diffspärr inte är heltäckande behöver ju inte i sig innebära att själva värdet på felen är värda att bråka om.
Men kingolle, När blev det praxis att både köpa en jordabalksbesiktning och en teknisk undersökning av allt (utan symptom?) för att klara undersökningsplikten?
Det låter som argument som besiktningsmän ägnar sig åt.
Vad beträffar domstolarna är det fortfarande vad en tänkt normalt kunnig köpares noggranna undersökning ger vid hand som är utgångspunkt i normalfallet.
Sen kan det finnas varningssignaler som föranleder att undersökningsplikten utökas.
I detta fall låter det tvärtom som att undersökningsplikten just ang. dessa fel minskas, eller t.o.m. bortfaller helt p.g.a. utfästelse.
Många köpare invaggas i falsk trygghet av oseriösa besiktningsmän och vet inte att det är de som köpare t.o.m. får stå risken för besiktningsmannens slarv i vissa fall.
Sen är det ju en annan sak att värdera om det är motiverat med en process, att luftspalt saknas och diffspärr inte är heltäckande behöver ju inte i sig innebära att själva värdet på felen är värda att bråka om.
Men kingolle, När blev det praxis att både köpa en jordabalksbesiktning och en teknisk undersökning av allt (utan symptom?) för att klara undersökningsplikten?
Det låter som argument som besiktningsmän ägnar sig åt.
Vad beträffar domstolarna är det fortfarande vad en tänkt normalt kunnig köpares noggranna undersökning ger vid hand som är utgångspunkt i normalfallet.
Sen kan det finnas varningssignaler som föranleder att undersökningsplikten utökas.
I detta fall låter det tvärtom som att undersökningsplikten just ang. dessa fel minskas, eller t.o.m. bortfaller helt p.g.a. utfästelse.
Många köpare invaggas i falsk trygghet av oseriösa besiktningsmän och vet inte att det är de som köpare t.o.m. får stå risken för besiktningsmannens slarv i vissa fall.
Redigerat:
Här sätter du fingret på grundbulten i många av de problem som köpare av fastigheter missar. Vid överlåtelse av fast egendom gäller helt andra regler än vid alla andra transaktioner. Jag ska inte gå in på rättsteori, men utgångspunkten för den "normala" lagstiftningen är konsumentskydd och lägger ett stort ansvar på säljaren av en vara eller tjänst. För fastighetsöverlåtelser utgår man från jämnbördiga parter, fastighetens de facto befintliga skick, och lägger ett mycket stort ansvar på köparen. Dessutom är formkraven för en fastighetsöverlåtelse mycket rigida. (Detta gör exempelvis att muntliga utfästelser utfärdade före överlåtelsehandlingarnas upprättande och undertecknande oftast inte är juridiskt bindande för någon av parterna).på landet skrev:
Ur jordabalkens perspektiv existerar inte mäklaren (hårddraget men i 99% av fallen stämmer det). Och ur köparens perspektiv existerar inte mäklaren ö h t, trots allt fint tal om att "mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse". Mäklartjänsten är i definitivt att likna vid Blocket och inte vid resebyrån.
Låter som du har lite för höga tankar om rättsväsendet. Utan att vara jurist så inser jag att lite av det du skriver bygger på vår naivt barnsliga tro att allt är skapat för den enskilde människan. Tyvärr är det inte så enkelt. Det är bara och inse, juridiken är skriven av proffs och räknar med att alla är lika duktiga. Det står i jordabalken vad som krävs. Det är ganska mycket. Sen som vi alla vet. inom juridiken är inget svart eller vitt, utan grått.P-A skrev:
Det ställs väldigt höga krav på köparen av en fastighet. Det är allmänt känt! tyvärr.
Vad som skrivits tidigare om säljarens utfästelse, så anser rättsväsendet att säljaren inte kan nånting, så det han skriver har inte så stor betydelse.
Sen har vi kapitlet med mäklare....
Det är den ända yrkesgruppen som kan sitta på två stolar, gör vi det samma kallas det för jäv.
Jag tycker vi fäster för stor tilltro till mäklaren när vi köper, betänk att mäklaren får betalt av säljaren och desto mer pengar huset säljs för desto mer tjänar mäklaren.
Om vi alla skulle betrakta mäklaren som en säljare så skulle ingen lita lika mycket på honom!
Jag baserar inte mina inlägg på tro utan på fakta utifrån den rättstillämpning vi har i våra domstolar och från fall där parterna kommit överens innan dom.
Visst är det ibland svåra avvägningar men det är ju inte så att om man köper en "extra allt" besiktning så är allt frid och fröjd vilket antyds från vissa håll.
Att försäkringsbolag och besiktningsmän ibland har en egen syn på jordabalkens regler är inget nytt. Vad det kan bero på är ju upp till envar att spekulera om.
Visst är det ibland svåra avvägningar men det är ju inte så att om man köper en "extra allt" besiktning så är allt frid och fröjd vilket antyds från vissa håll.
Att försäkringsbolag och besiktningsmän ibland har en egen syn på jordabalkens regler är inget nytt. Vad det kan bero på är ju upp till envar att spekulera om.
Nja, hänsyn tas till såväl om säljaren är näringsidkare som till muntliga utfästelser i praktiken.frjo7205 skrev:
Det är ju inte heller relevant att jämföra konsumentlagstiftning med detta fall som rör två privatpersoner, vilket f.ö. är fallet för de flesta husköp.
Bättre är väl att se på vanliga lösöresköp mellan privatpersoner där KöpL är tillämplig i sånt fall.
Men det kan däremot bli så att konsument bedöms som näringsidkare t.ex vid köp av hyresfastighet.
Vad gäller muntlighet så är det som alltid så att det måste kunna visas men att det kan vara bindande är helt klart.Kanske din rättsteori syftar på reglerna före JB:s införande?
Misstänker att det är mig du siktade in dig på där P-A. Är inte riktigt benägen att hålla med dig.P-A skrev:
Jag vet inte om du läste slarvigt på det jag skrev eller om du bara vill tolka det annorlunda? Jag har dubbelkollat så jag inte slarvat och fortfarande så skrev jag att min rekommendation är att antingen göra en jordabalksundersökning (vilket jag skulle rekommendera för de flesta) ELLER en överlåtelsebesiktning där man själv får se till att utöka denna med teknisk undersökning av de aspekter som jordabalkens regler faktiskt ålägger köparen.
Jag är ingen besiktningsman och min uppfattning är faktiskt i praktiken nästan motsatt där jag tyvärr tycker att många besiktningsmän förvillar kunden till att tro alltför mycket på en vanlig överlåtelsebesiktning. Det är min och de flestas åsikt att denna inte är att anse som tillräcklig. Visst kunden kan vara kunnig nog att utöka denna med nödvändig annan undersökning men i praktiken tycker jag att det ofta missas.
Jag kanske inte alltid är så skeptisk till att driva ett ärende som jag låter men som yrkesman bör man se till kundens bästa. Även om jag skulle tjäna på att bli anlitad av en kund som exempel bör jag värdera riskerna i ekonomisk förlust för min kund mot vinsterna vid en eventuell lyckad process. Enligt min syn pratar vi om en betydande risk ändå i detta fall för trådstartaren att av flera anledningar gå lottlös vid en eventuell rättegång. Då har mina rekommendationer inneburit en mindre ekonomisk förlust även med rättshjälp via försäkringen och än mer förlust av tid och energi. De flesta kollegor inom fastighetsjuridiken som jag har kontakt med skulle svara på exakt samma sätt. Däremot finns säkert vissa jurister och eventuellt då däribland du som tycker att ärendet är tillräckligt starkt för att chansa, jag är dock inte lika säker på att kunden håller med om han har lika mycket juridisk fakta och kunskap men han "tvingas" ju följa sin experts råd.
Visst förresten ligger det en poäng i om man läser förarbeten till JB att tanken var att en normalt kunnig köpare vid en nogrann undersökning skall anses vara normen. Däremot är jag inte i praktiken på din linje utan tycker att det blir en definitionsfråga då en normalt kunnig köpare om han skall vara nogrann nödgas att anlita annan för att komma åt den tekniska kunskapen till undersökningen. Då har vi lite grand tappat begreppet igen och rent praktiskt går det inte att hänvisa till att jag är rätt så kunnig och tittade på allt jag trodde......tyvärr.
MVH Lorant
Frjo 7205 skrev
"Här sätter du fingret på grundbulten i många av de problem som köpare av fastigheter missar. Vid överlåtelse av fast egendom gäller helt andra regler än vid alla andra transaktioner. Jag ska inte gå in på rättsteori, men utgångspunkten för den "normala" lagstiftningen är konsumentskydd och lägger ett stort ansvar på säljaren av en vara eller tjänst. För fastighetsöverlåtelser utgår man från jämnbördiga parter, fastighetens de facto befintliga skick, och lägger ett mycket stort ansvar på köparen. Dessutom är formkraven för en fastighetsöverlåtelse mycket rigida. (Detta gör exempelvis att muntliga utfästelser utfärdade före överlåtelsehandlingarnas upprättande och undertecknande oftast inte är juridiskt bindande för någon av parterna). "
(fattar inte hur man citerar på forumet så det får bli såhär)
Vad är bakgrunden till detta och hur kommer det sig att köparen i princip är helt kraftlös - rent juridiskt - i dessa sammanhang?
Det verkar ju som att säljaren i princip kan gräva ned kärnavfall på tomten och inte säga något om det i samband med försäljning och komma undan med det! Nu skulle säkert en jurist ta sig an just det caset för det unika men principen kvarstår att någonstans längs vägen har det blivit en praxis där säljaren uppenbarligen inte är ansvarig överhuvudtaget oavsett medvetna eller omedvetna fel och brister i fastigheten eller andra abnormalitetet. Det ligger någon slags värdegrund till praxisen av det fundamentala med en fastighet som jag inte har grepp om.
Som ytterligare exempel uppgavs det av både mäklare och säljare att det var kommunalt vatten till fastigheten, men i realiteten var det via en samfällighet x-antal hundra meter bort och det kom sedermera krav från kommunen på anslutningsavgift till oss som ägare av fastigheten, då samfälligheten, som vi inte tillhör, beslutade att kommunen skulle ta över VA driften!
"Här sätter du fingret på grundbulten i många av de problem som köpare av fastigheter missar. Vid överlåtelse av fast egendom gäller helt andra regler än vid alla andra transaktioner. Jag ska inte gå in på rättsteori, men utgångspunkten för den "normala" lagstiftningen är konsumentskydd och lägger ett stort ansvar på säljaren av en vara eller tjänst. För fastighetsöverlåtelser utgår man från jämnbördiga parter, fastighetens de facto befintliga skick, och lägger ett mycket stort ansvar på köparen. Dessutom är formkraven för en fastighetsöverlåtelse mycket rigida. (Detta gör exempelvis att muntliga utfästelser utfärdade före överlåtelsehandlingarnas upprättande och undertecknande oftast inte är juridiskt bindande för någon av parterna). "
(fattar inte hur man citerar på forumet så det får bli såhär)
Vad är bakgrunden till detta och hur kommer det sig att köparen i princip är helt kraftlös - rent juridiskt - i dessa sammanhang?
Det verkar ju som att säljaren i princip kan gräva ned kärnavfall på tomten och inte säga något om det i samband med försäljning och komma undan med det! Nu skulle säkert en jurist ta sig an just det caset för det unika men principen kvarstår att någonstans längs vägen har det blivit en praxis där säljaren uppenbarligen inte är ansvarig överhuvudtaget oavsett medvetna eller omedvetna fel och brister i fastigheten eller andra abnormalitetet. Det ligger någon slags värdegrund till praxisen av det fundamentala med en fastighet som jag inte har grepp om.
Som ytterligare exempel uppgavs det av både mäklare och säljare att det var kommunalt vatten till fastigheten, men i realiteten var det via en samfällighet x-antal hundra meter bort och det kom sedermera krav från kommunen på anslutningsavgift till oss som ägare av fastigheten, då samfälligheten, som vi inte tillhör, beslutade att kommunen skulle ta över VA driften!
Visst stämmer det du skriver i sak, men i praktiken och kommunicerat till en oinsatt privatperson, riskerar man att skapa felaktiga uppfattningar om hur det funkar i praktiken.P-A skrev:
Exempelvis: en mäklares muntliga uppgifter om att "servitutet som är angivet i fastighetsregistret är ingenting att oroa sig över", är en muntlig uppgift som en oinsatt köpare kan tycka var värd nåt. I en senare tvist är mäklarens uppgift sannolikt värdelös, och definitivt svårbevisad. (finns en tråd om just detta på forumet)
Ett annat exempel är när "säljaren sade att XX" och sedan har de inte gjort det. "Står det i överlåtelsehandlingarna?", "nej, men han sade det". Och vips så har svenne köpare baserat kanske väsentliga delar av sin kalkyl och riskbedömning på en mycket svårbevisad utfästelse.
Och JB kap 4. § 19d har i praktiken väldigt liten betydelse. Jag vågar påstå att 99 % av alla småhusöverlåtelser sker inom ramen för JB kap 4. § 11-19 ändå. Problemet är att svenne köpare inte förstår innebörden av JB i praktiken över huvud taget.
> Kingolle
Hej.
I detta fall sa jag att jag inte uteslöt att det rörde sig om ett fel som skulle kunna vara relevant. Undersökningsplikten varierar, som du väl håller med om, med avseende på tex utfästelser och utökad undersökningsplikt?
Jag kan ju inte veta mer än vad som skrivits i denna tråd.
Men det går ju inte på detta material att göra någon bra bedömning utan det behövs mer att gå på.
Därför blir jag förvånad över att du, uppenbarligen utan mer vetskap än så kategoriskt säger att du (och de flesta av dina kollegor uppenbarligen) avråder ts från att gå till process på det som framgått eftersom tydligen då:
"Enligt min syn pratar vi om en betydande risk ändå i detta fall för trådstartaren att av flera anledningar gå lottlös vid en eventuell rättegång"
Ja visst finns det ibland en risk att gå lottlös, men den bedömningen sker ju knappast på det som vi vet här? I sånt fall går ju dina klienter alltid lottlösa om det rör sig om fel i fastighet då?
Att värdera risk görs på fullständigt material, varför mitt råd till ts kontaktar ett ombud som är inriktad på fastighetsrätt (och därtill besitter viljan att nitiskt tillvarata sin klients intressen) för en bedömning av materialet.
Mvh P-A
Hej.
I detta fall sa jag att jag inte uteslöt att det rörde sig om ett fel som skulle kunna vara relevant. Undersökningsplikten varierar, som du väl håller med om, med avseende på tex utfästelser och utökad undersökningsplikt?
Jag kan ju inte veta mer än vad som skrivits i denna tråd.
Men det går ju inte på detta material att göra någon bra bedömning utan det behövs mer att gå på.
Därför blir jag förvånad över att du, uppenbarligen utan mer vetskap än så kategoriskt säger att du (och de flesta av dina kollegor uppenbarligen) avråder ts från att gå till process på det som framgått eftersom tydligen då:
"Enligt min syn pratar vi om en betydande risk ändå i detta fall för trådstartaren att av flera anledningar gå lottlös vid en eventuell rättegång"
Ja visst finns det ibland en risk att gå lottlös, men den bedömningen sker ju knappast på det som vi vet här? I sånt fall går ju dina klienter alltid lottlösa om det rör sig om fel i fastighet då?
Att värdera risk görs på fullständigt material, varför mitt råd till ts kontaktar ett ombud som är inriktad på fastighetsrätt (och därtill besitter viljan att nitiskt tillvarata sin klients intressen) för en bedömning av materialet.
Mvh P-A
Mja köparen är inte helt kraftlös, även om det så kan tyckas. För bakgrundsbeskrivning så ber jag att få hänvisa till böcker i rättslära, exempelvis Civilrätt av Malmström & Agell. Men man kan väl väldigt förenklat säga att fastigheter dels är "eviga" (som mark betraktat) och dels har haft och har stor samhällsekonomisk betydelse. Därför skiljer sig överlåtelsereglerna för fast egendom mot de som gäller för lös egendom. Så är det inte bara i Sverige utan i de flesta länder. Ytterligare är att "fastigheter" förutom bebyggda småhustomter även avser jord- och skogsfastigheter samt det som man brukar kalla för kommersiella fastigheter. I praktiken gäller samma lagar för köp av ditt hus, som köp av Globen eller 40 000 hektar skog. Därför är inte lagen skräddarsydd efter småhusöverlåtelser.på landet skrev:
Det var inte 4:19 d jag avsåg, utan att du verkade mena att folk i allmänhet förlitar sig på konsumentskyddet. Jag är inte lika säker på att det är så, mer relevant kanske då att jmf m bef skick vid köp av bil och båt osv.frjo7205 skrev:
dvs jämför hellre det som är relevant om du skall beskriva förhållandet JB-köprätt i övrigt.
Ja och det får väl TS ta in i sin avvägning, det är ju såklart möjligt att juristen har gjort en korrekt bedömning men eftersom TS tydligen inte fått uttömmande svar på vilka alternativ som står till buds är det ju inte alls uteslutet att ett second opinion kan vara intressant.frjo7205 skrev:
Som sagt, beror på många faktorer vilken strategi som är bäst.
Men förutsatt det finns ett hyggligt case så är det ofta så att att motpart (via ombudet), vid stämning inser att det är läge att börja förhandla för att inte riskera att åka på allt i slutänden.
Fler uppgörelser sker "frivilligt" än går till dom.
Denna diskussion tog verkligen fart. det ser ut som om vi har en hel del insatta och/eller verksamma i ämnet.
Jordabalken är nog tyvärr för de flesta helt okänd - konsekvens av densamma i alla fall. Men som medborgare är man ju bunden av lagar och direktiv där inte alla är transparenta eller explicita vilket kan ha en negativ konsekvens för den enskilda individen i vissa fall.
Jag har ju presenterat en del av de problem som vi stött på i vårat fall med köpet av villan och vi har haft en jurist som tittat kort på fallet och gett rekommendationen att inte driva detta vidare (det var sambon som samtalade med juristen). Detta var dock innan några av exemplen jag tagit upp här, så som isoleringen, det kommunala vattnet etc. uppdagades.
Om jag nu inte känner mig riktigt till freds med situationen, vad kostar det (i runda slängar) att anlita en jurist att titta på caset och forma en skrivelse till säljaren?
Arvodet bör (rätta mig om jag har fel) ligga på: 1000-1500Sek/h
Hur många timmar estimerade?
Finns övriga avgifter som tillkommer?
Annat och tänka på?
Jordabalken är nog tyvärr för de flesta helt okänd - konsekvens av densamma i alla fall. Men som medborgare är man ju bunden av lagar och direktiv där inte alla är transparenta eller explicita vilket kan ha en negativ konsekvens för den enskilda individen i vissa fall.
Jag har ju presenterat en del av de problem som vi stött på i vårat fall med köpet av villan och vi har haft en jurist som tittat kort på fallet och gett rekommendationen att inte driva detta vidare (det var sambon som samtalade med juristen). Detta var dock innan några av exemplen jag tagit upp här, så som isoleringen, det kommunala vattnet etc. uppdagades.
Om jag nu inte känner mig riktigt till freds med situationen, vad kostar det (i runda slängar) att anlita en jurist att titta på caset och forma en skrivelse till säljaren?
Arvodet bör (rätta mig om jag har fel) ligga på: 1000-1500Sek/h
Hur många timmar estimerade?
Finns övriga avgifter som tillkommer?
Annat och tänka på?