Dolt fel? Vem ansvarar? Anticimex överlåtelsebesiktning
Besvarad 18 jun 2020 av Claes Blåe
Reklamation – dolt fel i fastighet.
Det påbörjades dränering av fastighet Arbetet utfördes av en certifierad firma. Den som utförde arbetet uppmärksammar när han gräver upp runt fasaden på baksidan av huset att det saknar en bärande bjälke. I samband med denna upptäckt börjar fasaden krackelera och större sprickor uppstår i fasad och sockel. Utföraren försöker att förhindra vidare skador och lägger tillbaka jorden samt pressar till jorden för att skapa en stabilitet igen.
Fastigheten köptes I augusti 2019. Innan köpet fullbordades valde säljaren att inte göra någon besiktning av huset. Köparen valde därav att anlita Anticimex som utförde en överlåtelsebesiktning av småhuset – nivå två. I besiktningsprotokollet (AXÖK-3719-25177680) gjordes följande bedömningen av fasaden nedan:
- Anticimex har i sitt besiktningsprotokoll uppmärksammat ett fåtal mindre sprickbildningar i fasad och sockel. Anticimex bedömning och kategorisering av sprickorna är att de är mindre brister. Anticimex gjorde bedömningen att sprickor i fasader gjorda av kalksandsten är normala på grund av rörelser/sättningar i huset, men att sprickorna inte medförde några skador i bakomliggande konstruktion.
Enligt ovanstående besiktningsprotokoll utfört av Anticimex samt den besiktning som köparen gjort i samband med köpet har avsaknaden av en bärande konstruktion inte varit möjlig att upptäcka. Eftersom felet endast varit möjligt att upptäckta när man gräver upp runt fasaden har det inte varit möjligt att ta reda på eller undersöka tidigare. Köparna får därav ha ansetts fullgjort sin undersökningsplikt och felet får vara att betrakta som dolt vid tillfället då huset köptes.
Säljaren köpte fastigheten 2015. Fastigheten är byggd på 40-talet och den fasad, som krackelerade var en tillbyggnad från 1980-talet.
Är detta ett dolt fel? Om det är ett dolt fel, kan säljaren bolla skadeståndsanspråken vidare till sin köpare?
Det påbörjades dränering av fastighet Arbetet utfördes av en certifierad firma. Den som utförde arbetet uppmärksammar när han gräver upp runt fasaden på baksidan av huset att det saknar en bärande bjälke. I samband med denna upptäckt börjar fasaden krackelera och större sprickor uppstår i fasad och sockel. Utföraren försöker att förhindra vidare skador och lägger tillbaka jorden samt pressar till jorden för att skapa en stabilitet igen.
Fastigheten köptes I augusti 2019. Innan köpet fullbordades valde säljaren att inte göra någon besiktning av huset. Köparen valde därav att anlita Anticimex som utförde en överlåtelsebesiktning av småhuset – nivå två. I besiktningsprotokollet (AXÖK-3719-25177680) gjordes följande bedömningen av fasaden nedan:
- Anticimex har i sitt besiktningsprotokoll uppmärksammat ett fåtal mindre sprickbildningar i fasad och sockel. Anticimex bedömning och kategorisering av sprickorna är att de är mindre brister. Anticimex gjorde bedömningen att sprickor i fasader gjorda av kalksandsten är normala på grund av rörelser/sättningar i huset, men att sprickorna inte medförde några skador i bakomliggande konstruktion.
Enligt ovanstående besiktningsprotokoll utfört av Anticimex samt den besiktning som köparen gjort i samband med köpet har avsaknaden av en bärande konstruktion inte varit möjlig att upptäcka. Eftersom felet endast varit möjligt att upptäckta när man gräver upp runt fasaden har det inte varit möjligt att ta reda på eller undersöka tidigare. Köparna får därav ha ansetts fullgjort sin undersökningsplikt och felet får vara att betrakta som dolt vid tillfället då huset köptes.
Säljaren köpte fastigheten 2015. Fastigheten är byggd på 40-talet och den fasad, som krackelerade var en tillbyggnad från 1980-talet.
Är detta ett dolt fel? Om det är ett dolt fel, kan säljaren bolla skadeståndsanspråken vidare till sin köpare?
Svar
Saken gäller en byggnad, tydligen uppförd någon gång på 1940-talet och den kan alltså vara omkring 80 år gammal. Ett dolt fel är inte upptäckbart eller förväntat vid köpet. Man kan inom parantes säga att ju äldre byggnad ju fler fel och brister kan man förvänta sig.
a. Bärande bjälke
Här rör det sig dock tydligen om en konstruktion från 1980-talet. Som köpare hade du alltså rimligen att förvänta dig en konstruktion från 1980-talet. Frågan är då om konstruktionen avviker från den byggnorm som då var gällande. Svensk Byggnorm 1975 (SBN 75) eller SBN 80 gällde då. Det kan mycket väl röra sig om ett fel, men för att felet skall vara accepterat bör konstruktionen avvika från vid tiden gällande byggnorm. Under förutsättning att konstruktionen avviker från SBN 75 eller SBN 80 kan det röra sig om ett dolt fel. Du måste dock ha i åtanke att väggkonstruktionen kan vara runt 40 år gammal, och materialen i väggen kan till en del vara värdemässigt avskrivna. Man kan även uttrycka det så att om väggen renoveras så får du nya material enligt senaste gällande byggnorm, det vill säga att du får en väsentlig standardförbättring. Beloppet du kan driva mot säljaren kan alltså bli ganska lågt.
b. Sprickor i fasad
Jag uppfattar det som om putsen rappades på 1980-talet, således för omkring 40 år sedan. Vi landar då i samma resonemang som under punkten a. Den tekniska medellivslängden för fasadputs anges i flera källor till omkring 30 - 35 år. Värdemässigt bör putsen alltså vara avskriven. Om du gör gällande vårdslös besiktning mot Anticimex lär du hamna i samma avskrivningsdiskussion. Det är tråkiga besked, men hellre få dem här än i tingsrätten.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
a. Bärande bjälke
Här rör det sig dock tydligen om en konstruktion från 1980-talet. Som köpare hade du alltså rimligen att förvänta dig en konstruktion från 1980-talet. Frågan är då om konstruktionen avviker från den byggnorm som då var gällande. Svensk Byggnorm 1975 (SBN 75) eller SBN 80 gällde då. Det kan mycket väl röra sig om ett fel, men för att felet skall vara accepterat bör konstruktionen avvika från vid tiden gällande byggnorm. Under förutsättning att konstruktionen avviker från SBN 75 eller SBN 80 kan det röra sig om ett dolt fel. Du måste dock ha i åtanke att väggkonstruktionen kan vara runt 40 år gammal, och materialen i väggen kan till en del vara värdemässigt avskrivna. Man kan även uttrycka det så att om väggen renoveras så får du nya material enligt senaste gällande byggnorm, det vill säga att du får en väsentlig standardförbättring. Beloppet du kan driva mot säljaren kan alltså bli ganska lågt.
b. Sprickor i fasad
Jag uppfattar det som om putsen rappades på 1980-talet, således för omkring 40 år sedan. Vi landar då i samma resonemang som under punkten a. Den tekniska medellivslängden för fasadputs anges i flera källor till omkring 30 - 35 år. Värdemässigt bör putsen alltså vara avskriven. Om du gör gällande vårdslös besiktning mot Anticimex lär du hamna i samma avskrivningsdiskussion. Det är tråkiga besked, men hellre få dem här än i tingsrätten.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
A
Anonymiserad 168520 ·
Jag är ledsen men med denna logiken blir hus mindre och mindre värda varje år om man inte fortsätter investera och uppgradera. Detta stämmer inte då många gamla hus är värda många miljoner utan att man investerat det i dem. Se på Fredagshuset....
Om det är som inlägget beskriver:
- Huset besiktigades utan någon rekommendation från Anticimex om fördjupad undersökning.
- Inga anmärkningar eller ledtrådar mer än sprickor i fasaden
Utifrån detta:
Det dolda felet ska värderas utifrån hur mycket mindre huset skulle ha varit värt om felet var känt vid budgivningen. Man pratar då inte om någon avskrivning utan istället för vad en köpare behöver åtgärda för att få huset i det skick de förväntade sig vid budgivningen.
Om det även fanns ett starkt behov att dränera om, leder detta till att värdet på huset minskar MER då en omdränering blir dyrare om man samtidigt behöver åtgärda den saknade bärande bjälken.
Nu vet jag inte varför köparen inte väljer att gå på säljaren då detta borde vara ett dolt fel...
Men Anticimex har definitivt ett ansvar och värdet på detta är mer än 0 kr.
Om det är som inlägget beskriver:
- Huset besiktigades utan någon rekommendation från Anticimex om fördjupad undersökning.
- Inga anmärkningar eller ledtrådar mer än sprickor i fasaden
Utifrån detta:
Det dolda felet ska värderas utifrån hur mycket mindre huset skulle ha varit värt om felet var känt vid budgivningen. Man pratar då inte om någon avskrivning utan istället för vad en köpare behöver åtgärda för att få huset i det skick de förväntade sig vid budgivningen.
Om det även fanns ett starkt behov att dränera om, leder detta till att värdet på huset minskar MER då en omdränering blir dyrare om man samtidigt behöver åtgärda den saknade bärande bjälken.
Nu vet jag inte varför köparen inte väljer att gå på säljaren då detta borde vara ett dolt fel...
Men Anticimex har definitivt ett ansvar och värdet på detta är mer än 0 kr.
Mycket intressant frågeställning. Jag tolkar det som att den balk som saknas är den som oftast ligger i nederkant av fasadtegel för att hålla upp detta? När det börjar grävas märks det att denna är borta?
Kan tycka att det bör noterats av besiktningsmannen, för Denna del brukar vara väl synlig. Om det inte syns på grund av jordmassor, bör det i sin tur ha påtalats att jordmassorna ligger för högt i förhållande till konstruktionen. Så visst tycker jag att frågeställarna kan ha fog att gå mot besiktningsmannen för att de fått otydliga råd där.
Dolt fel tror jag utifrån ovan inte att det handlar om, då det borde varit möjligt att upptäcka. Jag vet dock inte vilken balk det handlar om.
Till mattias77’s inlägg ovan - ett marknadsvärde handlar mer om läge och den samlade bedömningen. Ett ruckel kan av den anledningen fortsätta stiga i värde, fastän byggnadsvärde är 0. Så avskrivningar av förväntade saker - såsom puts i detta fal, är rimligt. Är putsen 40 år vet man med sig att det snart är dags att göra om den. Att då få ersättning för helt ny puts är att förvänta sig väl mycket.
När det gäller felanspråk mot en säljare - marknadsvärdet är alltid det som åsyftas. Alltså inte vad det kostar att åtgärda något. Det handlar enbart om vad marknadspriset hade varit om aktuellt fel känts till i samband med att priset förhandlades fram. Märkligt ofta är priset för åtgärd ofta högre än differensen på marknadsvärdet och åtgärdskostnaden.
Kan tycka att det bör noterats av besiktningsmannen, för Denna del brukar vara väl synlig. Om det inte syns på grund av jordmassor, bör det i sin tur ha påtalats att jordmassorna ligger för högt i förhållande till konstruktionen. Så visst tycker jag att frågeställarna kan ha fog att gå mot besiktningsmannen för att de fått otydliga råd där.
Dolt fel tror jag utifrån ovan inte att det handlar om, då det borde varit möjligt att upptäcka. Jag vet dock inte vilken balk det handlar om.
Till mattias77’s inlägg ovan - ett marknadsvärde handlar mer om läge och den samlade bedömningen. Ett ruckel kan av den anledningen fortsätta stiga i värde, fastän byggnadsvärde är 0. Så avskrivningar av förväntade saker - såsom puts i detta fal, är rimligt. Är putsen 40 år vet man med sig att det snart är dags att göra om den. Att då få ersättning för helt ny puts är att förvänta sig väl mycket.
När det gäller felanspråk mot en säljare - marknadsvärdet är alltid det som åsyftas. Alltså inte vad det kostar att åtgärda något. Det handlar enbart om vad marknadspriset hade varit om aktuellt fel känts till i samband med att priset förhandlades fram. Märkligt ofta är priset för åtgärd ofta högre än differensen på marknadsvärdet och åtgärdskostnaden.
De senast besvarade frågorna
Vad förstås med fullvärdesförsäkring
6 jul 2024
Hej Det är så att vi nyligen har sålt vårt hus med Fastighetsbyråns mäklare, och enligt köpekontraktet så står det: "Säljaren garanterar att fastigheten fram till tillträdesdagen är...
Vad är oskäligt lågt vite i kontrakt?
14 aug 2024
Hej. Ett oskäligt högt vite kan jämkas, men kan ett tillika oskäligt lågt vite jämkas? Vi är förstagångsbyggare och har skrivit under ett entreprenadavtal (ABS18) som vi blev sagt skulle vara...
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.