Frågor och svar om kontrakt

FRÅGA (2008-05-23):
Om man har delad entreprenad, vem/vilken entreprenad ska tioårsförsäkra byggnationen?

SVAR:
Var och en av entreprenadens delar bör försäkras och inte bara någon/några av entreprenaderna.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-04-15):
Vi ska handla upp totalentreprenör i egen regi för nybyggnation av villa. Tanken är att avtalet ska baseras på ABS05. Vi tycker dock att många förhållanden inte regleras i ABS05 och konsumenttjänstlagen. Jag har en AF-del för totalentreprenad baserad på ABT04, som reglerar dessa förhållanden i större utsträckning. Många av dessa punkter nämns inte ens i ABS05. Bör jag som konsument ta med alla dessa punkter, dvs skriva en AF-del där jag kombinerar delar från ABT04 med ABS05? Eller räcker det att skriva ett avtal baserat på det som ABS05 reglerar?

SVAR:
Inget hindrar att man kompletterar avtalshinnehållet för en konsumententreprenad med flera kontraktshandlingar, såsom exempelvis en AF-del. Man bör dock tydliggöra att ABS 05 alltjämnt utgör avtalsinnehåll mellan beställaren och entreprenören.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-02-01):
Vi har betalt handpenning för en tomt, som ska slutbetalas 18 feb. På tomten har vi nu upptäckt delas att en hög med stenblock gömts under en jordhög, samt att pump krävs för avlopp o dagvattenanslutning, alltså merkostnader på ca 60 000 kr. Kan man häva köpet då är vår fråga. Uppgiften om pump visade sig på nybyggnadskartan vi i dagarna fick från kommunen.

SVAR:
För att häva ett fastighetsköp krävs att felet är väsenligt, det vill säga att avvikelsen mellan fastigheten i avtalsenligt och felfritt skick är stor. Av frågan framgår inte hur mycket ni betalt för fastigheten. Med tanke på att försiktighet ska råda vid hävning av fastighetsköp anser jag, under förutsättning att fel föreligger vilket är svårt att uttala sig om utan att ha granskat köpet närmare, inte att felet är väsenligt om priset för fastigheten varit mer än 400 000 - 500 000 kronor. Däremot kan ni äga rätt till prisavdrag motsvarande kostnaderna för att avhjälpa felet under förutsättning att fel föreligger. Detta bör ni påtala för säljaren skriftligen så snart som möjligt.
Ni ska absolut inte häva köpet utan att ha konsulterat en jurist närmare i saken.
/Filip Rydin

FRÅGA (2008-01-11):
Vi tittar på ett nytt hus som är färdigbyggt till 90 %, endast vissa installationer, kök, badrumsinredning, tapeter och golv återstår. Ett byggföretag med gott renommé har byggt huset med sig själva som byggherre men nu är huset till salu. Byggföretaget vill göra upp affären genom att sälja enbart tomten, utan att det uppbyggda huset ingår, på ett köpekontrakt med en klausul att vi måste teckna en totalentreprenad på det befintliga huset plus återstående arbete. Det jag undrar är om det kan rekommenderas att göra en affär där tomten egentligen säljs som obebyggd (lägre lagfartskostnad) trots att det står ett nästan färdigbyggt hus på den? Hur tycker ni att en husaffär skulle läggas upp i detta läge?

SVAR:
Principiellt möter det av byggfirman föreslagna upplägget inget hinder. Vad ni bör förvissa er om är att inga direkt felaktiga värden åsätts tomten respektive entreprenaden. Enklast säkerställer ni det genom att be byggnadsfirman ta fram en värdering på tomten respektive entreprenaden. Klokt kan också vara att ni låter en besiktningsman besiktiga entreprenadens skick och status innan ni påtecknar entreprenadkontraktet. Om entreprenaden är så långt gången bör ni också kunna avtala med entreprenören att entreprenaden betalas först då densamma godkänts genom en slutbesiktning då eventuella fel i densamma kunnat konstateras.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-12):
I mars fick vi pris i en kalkyl från ett kataloghusföretag som vi tänkt köpa ett hus på totalentreprenad från, att tomten skulle kosta 2 miljoner kronor. I maj skrev vi kontrakt på huset men inte på tomten. Inget tomtpris står skrivet i kontraktet vi skrev på i maj. I augusti får vi ett mail som inte nämner något exakt tomtpris, men där säljaren skriver att "Vi har gjort nya kalkyler, och den stämmer väldigt bra med den som vi gjorde då vi träffades". Nu i november har kataloghusföretaget gjort färdigt sina kalkyler och vill ha 200 000 mer för tomten än vad vi ursprungligen har pratat med dem om. Vad har vi för rätt att kräva det ursprungliga offererade priset?

SVAR:
Anbud att sälja fast egendom är inte bindande. Det föreligger således inte någon rättslig skyldighet för kataloghusföretaget att sälja tomten på de villkor som angetts i offert eller kalkyl. Det verkar dock inte vara seriöst av företaget att låta er underteckna ett kontakt avseende huset innan kontrakt avseende tomten har ingåtts. Under vissa omständigheter skulle detta till och med kunna ge er rätt att häva kontraktet avseende huset. Jag tycker att ni ska påtala för husfirman att ni är missnöjda med deras agerande och anser att det offererade priset ska gälla.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-11-05):
Vad händer om en part ändrar i ett kontrakt utan att den andra parten har godkänt detta? I ett entreprenadkontrakt undertecknat av oss och en säljare för en större husfirma har vi fört in en vitesklausul för försening. När vi nu fått tillbaka kontraktet från husleverantören med firmatecknarens signatur upptäcker vi att någon på husfirman har använt korrigeringstejp och tagit bort delar av vitesklausulen. Den delen som ger oss rätt att få betalt 5000kr vecka finns kvar men del som ger oss rätt att alternativt få betalt för faktiska redovisade kostnader har tagits bort. Vilken formulering gäller vid en eventuell framtida tvist, vår ursprungsformulering eller den nya formuleringen?

SVAR:
Ni är givetvis inte bundna av en ändring som motparten ensidigt infört i det av er undertecknade kontraktet. Ni bör dock vända er till husleverantören och påtala att ni inte accepterar ändringen. Om ni gör detta så försäkrar ni er om att ni inte kan bli bundna av ändringen genom passivitet samt undviker de bevisproblem som annars skulle kunna uppstå vid en framtida tvist om hur kontraktet var utformat när det undertecknades av er.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-10-18):
Om jag har anställt en KA och han inte dyker upp på slutbesiktning, hur hanterar jag detta?

SVAR:
Den kvalitetsansvariges uppgift är att kontrollera att kraven enligt Plan- och bygglagen uppfylls vid byggnationen. Han ska således se till att kontrollplan följs samt närvara vid byggsamråd och kontroller. I den kvalitetsansvariges uppgifter ingår däremot inte att leda eller övervaka utförandet av byggnadsarbetena. Det är således inte säkert att den kvalitetsansvarige behöver närvara vid slutbesiktningen om det inte framgår av kontrollplanen att han ska närvara. Det är dock mycket vanligt att den kvalitetsansvarige påtar sig uppgifter utöver vad som följer av Plan- och bygglagen. Om han således har åtagit sig att utföra uppgifter vilka kräver att han närvarar vid slutbesiktningen så är han skyldig att närvara.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-05-09):
Hur häver man ett kontrakt?
Vi har ett kontrakt med ett företag som heter Bostadsinvent Skandinavia AB som ska uppföra vårt hus. Vi skulle flytta in 24 jan -07, därefter har ett vite tickat till oss på 2000+moms per vecka. Dessa pengar har vi inte fått. Nu har bygget stått stilla i 5 veckor, förra veckan fick jag ett samtal där ansvarig för firma sa att de inte kunde slutföra projektet och att företaget var under rekonstruktion, han erbjöd som ett alternativ att riva kontraktet och skriva ett nytt kontrakt med ett annat bolag han har, Gröna hus. Han var väldigt angelägen på den frågan. Varför skulle de gå bättre med nya företaget, de är ju samma personer bakom. Vet också att dom försökt bygga hus i Forssjö Mora, Sälen och Åkersberga samt nyköping. På dessa ställen finns det människor stående med halvfärdiga hus och plånboken tom. Varför sätter man företaget under rekonstruktion när han sedan säger att företagsnamnet inte går att använda på tio år minst? Har ett färdigställandeskydd som faller ut om firman går i konkurs eller att kontraktet blir upphävt. I konsumenttjänstlagen står det att kontraktet kan hävas om dröjsmålet är av väsentlig betydelse, vad menas med det? Dessutom har han själv sagt att de inte kan slutföra vårt husbygge. Huset är halvfärdigt och de är ungefär tio veckor kvar för att kunna göra huset klart. Hur ska vi göra för att bli av med detta fifflar företag? Hur formulerar jag brevet som jag vill skriva om hävning? Har betalat lite för mycket pengar till dem, men det är inga stora summor. Vi vill bli av med dem för själv kunna gå vidare och slutföra huset med andra entreprenörer, men det går inte så länge vi sitter fast med Bostadsinvent. Hur gör vi?

SVAR:
Eftersom näringsidkaren inte har utfört entreprenaden inom avtalad tid föreligger ett dröjsmål. Om dröjsmålet är av väsentlig betydelse för dig som konsument så har Du rätt att häva avtalet. I Ditt fall är entreprenören redan tre och en halv månad sen med färdigställandet av entreprenaden och ca tio veckor återstår. Generellt är ett sådant dröjsmål att betrakta som av väsentlig betydelse för konsumenten. Om entreprenören talar om att han inte kan slutföra uppdraget så föreligger givetvis rätt att häva detta. Kan du få skriftligen bekräftat att entreprenaden inte kommer att färdigställas så undviker du eventuella tvister i efterhand om vad entreprenören sagt eller inte. Eftersom hävning är en ingripande åtgärd som kan ge upphov till skadeståndskrav från motparten om hävningen sker felaktigt bör man normalt samråda med en jurist innan hävning sker.
Om entreprenören är försatt i rekonstruktion så innebär detta att rekonstruktören trots att hävningsrätt föreligger under vissa förutsättningar kan påfordra att få fortsätta entreprenaden. En förutsättning är då givetvis att arbetena sätts igång inom kort. Du kan ringa Bolagsverket och kontrollera om företagsrekonstruktion är beslutad eller inte.
Om arbetena skulle gå bättre med det andra bolag som entreprenören anvisat är svårt att svara på. Om det bolaget har en bättre ekonomi kan det naturligtvis finnas större förutsättningar att fullgöra entreprenaden. Om du saknar förtroende för entreprenören som person är ekonomin dock kanske av underordnad betydelse.
Om du häver avtalet så har du även rätt till skadestånd för de merkostnader som du orsakats. Värdet av en sådan fordran är dock osäkert om entreprenören är i rekonstruktion.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-03-06):
Vi har hamnat i en lite speciell situation. Vi har skrivit ett kontrakt med en byggfirma som nu påstår att de inte kan anlita de byggare som de har tänkt pga av att de ej får byggfelsförsäkring, som vi har skrivit in som ett krav i kontraktet. De säger också att de inte vill vara med längre? Vad har vi för rättigheter? Vi har sålt vår nuvarande fastighet. Kan vi kräva att firman som vi har skrivit kontrakt med ställer en annan byggare till förfogande eller hur ska vi gå till väga? Kontraktet är skrivet enligt ABS05 samt bilaga som är undertecknad av båda parter. Är det affär för oss att anlita en jurist som tittar närmare på detta? Vi är dock lite rädda för den kostnaden.

SVAR:
Ett"krav" enligt kontraktet var att aktuell försäkring kunde tecknas. När det villkoret inte uppfylldes hade ni som beställare alltid haft rätt att begära avtalets återgång.
Beroende på hur ni skrivit i kontraktet kan entreprenören även har rätt till en återgång av avtalet, exempelvis vid en skrivelse enligt följande. "En förutsättning för detta entreprenadkontrakt är att X tecknar och erhåller så kallad byggfelsförsäkring för entreprenaden."
Teoretiskt skulle ni, om entreprenören inte äger rätt att frånträda entreprenaden, rättsligt kunna bråka med densamme genom att begära att domstol ska pröva huruvida entreprenören är skyldig att utföra arbetena eller inte enligt det ingångna avtalet.
Ett sådant förfarande tar dock lång tid i anspråk varför det är bättre att ni söker anlita annan entreprenör. Blir det några merkostnader i entreprenaden på grund av detta bör ni konsultera en jurist som genomgår era avtal till utredande om ni kan ställa något krav på skadestånd gentemot den tidigare entreprenören.
Redan nu tycker jag att ni ska tillskriva entreprenören och meddela att ni kommer att hålla densamme ansvarig för merkostnader i entreprenaden på grund av det inträffade.
/Filip Rydin

FRÅGA (2007-02-07):
Vi är husägare sedan 206-08-30. Huset är beläget som sista villa på en återvändsgata. För oss var det ett avgörande skäl till att vi köpte huset eftersom vi vill kunna släppa ut våra 2 små barn utan att behöva tänka på bilar.
Huset byggdes 2002. Tomten (A) avstyckades från en större fastighet (C). Samtidigt avstyckades ytterligare en tomt (B). Preliminärt bygglov ansöktes och blev beviljade på samtliga 3 fastigheter (A,B,C).
Vid köpet informerades vi om att inga servitut rörande fastighet C fanns upprättade. Dock har vi nu i köpekontraktet daterat 2002-07-01 hittat en paragraf där det står att "servitut lämnas på till förmån för C, säljaren bekostar och ser till att detta skrivs in i fastighetsregistret". I fastighetsregleringen daterad 2002-08-30 står det "Enligt separat avtal tillförsäkras den återstående delen av C rätt till utfart på den nybildade fastigheten A".
Några övriga avtal finns inte och inga registreringar är gjorda hos lantmäterimyndigheten.

Mina frågor är:
1. Räknas formuleringen i köpekontraktet som servitutsavtal?
2. Om ja, kan det anses gällande trots att inga registreringar är gjorda?
3. Har vi rätt att vägra skriva på servitut om ledningsdragningar över vår tomt?
4 .Kan vi tvingas skriva på servitut för väg och ledningar och i så fall vilka är då grunderna för detta.

SVAR:
1. Formuleringen i kontraktet är i och för sig tillräcklig för att utgöra ett servitutsavtal.
2. Ett avtalsservitut är gällande mot en köpare av en fastighet om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. För det fall inskrivning inte har skett blir servitutet ändå gällande mot köparen om han vid köpet känt till eller borde ha känt till servitutet. Ni bör därför börja med att ringa Inskrivningsmyndigheten och kontrollera om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret eller inte. Om servitutet inte är inskrivet så blir frågan om Ni borde ha känt till servitutet. Fick Ni köpekontraktet med servitutsparagrafen innan Ni förvärvade fastigheten så ligger det nära till hands att anse att Ni borde ha känt till servitutet. Fick Ni inte kontraktet är frågan istället om förhållandena på platsen var sådana att Ni borde ha förstått att det fanns ett servitut eller inte.
3-4. Det finns inte någon skyldighet att skriva på ett servitutsavtal. Servitut kan emellertid tillskapas tvångsvis. Beträffande väg kan detta ske vid förrättning enligt Fastighetsbildningslagen (FBL) medan servitut för ledningar, beroende på vilken typ av ledning det är fråga om, antingen kan tillskapas enligt FBL eller Ledningsrättslagen. Vid en förrättning skall en intresseavvägning göras mellan fördelarna respektive de kostnader och olägenheter som ett servitut medför.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-12-07):
Jag har en fundering rörande förskottsbetalning/handpenning. Jag har hört att en husleverantör som ska leverera ett nyckelfärdigt hus eller byggsats inte har rätt att ta ut förskottsbetalning/handpenning. Stämmer verkligen detta? Hur är det vanligt att man går till väga? Är det någon skillnad på förskottsbetalning och handpenning?

SVAR:
Den fråga som ställs är intressant mot bakgrund att vid köp av husbyggsats som ska uppföras av den näringsidkaren som säljer husbyggsatsen är fråga om dels köp av lös egendom (husbyggsatsen), dels köp av en tjänst (uppförandet av husbyggsatsen).
Enligt konsumenttjänstlagen äger en näringsidkare vid en småhusentreprenad (vilket är fråga om vid uppförandet av en husbyggsats) inte rätt till betalning för icke utfört arbete avseende entreprenaden.
Vid köp av lös egendom finns emellertid inte något principiellt förbud mot att näringsidkaren uppbär betalning innan varan levererats. Det är således tillåtet för husleverantören att kräva viss betalning i förskott för själva husbyggsatsen. Ett sådant förfarande är också mycket vanligt. I detta avseende är det ingen skillnad om betalningen benämns handpenning eller förskottsbetalning men det är klokt att ange vad handpenningen/förskottet avser.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-10-25):
Min fråga gäller hur man får ta ut kostnader för arbete som gjorts på tomt innan köpekontrakt har undertecknats. Vi har köpt en tomt från en husleverantör. Från visningen och försäljningen har tomten varit i det skick som den är i nu. När vi nu ska göra slutbeställningen på huset säger hustillverkaren att de har förskotterade kostnader på 130 000 på tomten som tillkommer utöver tomtpriset, VA, bygglov etc. Kostnaden är alltså för rivning av den stuga som fanns innan tomten avstyckades, tomten hade inte kunnat styckas med stugan kvar. I första kalkylen stod dessutom kostnad för rivning 50 000 så det är en bra merkostnad, men det verkar som att det är så husföretagen jobbar. Är jag som köpare ansvarig för förskotterade kostnader som varit kända för husleverantören, men inte redovisade för oss, vid tidpunkten för avtalets ingående? Inga fakturor finns på tomten efter vårt avtal som skrevs på tomten. I vårt avtal står "Köparen skall senast på tillträdesdagen erlägga följande till säljaren: Eventuella av säljaren förskotterade kostnader för anslutningsavgifter, bygglov, nybyggnadskarta, rivning, markarbeten o dyl." Om man ändå gör slutbeställningen nu, kan man då processa om denna kostnad i ett senare skede för att inte stoppa bygget just nu?

SVAR:
Av avtalet framgår att ni ska stå för vissa i avtalet beskrivna kostnader. Kostnaderna har dock inte prissatts i avtalet. Det får ändå anses avtalat att ni ska stå dessa kostnader i förhållande till säljaren, oaktat att de inte redovisats av säljaren krona för krona vid köpekontraktets ingående. Däremot är frågan om de nu fakturerade kostnaderna är skäliga med tanke på den ungefärliga prisuppgift som de får anses ha lämnat om 50 000 SEK (varvid i och för sig noteras att den kostnaden enbart avsåg rivning).
Vad gäller frågan att "processa" om kostnaden senare förhåller det sig som så att om ni nu väljer att erlägga ersättning för de förskotterade kostnaderna så får ni ju i och med det anses ha godtagit dem genom betalningen. Vad ni kan göra är att reklamera kostnaden och i reklamationen anföra att ni kommer att betala kostnaden för att inte bygget ska försenas men att ni förbehåller er rätten att återkomma rörande skäligheten i kostnaden vid ett senare tillfälle. Detta då ni är av uppfattningen att kostnaden inte överensstämmer med de prisuppgifter som leverantören tidigare uppgett i avtalsförhandlingarna. Därefter bör ni utreda huruvida kostnaderna är att se som skäliga i och för sig till kontroll om det går att invända mot kostnadernas storlek även på denna grund.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-08-21):
Vi håller på och förhandlar om (general) entreprenadkontrakt med en hussäljare. Kontraktet styrs i grunden av ABS05. Nu undrar vi vad som är rekommenderat vad gäller kvalitetsansvarig och besiktningsman. Vår säljare tycker att vi ska låta entreprenören vara kvalitetsansvarig. Vi är tveksamma och har här även sett att man rekommenderat att ha en oberoende. Vad är risken med att låta entreprenören vara kvalitetsansvarig? Besiktningsman vill säljaren att det ska vara en som är utsedd av GARBO. Räcker det för oss som köpare eller ska vi kräva att få ha en egen. Vilka rekommenderas i så fall? Vad innebär överbesiktning? Vi vill ha någon egenkontroll med i kontraktet och inte förlita oss enbart på säljare/entreprenör. Men hur hanterar man detta på ett smidigt sätt?

SVAR:
En kvalitetsansvarig ska se till att entreprenaden uppfyller de regler som Plan- och bygglagen ställer på entreprenader. Benämningen kvalitetsansvarig (KA) är litet missvisande då KA:n endast kontrollerar ovan sagda och inte entreprenadens kvalitet i övrigt. Till säkerställande av detta bör därför också en besiktningsman utses. Jag tycker inte att det är lämpligt att låta entreprenören själv vara kvalitetsansvarig - det bör vara en utomstående person. Detta just till säkerställande av att besiktningarna görs på ett oberoende sätt. De besiktningsmän som GAR-Bo rekommenderar kan ni godta. Med överbesiktning enligt ABS 05 innebär en besiktning som görs över någon annan besiktning som gjorts, exempelvis om part ifrågasätter riktigheten i en slutbesiktning kan en överbesiktning över slutbesiktningen påkallas av part. Överbesiktningens innehåll i de delar den gjorts ersätter då den tidigare besiktningen.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-05-23):
Vi har tecknat ett entreprenadkontrakt, i vilket det står att handpenning erlägges med 25 000 kr vid tomttilldelning och att handpenningen tillfaller husleverantören om bygglov och lån ej erhålls. Vi vill nu dra oss ur köpet på grund av att kostnaden för schakt och grund visar sig bli 56 500 kr dyrare än vad som angavs i säljarens kalkyl. Den billigaste grundentreprenören av alla de vi kontaktat, och vi har verkligen kontaktat många, offererar 225 000 kr för arbetet. Enligt kalkylen skulle kostnaden bli ungefär 168 500 kr. Vi har blivit tilldelade en tomt, men inte kommit så långt som till att teckna det slutliga kontraktet med de slutliga beställningarna - vi har inte ens ritat in huset på nybyggnadskarta och ansökt om bygglov! Husleverantören har ännu inte fakturerat oss handpenningen. Och i ett reklamhäfte vi fått av husleverantören står det att vi som köpare "endast riskerar 5 000 kr vid avhopp". Kan husleverantören kräva oss på mer än dessa 5 000 kr? De hotar att gå vidare rättsligt om de inte får 25 000 kr.?

SVAR:
Huvudregeln är att avtalsfrihet råder, dvs om ni har tecknat ett avtal med en på förhand bestämd ersättning vid avbeställning är detta bindande.
I konsumenttjänstlagen - som är en tvingande lagstiftning - stadgas dock att ersättningen ska vara skälig med hänsyn till vad som vid avbeställning normalt kan antas vara skäligt.
Näringsidkaren har rätt till ersättning för förluster i övrigt och för det arbete som måste utföras trots avbeställningen. Ni bör efterfråga och begära en specifikation över vilka kostnader som är upplupna. Utan att ha sett kontraktet eller utan att ha närmare kännedom om hur mycket arbete/kostnader som detta förorsakat husleverantören så låter 25 000 kr väl mycket med hänsyn till hur tidigt i projektet ni är. Ett rimligt belopp på sätt ni informerats om, dvs 5 000 kr låter mer rimligt. Anser ni att det är ett skäligt belopp och husleverantören inte kan specificera de faktiska kostnaderna bör ni betala aktuellt belopp (5 000 kr) och bestrida resterande belopp. Ni kan i konsumenttjänstlagens 42-43 §§ närmare läsa om aktuella bestämmelser som är tvingande oavsett vad ni träffat avtal om; förutsatt att ni är konsumenter.
/Stefan Häge

FRÅGA (2006-04-11):
Vi är nära att skriva kontrakt med Bostadsinvent för byggnation av villa med garage. I avtalet hänvisas det till AB04, borde det inte vara ABS05? Kan det vara ett knep för att gå runt konsumentköplagen?

SVAR:
Det äger sin riktighet att ABS 05 bör utgöra avtalsvillkor mellan er och entreprenören. Konsumentköplagen är inte tillämplig på er entreprenad, däremot konsumenttjänstlagen som särskilt upptar vissa bestämmelser om småhusentreprenader. Denna lag är tvingande till er förmån och kan inte avtalas bort. Ni bör dock ändå tillse att ABS 05 utgör avtalsvillkor mellan er och entreprenören, detta då dessa avtalsvillkor är mer konsumentanpassade än AB 04.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-28):
Jag har tecknat avtal med Älvsbyhus. ABS 05 gäller. I kontraktet står: "Som avtal mellan parterna gäller utöver detta avtal, Ändring från standardleverans, Ritningar, Leveransbeskrivnig, Allmänna bstämmelser och ABS 05. Vid motstridiga uppgifter gäller avtalen i nämnd, inbördes, ordning." Nu har vi ett problem eftersom vi har påkallat överbesiktning. Ä-hus kräver att få utse besiktningsman tillsammans med Gar-Bo. Detta med hänvisning till en § i de Allmänna bestämmelserna om enligt Ä-hus ska ha företräde framför ABS 05. Jag blir inte klok på vad som gäller. Jag trodde ABS 05 hade företräde.

SVAR:
Om det i kontraktshandlingarna står att några allmänna bestämmelser gäller före ABS 05 vid motstridiga uppgifter så gäller den avtalade ordningen. Vad som aldrig kan avtalas bort till nackdel för konsumenten är konsumenttjänstlagens bestämmelser men den innehåller inga regler om utseendet av besiktningsman.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-03-20):
Vi håller på att bygga ett lösvirkeshus. Vi började med att ta in olika offerter ifrån byggare. Efter noggranna kalkyler föll bygget hos en lokal byggare, på löpande räkning. ABS 05 kontrakt gäller. Under offertstadiet blev vi muntligt lovade 25% rabatt på byggarens inköp ifrån byggvarukedjan, han i sin tur lämnade 5% om vi köpte det mesta hos honom igenom våran byggare. Alltså 30% rabatt på ordinarie pris. På fakturakopian står det 5% rabatt ifrån materialleverantören, jag trodde då att 25% redan var lämnade på det. Byggarn sa att så var fallet, men jag dubbelkollade. 1 st gipsskiva 57 kr, mitt pris -5%. Byggarens inköp 57 kr -5%, och då har vi kommit överens om 10% påslag på hans inköpta varor. Jag får alltså i slutskedet betala 5% mer på inköpta varor. Jag tog upp detta med min byggare, han visste då inte att jag hade kollat och ljög mig rätt i ansiktet och sa att materialleverantören redan har sänkt sina priser 25%. Jag har inte dessa 25% på papper. Jag känner mig kränkt. Hur gör jag för att bryta ett löpande kontrakt? Jag kommer att ta in andra snickare på bygget och göra inköpen ihop med materialleverantören.

SVAR:
En hävning är den yttersta sanktionen i ett avtalsrättsligt förhållande vilket innebär att parternas avtal upphör. För att ni ska har rätt att häva entreprenadavtalet ska entreprenören i väsentligt hänseende gjort sig skyldig till ett kontraktsbrott. Det verkar det som han gjort i förevarande fall men ni måste kunna visa det innan en eventuell hävning. Häver ni på felaktig grund så riskerar ni skadestånd till entreprenören så ni rekommenderas att verkligen säkra de uppgifter ni redovisar i någon form av bevisning innan ni häver avtalet. Innan ni gör så rekommenderar jag er också att anlita en jurist för genomgång av avtalet och den bevisning för kontraktsbrottet som ni hänvisar till. Detta för att ni inte ska riskera en felaktig hävning med skadeståndsansvar som följd.
/Filip Rydin

FRÅGA (2006-02-02):
Jeg har vist interesse for et nybygt Skanska hem i Bunkeflostrand som skal stå færdig oktober 2007. Jeg er från Danmark og det er det normalt at hyra en advokat til at gennom alt innan man skrivar under. Hvad tycker ni man skal göre inför et køb av Skanska?

SVAR:
I Sverige är det inte så vanligt att blivande husköpare och beställare av entreprenader anlitar advokat för att gå igenom köpekontrakt och entreprenadavtal. Tyvärr. Detta då det kan vara en bra försäkring att ha haft en sådan genomgång till undvikande av oklarheter med eventuella tvister som följd. Framförallt gäller det vid uppförandet av småhusentreprenader. Då du ska köpa en nybyggt hus behöver du inte oroa Dig så mycket för så kallade dolda fel. Detta då du har anledning att utgå från att huset är fritt från fel. Var dock noga med att stämma av så att eventuella tillval och utrustning noga preciserats i någon form av beskrivning av huset eller genom ritningar.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-23):
Jag vill köpa en byggsats till en gäststuga (32 kvm) av ett nystartat företag som erbjuder förmånliga introduktionsrabatter. Vi ska montera det själva, så det är inte fråga om att upphandla en entreprenad där några tjänster ingår. Företaget vill ha 20 % i handpenning och slutbetalning ca 5 månader senare vid leverans till distributörens depå - distributören kör inte ut förrän hela likviden är erlagd. Vad ska jag tänka på när det gäller avtalet? Jag skulle vilja ha någon sorts säkerhet för den händelse företaget går i konkurs före leverans och om leveransen på ett eller annat sätt är felaktig.

SVAR:
Den bästa säkerheten är givetvis att erlägga en så stor del av betalningen efter att du erhållit visshet om att byggsatsen är intakt och felfri. Nu kräver leverantören visst förskott vilket i och för sig kan vara skäligt med tanke på att de kan ha kostnader för själva beställningen och andra initiala kostnader. Försök dock att förhandla ner förskottet till ett lägre belopp. Ett upplägg som man brukar använda vid lite större affärer vad gäller slutbetalning är att du deponerar denna hos någon bank eller annan och att leverantören äger rätt att lyfta beloppet efter avrop från exempelvis en besiktningsman e d om att leveransen är felfri och levererad i rätt tid.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-21):
Har betalt handpenning för en tomt. Tomten är inte avstyckad ännu, utan ska styckas av från ett större område som en trähusfabrikant köpt. Trähusfabrikanten har lämnat in bygglovsansökan men då området är utanför detaljplanelagt område har kommunen svarat att de kommer upprätta en detaljplan först. Detta kommer att ta ca 1½-2 år. Beskedet vi fick av trähussäljaren vid avtalstecknandet var att bygglov inte var något problem alls att få. Enligt avtalet har vi rätt att få tillbaka pengarna om bygglovsansökan avslås. Är det tillämpligt i detta fall? Eller ska vi behöva vänta flera år? Avtalet innehåller inget datum då bygglovsansökan måste vara klart. Finns det någon praxis? I samma veva har vi även tecknat ett köpeavtal om ett hus. Detta avtal vill vi häva med hänsyn till Konsumentköplagens paragraf avseende dröjsmål. Säljaren kan ju omöjligen fullgöra sin del av avtalet eftersom avtalet kräver en tomt, något som kommer att dröja minst 1½-2 år. Vi kan ju rimligen inte vänta den tiden. Går det att häva köpet med den motiveringen?

SVAR:
Frågan är svårbesvarad utan närmare granskning av upprättade avtal. Fråga är vad som avtalats vad gäller vid vilken tidpunkt en väsentlig del för avtalets fullgörande skulle vara klar (dvs bygglov). Enligt mitt förmenande har näringsidkaren haft att klargöra för er att bygglovet skulle ta sådan tid med tanke på att markområdet legat utanför detaljplan och har så inte skett svarar denne för otydligheten i avtalet. Skälig tid för fastställandet av ny detaljplan är i och för sig ett till två år men frågan är om bolaget upplyst er härom? Det kan inte heller alltid anses oskäligt att ligga ute med en handpenning i förhållande till en näringsidkare. Bygglovsansökan har ju inte avslagits, varför ni inte kan få tillbaka pengarna på denna grund. Ni ska dock vara försiktiga med att häva, börja inledningsvis att reklamera förhållandet och begär ett närmare skiftligt besked från bolaget om dess inställning till saken. Vad gäller köpet av själva husbyggsatsen och tillhörande entreprenad är ju fråga om det i detta avtal finns angivet när leverans ska ske och vid vilken tidpunkt som entreprenaden som senast skulle vara färdigställd. Troligtvis är villkoren i detta avtal knutna till erhållet bygglov. Ni bör inte häva avtalet på grund av dröjsmål innan det kunnat konstateras huruvida de verkligen är i dröjsmål eller inte. Börja istället med att även reklamera detta avtal med hänvisning till avtalet rörande marken.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-11-01):
Vi ska börja med sprängning och markarbete på vår tomt. Eftersom det är mycket berg som ska bort och det är finsprängning som gäller, har alla varnat oss för eventuella skador på grannfastigheter etc. Sprängaren har sin försäkring, men måste vi försäkra oss ytterligare, om något går snett trots att han gjort allt rätt? Markentreprenad ligger separat från byggentreprenad. Hur ska man skriva ett avtal så att man bäst skyddar sig för oförutsedda händelser?

SVAR:
Med tanke på att sprängningsarbeten normalt är att se som riskarbeten och arbeten som ofta är svåra att uppskatta omfattningen av bör ni se till att markentreprenadavtalet tydligt anger vilket arbete som kommer att utföras till ett visst pris och i händelse av eventuella tilläggsarbeten vad kostnaden för dessa kommer att debiteras er. Ni bör förvissa er om att entreprenören står ansvaret för projekteringen av markområdet inför sprängningsarbetena och att denne strikt ansvarar för skada på er fastighet och på andra fastigheter i anledning av arbetenas utförande. Vad avser egen kompletterande försäkring bör ni ta kontakt med något av de större försäkringsbolagen och kontrollera huruvida försäkringsvillkoren i byggfelsförsäkringen täcker sprängskador och i vilken utsträckning så sker.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-09-28):
Vi ska köpa en tomt av en bonde för att sedan bygga ett hus. I kontraktsförslaget står att köparen med bindande verkan friskriver säljaren från allt ansvar för såväl dolda som kända fel. Jag vet att detta kan ske vid husköp. Men nu undrar jag vilken risk det innebär för oss, även om säljaren är en trevlig person och avlägsen granne så känner vi inte honom särskilt väl och vet inget om tomten mer än att det har varit åkermark och att han i år inte har använt den för odling men väl "skördat" gräset och gett till sina djur. Ska vi gå med på en friskrivning?

SVAR:
Med den friskrivning som ni redovisar att säljaren föreslagit följer att ni inte kan göra gällande något felansvar gentemot säljaren. Nu ska ni förvisso inte köpa en fastighet med en byggnad, vilka de tvister rörande fel i fastighet allt som oftast rör. Innan ni skriver på friskrivningen rekommenderar jag er att göra en via sakkunnig ordentlig undersökning av marken. En total friskrivning från fel bör också rendera i att ni torde kunna förhandla om priset på tomten. Av frågan framgår inte om ni ska köpa ett markområde som sedan ska fastighetsbildas till en ny fastighet genom avstyckning eller dylikt, eller om ni köper en befintlig fastighet som ni ska bebygga. Detta bör ni också undersöka och om fastighetsbildning ska ske; reglera frågan om vem som ansvarar för densamma - ni eller säljaren.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-08-25):
Vi gjorde en besiktning av vårt hus i oktober 2004. Vid besiktningen gjordes en hel del besiktningsanmärkningar. En del mindre men en hel del allvarliga, t ex fönsterkarmar spruckna, stora glipor i trägolvet, huset ska målas om. Efter snart ett år har de fortfarande inte åtgärdat bristerna. Så nu är frågan - hur ska jag komma till rätta med detta problem?

SVAR:
I ett slutbesiktningsprotokoll brukar normalt anges att parterna överenskommit om att slutbesiktningspunkterna som entreprenören har att avhjälpa ska vara avhjälpta inom viss tid. Sker så inte tycker jag att ni ska reklamera förhållandet. Eventuellt kanske ni har avtalat att något vite ska utgå för varje vecka som slutbesiktningsanmärkningarna inte åtgärdats inom föreskriven tid? Ni bör tillskriva entreprenören och anföra att de bereds tillfälle att åtgärda felen inom viss tid vid äventyr att ni avhjälper felen genom annan, en kostnad som entreprenören får stå.
Därutöver kan ju följande anföras. Ni ska säkerligen ha en så kallad garantibesiktning innan garantitiden går ut (vanligtvis två år). Denna är ju ganska nära förestående. De fel som alltjämnt inte är avhjälpta kommer då att kunna iakttagas av besiktningsmannen. Dessa ska noteras i garantibesiktningsprotokollet. Avhjälper inte entreprenören felen då heller (och inte eventuella garantifel) har ni att värdera felen och väcka talan mot entreprenören om det beloppet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-04-29):
Jag har delad entreprenad och har ett kontrakt med en elektriker. Vårt hus är byggt av lättbetong; mellanbjälklag, ytter- och innerväggar. Elektrikern valde att åka på semester när plattan gjöts, dvs inga förberedelser, pexrör eller liknande finns. Nu säger han sig inte hinna pga att byggaren är tre veckor försenad och huset är inte tätt. Tak och papp är uppsatt på innerväggar och mellanbjälklag men inte fönster och dörrar. Nu till problemet, elektrikern säger sig inte ha tid så han vill lämna över uppdraget till en annan elektriker. Vi sa ok om de tar över samma kontrakt till samma pris. Nu en månad senare visar det sig att de inte kan ta det till samma pris (har inte skrivit på kontrakt) pga att inget är förberett i plattan och vill ha 25 000 kr till. Vi har fortfarande kontraktet med den förra elektrikern men han har inte tid. Vad ska vi göra? Hur kan man stämma? Vart ska man vända sig?

SVAR:
Frågan är vem som är upphovet till förseningen. Har ni en delad entreprenad är det normalt ni som beställare som ansvarar för samordningen av entreprenaden. Vid förseningar där de olika entreprenörerna skyller på varandra hamnar man tyvärr då i en knivig situation som beställare. Till undvikande av ytterligare förseningar bör ni ju agera för ett färdigställande. Frågan blir därefter vem som ska ansvara för merkostnaden som ni då drabbas av. Kan ni visa att det inte brister i samordningen har ni då att vända er mot någon av entreprenörerna. Se till så att ni innehåller en del av betalningen till den ni anser ansvarig till underlättandet av lösande av tvisten. Når ni inte en uppgörelse och ni drabbas av skada ska ni vända er till tingsrätten, normalt den tingsrätt där motparten har sitt säte, genom ansökan om stämning.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-04-21):
I vårt kontrakt står det att vi får ett vite på 10 000 kr/per påbörjad vecka vid försening. Bygget var försenat redan när vi märkte att badrumsarbetena inte skulle bli fackmannamässigt utförda, men så blev huset ytterliggare försenat. Vad gäller angående vitet till oss? Enligt byggaren behöver han inte betala extra vite på grund av tilläggsarbeten som han har beställt av en annan byggare. Byggaren fick riva ena badrummet till grunden och det tog ca 2 veckor att ordna till.

SVAR:
Svaret är lite beroende på vilka avtalsvillkor ni avtalat med entreprenören om. Det verkar som om detta rör en småhusentreprenad. Generellt kan sägas att jämkning av avtalat vite vid konsumententreprenader är mycket sällsynt. Har ni avtalat i enlighet med ABS ska entreprenören underrätta beställaren om att avlämnandet måste senareläggas. Sker så inte äger entreprenören inte rätt till tidsförlängning av kontraktstiden med följd att ni ska vidhålla kravet på vitet.
Ni äger även rätt att innehålla eventuell slutbetalning för att säkerställa ert vite.
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-15):
Vad ska jag tänka på när jag tecknar avtal med en husleverantör som erbjuder att uppföra huset på totalentreprenad?

SVAR:
Såsom jag förstår dig så ska husleverantören dels leverera hus-byggsatsen och dels utföra arbetet med att uppföra huset. En sådan totalentreprenad är bra för dig som beställare då du då slipper samordningsansvaret för entreprenaden genom att du bara har en kontraktspart i stället för flera som är fallet vid en så kallad delad entreprenad. Viktiga punkter att tänka på vid utformningen av avtalet är:
– När ska arbetet som senast påbörjas?
– När ska arbetet som senast vara färdigställt för slutbesiktning?
– Vilka andra handlingar ska utgöra avtalsinnehåll, exempelvis ritningar och bygglovshandlingar?
– När ska eventuella fel och brister som upptäckts vid slutbesiktningen vara avhjälpta?
– För det fall att entreprenören blir försenad - vilket veckovite ska då utgå till dig som kompensation (normalt vite är 1,5 - 2 % av kontraktssumman)?
– När ska delbetalningar göras och vilket arbete ska då vara utfört av entreprenören (tänk på att du bör avtala om att en så stor del av entreprenaden ska betalas i slutet av densamma och inte i början av densamma)?
– Hur mycket ska du innehålla till dess att slutbesiktningen är genomförd?
– Hur mycket ska du innehålla till dess att fel och brister som uppdagats vid densamma är avhjälpta?
– Vilket arbete ska utföras av dig som beställare själv och när ska det som senast vara klart enligt entreprenören för att inte arbetena ska bli försenade?
– Ska ABS 05 vara avtalsvillkor för er - detta rekommenderas!
/Filip Rydin

FRÅGA (2005-03-01):
Min fråga gäller köp av fastighet och problem angående boarea. Om mäklaren anger en boarea på objektsbeskrivningen och den arean sedan inte stämmer vid uppmätning, har man då rätt till ersättning? Jag poängterade för mäklaren att boarean var viktig för oss och att det var svårt att bedöma om den stämde. Han svarade då att +/- 10% kunde vi räkna med. Arean i objektsbeskrivningen var en uppgift som säljaren lämnat. Vad gäller och hur stor ersättning kan det röra sig om? Tacksam för svar.

SVAR:
Angående avvikelse av boyta är det som så att enbart avvikelsen i sig inte medför att fastigheten avviker från avtalet. Det förutsätts att boytan varit något av vikt för köparen (vilket ni redovisar att så varit fallet) och att avvikelsen innebär att fastigheten är behäftad med fel på så sätt att avvikelsen inte får vara obetydlig utan väsentlig. Ett riktvärde på detta är ungefärligen 10 % såsom mäklaren uppgett till er. Viktigt är också att notera om säljaren uppgett ett cirka antal kvadratmeter eller en exakt uppgift.
De uppgifter som lämnas i en objektsbeskrivning är uppgifter som kommer från säljaren och det är denne som svarar för uppgifternas riktighet. Detta då en fastighetsmäklare normalt översänder upprättad objektsbeskrivning till säljaren för godkännande innan den distribueras. Angående värderingen av felen får avvikelsen ställas i relation till köpeskillingen, ett prisavdrag ska spegla skillnaden mellan fastigheten i avtalsenligt och i felaktigt skick.
Ni bör omgående reklamera omständigheten till säljaren samt anlita sakkunnig till utredande av den exakta avvikelsen i kvadratmeter. Jag tycker också att ni ska söka säkra bevisning på så sätt att ni söker få mäklarens bekräftelse på att ytan verkligen diskuterats mellan er i samband med köpet.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-10-21):
Jag har köpt en tomt, enligt säljande part (ett svenskt känt byggföretag) en "byggklar" tomt, priset på tomten var därför högre än ett normalt tomtpris i vår kommun. Innan köpet ställde jag många frågor gällande uppfyllnaden av den mark som tomten är belägen på. Jag fick ett mailsvar där det tydligt framkommer hur man fyllt upp tomten och med vilka material. Allt kändes så här långt frid och fröjd. Kontraktet skrevs på med ovanstående bakrund. I kontraktet står det att jag som kund avstår från anspråk pga eventuella brister i fastigheten. Nu har det visat sig att marken inte var uppfylld enligt det mail jag tidigare fått och att detta innebär stora merkostnader pga att uppfyllnaden måste göras om, innnan själva grundsättningen kan ske. Vi känner oss självklart lurade då vi som konsument frågade både en och två gånger om hur detta var gjort. Vi fick dessutom ett mailsvar som beskriver hur man gått tillväga. Vad kan vi kräva som köpare? Har inte deras deklaration av marken ett juridiskt värde? Kan dom verkligen friskriva sig från detta i ett kontrakt?

SVAR:
Ni har som konsumenter förvärvat en fastighet av en näringsidkare. Utifrån den beskrivning ni ger så framstår det som om köpeobjektet inte stämmer överens med vad som avtalats mellan er. Detta då tomten inte motsvarar det skick som ni ägt rätt att förvänta er i enlighet med avtalet. Ni har ställt direkta, för er väsentliga, frågor om skicket vilka säljaren besvarat med lugnande besked. Ni äger på grund av felen rätt till ett prisavdrag motsvarande skillnaden mellan fastigheten i avtalat och verkligt skick (vilket kan motsvaras av de kostnader som är nödvändiga att lägga ner på fastigheten för att få den i avtalat skick). Den friskrivningen som gjorts gällande ska inte äga tillämplighet på det som säljaren utfäst till er. Här ska även beaktas att ni som konsumenter även haft en underlägsen ställning i förhållande till näringsidkaren i samband med köpet och förhandlingarna om detsamma.
Ni bör nu skyndsamt reklamera felet/felen till säljaren skriftligen och efterhöra dennes inställning till hur den uppkomna tvisten ska lösas.
/Filip Rydin

FRÅGA (2004-09-16):
Jag har precis köpt ett hus. I kontraktet skriver vi in att besiktning ska ske av besiktningsman. Vi utför besiktningen och denne hittar mögel i nedre plan. I kontraktet står: Om besiktningsmannen anmärker på fukt/mögelskador, konstruktions-, material eller utförandefel med av besiktningsmannen beräknad åtgärdskostnad som överstiger 15 000 kr, har köparen rätt att låta köpet återgå. Så långt är allt gott, men senare i samma paragraf i samma kontrakt står det - Köparens rätt till återgång av köpet enligt ovan gäller inte om säljaren, i särskilt skriftligt tillägg till detta köp, förbinder sig att på tillträdesdagen erlägga kontant till köparen den del av besiktningsmannens beräknade åtgärdskostnader som överstiger 15 000 kr. Detta tillägg har inte gjorts till kontraktet vid kontraktskrivningen. Så till min fråga. Kan man göra så här? Om detta stämmer så är jag tvungen att ändå köpa huset. Jag har en dotter som är hypersensibel för mögel och skulle bli sjuk omgående om det inte skulle gå att sanera allt.

SVAR:
Det avtal som träffats mellan parterna kan inte ensidigt ändras av en part såvida inte båda parter accepterar tillägget eller förändringen av avtalsinnehållet. Av er redovisning synes det som om entreprenören utan ert medgivande lagt till villkor till ursprungligt avtal som ni inte accepterat. För det fall ni kan visa att så är fallet -förutsatt att inga andra villkor i avtalet möjliggör aktuellt tillägg- bör ni vidhålla att ni har rätt att frånträda köpet.
Med hänsyn till att köpekontrakt vid fastighetsköp/nybyggnation brukar vara relativt omfattande är det mitt råd att ni kontaktar en jurist och får era rättigheter/skyldigheter belysta, då det sannolikt rör sig om ett för er ekonomiskt viktigt beslut som kan ha stor betydelse för er framtid. En konsultationstimma hos en erfaren jurist brukar kosta cirka 1 500 kr och synes i er situation vara väl investerade pengar.
/Stefan Häge

FRÅGA (2004-06-17):
Vi skulle köpa en tomt av en markägare och skrev ett skiftligt hemtillverkat avtal med försäljaren. Vi kallade pappret "avtal om köp". Avtalet undertecknades av min sambo och mig samt säljaren och hans fru. Vi sökte därefter förhandsbesked för bygglov och begärde avstyckning. När avstyckningen skulle genomföras ändrade säljaren sig och ville gå emot avtalet både angående pris och tomtens utformning. Vi har betalat förhandsbesked, påbörjad avstyckning och en handpenning på 5000 kr. Vi tycker att säljaren har gått emot vår gemensamma undertecknade avsikt och därför har brutit vårt avtal. Har han det? Vilka rättigheter har vi att få tillbaka våra utlagda pengar hos kommunen?

SVAR:
Det är alltid vanskligt att uttala sig om ett "hemtillverkat avtal" utan
att ha läst det, men generellt så gäller följande.
För att ett köp av en fastighet ska bli giltigt krävs enligt jordabalken att vissa formkrav är uppfyllda. Det viktigaste formkravet är att ett köp blir gällande först när samtliga säljare och köpare undertecknat köpekontraktet. När ett giltigt formriktigt köp kommit till stånd, är detta bindande för bägge parter. Vidare vad gäller avstyckningen, ska ansökan om avstyckning ha gjorts senast sex månader efter det att köpekontraktet undertecknades för att avtalet ska vara giltigt.
Om avtalet i sig är giltigt och en part bryter mot en eller flera punkter i avtalet, ska denna part ersätta den skada som uppstått på grund av avtalsbrottet. Det skulle alltså kunna vara de kostnader som ni drabbats av på grund av säljarens avtalsbrott. Detta gäller oavsett om ni särskilt skrivit in detta i avtalet eller inte.
Förutsatt att avtalet är giltigt torde ni därför ha goda möjligheter att avkräva säljaren ersättning för de kostnader som ni åsamkats.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-05-26):
Vi är två familjer som funderar på att bygga ett fritidshus i Sälen tillsammans och undrar vad vi bör tänka på när det gäller kontraktsskrivning oss emellan? Hur gör vi lämpligen för att inte riskera varandras ekonomier, reglera underhållsarbeten, uthyrningar, skador, försäkringar osv? Finns det någon bra litteratur där man kan läsa mer om dessa frågeställningar? Bör man blanda in en jurist vid kontraktsskrivning eller kan man nöja sig med en fastighetsmäklare/bankkontakt eller dylikt?

SVAR:
Bra fråga!
Den beskrivna situationen är precis en sådan då ett avtal som reglerar framtida onödiga och kostsamma tvivelsmål verkligen behövs. Det kan noteras att avtalet kommer att behöva reglera både själva byggandet av huset och därefter även ägandeförhållanden, underhåll och hyresrätt. Det är svårt att räkna upp exakt vad som bör ingå just för Er situation eftersom de enskilda förhållandena sällan eller aldrig är generella.
De punkter som räknas upp, dvs att inte riskera varandras ekonomier, reglera underhållsarbeten, uthyrningar, skador, försäkringar etc., är om inte annat därför att Ni känner osäkerhet, bra exempel på sådana punkter som självklart måste regleras.

Visst grundinnehåll som alltid ska finnas med är:

Avsikten med avtalet
Vilka är parterna
Parternas rättigheter och skyldigheter
Ägarförhållanden
Hur länge gäller avtalet
Hur kan avtalet sägas upp
Vad gäller för avtalsbrott
Hur ska uppkommen tvist lösas
etc.

Jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för en genomgång av det avtal ni tänker teckna. Fastighetsmäklare och banktjänstemän är enligt min erfarenhet normalt inte vana vid avtalsskrivning utöver de standardkontrakt som de använder sig av.
Ett tips kan vara att själv skriva ned de punkter som ni vill ha reglerade och med egna ord beskriva det syfte som ska uppnås. Detta kan juristen sedan använda som utgångspunkt för upprättandet av avtalet på "juridiska" - vilket sparar tid och pengar.
Då situationen inbegriper flera olika rättsområden som bl a avtalsrätt, fastighetsrätt och samäganderätt kan jag rekommendera Nordstedts Juridiska Handbok som täcker dessa rättsområden med flera. För själva avtalsskrivandet kan "Avtal, Praktisk handbok om hur du skriver avtal och kontrakt" från Björn Lundén information vara ett lättläst tips. Svensk Byggtjänst kan också hjälpa er med ytterligare litteraturtips.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-05-26):
Vi ska precis skriva på ett bokningsavtal för ett nytt bostadsområde. Vad kan vi göra för att försäkra oss om att inte husbyggaren/säljaren är i ekonomisk knipa och kanske går i konkurs innan bygget är klart? Det är vårat första husköp och det känns övermäktigt att inte veta riktigt vad man ska tänka på. Kan ni möjligtvis tipsa oss om några fundamentala punkter att tänka på?

SVAR:
Som gäller för alla avtal ska ni kontrollera vem ni tecknar avtal med. Undersök därför referenser, om det finns betalningsanmärkningar och om företaget har F-skattsedel. Detta görs hos Kronofogdemyndigheten och Skatteverket. Därefter ska ni kontrollera husbyggaren/säljarens försäkringsskydd för de situationer som ni beskriver, dvs eventuell konkurs och garantier för färdigställande. Oftast är det tre olika typer av försäkringar som är aktuella: ansvarsförsäkring, färdigställandeförsäkring och byggfelsförsäkring. Begär att husbyggaren/säljaren presenterar det försäkringsskydd de har innan något bokningsavtal skrivs under. Det har ni rätt att få veta.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-11):
Jag tänkte investera i villatomter. Vilka olika möjligheter finns det att förskjuta tiden mellan handpenning och slutlikvid? Kan jag fritt sätta denna tid till t ex 1 år?

SVAR:
Tiden mellan handpenning och slutlikvid är förhandlingsbar men får normalt sett inte överstiga två år. Det är visserligen möjligt att genom användande av tilläggsköpeskilling förskjuta denna tid ytterligare, men då kan något slutligt stämpelskattebeslut inte erhållas förrän hela köpeskillingen erlagts.
/Daniel Tornberg

FRÅGA (2004-02-02):
Vad bör jag tänka på innan jag tecknar avtal med en byggnadsentreprenör?

SVAR:
Inledningsvis bör du fundera igenom vem det är du tecknar avtal med. Undersök därför referenser, om det finns betalningsanmärkningar och om företaget har F-skattsedel. Observera att om hantverkaren som ska utföra arbetet inte är registrerad för F-skatt anses beställaren som arbetsgivare med ansvar för skatter, försäkringar och sociala avgifter.
Det är även viktigt att entreprenören har försäkringar som gäller under byggtiden. Kontrollera att du i förekommande fall är medförsäkrad och att de arbeten som skall utföras omfattas av försäkringen. I princip är det tre olika typer av försäkringar som kan vara aktuella i samband med entreprenadarbeten: ansvarsförsäkring, färdigställandeförsäkring och byggfelsförsäkring. Rörande själva avtalet så bör det som grund reglera omfattningen av arbetena, pris - löpande eller fast räkning, tilläggsarbeten, betalning - betalningsplan, tider, besiktning, garantier samt sanktioner vid fel eller försening - eventuellt i form av viten.
/Stefan Häge