Dolt fel? Köparen kräver ersättning
Besvarad 5 feb 2021 av Claes Blåe
Hej Claes,
Jag sålde mitt torp/fritidshus sommaren 2019 Byggår 1920. Nu har köparen upptäckt sprickor i kakelplattor i badrummet. Jag vet att det fanns en spricka när jag sålde, men det kom inte upp på besiktningen. Jag renoverade badrummet i egen regi 2015 och följde branchrådets regler med våtrumsskivor och tätskikt mm. Köparen har nu haft en ny besiktningsman som har öppnat upp fasaden och konstaterat att badrummet är byggt på en korsvirkeskonstruktion. Regelavståndet är då för glest och följer inte branchreglerna. Pga det är det rörelser och sprickor har uppkommit. Köparen anser att det är Dolt fel och vill ha full ersättning för ett nytt badrum. Byggare de har varit i kontakt med vill riva ut hela badrummet och bygga nytt för att kunna ge garantier. Jag tycker det är orimligt. Jag är väldigt tacksam för råd.
Mvh Stefan
Jag sålde mitt torp/fritidshus sommaren 2019 Byggår 1920. Nu har köparen upptäckt sprickor i kakelplattor i badrummet. Jag vet att det fanns en spricka när jag sålde, men det kom inte upp på besiktningen. Jag renoverade badrummet i egen regi 2015 och följde branchrådets regler med våtrumsskivor och tätskikt mm. Köparen har nu haft en ny besiktningsman som har öppnat upp fasaden och konstaterat att badrummet är byggt på en korsvirkeskonstruktion. Regelavståndet är då för glest och följer inte branchreglerna. Pga det är det rörelser och sprickor har uppkommit. Köparen anser att det är Dolt fel och vill ha full ersättning för ett nytt badrum. Byggare de har varit i kontakt med vill riva ut hela badrummet och bygga nytt för att kunna ge garantier. Jag tycker det är orimligt. Jag är väldigt tacksam för råd.
Mvh Stefan
Svar
Hej Stefan,
Du har tydligen sålt ditt fritidshus, och nu har det uppstått problem i byggnadens badrum. År 2015 började nya regler gälla för småhus och typkoden för fritidsfastighet slopades. Numera är en småhusenhet en småhusenhet, så att säga. Fram till år 2015 kunde man som säljare med viss framgång hävda att det var lägre ställda krav på fritidsenheter jämfört med permanentboenden. Det äger sin riktighet än idag, men det har mera att göra med den allmänna standarden på sommarstugor.
Utgångspunkten är som vanlig att fråga sig om det föreligger ett fel. Spricker kakelplattorna därför att det är för glest mellan väggreglarna så är det ett fel.
Nästa steg är att fråga sig om felet är relevant (Med framgång kan göras gällande mot säljaren). Här kommer resonemanget om dolda fel in. Säljaren ansvarar för dolda fel inför köparen. Ett dolt fel är inte a. Upptäckbart, eller b. förväntat. I ditt fall har köparen troligen fått veta att badrummet var renoverat år 2015, och badrummet verkade ju i stort sett ha sett bra ut vid köpet.
a. Det felaktiga regelavståndet var inte upptäckbart vid köpet.
b. Det är inte förväntat att ett badrum renoverat 2015 har felaktigt regelavstånd.
Svar ja; det skulle alltså röra sig om ett dolt fel, såvida inte du framfört något som ökat köparens undersökningsplikt vid köpet; till exempel att: "Badrummet har jag renoverat själv, på lediga stunder." I det fallet måste köparen börja ställa frågor om badrummets fackmässighet, annars riskerar han att möjligheten med dolt fel försvinner, i och med att ett amatörmässigt utförande närmast skulle vara förväntat.
Köparen har alltså rätt till ersättning motsvarande det han betalt för fastigheten och det han skulle ha betalt, om felet varit känt för honom vid, köpet; oftast innebär det ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Du har tydligen sålt ditt fritidshus, och nu har det uppstått problem i byggnadens badrum. År 2015 började nya regler gälla för småhus och typkoden för fritidsfastighet slopades. Numera är en småhusenhet en småhusenhet, så att säga. Fram till år 2015 kunde man som säljare med viss framgång hävda att det var lägre ställda krav på fritidsenheter jämfört med permanentboenden. Det äger sin riktighet än idag, men det har mera att göra med den allmänna standarden på sommarstugor.
Utgångspunkten är som vanlig att fråga sig om det föreligger ett fel. Spricker kakelplattorna därför att det är för glest mellan väggreglarna så är det ett fel.
Nästa steg är att fråga sig om felet är relevant (Med framgång kan göras gällande mot säljaren). Här kommer resonemanget om dolda fel in. Säljaren ansvarar för dolda fel inför köparen. Ett dolt fel är inte a. Upptäckbart, eller b. förväntat. I ditt fall har köparen troligen fått veta att badrummet var renoverat år 2015, och badrummet verkade ju i stort sett ha sett bra ut vid köpet.
a. Det felaktiga regelavståndet var inte upptäckbart vid köpet.
b. Det är inte förväntat att ett badrum renoverat 2015 har felaktigt regelavstånd.
Svar ja; det skulle alltså röra sig om ett dolt fel, såvida inte du framfört något som ökat köparens undersökningsplikt vid köpet; till exempel att: "Badrummet har jag renoverat själv, på lediga stunder." I det fallet måste köparen börja ställa frågor om badrummets fackmässighet, annars riskerar han att möjligheten med dolt fel försvinner, i och med att ett amatörmässigt utförande närmast skulle vara förväntat.
Köparen har alltså rätt till ersättning motsvarande det han betalt för fastigheten och det han skulle ha betalt, om felet varit känt för honom vid, köpet; oftast innebär det ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Jonatan79 ·
Sprickor i kakel behöver i sig inte vara mer än ett kosmetiskt fel. Alltså påverkar det inte konstruktionen eller tätskiktet. Det föreligger ingen risk att använda badrummet heller om tätskiktet är intakt. Det blir svårt för köparen att få genom ett dolt fel här men inte omöjligt!
F
fsn ·
Man kan ju ta sitt ansvar dom säljare här med. Är det fel regelavstånd så är det fel. Sen så är ett badrum från 2015 inte nytt heller så en avskrivning måste ju vara aktuell.
Har ni satt osb eller plyfa bakom gipsen? Isf vilken tjocklek?
Demmpa ·
Sedan är det inte ”full ersättning för ett nytt badrum” som gäller vid dolda fel utan det är den eventuella prisskillnaden som hade blivit vid försäljningen om felet hade varit känt.
Det kan alltså bli noll kronor för dolt fel.
Det kan alltså bli noll kronor för dolt fel.
Demmpa ·
Självklart kostar det en hel del att göra om ett badrum.
Säg om det kostar 100kkr att göra om badrummet (återanvända inredningen), är det då troligt att försäljningspriset hade varit 100kkr lägre än vad det blev?
Tror inte det. Hur mycket lägre försäljningspriset hade blivit hänger bla på;
- var sprickorna är i förhållande till duschen/badkaret samt nära golvet eller taket,
- hur många budgivare det är,
- var fastigheten ligger / slutsumman, om den säljs för 500kkr eller 2000kkr eller 10000kkr
- mm.
”För att du ska kunna få ersättning för ett dolt fel måste det vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. I så fall ska du som köpare få tillbaka en del av köpesumman. Hur stor ersättningen ska vara bestäms från fall till fall.”
[URL]https://www.icaforsakring.se/tips-rad/hus-och-hem/dolda-fel-forsakring-vad-innebar-det-for-dig-som-kopare/
[/URL]
”För att du ska kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. Inte sällan konstaterar man att felet visserligen är ett dolt fel, men att det inte påverkar värdet nämnvärt.”
https://www.lansfast.se/dolda-fel/
Säg om det kostar 100kkr att göra om badrummet (återanvända inredningen), är det då troligt att försäljningspriset hade varit 100kkr lägre än vad det blev?
Tror inte det. Hur mycket lägre försäljningspriset hade blivit hänger bla på;
- var sprickorna är i förhållande till duschen/badkaret samt nära golvet eller taket,
- hur många budgivare det är,
- var fastigheten ligger / slutsumman, om den säljs för 500kkr eller 2000kkr eller 10000kkr
- mm.
”För att du ska kunna få ersättning för ett dolt fel måste det vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. I så fall ska du som köpare få tillbaka en del av köpesumman. Hur stor ersättningen ska vara bestäms från fall till fall.”
[URL]https://www.icaforsakring.se/tips-rad/hus-och-hem/dolda-fel-forsakring-vad-innebar-det-for-dig-som-kopare/
[/URL]
”För att du ska kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. Inte sällan konstaterar man att felet visserligen är ett dolt fel, men att det inte påverkar värdet nämnvärt.”
https://www.lansfast.se/dolda-fel/
Helena S ·
Köparen har väl undersökningsplikt, och borde ha sett sprickan som du var medveten om och som fanns vid försäljningen. Kan verkligen köparen hävda dolt fel då?
Åter igen missas det från advokatens sida.
Om det nu framkommer sprickor i kaklet och säljaren säger att det fanns vid försäljningen. Så finns det vissa frågetecken i just det här ärendet. Det som borde tagits upp är hur bevisbördan.
Om det är problem med reglarna så brukar dessa vara dolda. Alltså är felet dolt.
Men det kan ha funnits tecken redan vid försäljningen. Som då ökar undersökningsplikten.
Sen stämmer det att man idag utgår kostnaden att återställa badrummet.
Inte skillnad husetsvärde
Om det nu framkommer sprickor i kaklet och säljaren säger att det fanns vid försäljningen. Så finns det vissa frågetecken i just det här ärendet. Det som borde tagits upp är hur bevisbördan.
Om det är problem med reglarna så brukar dessa vara dolda. Alltså är felet dolt.
Men det kan ha funnits tecken redan vid försäljningen. Som då ökar undersökningsplikten.
Sen stämmer det att man idag utgår kostnaden att återställa badrummet.
Inte skillnad husetsvärde
De senast besvarade frågorna
Vad förstås med fullvärdesförsäkring
6 jul 2024
Hej Det är så att vi nyligen har sålt vårt hus med Fastighetsbyråns mäklare, och enligt köpekontraktet så står det: "Säljaren garanterar att fastigheten fram till tillträdesdagen är...
Vad är oskäligt lågt vite i kontrakt?
14 aug 2024
Hej. Ett oskäligt högt vite kan jämkas, men kan ett tillika oskäligt lågt vite jämkas? Vi är förstagångsbyggare och har skrivit under ett entreprenadavtal (ABS18) som vi blev sagt skulle vara...
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.