Felaktig objektsbeskrivning, vad göra i efterhand?
Long time reader, first time writer...
Har köpt ett hus som vi fick tillgång till för en vecka sedan.
Huset är från 1937, renoverat 1954 nånting, samt ännu en gång när förra ägarna flyttade in 1993.
I objektsbeskrivningen stod det "Så gott som all el och avlopp utbytt 1993".
Jättebra tänkte jag! Vi hyrde in Anticimex som kontrollerade huset, och avlopp, golvbrunnar osv som de kontrollerade såg bra ut och verkade ju stämma med beskrivningen.
Den synliga elen (utanpåliggande eluttag och EKK) såg ju fräsch och okej ut, inga jordade uttag, men men.
Nu har jag börjat renovera två rum och efter att ha lossat lite kopplingsdosor osv ser jag att INGEN gammal el (egentligen den som är dragen i väggarna ner till centralen) är utbytt. Det som är nytt från -93 är endast de utanpåliggande grejorna som de hängt på de gamla sladdarna från typ 50talet.
Nu är jag ju fullt medveten om köparens totala undersökningsplikt, möjlighet att göra hyra in elektriker och göra elbesiktning osv, så där lär väl inte finnas något att hämta.
MEN, den meningen "Så gott som all el utbytt" i objektsbeskrivningen hänger jag upp mig på. Jag trodde ju enligt beskrivningen att elen var okej, "så gott som all" betyder för mig att kanske gamla elcentralen och någon gammal sladd sitter kvar.
Nu har farsan varit nere i helgen och vi har installerat en ny central med automatsäkringar och jordfelsbrytare, samt dragit om ALLA gamla ruttna kablar i väggar och tak till nya FK. Det kostade kanske 5000kr i material och två långa dagar för två personer.
Kunde man få någon ersättning för detta tro?
Vart vänder man sig lämpligast? Mäklaren är en falsk jävel som med enkelhet kommer snacka sig ur det hela och övertyga säljaren (äldre dam) att vi bluffar eller nåt.
Har köpt ett hus som vi fick tillgång till för en vecka sedan.
Huset är från 1937, renoverat 1954 nånting, samt ännu en gång när förra ägarna flyttade in 1993.
I objektsbeskrivningen stod det "Så gott som all el och avlopp utbytt 1993".
Jättebra tänkte jag! Vi hyrde in Anticimex som kontrollerade huset, och avlopp, golvbrunnar osv som de kontrollerade såg bra ut och verkade ju stämma med beskrivningen.
Den synliga elen (utanpåliggande eluttag och EKK) såg ju fräsch och okej ut, inga jordade uttag, men men.
Nu har jag börjat renovera två rum och efter att ha lossat lite kopplingsdosor osv ser jag att INGEN gammal el (egentligen den som är dragen i väggarna ner till centralen) är utbytt. Det som är nytt från -93 är endast de utanpåliggande grejorna som de hängt på de gamla sladdarna från typ 50talet.
Nu är jag ju fullt medveten om köparens totala undersökningsplikt, möjlighet att göra hyra in elektriker och göra elbesiktning osv, så där lär väl inte finnas något att hämta.
MEN, den meningen "Så gott som all el utbytt" i objektsbeskrivningen hänger jag upp mig på. Jag trodde ju enligt beskrivningen att elen var okej, "så gott som all" betyder för mig att kanske gamla elcentralen och någon gammal sladd sitter kvar.
Nu har farsan varit nere i helgen och vi har installerat en ny central med automatsäkringar och jordfelsbrytare, samt dragit om ALLA gamla ruttna kablar i väggar och tak till nya FK. Det kostade kanske 5000kr i material och två långa dagar för två personer.
Kunde man få någon ersättning för detta tro?
Vart vänder man sig lämpligast? Mäklaren är en falsk jävel som med enkelhet kommer snacka sig ur det hela och övertyga säljaren (äldre dam) att vi bluffar eller nåt.
Se det som läropenger. Tugga, svälj och gå vidare...
Bra skrivning i ett kontrakt utav en säljare "Så gott som all el och avlopp utbytt 1993".
Utbytt var? I huset? I ett rum? I min grannes källare?...
Ja du förstår omöjligheten i att bevisa vad det egentligen betyder.
Bra skrivning i ett kontrakt utav en säljare "Så gott som all el och avlopp utbytt 1993".
Utbytt var? I huset? I ett rum? I min grannes källare?...
Ja du förstår omöjligheten i att bevisa vad det egentligen betyder.
Formellt tror jag att du har väldigt svårt att driva detta. Iofs så finns det en felaktig utfästelse i obj. beskr. Nu skriver du att det är en gammal dam som säljer, då måste man fråga sig om hon kan antas ha insikt i hur mycket eljobb som gjordes 1993.
Det du kan göra är att du kan skriva ett kravbrev till säljaren och hoppas att hon betalar. Nästa steg är att stämma henne, vilket jag avråder ifrån, dte är en dyr process som tar lång tid och är mycket osäker. Du riskerar att få betala kanske 100 000 i självrisk på din rättskyddsförsäkring.
Du skriver att du haft kostnader på 5000, jag antar att det framförallt handlar om centralen, som du rimligen borde sett att den var gammal.
Det du kan göra är att du kan skriva ett kravbrev till säljaren och hoppas att hon betalar. Nästa steg är att stämma henne, vilket jag avråder ifrån, dte är en dyr process som tar lång tid och är mycket osäker. Du riskerar att få betala kanske 100 000 i självrisk på din rättskyddsförsäkring.
Du skriver att du haft kostnader på 5000, jag antar att det framförallt handlar om centralen, som du rimligen borde sett att den var gammal.
Jag har väl inte direkt hoppats på att få ut något, men man vill ju ändå utröna om möjligheten finns såklart.
Den direkta kostnaden för central, FK, EKK, VP-rör osv har ju uppgått till runt 5k. Fast centralen kan ju som sagt inte räknas som något "dolt" eftersom jag inte behövt sätta dit en ny.
Sen är det ju endel indirekta kostnader som är svåra att sätta pengar på. Vi har behövt borra hål i väggar och gå in med titthålskamera för att hitta överbyggda dosor osv i väggar. Dessa måste ju åtgärdas vad det lider.
Damen i fråga har haft väldigt bra koll på vad som gjorts i övrigt, och man tycker hon borde ha koll på om det bara är ny el som dragits, eller om gamla ruttna ledningar osv dragits ut.
Men jaa, det är ju ett rätt tunt case.
Kanske ska se det som läropengar och njuta av att jag NUMERA har NY el i HELA huset...
Den direkta kostnaden för central, FK, EKK, VP-rör osv har ju uppgått till runt 5k. Fast centralen kan ju som sagt inte räknas som något "dolt" eftersom jag inte behövt sätta dit en ny.
Sen är det ju endel indirekta kostnader som är svåra att sätta pengar på. Vi har behövt borra hål i väggar och gå in med titthålskamera för att hitta överbyggda dosor osv i väggar. Dessa måste ju åtgärdas vad det lider.
Damen i fråga har haft väldigt bra koll på vad som gjorts i övrigt, och man tycker hon borde ha koll på om det bara är ny el som dragits, eller om gamla ruttna ledningar osv dragits ut.
Men jaa, det är ju ett rätt tunt case.
Kanske ska se det som läropengar och njuta av att jag NUMERA har NY el i HELA huset...
Ja det borde du göra...Kanske ska se det som läropengar och njuta av att jag NUMERA har NY el i HELA huset...
Du kom billigt undan. Många vet inte vad som händer i deras hus under en renovering!? Hur många kollar in i kopplingsdosor?
MVH
Som sagt, se det som lärpengar och trösta dig med att du har ny el i huset och tack vare din far kommit väldigt billigt undan! Eftersom hon skrev så gott som all el är utbytt så borde hon gå ganska fri, visst chansa å skräm henne, men hoppas inte för mycket!
Det är väldigt brett tolkningsområde "så gott om all el"
Det är väldigt brett tolkningsområde "så gott om all el"
Det stod inget i kontraktet om det? Om det står i kontraktet är det ju en utfästelse från säljarens sida vilket gör att du ej har undersökningsplikt för det som utfästelsen gäller. Det vanliga är ju dock tyvärr att såna här saker ej tas med i kontraktet.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Enig med föregående talare - detta får du ta som läropengar.frhe skrev:
Det hade troligen varit lätt att se att huvuddelen av elen inte var bytt.
Angående utfästelsen så är den troligen allt för vag för att innebära något alls.För ett utfästelsen ska minska din undersökningplikt bör den nog vara mer precis.
Visst kan man kräva säljaren ändå. Har man tur betalar säljaren för att vara snäll, av okunnighet eller för att dom helt enkelt skräms (av nån advokat) till att betala. I det har fallet tycker jag kanske att du skall avstå den möjligheten, baserat på vad du uppgivit i tråden men det kan ju finnas andra omständigheter som vi inte känner till.
Kan man kanske tycka, men från den gamla elcentralen var det faktiskt draget nya EKK lite hit och dit. Men dessa gick till närmsta infällda kopplingsdosa där de gick på de gamla sladdarna från 50-talet.Nyfniken skrev:
Har ju insett nu att jag inte har något att hämta genom att klaga hos mäklare eller säljare, men jag tycker ändå det är mycket dålig stil att skriva så missledande. Läser man något i en objektsbeskrivning så trodde iallafall jag fram tills nu att man kunde lita på det. Men som sagt, läropeng, och jag har numera en väldigt fin och redig eldragning i huset så jag får släppa detta nu...
Tack för kommentarerna!
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ska man hårddra saken kan bör man inte med automatik lita på vad som skriv i objektsbeskrivningen och definitiv inte vad so skrivs i frågelistan.
Alla utfästelser (inte bara el) bör tas med i det skrivna avtalet och PRECISERAS. Säger säljaren att det är nydragen el i fastigheten bör det preciseras om det gäller alla rum, inom och utomhus, ny central, nya ledningar osv osv. FÖrst då har det ågot större värde.
En annan fördel med utfästeser som preciseras i avtalet är att det minskar er undersökningsplikt. Inte för att ni ska göra en sämre undersökning utan för att ni ska ha ett bättre läge om tvist uppstår.
Samma gäller tex om säljaren säger att badrummet är nyrenoverat. Begär att påstående preciseras. Är avloppet/brunnen bytt, vilka branschregler har tillämpats, finns våtrumsintyg, vem har gjort jobbet, finns garanti osv osv? Tak samma sak, dränering, isolering yada yada? Skiv en bilaga till avtalet och precisera.
Anteckna alla muntliga utfästelser under visningen och vid besiktning och begär att säljaren bekräftar dessa i avtalet.
Vet inte säljaren, be att få tala med firma som gjort jobbet.
Alla utfästelser (inte bara el) bör tas med i det skrivna avtalet och PRECISERAS. Säger säljaren att det är nydragen el i fastigheten bör det preciseras om det gäller alla rum, inom och utomhus, ny central, nya ledningar osv osv. FÖrst då har det ågot större värde.
En annan fördel med utfästeser som preciseras i avtalet är att det minskar er undersökningsplikt. Inte för att ni ska göra en sämre undersökning utan för att ni ska ha ett bättre läge om tvist uppstår.
Samma gäller tex om säljaren säger att badrummet är nyrenoverat. Begär att påstående preciseras. Är avloppet/brunnen bytt, vilka branschregler har tillämpats, finns våtrumsintyg, vem har gjort jobbet, finns garanti osv osv? Tak samma sak, dränering, isolering yada yada? Skiv en bilaga till avtalet och precisera.
Anteckna alla muntliga utfästelser under visningen och vid besiktning och begär att säljaren bekräftar dessa i avtalet.
Vet inte säljaren, be att få tala med firma som gjort jobbet.