Kan snö på fastigheten medföra att en köpare inte får beakta fel som dolts av snön?

[-MH-]

Då blir du av med dina pengar -MH- .

Tur att jag inte satte alla då! Erkänner mig besegrad.

 

[hempularen]

Jag har redigerat lite i inlägg och tagit bort lite.

Håll er till sakfrågan!

 

[KentL]

Jag har haft kontakt med http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/ , en statlig myndighet som övervakar mäklare, och de (tror han hette Ola, 08 5555 2472, sa, lite till min förvåning, att köparen har orubbat krav på att besiktiga vid tillfället, undersökningsplikt (oavsett om det är något som "skymmer"). Han sa att (slutna, med villkor) besiktningsklausuler blivit (mkt?) ovanliga. Det kan förekomma öppna (utan villkor), så kallad avtal med ångerrätt. Så undersökningsplikten är grundmurad, fast som is, klar som snö. En köpare ska kunna se genom snö och is om han vill köpa när det är vinter med snö. Det gör det enklare för säljaren. Bra att veta när vi själva bli säljare....!

Jag kan inte låta bli att fundera på varför besiktningsklausuler blivit ovanliga...? Varför har köparens ställning försvagats?

 

[Thomas59]

Jag har haft kontakt med [länk] , en statlig myndighet som övervakar mäklare, och de (tror han hette Ola, 08 5555 2472, sa, lite till min förvåning, att köparen har orubbat krav på att besiktiga vid tillfället, undersökningsplikt (oavsett om det är något som "skymmer"). Han sa att (slutna, med villkor) besiktningsklausuler blivit (mkt?) ovanliga. Det kan förekomma öppna (utan villkor), så kallad avtal med ångerrätt. Så undersökningsplikten är grundmurad, fast som is, klar som snö. En köpare ska kunna se genom snö och is om han vill köpa när det är vinter med snö. Det gör det enklare för säljaren. Bra att veta när vi själva bli säljare....!

Jag kan inte låta bli att fundera på varför besiktningsklausuler blivit ovanliga...? Varför har köparens ställning försvagats?

Nej besiktningsklausuler har inte blivit ovanliga, tvärt om. Villkorade klausuler har dock blivit ovanligare. Det är nog bara mäklare som inte riktigt hänger med som föreslår dessa.

 

[Nickan09]

Ja det är - än så länge - ett fritt land vi lever i och avtal får tecknas med valfritt innehåll (så länge det har med ärendet att göra och helst juridiskt korrekt formulerat).
Sen gäller det att hitta två parter som är beredda att båda sätta sina namn på dessa avtal.
Det mäkleritillsyningsmannen sa var ju inte att man inte får - utan att det inte är vanligt - att skriva villkorade klausuler.
Och de han ser är väl bara alla där någon klagar?
Har aldrig hört att alla köpekontrakt ska skickas dit??

Så för att upprepa ett gångbart användningssätt/argument - GDSGD (GårDetSåGårDet)

Men i ditt fall gäller väl nu någons förslag - Säljaren får skotta!

Skrev ett inlägg för någon dag sen men av olika anledningar tog jag bort det - fråga MH...
- Vad står det i energideklarationen om taket/isolering osv
- vad är det för takbeklädnad? Gummiklätt papptak (vanligt på den årgången) får smältskador av nyårsraketer... med läckage till följd senare. (iofs inte så dyrt att fixa)
- Är det en samfällighet? Innebörd? vad är gemensamt? VIKTIGT att kolla!!!
- Hur är takansvaret uppdelat? Gemensamt? I linje med bostadsgräns rakt upp?

 

[Nickan09]

Jo det jag också förelog var att ni skriver ett tilläggsavtal att - om taket uppvisar skador/fel som kommer att kosta över XX kr att åtgärda, så ska säljaren bekosta detta. Han visste det säkert i så fall innan snön föll!??

Vad har säljaren skrivit i sitt 'deklarationspapper' om huset? där han ska uppge alla kända fel och åtgärdade brister? Viktigt dokument i avtalet.

 

[Lolle]

Ja det är - än så länge - ett fritt land vi lever i och avtal får tecknas med valfritt innehåll (så länge det har med ärendet att göra och helst juridiskt korrekt formulerat).
Sen gäller det att hitta två parter som är beredda att båda sätta sina namn på dessa avtal.
Det mäkleritillsyningsmannen sa var ju inte att man inte får - utan att det inte är vanligt - att skriva villkorade klausuler.
Och de han ser är väl bara alla där någon klagar?
Har aldrig hört att alla köpekontrakt ska skickas dit??

Så för att upprepa ett gångbart användningssätt/argument - GDSGD (GårDetSåGårDet)

Men i ditt fall gäller väl nu någons förslag - Säljaren får skotta!

Skrev ett inlägg för någon dag sen men av olika anledningar tog jag bort det - fråga MH...
- Vad står det i energideklarationen om taket/isolering osv
- vad är det för takbeklädnad? Gummiklätt papptak (vanligt på den årgången) får smältskador av nyårsraketer... med läckage till följd senare. (iofs inte så dyrt att fixa)
- Är det en samfällighet? Innebörd? vad är gemensamt? VIKTIGT att kolla!!!
- Hur är takansvaret uppdelat? Gemensamt? I linje med bostadsgräns rakt upp?

Problemet är här att visst har du rätt i att går det så går det. MEN det finns ju ett stort men i detta fallet. Avtalet är redan skrivet och det finns ingenstans i svensk rätt utrymme att påtvinga tilläggsklausuler utan avtalsskrivning med undertecknande innebär en fast överrenskommelse. Olika friskrivningsklausuler eller som i detta fallet en tillägsklausul om återträde av avtalet ger utrymme för hävning men inte på något sätt utrymme för att tvinga igenom ändringar i avtalet.

Allt därutöver är en förhandlingsfråga. Så MH mfl har ju rätt på ett sätt att det finns i dagens avtal inget direkt utrymme om inte precis som Thomas nämnde att båda parterna går med på detta.

Det Kent har att göra är just att antingen häva köpet alternativt med hjälp av rätten till hävning försöka tvinga igenom antingen direkt utfästelse eller nytt avtal eller eventuellt tillägg i befintliga. Säljaren kan i detta fallet tvärneka och hänvisa till att han hellre väljer annan köpare och Kent har ingen rätt att tvinga igenom sådana åtgärder.

Gällande att få en förlängd tidsfrist (generellt rättsligt sett en kort sådan) så finns det möjlighet för att snarast möjligt kunna göra en utvidgad undersökning på områden som uppkommit under ursprunglig besiktning. Det vanliga är ju att det uppkommer tveksamheter kring el eller liknande och man då tar till en utvidgad undersökning med hjälp av tekniker. Detta skall generellt sätt göras skyndsamt för att inte förhindra processen och tillåta köpare att ha utvidgade undersökningar som ett medel för att förhala köp. Detta kan vara aktuellt ifall man anser att undersökningsplikt ej kan uppfyllas (vilket det inte kan) sålänge snön är kvar. Däremot är det inte automatiskt tvärsäkert att det är säljarens plikt att göra dessa åtgärder för att köparen skall kunna uppfylla sin undersökningsplikt precis som det inte är säljaren som hyr in elektriker om det uppkommit tveksamheter. Dock inte alls omöjligt att säljaren kan och bör bekosta vissa åtgärder.

Så jag tycker denna tråd ibland är inne på hårklyveri både egentligen ifrån mäklaren som hellre hade kunnat förklara faktiska ärendets möjligheter istället för att hänga upp sig på teknikaliteter om befintligt avtal. Men som sagt helt fel är inte de uppgifter som mäklaren kommit med även om de varit tveksamma och briställiga

MVH Lorant Stenberg
och NEJ jag är inte mäklare

 

[KentL]

Vill bara förtydliga, jag har aldrig varit inne på att häva ett påskrivet och befintligt köpebrev. Jag var och är praktiskt och teoretiskt intresserad vad som gäller när ett objekt, som är till salu, är dolt under snön. Punkt.

Jag vet nu att köparen har orubbat krav på att besiktiga vid tillfället, undersökningsplikt (oavsett om det är något som "skymmer"). Jag förstår nu att besiktningsklausuler med villkor har blivit ovanliga. Så undersökningsplikten är grundmurad, fast som is, klar som snö. En köpare ska kunna se genom snö och is om han vill köpa när det är vinter med snö.

Det verkar som sagt så att villkorade besiktningsklausuler blivit ovanliga. Jag kan inte låta bli att fundera på varför. Samtidigt känner jag själv nu när vi ska sälja vår båt, som ligger på land, under snön, att jag inte vill ha några villkor i köpekontraktet (den flyter, tro mig, tro mig ;>)

 

[-MH-]

Det verkar som sagt så att villkorade besiktningsklausuler blivit ovanliga. Jag kan inte låta bli att fundera på varför.

Antagligen för att det är enklast så. Man slipper diskussionen om villkoren är uppfyllda eler ej. I praktiken har det nog alltid gått för en förslagen köpare att krångla sig ur det mesta.

 

[Thomas59]

Vill bara förtydliga, jag har aldrig varit inne på att häva ett påskrivet och befintligt köpebrev. Jag var och är praktiskt och teoretiskt intresserad vad som gäller när ett objekt, som är till salu, är dolt under snön. Punkt.

Jag vet nu att köparen har orubbat krav på att besiktiga vid tillfället, undersökningsplikt (oavsett om det är något som "skymmer"). Jag förstår nu att besiktningsklausuler med villkor har blivit ovanliga. Så undersökningsplikten är grundmurad, fast som is, klar som snö. En köpare ska kunna se genom snö och is om han vill köpa när det är vinter med snö.

Det verkar som sagt så att villkorade besiktningsklausuler blivit ovanliga. Jag kan inte låta bli att fundera på varför. Samtidigt känner jag själv nu när vi ska sälja vår båt, som ligger på land, under snön, att jag inte vill ha några villkor i köpekontraktet (den flyter, tro mig, tro mig ;>)

Det stämmer att VILLKORADE besiktningsklausuler fått stryka på foten för OVILLKORADE besiktningsklausuler.

De VILLKORADE besiktningsklausulerna stipulerade vanligen att åtgärdandet av felet skulle uppgå till en viss kostnad (tex ett basbelopp eller motsvarande). Denna typ av klausul gav upphov till en mängd tolkningstvister avseende tex, vad är ett FEL, hur avgör man kostnaden för att avhjälpa felet, vem tar in offert, hur många offerter, åldersavdrag.

På grund av svårigheten av tolka den typen av villkorade klausuler har man idag börjat använda ovillkorliga beiktningsklausuler. Köparen kan häva köpet med hänvisning till att han inte är nöjd med vad som framkommit vid besiktningen och det gäller istort sett oavsett vad som framkommit. En form av öppet köp skulle man kunna säga.

Problemet med den typen av ovillkorliga klausuler är väl att ett besiktninsprotokoll normalt även tar upp saker som inte är att hänföra till fel eller brister i fastighetsrättslig mening. En köpare kan därför häva även om inga fel eller brister framkommit men besiktningsmannen under övriga kommentarer skrivit tex att huset som ett led i det löpande underhållet behöver målas om inom ett år eller att värmesystemet är av en äldre modell som kan komma att behöva bytas inom några år osv.

Jag kan väl personligen tycka att sådant inte borde vara skäl till hävning. SKulle jag sälja idag skulle jag nog försäka få ett undantag för sådant som faller under rubriken övriga kommentarer i besiktningsprotokollet.

Det bör även framgå TYDLIGT att sådant som redan framgår av objektsbeskrivnngen eller frågeformuläret ej ska anses utgöra grund för hävning.

Det är ju en förhandlingsfråga så det är inte säkert att köparen går med på det men jag skulle nog argumentera för dessa förtydliganden.

 

[Nickan09]

Bara en parentes - Wikipedia är precis samma typ av forum som detta!
Allt som skrivs är skrivet av "amatörer" - om ock oftast pålästa sådana
(vilket även förekommer här)

Så att ta text på wikipedia som gällande sanning och hållbart juridiskt kan vara förrädiskt. Källkritik är alltid väsentligt i viktiga spörsmål.

Tack för mig

 

[Thomas59]

Bara en parentes - Wikipedia är precis samma typ av forum som detta!
Allt som skrivs är skrivet av "amatörer" - om ock oftast pålästa sådana
(vilket även förekommer här)

Så att ta text på wikipedia som gällande sanning och hållbart juridiskt kan vara förrädiskt. Källkritik är alltid väsentligt i viktiga spörsmål.

Tack för mig

Något särskilt du tänkte på?

 

[Nickan09]

Nej!! - det var därför jag kallade det parentes = allmängiltigt och inte direkt/på något sätt alls, kopplat till tråden, mer än att ordet besiktningsklausuler var länkat till wiki!

Ibland hänvisas till wiki - det stod där - som att det alltid var sanning, vilket kan vara förrädiskt...

Klart som korvspad?:blushing:
(trodde jag klickat ur prenumeration på svar - och avregistrerat mig, men det är en hel del jag inte förstår här ) - Lost in cyber?? too...:S

 

[Paddy]

När vi köpte vårat hus kunde vi inte besiktiga taket (snö) eller grunden (ingen inspektionslucka). Då påstod besiktningsmannen att eftersom vi inte kunde fullgöra vår undersökningsplikt stod säljaren risken för ev fel en viss tid framåt. Om det var fel med snön, vad gäller du med grunden?

 

[Lolle]

Hej Paddy tyvärr har du då fått en okunnig besiktningsman för det påståendet du har fått är inte bara tveksamt utan direkt felaktigt. Finns ingenting i närheten av det som gällde er där ansvaret för eventuellt uppkommna fel övergår till säljaren utan undersökningsplikten är strikt för köparen. Det skall helt enkelt göras alla åtgärder som är möjliga för köparen så att undersökningsplikten är uppfylld.

För övrigt håller jag med Thomas angående besiktningsklausuler. Då det blivit så mycket (läs onödiga) tolkningsdispyter mellan köpare och säljare gällande villkorade besiktningsklausuler så väljer branschen sakta men säkert att inte använda dessa.

Istället ersätter man med helt ovillkorade vilka dock innebär en viss försämring för säljare då de står risken med att det i populära områden med budgivning till följd blir en vinnande budgivare som sedan med hjälp av besiktningsklausulen utövar förhandlingar för att trycka ner priset igen. I vissa fall väljer tom mäklare och säljare tillsammans att inte tillåta besiktningsklausuler om intresset är tillräckligt stort för fastigheten utan köparen får helt enkelt acceptera avtalet eller ej. Alltså inte att jämföra med friskrivningsklausuler utan ett vanligt hederligt strikt avtal

MVH Lorant Stenberg
PS Nickan09 min information kommer i alla fall inte ifrån wikipedia utan mig själv genom utbildning och yrkesverksamhet.....