Köpeavtal tomt + entreprenad hus och mark?
Vad kan man förvänta sig av ett avtal för köp av tomt + entreprenad avseende uppförande av hus samt samtliga markarbeten (inkl finplanering och matjord)?
Någon som har tillgång till standardavtal för detta upplägg? (hittade ett hos GAR-BO men vill gärna se avtal från andra aktörer) Till saken hör även att det är ett helt område med identiska hus som skall säljas och byggas av samma entreprenör, ett kocenpt som borde ha provats av ex skanska, peab mfl tidigare.
Tomten köps i första fasen varvid vi blir byggherre, därefter består betalningsplanen av två faser under vilken mark och hus slutförs. Enligt säljaren gäller konceptet "luta er tillbaka och flytta in när allt är klart...". Då inget avtal finns presenterat än råder det 100% oklart vad detta koncept i praktiken innebär, rent juridiskt.
Finns det aktörer som skriver avtal där ABS09 ej gäller, där byggherrens ansvar och rättigheter genom PBL övertas av entreprenören (går det?!), där besiktning inte sker enligt ABS09?? Jämför med att köpa ett begagnat hus, fast detta är nyproducerat.
Ok, jag inser riskerna med denna överföring av ansvar/rättigheter, men vill veta mer om vilka avtal som då istället tecknas.
Tacksam för tips, länkar, erfarenheter, mm.
Någon som har tillgång till standardavtal för detta upplägg? (hittade ett hos GAR-BO men vill gärna se avtal från andra aktörer) Till saken hör även att det är ett helt område med identiska hus som skall säljas och byggas av samma entreprenör, ett kocenpt som borde ha provats av ex skanska, peab mfl tidigare.
Tomten köps i första fasen varvid vi blir byggherre, därefter består betalningsplanen av två faser under vilken mark och hus slutförs. Enligt säljaren gäller konceptet "luta er tillbaka och flytta in när allt är klart...". Då inget avtal finns presenterat än råder det 100% oklart vad detta koncept i praktiken innebär, rent juridiskt.
Finns det aktörer som skriver avtal där ABS09 ej gäller, där byggherrens ansvar och rättigheter genom PBL övertas av entreprenören (går det?!), där besiktning inte sker enligt ABS09?? Jämför med att köpa ett begagnat hus, fast detta är nyproducerat.
Ok, jag inser riskerna med denna överföring av ansvar/rättigheter, men vill veta mer om vilka avtal som då istället tecknas.
Tacksam för tips, länkar, erfarenheter, mm.
Då tomten köps genom ett avtal och entreprenaden för hus och mark i ett annat avtal, kommer köparen automatiskt bli byggherre. Avtalen länkas troligen ihop för att undvika att endast tomten köps.
Ar det verkligen möjligt att avskriva byggherrens ansvar helt? Låter inte sunt.
Ar det verkligen möjligt att avskriva byggherrens ansvar helt? Låter inte sunt.
Nej det går ju inte att avsäga sig ansvar, men att säga att man kan luta sig tillbaka samtidigt som man är ansvarig för att alla lagar följs och allt allt blir riktigt gjort går ju inte riktigt ihop.
Jag vet som sagt inte riktigt hur det funkar då man bygger med totalentreprenad då vi bygger med Fiskarheden och flera olika entreprenörer så där är det ju givet att det är vi som är ansvariga för allt.
Jag vet som sagt inte riktigt hur det funkar då man bygger med totalentreprenad då vi bygger med Fiskarheden och flera olika entreprenörer så där är det ju givet att det är vi som är ansvariga för allt.
Nej, enda sättet att inte bli byggherre för ett bygge är att låta ett byggföretag bygga på en tomt du inte äger och sedan köpa det färdiga huset med tomt. Ungefär som om du köper ett gammalt hus, rent avtalsmässigt.
Den avtalsform där du har minst ansvar (även mindre inflytande) är totalentrepenad. Även i det fallet finns det rätt mycket du bör hålla koll på.
Det låter lite lite med 2 betalningspunkter. Se till att betalningsplanen är så beskaffad att du aldrig någonsin betalar för något som ännu inte är gjort. Och se till att hålla inne med 10% till efter slutbesiktning.
Den avtalsform där du har minst ansvar (även mindre inflytande) är totalentrepenad. Även i det fallet finns det rätt mycket du bör hålla koll på.
Det låter lite lite med 2 betalningspunkter. Se till att betalningsplanen är så beskaffad att du aldrig någonsin betalar för något som ännu inte är gjort. Och se till att hålla inne med 10% till efter slutbesiktning.
Enligt säljaren skall tomten köpas innan entreprenaden för att köparen skall slippa lagfart på hela köpeskillingen. Motiverar dock inte att både BM och KA skall utses och hanteras av entreprenören. Känns inte rätt.
Antag att säljaren överlåter tomt och först när det är slutbesiktat, hur skulle då ett avtal se ut? Vad är fördelarna med detta alternativ jämfört med att själva vara byggherre??
Antag att säljaren överlåter tomt och först när det är slutbesiktat, hur skulle då ett avtal se ut? Vad är fördelarna med detta alternativ jämfört med att själva vara byggherre??
Troligen ingen alls, mer än att om du inte är nöjd med resultatet så kanske det är lättare att helt enkelt låta bli att ta över fastigheten. Dok troligt att du ialla fall är bunden av ngn. form av avtal.
Att entrepenören skall utse KA och BM skall du under inga omständigheter gå med på. Det låter överhuvudtaget inte som ett riktigt seriöst upplägg.
Att säljare säger att du kan sitta tillbaka lungt och vänta på ditt färdiga hus är vanligt men oseriöst.
Tänk på att väldigt många husförsäljare är före detta fastighetsmäklare som inte klarade kraven när utbildningskraven höjdes lagmässigt för ett antal år sedan. Då slutade en stor drös av de mest oseriösa fastighetsmäklarna, många av dem började då som husförsäljare hos hustillverkarna.
Sedan skall man ju komma ihåg att det finns en hel del husförsäljare som inte har den bakgruden, en del av dem är väldigt kunniga och seriösa.
Att entrepenören skall utse KA och BM skall du under inga omständigheter gå med på. Det låter överhuvudtaget inte som ett riktigt seriöst upplägg.
Att säljare säger att du kan sitta tillbaka lungt och vänta på ditt färdiga hus är vanligt men oseriöst.
Tänk på att väldigt många husförsäljare är före detta fastighetsmäklare som inte klarade kraven när utbildningskraven höjdes lagmässigt för ett antal år sedan. Då slutade en stor drös av de mest oseriösa fastighetsmäklarna, många av dem började då som husförsäljare hos hustillverkarna.
Sedan skall man ju komma ihåg att det finns en hel del husförsäljare som inte har den bakgruden, en del av dem är väldigt kunniga och seriösa.
Det kan uppstå en del underligheter om en juridisk entitet äger fastigheten och en annan byggnaden. Bland annat så bör ju inte fastigheten pantförskrivas för byggnadsvärdet om inte fastighetsägaren äger byggnaden. Kolla så att ni inte åker på mer än en lagfart. Är ni två pers som går in bör båda vara delägare i både tomt och byggnad för annars kan det också bli strul med lagfartskostnader. Det finns ett antal rättsfall från HD inom området.
Är det säkert att skattemyndigheten accepterar tvåstegslösningen som ju uppenbart är till för att minska lagfartskostnaden? När steg två redan är förutsett så kan myndigheten med visst fog anse att de båda ska ses till sin sammanlagda verkan.
Kammarkollegiet har uttalat att om pantförskrivningen av fastigheten ävern omfattar bygnadskrediter så ska byggnaden anses vara fastighetstillbehör.
Är det säkert att skattemyndigheten accepterar tvåstegslösningen som ju uppenbart är till för att minska lagfartskostnaden? När steg två redan är förutsett så kan myndigheten med visst fog anse att de båda ska ses till sin sammanlagda verkan.
Kammarkollegiet har uttalat att om pantförskrivningen av fastigheten ävern omfattar bygnadskrediter så ska byggnaden anses vara fastighetstillbehör.
Redigerat:
Vore mycket intressant att se avtal som tecknats i byggprojekt av hela områden, sådana finns ju lite här och där. Någon som vill dela med sig?? (ev via mail)
Ser två lägen
1) Köp av tomt och hus efter att byggprojekt är klart, jfr begagnat hus. Besiktningsman utses av oss och besiktning sker precis som för vilket begagnat hus som helst. Rätt att häva köpet om tex väsentlig skada uppstår, krav på omfattande dokumentation,etc.
2) Traditionell entreprenad med egen utsedd KA, BM, kontrollanter, byggmöten, viten, ABS09, etc etc.
Ett mellanläge mellan båda dessa gynnar endast säljaren?!
Ser två lägen
1) Köp av tomt och hus efter att byggprojekt är klart, jfr begagnat hus. Besiktningsman utses av oss och besiktning sker precis som för vilket begagnat hus som helst. Rätt att häva köpet om tex väsentlig skada uppstår, krav på omfattande dokumentation,etc.
2) Traditionell entreprenad med egen utsedd KA, BM, kontrollanter, byggmöten, viten, ABS09, etc etc.
Ett mellanläge mellan båda dessa gynnar endast säljaren?!
Se rättsfallen NJA 1966 s 580, 1979 s 145 och 1980 s 488.
vad har entreprenadfirman för säkerhet medan de uppför byggnaden? I och för sig skulle de ju inte behöva någon säkerhet alls eftersom de äger byggnaden tills den är klar. Men då står den på ofri grund och är mindre värd. Om entreprenadfirman har säkerhet i fastighetspant är upplägget vanskligt, då bör man be att få tala med entreprenadfirmans jurist om varför de tror att lagfartsavgift inte ska betalas för både hus och tomt och även kräva en garanti att det upplägget håller skattemässigt.
vad har entreprenadfirman för säkerhet medan de uppför byggnaden? I och för sig skulle de ju inte behöva någon säkerhet alls eftersom de äger byggnaden tills den är klar. Men då står den på ofri grund och är mindre värd. Om entreprenadfirman har säkerhet i fastighetspant är upplägget vanskligt, då bör man be att få tala med entreprenadfirmans jurist om varför de tror att lagfartsavgift inte ska betalas för både hus och tomt och även kräva en garanti att det upplägget håller skattemässigt.
Firman tecknar inga pantbrev på fastigheten, detta ombesörjer beställaren själv. Antar dock att vi förbinds utfärda en spärrförbindelse i ett byggnadskreditiv till fördel för entreprenören. Sedan är den muntliga informationen, vi fått så här långt, att betalning erläggs i två steg (vilket dock är för lite!). Oklart vilka fler säkerheter de har under entreprenaden.
Det första som skall ske är att ett reservationsavtal skrivs, i väntan på ett visst antal beställare i området. Då detta reservationsavtal hänvisar till och även förbinder beställaren att mot handpenning teckna tomt och entreprenadavtal, är det mycket förvånande att båda dessa avtal inte finns klara redan idag. Efter påtryckning skall vi dock få granska den mall firman normalt använder för konceptet. Förutsätter sedan att mallen blir en bilaga till reservationsavtalet för att förhindra större justeringar av förutsättningarna.
Någon som ingått denna typ av avtal? Dela gärna med er av era praktiska erfarenheter.
Det första som skall ske är att ett reservationsavtal skrivs, i väntan på ett visst antal beställare i området. Då detta reservationsavtal hänvisar till och även förbinder beställaren att mot handpenning teckna tomt och entreprenadavtal, är det mycket förvånande att båda dessa avtal inte finns klara redan idag. Efter påtryckning skall vi dock få granska den mall firman normalt använder för konceptet. Förutsätter sedan att mallen blir en bilaga till reservationsavtalet för att förhindra större justeringar av förutsättningarna.
Någon som ingått denna typ av avtal? Dela gärna med er av era praktiska erfarenheter.
Redigerat:
Nä har tomten redan sålts så kan ju inte byggfirman inteckna fastigheten, det kan bara ägaren göra. Men sedan är ju frågan vem som ger de lån som kreditutrymmet ger möjlighet till och som är spärrade till förmån för byggfirman. Det har fortfarande inte sagts klart om byggnadskreditivet tagits mot pantsäkerhet i fastigheten.
saxat:
Ett byggnadskreditiv beviljas efter sedvanlig kreditprövning av låntagaren/låntagarna. Det är viktigt att om två personer ska äga huset ska båda stå som ägare till tomten och i köpekontraktet för huset. Byggnadskreditivet läggs då upp i bägges namn.
Ur NJA 1979 s 145: Kammarkollegiet:
Äganderättsförhållandena är således av avgörande betydelse för frågan om en byggnad är att anse som tillbehör till en fastighet eller ej. Hur bygget finansierats anses i fall av nu ifrågavarande art vara avgörande för frågan huruvida byggnaden blivit tillbehör till fastigheten. Det måste antagas att motivet för N:s uttag av pantbrev i fastigheten d 20 juni 1973 var att han för att bygget skulle komma till stånd måste skaffa byggnadskreditiv. En förutsättning härför torde ha varit att byggnaden skulle komma att tillhöra fastigheten. Det är osannolikt att enbart marken med ett värde ej nämnvärt överstigande den av N erlagda köpeskillingen, 161 140 kr, skulle ha utgjort tillräcklig säkerhet för erforderligt kreditiv.
Nu är förhållandena inte riktigt samma. Jag förmodar ändå att byggnadskreditivet ges mot pantsäkerhet i fastigheten. Det är uppenbart att äganderätten till byggnaden ska övergå till fastighetsägaren när bygget är klart. Egentligen borde den övergå allt eftersom kreditivet utnyttjas. Vad händer om byggfirman går i konkurs innan bygget är klart och gradvis äganderättsövergång ej skett? Vilken förmånsrätt har ni som fastighetsägare i byggfirmans konkurs. Ingen tror jag. Det finns andra rättsfall av vilka det framgår att äganderättsövergång skett kontinuerligt under det att bygget fortskridit.
Kul sits att ha tagit lån för byggnation och så konkar byggbolaget så att man måste köpa loss sitt hus på exekutiv auktion.
Bara för att tala mot mig själv kan jag nämna att jag köpte en tomt, betalade stämpelskatt, rev det gamla huset och flera år senare byggde ett nytt hus i egen regi. Det blev naturligtvis ingen extra stämpelskatt även om värdet på fastigheten flerdubblades. problemet här är att det i grunden är samma juridiska person som säljer marken och byggnaden i en kombinerad affär.
saxat:
Ett byggnadskreditiv beviljas efter sedvanlig kreditprövning av låntagaren/låntagarna. Det är viktigt att om två personer ska äga huset ska båda stå som ägare till tomten och i köpekontraktet för huset. Byggnadskreditivet läggs då upp i bägges namn.
Ur NJA 1979 s 145: Kammarkollegiet:
Äganderättsförhållandena är således av avgörande betydelse för frågan om en byggnad är att anse som tillbehör till en fastighet eller ej. Hur bygget finansierats anses i fall av nu ifrågavarande art vara avgörande för frågan huruvida byggnaden blivit tillbehör till fastigheten. Det måste antagas att motivet för N:s uttag av pantbrev i fastigheten d 20 juni 1973 var att han för att bygget skulle komma till stånd måste skaffa byggnadskreditiv. En förutsättning härför torde ha varit att byggnaden skulle komma att tillhöra fastigheten. Det är osannolikt att enbart marken med ett värde ej nämnvärt överstigande den av N erlagda köpeskillingen, 161 140 kr, skulle ha utgjort tillräcklig säkerhet för erforderligt kreditiv.
Nu är förhållandena inte riktigt samma. Jag förmodar ändå att byggnadskreditivet ges mot pantsäkerhet i fastigheten. Det är uppenbart att äganderätten till byggnaden ska övergå till fastighetsägaren när bygget är klart. Egentligen borde den övergå allt eftersom kreditivet utnyttjas. Vad händer om byggfirman går i konkurs innan bygget är klart och gradvis äganderättsövergång ej skett? Vilken förmånsrätt har ni som fastighetsägare i byggfirmans konkurs. Ingen tror jag. Det finns andra rättsfall av vilka det framgår att äganderättsövergång skett kontinuerligt under det att bygget fortskridit.
Kul sits att ha tagit lån för byggnation och så konkar byggbolaget så att man måste köpa loss sitt hus på exekutiv auktion.
Bara för att tala mot mig själv kan jag nämna att jag köpte en tomt, betalade stämpelskatt, rev det gamla huset och flera år senare byggde ett nytt hus i egen regi. Det blev naturligtvis ingen extra stämpelskatt även om värdet på fastigheten flerdubblades. problemet här är att det i grunden är samma juridiska person som säljer marken och byggnaden i en kombinerad affär.
Redigerat:
Risken för konkurs i detta fall får bedömas som relativt liten.
Enligt avtalet ingår ett borgensåtagande från entreprenören, vet inte om detta endast är för att reducera räntan eller om det blir bankens byggkreditivsäkerhet i stället för pantbrev som ju först kan lösas när vi är lagfaren ägare.
Förutsätter att viljan att utse BM beror på okunskap, KTJL och ABS09 är ju tydlig på denna punkt.
Enligt avtalet ingår ett borgensåtagande från entreprenören, vet inte om detta endast är för att reducera räntan eller om det blir bankens byggkreditivsäkerhet i stället för pantbrev som ju först kan lösas när vi är lagfaren ägare.
Förutsätter att viljan att utse BM beror på okunskap, KTJL och ABS09 är ju tydlig på denna punkt.