häva köp
Har frågor angående besiktning av hus innan/under köp.
Vi har rätt begränsade kunskaper om hus och vilka fel som kan finnas och hur man upptäcker dem. Sedan är det ju just nu rätt mycket snö och is på tak, balkong och tomt så det är rätt svårt att komma åt att undersöka om det finns eventuella fel. Plus att det är ju tokhysteriskt på visningarna så man har ju inte tid och möjlighet att göra några närmare undersökningar. Så vi har tänkt anlita en besiktningsman efter de vi har skrivit kontraktet och lagt handpenning
Man är ju själv skyldig att undersöka huset innan köp. Men en del fall, som jag har förstått det, så skriver man kontrakt och lämnar handpenning. Därefter brukar man låta en besiktningsman göra en undersökning av huset efter eventuella fel.
1. Kan jag hävda att det besiktningsmannen hittar som anledning till häv av köp alt kräva sänkning av pris även om det är något som jag själv borde ha hittat? Mao kan man skjuta på sin "undersökningsplikt" till efter det att man skrivit på köpekontraktet och handpenningen är lagd? Alt är det något som man kan få mäklaren att lägga in i kontraktet?
2 Om fel som legat dolt under snö och is (det är ju snö över allt nu,men de smälte rju snabbt bort), men som kommit fram efter det att köpkontratet har skrivits, framkommer. Som tex att altanen är sönderrutten. Räknas det som något man borde ha upptäckt?
3. I säljarens besiktningsprotokoll finns det en del påpekanden om möjliga problem. Om man i sin egen besikning finner att det är fel. Kan man häva köp/kräva kompensation för det? Eller räknas det som att säljaren redan meddelat köparen om problemet?
Vi har rätt begränsade kunskaper om hus och vilka fel som kan finnas och hur man upptäcker dem. Sedan är det ju just nu rätt mycket snö och is på tak, balkong och tomt så det är rätt svårt att komma åt att undersöka om det finns eventuella fel. Plus att det är ju tokhysteriskt på visningarna så man har ju inte tid och möjlighet att göra några närmare undersökningar. Så vi har tänkt anlita en besiktningsman efter de vi har skrivit kontraktet och lagt handpenning
Man är ju själv skyldig att undersöka huset innan köp. Men en del fall, som jag har förstått det, så skriver man kontrakt och lämnar handpenning. Därefter brukar man låta en besiktningsman göra en undersökning av huset efter eventuella fel.
1. Kan jag hävda att det besiktningsmannen hittar som anledning till häv av köp alt kräva sänkning av pris även om det är något som jag själv borde ha hittat? Mao kan man skjuta på sin "undersökningsplikt" till efter det att man skrivit på köpekontraktet och handpenningen är lagd? Alt är det något som man kan få mäklaren att lägga in i kontraktet?
2 Om fel som legat dolt under snö och is (det är ju snö över allt nu,men de smälte rju snabbt bort), men som kommit fram efter det att köpkontratet har skrivits, framkommer. Som tex att altanen är sönderrutten. Räknas det som något man borde ha upptäckt?
3. I säljarens besiktningsprotokoll finns det en del påpekanden om möjliga problem. Om man i sin egen besikning finner att det är fel. Kan man häva köp/kräva kompensation för det? Eller räknas det som att säljaren redan meddelat köparen om problemet?
Hej
Vad ni har för rätt att häva köpet efter besiktning styrs mycket av hur besiktningsklausulen är formulerad.
Vi använde följande klausul (som vi fått tips om här på forumet):
"Köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person senast den DD MM ÅÅÅÅ. Köparen har rätt att frånträda köpet om han efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet. Om köparen väljer att frånträda köpet ska handpenningen omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten.
Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligt och är säljaren tillhanda senast den DD MM ÅÅÅÅ med kopia till fastighetsmäklaren."
Tänk på att datumet sätts så att ni verkligen hinner göra besiktning, få protokollet (tar några dagar efter besiktningen) och fundera/diskutera/konsultera andra om det dykt upp tveksamheter...
Har ni en besiktningsklausul som ovan kan ni häva köpet - eller diskutera korrigering av pris.
Vi blev varnade för att ha med villkor i besiktningsklausulen, som t ex att felen måste uppgå till ett visst värde för att vi skulle ha rätt att häva.
Att ha med klausulen blev räddningen för oss - det visade sig vid besiktning att husets badrum var renoverade av ägaren, som dragit el utan behörighet, gjort fel med fuktspärr och golvbrunn (fel som skulle blivit väldigt dyra att åtgärda) och vi är väldigt glada att vi hade möjligheten att häva köpet. Hade vi vetat om de fel som visade sig finnas hade vi antagligen aldrig lämnat något bud över huvud taget...
Vad gäller det som inte kan ses under snön så har jag förstått det som att ni som köpare har ganska långtgående skyldigheter att undersöka själva. Ni bör nog be säljaren skotta av t ex altanen och ev även taket - att det varit snö på tror jag inte duger för att senare hävda dolt fel...
Lycka till!
Vad ni har för rätt att häva köpet efter besiktning styrs mycket av hur besiktningsklausulen är formulerad.
Vi använde följande klausul (som vi fått tips om här på forumet):
"Köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person senast den DD MM ÅÅÅÅ. Köparen har rätt att frånträda köpet om han efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet. Om köparen väljer att frånträda köpet ska handpenningen omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten.
Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftligt och är säljaren tillhanda senast den DD MM ÅÅÅÅ med kopia till fastighetsmäklaren."
Tänk på att datumet sätts så att ni verkligen hinner göra besiktning, få protokollet (tar några dagar efter besiktningen) och fundera/diskutera/konsultera andra om det dykt upp tveksamheter...
Har ni en besiktningsklausul som ovan kan ni häva köpet - eller diskutera korrigering av pris.
Vi blev varnade för att ha med villkor i besiktningsklausulen, som t ex att felen måste uppgå till ett visst värde för att vi skulle ha rätt att häva.
Att ha med klausulen blev räddningen för oss - det visade sig vid besiktning att husets badrum var renoverade av ägaren, som dragit el utan behörighet, gjort fel med fuktspärr och golvbrunn (fel som skulle blivit väldigt dyra att åtgärda) och vi är väldigt glada att vi hade möjligheten att häva köpet. Hade vi vetat om de fel som visade sig finnas hade vi antagligen aldrig lämnat något bud över huvud taget...
Vad gäller det som inte kan ses under snön så har jag förstått det som att ni som köpare har ganska långtgående skyldigheter att undersöka själva. Ni bör nog be säljaren skotta av t ex altanen och ev även taket - att det varit snö på tror jag inte duger för att senare hävda dolt fel...
Lycka till!
Generellt brukar man rekommendera en öppen besiktningsklausul precis som du fått tips om. Risken annars är att man hamnar i tolkningsproblematik vid eventuella fel. Den standardklausulen som föreslagits är en vanlig lösning.
En ytterligare sak att tänka på är att en överlåtelsebesiktning inte anses räcka för att uppfylla hela köparens undersökningsplikt. En jordabalksundersökning är närmare sanningen.
Angående snön är ni skyldiga att undersöka i de förhållanden som råder och därför skotta etc. Allt för att kunna undersöka huset på ett korrekt sätt
MVH Lorant
En ytterligare sak att tänka på är att en överlåtelsebesiktning inte anses räcka för att uppfylla hela köparens undersökningsplikt. En jordabalksundersökning är närmare sanningen.
Angående snön är ni skyldiga att undersöka i de förhållanden som råder och därför skotta etc. Allt för att kunna undersöka huset på ett korrekt sätt
MVH Lorant
Det har alltid varit hysteriskt på visningarna här omkring också men vi har alltid tagit oss tid att kolla ordentligt. Det är svårare om man inte vet nåt själv men ta med nån som kan i så fall, det brukar finnas nån byggjobbare i bekantskapskretsen eller nån släkting. Vi knackar oss igenom våtrum, pillar och petar på saker, använder fällkniven på både panel och foder, luktar noggrant osv, osv. Var alltid misstänksam om säljaren gjort nåt som döljer lukt, som att baka bullar eller tända i spisen så det ryker in lite. Vi har också alltid tagit med nån kompis som kan minst lika mycket som vi själva, det är lätt att missa saker när man blir känslomässigt sugen på att köpa nåt som passar i läge och pris. Det bästa är ju att slippa använda hävningsklausulen.
Visst undersöker spekulanter hus !
Hos oss vid visning så undersökte spekulanter så väl när det knackade på gammal puts satt högt uppe så det, de letade reda på något att knacka med, som spruckit lite att det ramlade ner sedan så hade de plockat upp det och gömt det. Efteråt var ett stort fult märke. Observera att vi inte på något sätt dolt detta!
Skulle jag hitta flera stickhål av knivar i fönsterkarmar m m efter en visning så skulle jag nog ta ett snack med mäklaren.
Naturligtvis skall en besiktningsman göra tester men ha massa spekulanter som karvar i i fönsterbågar.....
Hos oss vid visning så undersökte spekulanter så väl när det knackade på gammal puts satt högt uppe så det, de letade reda på något att knacka med, som spruckit lite att det ramlade ner sedan så hade de plockat upp det och gömt det. Efteråt var ett stort fult märke. Observera att vi inte på något sätt dolt detta!
Skulle jag hitta flera stickhål av knivar i fönsterkarmar m m efter en visning så skulle jag nog ta ett snack med mäklaren.
Naturligtvis skall en besiktningsman göra tester men ha massa spekulanter som karvar i i fönsterbågar.....
Tack för alla svar.
ang det med snö, har precis varit på visning av ett hus som verkar intressant och vi ska buda på det. Enligt säljarens besiktning så var de inte så stora grejer att åtgärda. Men... i hela källaren luktade det nymålat, staketet var nymålat och när jag kollade närmare så var staketet GENOMRUTTET(Helt klart ett försök att dölja hur dåligt det var,). Det fanns en bastu i källaren som har parkett(!?!?!?!) golv. och saknade frånluftventil. Det finns mao en hel del varningstecken, men vi gillar huset och tänker bjuda på det.
Vi har inte tid och lust att hålla på och gräva undan snö, klättra på tak, krypa i skrymslen och vrår på varje hus vi kommer bjuda på utan vi har ta det när vi väl har vunnit eventuell budgivning. Sedan får vi ta diskussioner om eventuella större fel om vi vinner budgivningen och när besiktningsmannen gjort sitt jobb. Är det ok att ha det upplägget?
ang det med snö, har precis varit på visning av ett hus som verkar intressant och vi ska buda på det. Enligt säljarens besiktning så var de inte så stora grejer att åtgärda. Men... i hela källaren luktade det nymålat, staketet var nymålat och när jag kollade närmare så var staketet GENOMRUTTET(Helt klart ett försök att dölja hur dåligt det var,). Det fanns en bastu i källaren som har parkett(!?!?!?!) golv. och saknade frånluftventil. Det finns mao en hel del varningstecken, men vi gillar huset och tänker bjuda på det.
Vi har inte tid och lust att hålla på och gräva undan snö, klättra på tak, krypa i skrymslen och vrår på varje hus vi kommer bjuda på utan vi har ta det när vi väl har vunnit eventuell budgivning. Sedan får vi ta diskussioner om eventuella större fel om vi vinner budgivningen och när besiktningsmannen gjort sitt jobb. Är det ok att ha det upplägget?
Vår köpare försökte efter vunnit budgivning och haft besiktningsman få priset sänkt ( med 125.000) då de inte hade förstått att ett badrum renoverat för 25 år sedan kanske borde renoveras snart.
Varför skall man som säljare anta det högsta budet om den köparen sedan vill pruta, det fanns budgivare som erbjudit högre än högsta budet minus den önskade prissänkning.
Erbjud det ni vill betala för huset ! Att pruta i efterhand verkar sniket!
Varför skall man som säljare anta det högsta budet om den köparen sedan vill pruta, det fanns budgivare som erbjudit högre än högsta budet minus den önskade prissänkning.
Erbjud det ni vill betala för huset ! Att pruta i efterhand verkar sniket!
Hej
Jag tror det är en bra strategi - fråga så mycket ni kan och var uppmärksamma på lukter etc vid visningar (för jag tycker ändå man ska ta den chansen man har vid visning att skaffa sig en så bra bild av huset som möjligt) - när ni bestämt er för ett hus ni vill ha så buda och gör en ordentlig besiktning.
Bestäm er för vad huset är värt för er utifrån den bild och den information ni fått vid visningar och genom att kolla olika typer av dokument om huset som kan finnas (tidigare besiktningsprotokoll, frågelista, radonundersökningar etc...).
Om det sedan vid besiktningen dyker upp något som ni inte hade kunnat förutse innan (som t ex i vårt fall att badrummen var "fuskbyggen") så måste man ju kunna diskutera det med säljaren. Budat har man ju gjort utifrån sin ofta begränsade kunskap - besiktningen är till för att få en mer professionell bedömning av problem som man som privatperson inte kan upptäcka/förstå konsekvenserna av.
Jag tror inte de flesta köpare använder besiktningsklausulen för att pruta - utan för att faktiskt få en gedigen bedömning av vilka renoveringsbehov som kan uppstå, vilka svaga punkter huset har etc. Först när man har hela den bilden kan man ju egentligen fatta ett bra beslut.
Det är inte sniket att vara noggrann - det är klokt
.
Jag tror det är en bra strategi - fråga så mycket ni kan och var uppmärksamma på lukter etc vid visningar (för jag tycker ändå man ska ta den chansen man har vid visning att skaffa sig en så bra bild av huset som möjligt) - när ni bestämt er för ett hus ni vill ha så buda och gör en ordentlig besiktning.
Bestäm er för vad huset är värt för er utifrån den bild och den information ni fått vid visningar och genom att kolla olika typer av dokument om huset som kan finnas (tidigare besiktningsprotokoll, frågelista, radonundersökningar etc...).
Om det sedan vid besiktningen dyker upp något som ni inte hade kunnat förutse innan (som t ex i vårt fall att badrummen var "fuskbyggen") så måste man ju kunna diskutera det med säljaren. Budat har man ju gjort utifrån sin ofta begränsade kunskap - besiktningen är till för att få en mer professionell bedömning av problem som man som privatperson inte kan upptäcka/förstå konsekvenserna av.
Jag tror inte de flesta köpare använder besiktningsklausulen för att pruta - utan för att faktiskt få en gedigen bedömning av vilka renoveringsbehov som kan uppstå, vilka svaga punkter huset har etc. Först när man har hela den bilden kan man ju egentligen fatta ett bra beslut.
Det är inte sniket att vara noggrann - det är klokt
.Det jag menar är inte frågan om att pruta utan att bli kompenserad för fel som ej var kända under budgivningen. Om det framkommer saker vid besiktningen som inte framgått innan så är det väl inget fel i att få kompensation för det. Sedan hade den som kom tvåa i budgivningen, kanske inte hade lagt ett så pass högt bud om de känt till eventuellt nya fel som hittats vid köparens besiktning.
Att gnälla över 25 år gamla badrum håller jag med om att det är sniket(och med den motiveringen korkat).
Men om det gamla badrummet i sin tur har medfört kraftiga fuktskador (som upptäckts först vid besiktningen) är det väl inget fel med att försöka få kompensation för det alternativt häva köpet? Själva syftet med en besiktning är väl upptäcka sådant innan köpet går igenom?
Sen att besiktningen av praktiska skäl sker efter budgivningen är avslutad och kontraktet är skrivet kanske inte är helt optimalt.
Att gnälla över 25 år gamla badrum håller jag med om att det är sniket(och med den motiveringen korkat).
Men om det gamla badrummet i sin tur har medfört kraftiga fuktskador (som upptäckts först vid besiktningen) är det väl inget fel med att försöka få kompensation för det alternativt häva köpet? Själva syftet med en besiktning är väl upptäcka sådant innan köpet går igenom?
Sen att besiktningen av praktiska skäl sker efter budgivningen är avslutad och kontraktet är skrivet kanske inte är helt optimalt.
Hur brukar de vara med handpenning i ett sådant här fall då man har en besiktningsklausul? För om man lägger handpenning så brukar ju mäklaren ta ut sitt mäklararvode + att att han är skyldig att betala ut handpenningen till säljaren. Därmed så riskerar man ju att handpenningen är borta om det skulle bli en tvist.
I ert fall om ni vill göra på detta viset är det viktigt att ni har en ovillkorad besiktningsklausul och en klausul som reglerar hanteringen av handpenning. Då finns det inga hinder att göra så.
Däremot står det säljaren fritt att neka en sådan besiktningsklausul och erbjuda huset till annan. Detta händer lite titt som tätt att säljaren väljer bort en köpare som bjuder upp priset men kräver ovillkorad besiktningsklausul - detta är just för att det faktiskt inte är ovanligt att köpare använder detta som påtryckningsmedel. De kräver prisavdrag eller hävning och sätter säljaren i en situation där det kan ha gått så lång tid att andra budgivare inte är lika intresserade
Det gäller bara att vara tydlig och defintivt göra en egen besiktning, helst en jordabalksundersökning då en vanlig överlåtelsebesiktning egentligen inte uppfyller hela undersökningsplikten (inte alltid ens jordabalksundersökning räcker men nära nog)
MVH Lorant
Däremot står det säljaren fritt att neka en sådan besiktningsklausul och erbjuda huset till annan. Detta händer lite titt som tätt att säljaren väljer bort en köpare som bjuder upp priset men kräver ovillkorad besiktningsklausul - detta är just för att det faktiskt inte är ovanligt att köpare använder detta som påtryckningsmedel. De kräver prisavdrag eller hävning och sätter säljaren i en situation där det kan ha gått så lång tid att andra budgivare inte är lika intresserade
Det gäller bara att vara tydlig och defintivt göra en egen besiktning, helst en jordabalksundersökning då en vanlig överlåtelsebesiktning egentligen inte uppfyller hela undersökningsplikten (inte alltid ens jordabalksundersökning räcker men nära nog)
MVH Lorant
Vi hade liknande vi vårt husköp. I regel så hinner man inte med en besiktning nnan det är tid för konstrakt och handpenning. Vi skrev bara att vi har rätt att häva köpet om det framkommer konstigheter vid besiktningen eller har rätt till ett avdrag på köpeskillingen. Nu hittade vi 3 fel som var grova. Man hade dolt en skada i parketten, ett förnster läckte samt en bastu som var mindre bra. Jag krävde 15000:- vilket de inte accepterade. Jag ville då häva köpet men då fick jag mina pengar. Inte många slantar men då de medvetet försökar att dölja fel så ska det kosta.