Tomtgränsproblematik!? Vem skall bekosta stödmur och var skall denna placeras?
Vi önskar snygga till en sida av tomten som är väldigt smal, men vet inte riktigt hur vi skall gå till väga. Problemet är nivåskillnaden mot den angränsande fastigheten som ligger högre än vår. Nivåskillnaden är såvitt vi förstår delvis gammal, delvis ny.
Vi menar att någon form av markförändring måste ha skett på grannens sida tomtgränsen för ett antal år sedan (och långt före vår och grannens tid). Detta grundar vi dels på att det finns en enkel form av äldre stödanordning på någon halvmeter precis i gränsllinjen (eller t.o.m.på grannens sida av tomtgränsen?), dels på att rötterna på stammarna på befintliga träd och buskar finns på vår sida tomtgränsen som alltså är lägre (träden uppemot 30 år eller mer). Det förefaller osannolikt att naturen skulle ha ordnat det så vist att det gick ett naturligt "stup" precis bakom rötterna och precis i en rak tomtgräns!
Att det skett markhöjning på grannens sida på senare tid (och under nuvarande ägares tid) kan man sluta sig till bl.a. genom att rötterna är "begravda" på det enda träd som finns kvar i närheten av tomtgränsen på grannens sida och att nivåskillnaden är väl motiverad av att man önskat plana ut tomten för att kunna möjliggöra en breddning av en uppfartsväg nära tomtgränsen (på sina håll bara någon eller ett par meter från tomtgränsen).
All insynsskyddande vegetation som finns idag står på vår sida tomtgränsen.
Såvitt vi kunnat finna har något marklov inte beviljats av kommunen.
Vi har hittills bara kort berättat för grannen om vårt önskemål att kunna snygga till på vår tomtsida, och anar från detta samtal att vi möjligen har något olika uppfattning/önskemål om insynsskydd/öppenhet, men där går det att komma överens - vi vill båda ha det vackert omkring oss! Vi är såvitt jag förstår också överens om att utrymmet både hos dem och oss är för smalt för att lösa nivåskillnaden (uppemot 1 m eller kanske t.o.m. 1,5 meter på sina håll) genom en avsläntning (då måste den nygjorda vägen tas i anspråk och hos oss är det helt enkelt för smalt där nivåskillnaden är som störst). Kvarstår som alternativ således att lösa nivåskillnaden genom någon form av stödmur. Den diskussionen har vi ännu inte haft.
Vår principiella uppfattning är att nuvarande fatighetsägare till den fastighet där markförändringen kommit till har att svara för uppförande av stödmur såväl ekonomiskt som tomtmässigt, d v s stödmuren skall i detta fall placeras på grannens sida om tomtgränsen.
Det ligger i farans riktning att grannarna är av en annan uppfattning... men de är samtidigt justa och resonliga människor som precis som vi vill att allt skall gå rätt till.
Har ni tips och idéer på hur vi kan/bör gå vidare? Hur kan vi argumentera för att vinna gehör för vår ståndpunkt? Finns det något lagstöd eller praxis som vi kan åberopa? Kan man vända sig till någon (kommunen? annan?)för en opartisk bedömning av på vilken sida om tomtgränsen markförändringen (måste) kommit till? Eller skall vi helt enkelt - för att snabbt komma vidare - ta saken i egna händer? Ta ner all vegetation, se var tomtgränsen exakt går (utstakning har skett men tomtgränsen mellan de utstakade punkterna går inte att se i dagsläget pga alla träd och buskar), ersätta den gamla stödmuren med en ny och stå för hela fiolen (d v s ta kostnaden och placera stödmuren på vår sida tomtgränsen)? Är det någon som har erfarenhet av att sätta en stödmur precis i gränslinjen och skriva avtal om vad som skall gälla för den i framtiden (nderhåll, kostnader, höjd på mark på ömse sidor etc.)?
Påverkas era svar om grannfastigheten ev. kommer att säljas? Bör vi i så fall försöka underrätta mäklare/ spekulanter om våra planer och den pågående diskussionen/vår uppfattning i frågan för att på så sätt göra köparen medveten om att en kostnad för att "åtgärda" tomtgränsen väntar vilken kostnad de bör ta höjd för vid prisdiskussionen? Eller kan det klassas som ett "dolt fel" som en ny ägare kan vända sig till säljaren för att få kompensation för?
Vi menar att någon form av markförändring måste ha skett på grannens sida tomtgränsen för ett antal år sedan (och långt före vår och grannens tid). Detta grundar vi dels på att det finns en enkel form av äldre stödanordning på någon halvmeter precis i gränsllinjen (eller t.o.m.på grannens sida av tomtgränsen?), dels på att rötterna på stammarna på befintliga träd och buskar finns på vår sida tomtgränsen som alltså är lägre (träden uppemot 30 år eller mer). Det förefaller osannolikt att naturen skulle ha ordnat det så vist att det gick ett naturligt "stup" precis bakom rötterna och precis i en rak tomtgräns!
Att det skett markhöjning på grannens sida på senare tid (och under nuvarande ägares tid) kan man sluta sig till bl.a. genom att rötterna är "begravda" på det enda träd som finns kvar i närheten av tomtgränsen på grannens sida och att nivåskillnaden är väl motiverad av att man önskat plana ut tomten för att kunna möjliggöra en breddning av en uppfartsväg nära tomtgränsen (på sina håll bara någon eller ett par meter från tomtgränsen).
All insynsskyddande vegetation som finns idag står på vår sida tomtgränsen.
Såvitt vi kunnat finna har något marklov inte beviljats av kommunen.
Vi har hittills bara kort berättat för grannen om vårt önskemål att kunna snygga till på vår tomtsida, och anar från detta samtal att vi möjligen har något olika uppfattning/önskemål om insynsskydd/öppenhet, men där går det att komma överens - vi vill båda ha det vackert omkring oss! Vi är såvitt jag förstår också överens om att utrymmet både hos dem och oss är för smalt för att lösa nivåskillnaden (uppemot 1 m eller kanske t.o.m. 1,5 meter på sina håll) genom en avsläntning (då måste den nygjorda vägen tas i anspråk och hos oss är det helt enkelt för smalt där nivåskillnaden är som störst). Kvarstår som alternativ således att lösa nivåskillnaden genom någon form av stödmur. Den diskussionen har vi ännu inte haft.
Vår principiella uppfattning är att nuvarande fatighetsägare till den fastighet där markförändringen kommit till har att svara för uppförande av stödmur såväl ekonomiskt som tomtmässigt, d v s stödmuren skall i detta fall placeras på grannens sida om tomtgränsen.
Det ligger i farans riktning att grannarna är av en annan uppfattning... men de är samtidigt justa och resonliga människor som precis som vi vill att allt skall gå rätt till.
Har ni tips och idéer på hur vi kan/bör gå vidare? Hur kan vi argumentera för att vinna gehör för vår ståndpunkt? Finns det något lagstöd eller praxis som vi kan åberopa? Kan man vända sig till någon (kommunen? annan?)för en opartisk bedömning av på vilken sida om tomtgränsen markförändringen (måste) kommit till? Eller skall vi helt enkelt - för att snabbt komma vidare - ta saken i egna händer? Ta ner all vegetation, se var tomtgränsen exakt går (utstakning har skett men tomtgränsen mellan de utstakade punkterna går inte att se i dagsläget pga alla träd och buskar), ersätta den gamla stödmuren med en ny och stå för hela fiolen (d v s ta kostnaden och placera stödmuren på vår sida tomtgränsen)? Är det någon som har erfarenhet av att sätta en stödmur precis i gränslinjen och skriva avtal om vad som skall gälla för den i framtiden (nderhåll, kostnader, höjd på mark på ömse sidor etc.)?
Påverkas era svar om grannfastigheten ev. kommer att säljas? Bör vi i så fall försöka underrätta mäklare/ spekulanter om våra planer och den pågående diskussionen/vår uppfattning i frågan för att på så sätt göra köparen medveten om att en kostnad för att "åtgärda" tomtgränsen väntar vilken kostnad de bör ta höjd för vid prisdiskussionen? Eller kan det klassas som ett "dolt fel" som en ny ägare kan vända sig till säljaren för att få kompensation för?
Jag är inte riktigt säker på hur problemet ser ut.
Grundprincipen är att den som gör en nivåförändring är skyldig att se till att den inte påverkar grannen. Dvs om grannen fyller ut så att det behövs en stödmur så är det hans ansvar, om ni gräver ut så att det behövs en stödmur så är det ert ansvar. Om vi antar att den nuvarande muren är er grannes, så är det hans anavar att se till att den fungerar, dvs att ingen jord rasar ned på er tomt pga att stödmuren brister. Däremot så tror jag inte att han har något ansvar för hur stödmuren ser ut.
Jag är som sagt lite osäker på vad ni vill göra, om det är så att ni vill gräva ur på er tomt så är det troligen ni som skall stå för stödmuren, dvs en stödmur på er sida, dessutom byggd så att den inte påverkar grannens stödmur.
Rent praktiskt så är det troligen bra för er båda om ni i det läget kan bygga en ny gemensam mur, om den blir högre så kanske grannen kan fylla ut mer och få en planare tomt, samtidigt som ni kan gräva ut.
Ni kommer aldrig att kunna tvinga grannen att vara med i ett sådant projekt.
Det som möjligen kan ändra lite på detta (jag vet inte) är om grannens utfyllnader är svartbygge. Dvs om behovet av stödmur hos er beror på en otillåten utfyllnad på grannens sida. Troligen gäller i så fall vanliga preskriptionsregler (10 år).
Ang. försäljningen: Om jag tolkar din beskrivning av situationen rätt så finns det inget som formellt påverkar vare sig nuvarande eller tillträdande ägare som rör stödmuren. Dvs detta är inget som en köpare har någon anledning att ta med i sina funderingar. I så fall skulle det ev. vara en pågående anmälan om svartbygge, fast det känns långsökt.
Grundprincipen är att den som gör en nivåförändring är skyldig att se till att den inte påverkar grannen. Dvs om grannen fyller ut så att det behövs en stödmur så är det hans ansvar, om ni gräver ut så att det behövs en stödmur så är det ert ansvar. Om vi antar att den nuvarande muren är er grannes, så är det hans anavar att se till att den fungerar, dvs att ingen jord rasar ned på er tomt pga att stödmuren brister. Däremot så tror jag inte att han har något ansvar för hur stödmuren ser ut.
Jag är som sagt lite osäker på vad ni vill göra, om det är så att ni vill gräva ur på er tomt så är det troligen ni som skall stå för stödmuren, dvs en stödmur på er sida, dessutom byggd så att den inte påverkar grannens stödmur.
Rent praktiskt så är det troligen bra för er båda om ni i det läget kan bygga en ny gemensam mur, om den blir högre så kanske grannen kan fylla ut mer och få en planare tomt, samtidigt som ni kan gräva ut.
Ni kommer aldrig att kunna tvinga grannen att vara med i ett sådant projekt.
Det som möjligen kan ändra lite på detta (jag vet inte) är om grannens utfyllnader är svartbygge. Dvs om behovet av stödmur hos er beror på en otillåten utfyllnad på grannens sida. Troligen gäller i så fall vanliga preskriptionsregler (10 år).
Ang. försäljningen: Om jag tolkar din beskrivning av situationen rätt så finns det inget som formellt påverkar vare sig nuvarande eller tillträdande ägare som rör stödmuren. Dvs detta är inget som en köpare har någon anledning att ta med i sina funderingar. I så fall skulle det ev. vara en pågående anmälan om svartbygge, fast det känns långsökt.
Jag tror som hempularen. Även om nivåskillnaden ursprungligen gjordes "svart" av ägaren till grannens fastighet så om det har gått 10 år så är det inte något "svartbygge" längre. Då är det bara att digga läget och utgå ifrån att dagens läge är lagligt och ni kan därför inte "tvinga" grannen att till något om han inte vill.
Tack för svar!
Först ett klargörande; Vad vi vill och behöver är primärt att få någon form av stödmur på plats. Vår tanke var att få en hög stödmur på plats., placerad på grannens sida, som förhindrar grannens jord att rinna över till vår sida tomtgränsen. Vi önskar därefter själva göra ytterligare en lite lägre mur på vår sida och i rännan mellan de båda murarna plantera en insynsskyddande smal häck och nedanför muren plantera andra vackra växter.
Fortsatt dialog är naturligtvis klockrent, frågan var mest ställd för att få lite input om hur "hårt" man kan argumentera för att grannen bör stå kostnaden för den egentliga stödmuren och ockås placera den på sin tomt.
Argumentet preskription var nytt för mig; hade inte trott att det skulle gälla i fastighetsrättsliga sammanhang. Är det verkligen så? (Hävd som bygger på längre tids "inrättande" än 10 år är en annan sak... ) Preskirptions-invändningen innebär då, som jag förstår det, att det saknar betydelse att de gamla träden och deras rötter uppenbarligen står på en lägre nivå, vilket enligt vår uppfattning betyder att nivåskillnaden måste tillkommit genom (otillåten) utfyllnad på grannens sida en gång i tiden. Men denna "ursprungliga" markutfyllnad kan alltså inte lastas nuvarande ägare om jag förstått invändningen rätt?!
Då kvarstår bara den ytterligare markhöjning som skett genom den nuvarande ägarens försorg i samband med anläggandet av vägen. Den höjningen innebär att den gamla "stödmuren" nu bara når halvvägs och belastas ytterligare... Påverkar det ert svar? Kan/bör vi påtala att grannen i alla fall har att svara för att denna nivåhöjning genom markutfyllnad inte "drabbar" oss - eller ens riskerar att drabba oss?
Kan ett alternativ vara att vi tar bort den gamla "muren" och bygger en ny mur ett par meter in från tomtgränsen - måste i så fall vara mer än 1-1,5 meter hög för att nå upp till grannens nivå - och därefter fyller på jord upp till grannens nivå och i jorden, på vår sida tomtgränsen, planterar häcken som vi önskar?
Krävs det i så fall bygglov för muren (från vilken höjd)?
Krävs grannens samtycke för muren?
Krävs marklov för utfyllnad av "mellanrummet"?
Hoppas på nya kloka svar!
Först ett klargörande; Vad vi vill och behöver är primärt att få någon form av stödmur på plats. Vår tanke var att få en hög stödmur på plats., placerad på grannens sida, som förhindrar grannens jord att rinna över till vår sida tomtgränsen. Vi önskar därefter själva göra ytterligare en lite lägre mur på vår sida och i rännan mellan de båda murarna plantera en insynsskyddande smal häck och nedanför muren plantera andra vackra växter.
Fortsatt dialog är naturligtvis klockrent, frågan var mest ställd för att få lite input om hur "hårt" man kan argumentera för att grannen bör stå kostnaden för den egentliga stödmuren och ockås placera den på sin tomt.
Argumentet preskription var nytt för mig; hade inte trott att det skulle gälla i fastighetsrättsliga sammanhang. Är det verkligen så? (Hävd som bygger på längre tids "inrättande" än 10 år är en annan sak... ) Preskirptions-invändningen innebär då, som jag förstår det, att det saknar betydelse att de gamla träden och deras rötter uppenbarligen står på en lägre nivå, vilket enligt vår uppfattning betyder att nivåskillnaden måste tillkommit genom (otillåten) utfyllnad på grannens sida en gång i tiden. Men denna "ursprungliga" markutfyllnad kan alltså inte lastas nuvarande ägare om jag förstått invändningen rätt?!
Då kvarstår bara den ytterligare markhöjning som skett genom den nuvarande ägarens försorg i samband med anläggandet av vägen. Den höjningen innebär att den gamla "stödmuren" nu bara når halvvägs och belastas ytterligare... Påverkar det ert svar? Kan/bör vi påtala att grannen i alla fall har att svara för att denna nivåhöjning genom markutfyllnad inte "drabbar" oss - eller ens riskerar att drabba oss?
Kan ett alternativ vara att vi tar bort den gamla "muren" och bygger en ny mur ett par meter in från tomtgränsen - måste i så fall vara mer än 1-1,5 meter hög för att nå upp till grannens nivå - och därefter fyller på jord upp till grannens nivå och i jorden, på vår sida tomtgränsen, planterar häcken som vi önskar?
Krävs det i så fall bygglov för muren (från vilken höjd)?
Krävs grannens samtycke för muren?
Krävs marklov för utfyllnad av "mellanrummet"?
Hoppas på nya kloka svar!
OM det är så att grannens tomt håller på att rasa in på er tomkt pga. en otillräcklig stödmur, som finns på hans tomt. Då är det grannens problem. Han måste hålla sin jord inne på sin tomt.
Ang. preskription: Så vitt jag förstått så fungerar det i bygglovsammanhang så att om ett svartbygge (= varje form av lovpliktig åtgärd som utförs utan bygglov) klarar sig utan upptäckt eller åtgärd från bygglovsmyndigheten i 10 år så får de inte vare sig kräva återställande eller ålägga en straffavgift.
När det gäller mark så får man (i de flesta kommuner) fylla ut 50cm utan att ha bygglov, är den nya höjningen mer än så?
Att bygga en stödmur är i de flestya fall lovpliktigt (osäker, men jag tror att om den är lägre än 50cm så är den inte lovpliktig), och jag tror att grannen måste tillfrågas (men kan köras över). Om åtgärden innebär någon som helst form av ingrepp på grannens tomt så är det självklart att samtycke krävs.
Ang. preskription: Så vitt jag förstått så fungerar det i bygglovsammanhang så att om ett svartbygge (= varje form av lovpliktig åtgärd som utförs utan bygglov) klarar sig utan upptäckt eller åtgärd från bygglovsmyndigheten i 10 år så får de inte vare sig kräva återställande eller ålägga en straffavgift.
När det gäller mark så får man (i de flesta kommuner) fylla ut 50cm utan att ha bygglov, är den nya höjningen mer än så?
Att bygga en stödmur är i de flestya fall lovpliktigt (osäker, men jag tror att om den är lägre än 50cm så är den inte lovpliktig), och jag tror att grannen måste tillfrågas (men kan köras över). Om åtgärden innebär någon som helst form av ingrepp på grannens tomt så är det självklart att samtycke krävs.