Kan snö på fastigheten medföra att en köpare inte får beakta fel som dolts av snön?

[KentL]

Vi är på gång att köpa ett radhus från 1982. Vi undrar vad som gäller när det är snö ute som gör att besiktningsmannen inte kan bedöma tak (utifrån), hängrännor och mark. Mäklaren säger att när besiktningsmannen satt frågetecken för dessa delar (på grund av snön) i besiktningsprotokollet så kan man inte införa en punkt i köpeavtalet som säger att vi gör en ny (uppföljnings)besiktning när snön är borta och vi då tar hänsyn till eventuella fel som dolts av snön. Kan snö på fastigheten medföra att en köpare inte får beakta fel som dolts av snön? (eller är det så att mäklaren inte vill införa en punkt om uppföljningsbesiktning i köpeavtalet?)

 

[mycke_nu]

Fastighetsköp är visserligen lite speciellt, men det råder avtalsfrihet på de flesta områden i Sverige. Jag har ytterst svårt att tänka mej att det inte går att avtala om en sådan sak.

Sätt press på dom, säg att ni annars eventuellt återkommer när snön är borta.

 

[Thomas59]

Snö på tak har väl i allmänhet inte ansetts fritaga köparen från undersökningsplikt.

Har inte någon sådan skrivning (förlängd frist för besiktning av specifik sak) framför mig men visst, som "mycke_nu" skriver kan ni i köpekontraktet troligen införa ett villkor som gör köpet beroende av en senare takbesiktning. Jmf tex finansieringsklausul där köpet görs beroende av att köparen erhåller lån.

Det blir som en förlängd besiktningsklausul. Undersökningen måste dock genomföras INNAN tillträdet. En besiktningsklausul som ger köparen rätt att besiktiga och framföra krav EFTER tillträdet är i princip inte praktiskt möjlig. Då betraktas villkoret nämligen som ett "svävarvillkor" och ni kommer troligen inte att kunna söka lagfart på fastigheten innan besiktningsfristen löpt ut och köpeskillingen kunnat fastställas.

Alternativet, om takbesiktningen inte kan genomföras innan tillträdet, är "möjligen" ett separat avtal som ger er rätt till ersättning om taket inte skullle vara ok vid en senare besiktning.

Problemfritt är det dock inte. Dels får man egentligen inte göra sådana separata avtal angående fastighetsköpet då fastighetsköp är formbundet.Dels kan tolkningen av avtalet bli problematiskt. Hävning kan ni inte få med som alternativ och då återstår nedsättning av köpeskillingen/skadestånd och det är där som tolkningsfrågorna kan bli problematiska.

Ett alternativ kanske kan vara att säljaren gör en specifik utfästelse avseende takets skick. Utfästelsen måste vara VÄLDIGT specifik och det ska i princip inte finnas utrymme för tolkningar. Med en specifik utfästelse minskar er undersökningsplikt vilket gör att det faktum att ni inte kunnat undersöka taket inte påverkar era möjligheter att ställa krav på säljaren i framtiden. Det blir dock inte fråga om krav på ersättning för dolt fel.

En sådan specifik utfästelse bör troligen utformas i samråd med en jurist och någon med ingående byggtekniska kunskaper avseende tak.

Är säljaren allmänt okunnig om takets skick är det kanske kört då.

 

[KentL]

Vi tillträder den 12 april och radhuset ligger i Skåne, så vi lär hinna göra en uppföljningsbesiktning när det är snöfritt innan tillträdet. Problemet är dock att vår mäklare, ************ Redigerat av moderator *********, säger att det inte är möjligt att införa detta villkor i köpeavtalet. Vi misstänker att mäklaren inte vill (eftersom det kan "krångla till det" för mäklaren och säljaren. Nu hävdar mäklaren att det inte är juridiskt möjligt (!?), vilket irriterar oss (eftersom vi misstänker att det är fel information). Vi har till på tisdag den 16 februari på oss att dra oss ur köpet, men eftersom det är svårt att få tag i boende i Lund och eftersom det troligtvis inte är något problem under snön så vill vi kanske inte hävda vår rätt (men man vill ju ändå veta vad som gäller, och vi kommer kanske även meddela mäklaren detta).

 

[Thomas59]

Vi tillträder den 12 april och radhuset ligger i Skåne, så vi lär hinna göra en uppföljningsbesiktning när det är snöfritt innan tillträdet. Problemet är dock att vår mäklare, *************************, säger att det inte är möjligt att införa detta villkor i köpeavtalet. Vi misstänker att mäklaren inte vill (eftersom det kan "krångla till det" för mäklaren och säljaren. Nu hävdar mäklaren att det inte är juridiskt möjligt (!?), vilket irriterar oss (eftersom vi misstänker att det är fel information). Vi har till på tisdag den 16 februari på oss att dra oss ur köpet, men eftersom det är svårt att få tag i boende i Lund och eftersom det troligtvis inte är något problem under snön så vill vi kanske inte hävda vår rätt (men man vill ju ändå veta vad som gäller, och vi kommer kanske även meddela mäklaren detta).

Har ni redan skrivit på köpeavtalet? Har ni en tidsfrist pga en besiktningsklausul?

Jag får det intrycket då ni skriver att ni har till den 16 feb på er att häva köpet. Om ni skrivit på avtalet måste ni i princip först häva köpet och sedan skriva ett nytt avtal för att få med en förlängd frist för besiktning av taket. Så långt har mäklaren i princip rätt.

Har säljaren inget att dölja och går med på det går det givetvis att riva avtalet och skriva ett nytt. Det finns inget som hindrar detta men frågan är ju om säljaren går med på detta. Kanske om alternativet är att ni häver köpet :@.

Om ni kan använda hävningsrätten i besiktningsklausulen för att häva på den grund att fastigheten i sin helhet inte gick att besiktiga är ju osäkert, men troligen inte.

Kvar står möjligheten att häva pga någon annan anmärkning (än taket), fel eller brist som uppdagades vid besiktningen. Jag vet inte hur besiktningsklausulen i ert kontrakt är utformad så det är svårt att säga.

Har ni en ovillkorlig besiktningsklausul, dvs ni får häva för vad som helst som framkommer vid besiktningen (annat än taket som inte gick att besiktiga) kan ni häva för minsta lilla anmärkning.

Har ni den "sämre" varianten av besiktningsklausul där ni endast får häva om fel eller brister visat sig som uppgår till ett visst specificerat belopp är det nog troligen kört om inget annat framkommit vid besiktningen.

Ta ett snack med besiktningsmannen, det kan inte vara en ovanlig situation att delar av en fastighet inte går att besiktiga pga tex snö. Det kanske finns andra sätt att underöka taket. Skotta texd^_^b.

Om ni absolut vill besiktiga taket kan ni således eventuellt utnyttja er hävningsrätt, meddela att ni trots det vi gå vidare och skriva ett nytt avtal men med en förlängd frist för besiktning alternativt ett köpeavtal med en specifik utfästelse från säljaren angående takets kondition.

Du har slutligen säkert rätt i att mäklaren är motsträvig av den anledningen att ert krav strular till det hela. Vill man så kan man. Ert krav att få besiktiga taket alt få en specifik utfästelse är inte orimlig, snarare är det helt normalt.

Ert handlingsutrymme beror ju också på om säljaren har andra alternativ, tex gå vidare med andra eventuella budgivare eller väntamed att sälja.

Den risk ni tar är väl att taket är totalt uttjänt och att ni åker på att lägga nytt tak. Kostnad? Ingen aning från dryga hundringen och uppåt beroende på storlek och typ av tak. Framkommmer dolda fel i taket (som ändå inte skulle ha hittats vid en besiktning) kan ni ändå kräva säljaren på ersättning även om ni inte besiktigat taket så det gör ingen skillnad.

Besiktningeen syftar inte till att hitta dolda fel. Dolda fel är ju per definition just dolda.

Möjligen skulle ni, som vanligt, ha tänkt på detta innan ni skrev på.

 

[HEM2121]

Du kan begära att de skottar av taket.

 

[hempularen]

Om vi antar att ni inte har skrivit på ngt. avtal ännu? Jo självklart går det att införa en väldigt lång villkorperiod för besiktning. Men det vore helt orimligt att säljaren skulle gå med på det.

Så länge det finns en villkorperiod som inte har löpt ut så måste säljaren anta att affären inte blir av. Det är först när båda parter är bundna av avtalet som man kan vara (någorlunda) säker på att man sålt resp. köpt ett hus.

Om ni gör en ny besiktning av taket ex. i mitten av Mars, och det finns ngn anmärkning. Vad skulle konsekvensen bli? Ni kan kräva att säljaren bekostar ett helt nytt tak, eller att säljren duttar på lite tjära just på det hål i underlagspappen som hittas?

I princip så är ju allt därimellan möjligt. Om det då är nära tillträdesdagen så kan säljaren då vara så desperat att han i princip kanske tvingas gå med på nedsättning av köpesumman som vida övergår ens det mest pessimistiska scenariot om vad en rep. kommer att kosta.

 

[Thomas59]

Du kan begära att de skottar av taket.

Ja det är väl en konkret och fair lösning. Det bör väl ligga i säljarens intresse och innefattar visserligen en ordentlig arbetsinsats men är inte särskilt kostsamt. Inte ens om man lejer bort jobbet.

Normalt brukar man också förlänga besiktningsfristen om det måste göras mer ingående undersökningar än vad som är fallet vid en normal besiktning och detta fall borde man kunna jämnställa med en sådan situation. Det borde ge säljaren tid att skotta taket.

Att hålla köpet öppet under en längre period är iofs inte helt ovanligt. En finansieringsklausul eller en klausul om att köparen villkorar köpet med att köparens bostad säljs är ju inte helt ovanliga i dagsläget och då kan köpet i princip vara öppet fram till tillträdet eller strax därinnan.

 

[Nickan09]

Först lite begrepp?
Har ni skrivit på ett Köpekontrakt? har ni skrivit på något annat?

Ni har som köpare skyldighet att Undersöka köpeobjektet, vilket ju hela tråden handlar om...

Alltså - om ni nu skrivit på ett köpekontrakt Utan reservation för 'kolla taket'/besikta så kräver ni ett tilläggsavtal med den reservationen - före 16 feb. Inget konstigt - och helt i linje med era, både lagliga och moraliska (!??) rättigheter. Typ ett Force majeure-tillägg med tanke på den ovanliga vintern...

Dock - har ni besiktat taket inifrån? finns det en vind/kryputrymme att kolla? Säger ju iaf om det finns fuktgenomslag/påväxt (mögel).

Mitt senaste hus såldes "Besiktat" men det fråntar inte mig skyldigheten, så trots att jag pratade med besiktningsmannen ville jag förstås kolla det själv. Vilket blev knappt om tiden så följande villkor skrevs in:
"Köparen har för avsikt att noggrannt undersöka fastigheten samt ha en genomgång med besiktningsmannen som utfört förbesiktningen. Köpet skall återgå om det vid undersökningen eller genomgången upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen ska senast 'datum' begära att köpet skall återgå."

Har ni redan en liknande § begär ett tillägg med förlängd tidsfrist pga FM.

Givetvis krånglar mäklaren bara för att han vill ha en affär mindre i skrivbordslådan... (de kanske har en säljtävling under januari/februari )

Finns det ingen tråd om hopplösa mäklare kanske det här är en bra start!?

Lycka till!

 

[Thomas59]

Först lite begrepp?
Har ni skrivit på ett Köpekontrakt? har ni skrivit på något annat?

Ni har som köpare skyldighet att Undersöka köpeobjektet, vilket ju hela tråden handlar om...

Alltså - om ni nu skrivit på ett köpekontrakt Utan reservation för 'kolla taket'/besikta så kräver ni ett tilläggsavtal med den reservationen - före 16 feb. Inget konstigt - och helt i linje med era, både lagliga och moraliska (!??) rättigheter. Typ ett Force majeure-tillägg med tanke på den ovanliga vintern...

Dock - har ni besiktat taket inifrån? finns det en vind/kryputrymme att kolla? Säger ju iaf om det finns fuktgenomslag/påväxt (mögel).

Mitt senaste hus såldes "Besiktat" men det fråntar inte mig skyldigheten, så trots att jag pratade med besiktningsmannen ville jag förstås kolla det själv. Vilket blev knappt om tiden så följande villkor skrevs in:
"Köparen har för avsikt att noggrannt undersöka fastigheten samt ha en genomgång med besiktningsmannen som utfört förbesiktningen. Köpet skall återgå om det vid undersökningen eller genomgången upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen ska senast 'datum' begära att köpet skall återgå."

Har ni redan en liknande § begär ett tillägg med förlängd tidsfrist pga FM.

Givetvis krånglar mäklaren bara för att han vill ha en affär mindre i skrivbordslådan... (de kanske har en säljtävling under januari/februari )

Finns det ingen tråd om hopplösa mäklare kanske det här är en bra start!?

Lycka till!

KentL har inte uttryckligt sagt att avtalet är påskrivet men de uppgifte han lämnar tyder på det och att det finns en besiktningsklausul med hävningsfrist till den 16 feb.

KentL har inte heller gett uppgifter om huruvida vindsytrymmet och yttertakets insida kunnat besiktigas men det får man nog utgå ifrån att så har skett.

Det typ av besiktningssklausul du citerar är ju den lite modernare varianten som inte är villkorad med några beloppsgränser eller annat. I princip ett öppet köp inom tidsfristen för hävning.

KentL har inte lämnat några uppgifter om besiktningsklausulen så man kan bara gissa att den är utan beloppsgräns eftersom KentL överväger (?) alternativet att häva samtidigt som inga andra fel är redovisade.

Att fristen inte kan förlängas är ju, precis som du skriver. bara snömos och beror väl sannorlikt på att mäklareninte orkar/vill ta tag i saken.

Det är inte bra att börja kladda i det befintliga avtalet eller ha sidoavtal men mäklaren skriver ut ett nytt avtal på 2 minuter ur sina system så det kan inte vara där skon klämmer. Mäklaren vill väl ha in handpenningen bums så han/hon kan få ut sin provis.

 

[KentL]

Vi har skrivit på men har rätt att utan skäl häva till på tisdag den 16 feb, dvs fyra dagar efter vi skrev på. Taket har inspekterats inifrån, och såg ok ut. Men det jag ville fråga om och ta upp i denna tråd är om köparen har rätt till förlängd besiktningsrätt som kan påverka köpeskillingen eftersom besiktningsmannen nu, på grund av snön, hade ************* redigerat moderator ********** (rörande taket, hängrännor och markens beskaffenhet).

Vi kommer nu köpa huset, eftersom det troligtvis inte är några problem. Men jag tycker det både är ojust, fel och ologiskt att inte mäklaren (och säljaren) går med på att fullständig besiktning när snön är borta. Likaväl som vi tar en liten risk (eftersom det troligtvis inte är något fel under snön) så tar säljaren en liten risk om de ger oss chansen till en fullständig besiktning som ev kan justera priset (eftersom både säljare och besiktningsman att det (troligtvis) inte är några problem med tak, hängrännor och mark. Besiktningsmannen föreslog, när vi satt och diskuterade med honom, säljaren och mäklare till och med en formulering som att ev läckande hängrännor ska bytas ut av säljaren. Men ******** hävdade med emfas att det överhuvudtaget inte är möjligt, rent juridiskt, att skriva in i köpeavtalet att en fullständig besiktning ska göras när snön är borta och innan tillträdesdagen!? Jag inser att det troligtvis är så att tar inte vi radhuset i befintligt skick så tar nästa spekulant (som gav ett bud strax under oss) objektet. Så summa summarum: Mäklaren skulle kunnat sagt något i stil med: I Lund går vi inte med på förlängd besiktningsrätt, vi kan sälja fastigheten ändå. Då hade jag varit "nöjd", men en mäklare ska inte vara oärlig (okunnig?) och hänvisa till att lagstiftningen inte tillåter att man i köpeavtalet skriver in att en uppföljande besiktning kan justera priset (jag tror hon kallade ett sånt "omöjligt" avtal för ett "orent" avtal, möjligtvis skulle man kunna kalla det ett tillkrånglat avtal för säljare/mäklare, men ett mer just avtal (ur köparens synvinkel). Ska inte mäklare både beakta säljarens och köparens intressen?

 

[-MH-]

Vi har skrivit på men har rätt att utan skäl häva till på tisdag den 16 feb, dvs fyra dagar efter vi skrev på. Taket har inspekterats inifrån, och såg ok ut. Men det jag ville fråga om och ta upp i denna tråd är om köparen har rätt till förlängd besiktningsrätt som kan påverka köpeskillingen eftersom besiktningsmannen nu, på grund av snön, hade *************** (rörande taket, hängrännor och markens beskaffenhet).

Nej, nej, nej det finns ingen sådan rätt (om ni inte har avtalat om det).

Så, avstå senast tisdag eller köp huset. Det är det ni har att välja på.

 

[-MH-]

Men ******* hävdade med emfas att det överhuvudtaget inte är möjligt, rent juridiskt, att skriva in i köpeavtalet att en fullständig besiktning ska göras när snön är borta och innan tillträdesdagen!?

NI har ju redan skrivit ett köpeavtal som båda accepterat. Att ändra detta går inte med mindre än att ni river upp det och skriver ett nytt. Men då undrar jag om säljaren inte har tröttnat så dags. Det hade jag gjort.

Så ja, jag skulle sätta mina pengar på att mäklaren har rätt.

 

[hempularen]

Det låter som mäklaren har missuppfattat dig (ev. med avsikt). Det finns givetvis inget juridiskt hinder för att man förlänger villkorstiden, genom att skriva ett nytt avtal. Däremot så går det inte att ha ett avtal som ger en icke tidsbestämd rätt för köparen att invänta snösmältningen, för på tillträdesdagen så får det inte finnas några villkor kvar som skulle kunna innebära nedsatt köpesumma i efterhand.

Och som sagt säljaren skulle troligen inte gå med på en ytterligare utdragen villkorsprocess. Även om villkoret skulle vara hårt kopplat till ev. fel i taket, så måste en säljare anta att om ni under tiden skulle ångra er, kanske hitta ett ännu bättre objekt, då kan ni alltid få en besiktningsman att hitta något mer eller mindre äkta fel på taket. Sådant sker relativt ofta, att man missbrukar en besiktningsklausul till att ångra ett köp, utan nämvärd anledning.

 

[Thomas59]

NI har ju redan skrivit ett köpeavtal som båda accepterat. Att ändra detta går inte med mindre än att ni river upp det och skriver ett nytt. Men då undrar jag om säljaren inte har tröttnat så dags. Det hade jag gjort.

Så ja, jag skulle sätta mina pengar på att mäklaren har rätt.

Då blir du av med dina pengar -MH- .

Det är i sig egentligen inget märkligt med tilläggsavtal till köpekontrakt. Det är faktiskt inte ens särskilt ovanligt men man bör väl försöka undvika tilläggsavtal av det skälet att det lätt ger upphov till tolkningstvister vilket man för övrigt kan se om man läser lite ibland Fastighetsmäklarnämndens avgöranden. Mäklarna är nämligen ofta inblandade i dessa tilläggsavtal och dom har inte alltid koll på saker och ting.

I tilläggsavtal kan tex ändrade tillträdesdatum, ändrade hävningsfrister pga besiktningsklausuler, ändrad köpeskilling osv skrivas in. I princip allt i avtalet utom parterna och objektet kan ändras i ett tilläggsavtal så där pratar nog mäklaren i nattmössan.

Problemet med tilläggsavtal i ett fall som detta är ju istället att båda parter måste vara med på tillägget. En part kan inte ensidigt driva igenom ett tilläggsavtal.

Hävning och omförhandling nämnde jag i ett tidigare inlägg som alternativ. Det sätter lite press på en motsträvig säljare men är samtidigt lite gambling. Har säljaren andra köpare på tur kan säljaren givetvis välja att gå vidare med dessa istället.