Undersökning vid köp av fastighet
Har länge tänkt skriva av mig lite angående köp av fastighet och undersökning vid detta köp.
För det första bestäm om ni har tänkt att undersöka eran fastighet och begär då att ha en klausul med om detta i kontraktet så att det hinns med. Idag har det blivit mer och mer vanligt med öppna besiktningsklausuler vilket innebär att man har rätt att hoppa av utan frågor efter besiktning. Detta ger en nackdel för säljaren då de ger öppet köp och dessutom utsätter sig för ett tyngre läge med risk för prutning efter att andra budgivare mentalt hinner gå vidare till nya fastigheter och man då står lite låst. Däremot var de tidigare villkorade besiktningsklausulerna inte alls mycket bättre utan de skrevs på alla möjliga sätt och alla dessa skapade tolkningsproblematik. Exempelvis kunde man skriva att köpare har rätt att frånträda avtal om allvarliga fel hittades vilket gjorde det besvärligt att tolka vad som var allvarligt. Andra gånger skrevs det in summor för åtgärd vilket gjorde det hopplöst att tolka vad som var lämplig åtgärd och summa etc etc. Idag hade jag inte accepterat något förutom just en helt öppen besiktningsklausul.
I dagens läge så har vi i sverige lite annan lagstiftning än i övriga länder och därför har vi också ett annat sätt rent praktiskt att undersöka fastigheter inför ev köp. Vad jag(och många jurister) har sett att det börjar bli vissa tendenser på marknaden att gå från den gamla kutymen med överlåtelsebesiktning utförd av köpare till att säljarna gör en besiktning, varudeklaration eller vad man må kalla detta och att många köpare nöjer sig med detta. Vissa väljer att köpa till något besiktningsmännen kallar köpargenomgång och man intalar då köparen att denne då är att anse vara beställare av själva undersökningen och att detta skulle göra någon skillnad. Ärligt talat så har jag också fallit i fällan (även om jag egentligen menar annorlunda) och sagt att köpare har undersökningsplikt, i själva verket är det kanske att använda orden fel då det inte finns någon plikt alls att undersöka någonting inför ett fastighetsköp. Därför finns egentligen ingen skillnad mellan att betala för köpargenomgång än att strunta i det rent fastighetsköpsrättsligt. Det som dock skiljer är att besiktningsbolagen då menar att deras ansvar enligt konsumenttjänstlagen överförs till köparen då han blir ansedd som beställare. För att inte grotta in mig i ett sidoämne kan jag sammanfatta det med att - Ja absolut kan man tolka det som att det enligt ktjl finns ett skydd men rent praktiskt har det varit otroligt svårt att få ut pengar rent rättsligt om inte besiktningsmannen själv medverkat och försökt/viljat göra rätt för sig.
För att börja från början, Jordabalken kap 4 stipulerar regler för fastighetsköp i Sverige. Det finns ett visst skydd vid ett köp som ger rätt att reklamera bland annat så har det i vardagligt tal blivit populärt med så kallade "dolda fel". Det man då menar är alltså fel som inte har kunnat upptäckas vid köpet. JB kap 4 § 19b visar att fel preskriberas efter tidigast 10 år. Däremot skall det inte tolkas som vissa verkar göra att en fastighetsägare är skyldig att stå för alla eventuella problem som kan förekomma, det är helt enkelt varken rimligt eller för den delen troligt att man ålägga enskild konsument (som de flesta säljare ändå är) med ett såpass betungande ansvar. Istället finns regler som skall ge riktlinjer för tolkning av vart ansvaret skall ligga.
Se främst JB kap 4 § 19, 19a och 19b. Då ska man dock tyvärr komma ihåg att denna lag för det första är över 40 år gammal och dessutom skriven på ett sådant sätt att det skall finnas utrymme för tolkning, tanken från lagrådet var helt enkelt att praxis skulle få detaljstyra och att lagen endast skulle ge riktlinjer. Problematiken med att skapa praxis som detaljstyre i detta fallet skall jag inte gå alltför djupt på men det finns vissa begränsningar bland annat helt enkelt för att ärenden är civilrättsliga och praxis därför byggs upp endast i de fall där förhandlingar och förlikningar inte gett resultat. Då processen är lång, krånglig och väldigt kostsam blir alltså det juridiska underlaget trots dessa 40 år inte alltför imponerande. Det saknas dessutom tyngd i många fall då de inte drivs till sin spets och därför skapar en fastslagen praxis.
I alla fall för att återkomma kraven för att säljare skall ansvara för ev fel är att fastigheten avviker från avtalet, det säljaren själv har utfäst eller något som köpare med fog kan ha förutsatt. Noteras skall dock att inga fel som kunde ha upptäckts vid en undersökning som var påkallad efter fastighetens förutsättning.
I vårat land har det tidigare varit kutym att göra en överlåtelsebesiktning som vissa faktiskt kallas jordabalksbesiktning . Denna har varit vedertagen och det lämnas över en uppdragsbekräftelse som visar vad besiktningsmannen avser att undersöka och detta har varit väldigt lik eller faktiskt oftast exakt samma för alla. Däremot har denna egentligen inte haft sin utgångspunkt efter vad som skall eller bör undersökas av köpare utan bara vissa delar. Huruvida detta har med avsaknad av teknisk kompetens, vilja eller andra anledningar att göra är svårt att gissa men faktum är att det finns flera delar som inte undersöks.
Att man inte har undersökt vissa delar eller för den delen undersökt fastigheten alls gör INTE att man inte kan få ersättning för fel hos säljaren. De fel som säljaren skall ansvara för är av sådan art att de inte kan upptäckas. Däremot kan man säga såhär att i en optimal värld så blir alla eventuella fel(obs de ska självklart vara "fel" inte bara normalt underhållskrav) inom 10 år säljarens ansvar om man har gjort en tillräcklig undersökning. Med detta menar jag att alla andra avvikelser och ev fel har upptäckts innan köp. Däremot lever vi inte i en optimal värld och perfekta undersökningar är en utopi. Däremot kan man genom att vara noga inför ett köp göra att man går in i köpet med rätt förutsättningar och kunskap om fastighetens riktiga skick och brister. Att få igenom ärenden som dolt fel är i dagens läge väldigt svårt om säljaren är luttrad, kunnig eller helt enkelt inte bryr sig. Det vanligaste är dock faktiskt att även säljare är juridiskt okunniga eller helt enkelt rädda för risk så förhandlingar och förlikningar är otroligt vanlig. Säljarförsäkringar börjar bli vanligare och det innebär att ett försäkringsbolag gör en besiktning (oftast via avtal med annan aktör) och sedan tar bolaget över ärenden gällande skadeståndskrav för fel på fastigheten. Detta är i mångas ögon positivt men i praktiken har det visat sig inte alls vara en så självklar fördel, Försäkringsbolaget är oftast inte lika benägna att förlika, de har en högre kunskap om hur praxis för "dolda fel" gör det svårt för köpare att vinna rättegång och dessutom har de heltidsanställda jurister vilket gör att den ekonomiska risken är mindre och lättare att ta för försäkringsbolaget än för den enskilda individen. De flesta fall där förlikning sker mellan försäkringsbolag och köpare är istället då sannolikheten för framgång är väldigt hög eller självklar. Däremot finns det en fördel med att ha försäkringsbolaget som motpart och det är att man vet att det finns ekonomi för att betala eventuella skador vilket inte alltid en privatperson kanske har.
Gällande säljarens utfästelser så råder det en balansgång mellan huruvida säljaren lovat saker kontra om man borde ha insett eller kunnat undersöka själv. Dessutom blir det som alltid tolkningsproblematik med utfästelse, de måste helt enkelt vara väldigt tydliga och specifika för att man ska kunna lägga någon större tillit till dem.
Jag kan nämna lite skillnader mellan det som en vanlig överlåtelsebesiktning undersöker och det som faktiskt bör ingå vid ett köp av fastighet.
Överlåtelsebesiktning går igenom många viktiga punkter MEN här kommer saker som missas. Då ska man dock komma ihåg att vissa saker inte ens finns på vissa fastigheter
Uthus inkl vvs, el, ventilation, ev skorsten etc etc
Tomt
Juridiska dokument såsom tomtkartor, kommunplaner, bygglov, detaljplaner, lagfart, servitutsavtal etc. Då tar man in alla uppgifter och inte bara går efter det som tillhandahålls av säljare
Vattenprov både mikrobiologiskt och kemiskt
Radonprov
Undersökning av VVS inkl eget avlopp & egen brunn (kontroll av hydropress/hydrofor, pumpar etc)
Undersökning av el
Undersökning av värmeanläggning inkl allt såsom värmepumpar, pannor, expansionskärl etc
Undersökning av skorsten, ventilation etc
Detta skall inte anses vara en uttömmande lista utan det kan tillkomma saker beroende på hur fastigheten ser ut. Dessutom skall tilläggas att allting gällande undersökning blir att avväga vad man vill betala i förhållande till husets skick och förväntade fel. Ett exempel kan vara en billig fastighet för endast 200 000 kr kan vara svårt att motivera undersökning för 25 000 kr och på samma gång kan en fastighet där man själv som köpare dömer ut skicket på många saker kanske inte heller undersökningen på dessa delar behöver vara lika hög.
När det gäller försäkringsbolag så finns det en överenskommelse att alla fel upptäckta(som kan ersättas av försäkringen) inom 30 dagar från försäkringsbolagsbytet skall ske från det tidigare bolaget och från dag 31-60 så delas skadan 50/50 därefter tar nya försäkringsbolaget hela ansvaret. Dock skall man komma ihåg att försäkringen inte är till för att täcka skador som fanns vid överlåtelsen utan för plötsligt uppkomna skador utanför ens egna ansvar.
För det första bestäm om ni har tänkt att undersöka eran fastighet och begär då att ha en klausul med om detta i kontraktet så att det hinns med. Idag har det blivit mer och mer vanligt med öppna besiktningsklausuler vilket innebär att man har rätt att hoppa av utan frågor efter besiktning. Detta ger en nackdel för säljaren då de ger öppet köp och dessutom utsätter sig för ett tyngre läge med risk för prutning efter att andra budgivare mentalt hinner gå vidare till nya fastigheter och man då står lite låst. Däremot var de tidigare villkorade besiktningsklausulerna inte alls mycket bättre utan de skrevs på alla möjliga sätt och alla dessa skapade tolkningsproblematik. Exempelvis kunde man skriva att köpare har rätt att frånträda avtal om allvarliga fel hittades vilket gjorde det besvärligt att tolka vad som var allvarligt. Andra gånger skrevs det in summor för åtgärd vilket gjorde det hopplöst att tolka vad som var lämplig åtgärd och summa etc etc. Idag hade jag inte accepterat något förutom just en helt öppen besiktningsklausul.
I dagens läge så har vi i sverige lite annan lagstiftning än i övriga länder och därför har vi också ett annat sätt rent praktiskt att undersöka fastigheter inför ev köp. Vad jag(och många jurister) har sett att det börjar bli vissa tendenser på marknaden att gå från den gamla kutymen med överlåtelsebesiktning utförd av köpare till att säljarna gör en besiktning, varudeklaration eller vad man må kalla detta och att många köpare nöjer sig med detta. Vissa väljer att köpa till något besiktningsmännen kallar köpargenomgång och man intalar då köparen att denne då är att anse vara beställare av själva undersökningen och att detta skulle göra någon skillnad. Ärligt talat så har jag också fallit i fällan (även om jag egentligen menar annorlunda) och sagt att köpare har undersökningsplikt, i själva verket är det kanske att använda orden fel då det inte finns någon plikt alls att undersöka någonting inför ett fastighetsköp. Därför finns egentligen ingen skillnad mellan att betala för köpargenomgång än att strunta i det rent fastighetsköpsrättsligt. Det som dock skiljer är att besiktningsbolagen då menar att deras ansvar enligt konsumenttjänstlagen överförs till köparen då han blir ansedd som beställare. För att inte grotta in mig i ett sidoämne kan jag sammanfatta det med att - Ja absolut kan man tolka det som att det enligt ktjl finns ett skydd men rent praktiskt har det varit otroligt svårt att få ut pengar rent rättsligt om inte besiktningsmannen själv medverkat och försökt/viljat göra rätt för sig.
För att börja från början, Jordabalken kap 4 stipulerar regler för fastighetsköp i Sverige. Det finns ett visst skydd vid ett köp som ger rätt att reklamera bland annat så har det i vardagligt tal blivit populärt med så kallade "dolda fel". Det man då menar är alltså fel som inte har kunnat upptäckas vid köpet. JB kap 4 § 19b visar att fel preskriberas efter tidigast 10 år. Däremot skall det inte tolkas som vissa verkar göra att en fastighetsägare är skyldig att stå för alla eventuella problem som kan förekomma, det är helt enkelt varken rimligt eller för den delen troligt att man ålägga enskild konsument (som de flesta säljare ändå är) med ett såpass betungande ansvar. Istället finns regler som skall ge riktlinjer för tolkning av vart ansvaret skall ligga.
Se främst JB kap 4 § 19, 19a och 19b. Då ska man dock tyvärr komma ihåg att denna lag för det första är över 40 år gammal och dessutom skriven på ett sådant sätt att det skall finnas utrymme för tolkning, tanken från lagrådet var helt enkelt att praxis skulle få detaljstyra och att lagen endast skulle ge riktlinjer. Problematiken med att skapa praxis som detaljstyre i detta fallet skall jag inte gå alltför djupt på men det finns vissa begränsningar bland annat helt enkelt för att ärenden är civilrättsliga och praxis därför byggs upp endast i de fall där förhandlingar och förlikningar inte gett resultat. Då processen är lång, krånglig och väldigt kostsam blir alltså det juridiska underlaget trots dessa 40 år inte alltför imponerande. Det saknas dessutom tyngd i många fall då de inte drivs till sin spets och därför skapar en fastslagen praxis.
I alla fall för att återkomma kraven för att säljare skall ansvara för ev fel är att fastigheten avviker från avtalet, det säljaren själv har utfäst eller något som köpare med fog kan ha förutsatt. Noteras skall dock att inga fel som kunde ha upptäckts vid en undersökning som var påkallad efter fastighetens förutsättning.
I vårat land har det tidigare varit kutym att göra en överlåtelsebesiktning som vissa faktiskt kallas jordabalksbesiktning . Denna har varit vedertagen och det lämnas över en uppdragsbekräftelse som visar vad besiktningsmannen avser att undersöka och detta har varit väldigt lik eller faktiskt oftast exakt samma för alla. Däremot har denna egentligen inte haft sin utgångspunkt efter vad som skall eller bör undersökas av köpare utan bara vissa delar. Huruvida detta har med avsaknad av teknisk kompetens, vilja eller andra anledningar att göra är svårt att gissa men faktum är att det finns flera delar som inte undersöks.
Att man inte har undersökt vissa delar eller för den delen undersökt fastigheten alls gör INTE att man inte kan få ersättning för fel hos säljaren. De fel som säljaren skall ansvara för är av sådan art att de inte kan upptäckas. Däremot kan man säga såhär att i en optimal värld så blir alla eventuella fel(obs de ska självklart vara "fel" inte bara normalt underhållskrav) inom 10 år säljarens ansvar om man har gjort en tillräcklig undersökning. Med detta menar jag att alla andra avvikelser och ev fel har upptäckts innan köp. Däremot lever vi inte i en optimal värld och perfekta undersökningar är en utopi. Däremot kan man genom att vara noga inför ett köp göra att man går in i köpet med rätt förutsättningar och kunskap om fastighetens riktiga skick och brister. Att få igenom ärenden som dolt fel är i dagens läge väldigt svårt om säljaren är luttrad, kunnig eller helt enkelt inte bryr sig. Det vanligaste är dock faktiskt att även säljare är juridiskt okunniga eller helt enkelt rädda för risk så förhandlingar och förlikningar är otroligt vanlig. Säljarförsäkringar börjar bli vanligare och det innebär att ett försäkringsbolag gör en besiktning (oftast via avtal med annan aktör) och sedan tar bolaget över ärenden gällande skadeståndskrav för fel på fastigheten. Detta är i mångas ögon positivt men i praktiken har det visat sig inte alls vara en så självklar fördel, Försäkringsbolaget är oftast inte lika benägna att förlika, de har en högre kunskap om hur praxis för "dolda fel" gör det svårt för köpare att vinna rättegång och dessutom har de heltidsanställda jurister vilket gör att den ekonomiska risken är mindre och lättare att ta för försäkringsbolaget än för den enskilda individen. De flesta fall där förlikning sker mellan försäkringsbolag och köpare är istället då sannolikheten för framgång är väldigt hög eller självklar. Däremot finns det en fördel med att ha försäkringsbolaget som motpart och det är att man vet att det finns ekonomi för att betala eventuella skador vilket inte alltid en privatperson kanske har.
Gällande säljarens utfästelser så råder det en balansgång mellan huruvida säljaren lovat saker kontra om man borde ha insett eller kunnat undersöka själv. Dessutom blir det som alltid tolkningsproblematik med utfästelse, de måste helt enkelt vara väldigt tydliga och specifika för att man ska kunna lägga någon större tillit till dem.
Jag kan nämna lite skillnader mellan det som en vanlig överlåtelsebesiktning undersöker och det som faktiskt bör ingå vid ett köp av fastighet.
Överlåtelsebesiktning går igenom många viktiga punkter MEN här kommer saker som missas. Då ska man dock komma ihåg att vissa saker inte ens finns på vissa fastigheter
Uthus inkl vvs, el, ventilation, ev skorsten etc etc
Tomt
Juridiska dokument såsom tomtkartor, kommunplaner, bygglov, detaljplaner, lagfart, servitutsavtal etc. Då tar man in alla uppgifter och inte bara går efter det som tillhandahålls av säljare
Vattenprov både mikrobiologiskt och kemiskt
Radonprov
Undersökning av VVS inkl eget avlopp & egen brunn (kontroll av hydropress/hydrofor, pumpar etc)
Undersökning av el
Undersökning av värmeanläggning inkl allt såsom värmepumpar, pannor, expansionskärl etc
Undersökning av skorsten, ventilation etc
Detta skall inte anses vara en uttömmande lista utan det kan tillkomma saker beroende på hur fastigheten ser ut. Dessutom skall tilläggas att allting gällande undersökning blir att avväga vad man vill betala i förhållande till husets skick och förväntade fel. Ett exempel kan vara en billig fastighet för endast 200 000 kr kan vara svårt att motivera undersökning för 25 000 kr och på samma gång kan en fastighet där man själv som köpare dömer ut skicket på många saker kanske inte heller undersökningen på dessa delar behöver vara lika hög.
När det gäller försäkringsbolag så finns det en överenskommelse att alla fel upptäckta(som kan ersättas av försäkringen) inom 30 dagar från försäkringsbolagsbytet skall ske från det tidigare bolaget och från dag 31-60 så delas skadan 50/50 därefter tar nya försäkringsbolaget hela ansvaret. Dock skall man komma ihåg att försäkringen inte är till för att täcka skador som fanns vid överlåtelsen utan för plötsligt uppkomna skador utanför ens egna ansvar.
Det kan också vara så att man genom att vara denna grundliga köpare missar flera köptillfällen men samtidigt så köper man inte heller grisen i säcken när man väl slår till.
Det är idag väldigt få besiktningsman som har kompetensen att utföra hela undersökningen. Det finns några enstaka som utför hela och då gäller det att kolla att deras ansvarsskydd verkligen omfattar en sådan undersökning. Det är självklart lättare att ha en avtalspart men jag själv ser fördelar med att välja ut spetskompetens på varje område istället (rörmokare, elektriker, jurist, skorstensfejarmästare och byggingenjör/besiktningsman) men då gäller det som med alla beställningar av hantverkstimmar att noga kolla referenser, försäkringar och ha ett bra avtal....
En överlåtelsebesiktning kostar generellt mellan 4-6500 kr och med vissa tillägg, fuktmätning eller liknande kan det bli 8-9000 kr. De som gör hela undersökningen tar runt 14-17 000 kr men då ingår oftast ej provtagningskostnaderna hos laboratorium. Att sätta ihop undersökningen själv kan gå på ca 13-22 000 kr beroende på fastigheten och vilka avtal man skriver med hantverkare. Noteras skall dock att en komplett jordabalksundersökning inte behöver se lika ut mellan olika besiktningsmän så be om en specifikation eller uppdragsbekräftelse så att allt ni förväntar er verkligen ingår.
Bara för att jag dock förespråkar noga undersökningar så betyder det inte att det alltid är rätt utan jag själv hade i många lägen valt enklare undersökning eller bara hjälp av bekanta etc men var då också medvetna om att fastighetsköp är ett av de största köpen/investeringar ni gör och den risken som finns vid ett fastighetsköp. Ha inte en övertro på möjligheterna att få ersättning för dolt fel utav en säljare. För det första är det svårt juridiska att ha rätt, sen finns ett bevingat uttryck "det är skillnad på att ha rätt och att få rätt"..........................................
Det är idag väldigt få besiktningsman som har kompetensen att utföra hela undersökningen. Det finns några enstaka som utför hela och då gäller det att kolla att deras ansvarsskydd verkligen omfattar en sådan undersökning. Det är självklart lättare att ha en avtalspart men jag själv ser fördelar med att välja ut spetskompetens på varje område istället (rörmokare, elektriker, jurist, skorstensfejarmästare och byggingenjör/besiktningsman) men då gäller det som med alla beställningar av hantverkstimmar att noga kolla referenser, försäkringar och ha ett bra avtal....
En överlåtelsebesiktning kostar generellt mellan 4-6500 kr och med vissa tillägg, fuktmätning eller liknande kan det bli 8-9000 kr. De som gör hela undersökningen tar runt 14-17 000 kr men då ingår oftast ej provtagningskostnaderna hos laboratorium. Att sätta ihop undersökningen själv kan gå på ca 13-22 000 kr beroende på fastigheten och vilka avtal man skriver med hantverkare. Noteras skall dock att en komplett jordabalksundersökning inte behöver se lika ut mellan olika besiktningsmän så be om en specifikation eller uppdragsbekräftelse så att allt ni förväntar er verkligen ingår.
Bara för att jag dock förespråkar noga undersökningar så betyder det inte att det alltid är rätt utan jag själv hade i många lägen valt enklare undersökning eller bara hjälp av bekanta etc men var då också medvetna om att fastighetsköp är ett av de största köpen/investeringar ni gör och den risken som finns vid ett fastighetsköp. Ha inte en övertro på möjligheterna att få ersättning för dolt fel utav en säljare. För det första är det svårt juridiska att ha rätt, sen finns ett bevingat uttryck "det är skillnad på att ha rätt och att få rätt"..........................................
Bra skrivet! väl tänkvärt.... kanske lite klister på denna tråd???
Tack lolle. Finns en lista med vilka handlingar rörande fastigheten som köpare ska räkna med kunna få från säljaren vid husköpet?
Alltså. What? "Är husköpare verkligen så naiva? Köpare har undersökningsplikt vilket innebär att allt som går att upptäcka med en besiktningsman kan inte räknas som dolt fel. Så vem i helvete nöjer sig med säljarens besiktning? Detta håller inte i domstol i min bransch iallafall. Köparen måste beställa en egen besiktning för att den ska gälla i min bransch oh jisses då talar vi inte om miljonbelopp som med fastigheter.