Samfällighetsförening upplåter servitut

[Claes Sörmland]

Ny dom från MÖD som klargör hur en samfällighetsförening som inte bara förvaltar gemensamhetsanläggningar utan även äger en fastighet får agera som fastighetsägare. Här:

https://www.domstol.se/mark--och-mi...h-miljooverdomstolens-avgoranden/2023/135245/

//

Eknäs Samfällighetsförening har bildats för att förvalta gemensamhetsanläggningar för vägar och grönområden. Föreningen äger också en fastighet som gemensamhetsanläggningarna är placerade på.

Det finns också privata bryggor inte ingår i gemensamhetsanläggningen och som till viss del är belägna på land eller i vart fall förankrade i marken och därmed ianspråktar ett område på land som föreningen både äger och förvaltar som grönområde.

Föreningens stämma har beslutat att upplåta tjänande servitut i sin fastighet till förmån för de fastighetsägare som har en brygga i anslutning till fastigheten. Nu uppstår en tvist där några medlemmar motsätter sig detta beslut eftersom det inte är en del av föreningens ändamål och till medlemmarnas bästa. Föreningen menar istället att den som fastighetsägare är fri att fatta beslut om upplåtelse av servitut, föreningen äger fastigheten för att kunna förvalta gemensamhetsanläggningen på den och kan fatta de beslut som ankommer en fastighetsägare.

Vad tycker MÖD då?

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[hempularen]

Det låter ju som rätten ogiltigförklarat stämmobeslutet av annan anledning än de klagande anfört?

De har klagat för att inrättande av servitut inte är en del av föreningens ändamål. Men rätten ogiltigförklarar beslutet för att beslutet inkräktar på samfällighetens förfogande av grönområdena ifråga.

Jag antar att detta i förlängningen innebär att bryggägarna kan tvingas riva sina bryggor.

 

[Claes Sörmland]

Det låter ju som rätten ogiltigförklarat stämmobeslutet av annan anledning än de klagande anfört?

De har klagat för att inrättande av servitut inte är en del av föreningens ändamål. Men rätten ogiltigförklarar beslutet för att beslutet inkräktar på samfällighetens förfogande av grönområdena ifråga.

Jag antar att detta i förlängningen innebär att bryggägarna kan tvingas riva sina bryggor.

De klagande betonar i sina inlagor till rätten att det rör sig om "olovligen anlagda bryggor" så det verkar ju finnas någon sorts moraliskt resonemang i bakgrunden. Men det plockar inte MÖD upp utan de bedömer om samfällighetsföreningen har ett syfte som tillåter beslutet och om det är i överensstämmelse med vad som är delägarnas gemensamma bästa.

 

[Claes Sörmland]

Förutom själva frågan i domen om att upplåta servitut så tycker jag den är rätt klargörande vad som gäller för förvaltning av den kanske underligaste formen av gemensamhetsanläggning: grönområden. Men underlig menar jag här att det de facto inte finns någon utförd anläggning att förvalta.

Från MÖDs domskäl:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[hempularen]

Men det där låter väl konstigt. Som jag uppfattade första inlägget, så är detta ett markområde som samfällighetsföreningen äger? Det är väl i så fall inte de enskilda fastighetsägarna som äger, utan de äger via samfällighetsföreningen. Ungefär som i en bostadsrättsförening. Ändå har man formuleringen "upplåtelsen är alltså inte en total nyttjanderätt som helt utesluter fastigehtsägarens egna brukande". Men fastighetsägaren är i det här fallet själva föreningen, som jag uppfattar det. Dvs. föreningen borde ha rätt både i egenskap av anläggningsbeslutet och i egenskap av att vara fastighetsägare.

 

[Claes Sörmland]

Men det där låter väl konstigt. Som jag uppfattade första inlägget, så är detta ett markområde som samfällighetsföreningen äger? Det är väl i så fall inte de enskilda fastighetsägarna som äger, utan de äger via samfällighetsföreningen. Ungefär som i en bostadsrättsförening. Ändå har man formuleringen "upplåtelsen är alltså inte en total nyttjanderätt som helt utesluter fastigehtsägarens egna brukande". Men fastighetsägaren är i det här fallet själva föreningen, som jag uppfattar det. Dvs. föreningen borde ha rätt både i egenskap av anläggningsbeslutet och i egenskap av att vara fastighetsägare.

Jag läser det som ett mer allmänt resonemang av MÖD kring gemensamhetsanläggningar för grönområden. MÖD redogör för gällande rätt hur en gemensamhetsanläggning med ändamålet grönområde relaterar till den fastighet som den ligger på. Att sen i det specifika fallet samfällighetsföreningen både förvaltar GAn samt äger fastigheten resoneras om senare i texten.

 

[Anna_H]

Det låter ju som rätten ogiltigförklarat stämmobeslutet av annan anledning än de klagande anfört?

De har klagat för att inrättande av servitut inte är en del av föreningens ändamål. Men rätten ogiltigförklarar beslutet för att beslutet inkräktar på samfällighetens förfogande av grönområdena ifråga.

Jag antar att detta i förlängningen innebär att bryggägarna kan tvingas riva sina bryggor.

Jag läser det som SAMMA anledning. Dvs föreningens ändamål är att förfoga grönområdet för medlemmarnas räkning. Att då låta enskilda medlemmar ta en del av området i anspråk inkräktar på övriga medlemmars möjlighet att "grönområda" just där.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker domen är rätt värdefull. Hur många trådar har vi inte haft uppe där enskilda medlem i en samfällighetsförening vill ha t ex en byggnad på samfällighetens grönområdesmark. Domen klargör ju att det inte är förenligt med samfällighetslagen, inte heller om stämman röstar för det.

 

[Bror9]

Jag anser att det är ett helt riktigt beslut föreningen ska behandla alla medlemmar lika.
Servitutsavtal kan inte skrivas in i en samfällighet, men möjligtvis i samtliga fastigheter som ingår i samfälligheten.
Avtalet måste då vara undertecknat av samtliga fastighetsägare och kan inte skrivas under av exempelvis en företrädare för samfällighetsföreningen/styrelsen.
Bildandet av gemensamhetsanläggningen har över huvud taget ingen koppling till eller berör på annat sätt förekomsten av bryggor. Gemensamhetsanläggningens ändamål är vägar och grönytor. Att detta, som föreningen påstår, skulle innebära att bryggorna och deras samexistens prövats i LM-förrättning är felaktigt och saknar dessutom relevans för föreningens upplåtelse av servitut. Genom beslutet att upplåta servitut av icke tillståndsgivna bryggor gynnas enskilda medlemmar på ett sätt som inte gynnar övriga medlemar i föreningen.
Förutom att stämmobeslutet bryter mot stadgarna och inte tillgodoser medlemmarnas gemensamma bästa beaktas inte heller varje medlems enskilda intressen i skälig omfattning.
Ett grönområde utgör, till skillnad från de flesta andra ändamål för gemensamhetsanläggningar, ingen (utförd/byggd) fysisk anläggning, skog eller natur är av samma grund ingen anlägning i sig.
Mark- och miljööverdomstolen bedömer att erbjudna servituts-rättigheterna för vissa skulle inkräkta på samfällighetens förfogande av de grönområden som föreningen har att förvalta. Mark- och miljööverdomstolen instämmer mot denna bakgrund i mark- och miljödomstolens bedömning att stämmobeslutet strider mot såväl syftet i anläggningsbeslutet som mot delägarnas gemensamma bästa.😎

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker domen är rätt värdefull. Hur många trådar har vi inte haft uppe där enskilda medlem i en samfällighetsförening vill ha t ex en byggnad på samfällighetens grönområdesmark. Domen klargör ju att det inte är förenligt med samfällighetslagen, inte heller om stämman röstar för det.

Det har vi väl ytterst sällan frågor om!? Eller rättare sagt, de gånger när sådana byggnad redan finns och någon föreslår en lösning om att man skulle få servitut på samfällighetens mark så blir det väl närmast alltid ett konsensussvar att det inte är möjligt. Som domen visar.

Så det är förstås bra att domen nu finns, men jag skulle inte säga att det är ett område det funnits någon större tveksamhet kring.

Vad jag funderar på är om man kan och bör göra en extensiv tolkning av domen. När det gäller grönområden, får samfällighetsföreningen exempelvis ge grannmedgivande för byggande nära gränsen eller är det också ett inkräktande på (upplevelsen av) grönområdet? I så fall kanske ett sådant medgivande kan ges av vissa samfälligheter (som en vägsamfällighet), men inte andra (som en grönområdessamfällighet).

 

[Claes Sörmland]

Vad jag funderar på är om man kan och bör göra en extensiv tolkning av domen. När det gäller grönområden, får samfällighetsföreningen exempelvis ge grannmedgivande för byggande nära gränsen eller är det också ett inkräktande på (upplevelsen av) grönområdet? I så fall kanske ett sådant medgivande kan ges av vissa samfälligheter (som en vägsamfällighet), men inte andra (som en grönområdessamfällighet).

Jag funderade också på detta eftersom vi har en granntråd om frågan. Eftersom gemensamhetsanläggningen för grönområde inte sträcker sig in på enskildas tomtmark så ser jag inga problem med att styrelsen som företrädare för grannfastighetens ägare föreningen ger ett grannemedgivande för friggebods- eller attefallåtgärd. Det förnärmar ju på intet sätt föreningens ändamål att förvalta grönområdet.

När det gäler inom 4,5 m från väg så är ju inte ett grannemedgivande möjligt. Men det beror på att föreningen inte företräder hela allmänheten som kan använda vägen. Samma problem som om marken är detaljplanerad som allmän plats, grannemedgivande från fastighetsägaren är ej möjligt.

 

[Claes Sörmland]

Det har vi väl ytterst sällan frågor om!? Eller rättare sagt, de gånger när sådana byggnad redan finns och någon föreslår en lösning om att man skulle få servitut på samfällighetens mark så blir det väl närmast alltid ett konsensussvar att det inte är möjligt. Som domen visar.

Så det är förstås bra att domen nu finns, men jag skulle inte säga att det är ett område det funnits någon större tveksamhet kring.

Jag har inte samma upplevelse att det är så kristallklart. T ex får ju enligt domen samfällighetsföreningen ge servitut för t ex ledningar i och ovanför marken för enskild ändamål. Det är standard att detta göra i dylika områden. Och därmed finns gränsdragningsproblematik, man måste tolka när ändamålet med en samfälld lösning förnärmas och inte.

 

[hempularen]

T ex får ju enligt domen samfällighetsföreningen ge servitut för t ex ledningar i och ovanför marken för enskild ändamål

Jag tycker att den här gränsdragningen är rätt märklig. En ledning kan ju vara lika inkräktande på medlemmarnas användande av området, som en brygga, om bryggans inkräktande bara är själva förankringspunkten på stranden. Ex. om föreningen behöver bygga på marken, där ledninmgen går. Samfälligheten där vi har fritidshus har ex. byggt garage för maskiner och strategiskt placerade grusupplag, för underhåll av föreningens drygt 20 km vägar. Och underhåll av drygt 200 ha skog och ängar.

Sedan är det en helt annan fråga att bryggorna tydligen var anlagda utan föreningens tillstånd, och kanske dessutom bryter mot strandkyddsregler osv. Men det är som sagt en annan fråga.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker att den här gränsdragningen är rätt märklig. En ledning kan ju vara lika inkräktande på medlemmarnas användande av området, som en brygga, om bryggans inkräktande bara är själva förankringspunkten på stranden. Ex. om föreningen behöver bygga på marken, där ledninmgen går. Samfälligheten där vi har fritidshus har ex. byggt garage för maskiner och strategiskt placerade grusupplag, för underhåll av föreningens drygt 20 km vägar. Och underhåll av drygt 200 ha skog och ängar.

Jag är också fascinerad av denna uppdelning. Det verkar vara helt godtyckligt vad en samfällighetsförening kan upplåta marken till och inte i grönområden med hänvisning till 18 och 19 §§ i samfällighetslagen, alltså föreningens ändamål och att föreningen ska vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa samt att varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning.

Men så är det ju ofta med juridik, det är bedömningsfrågor.

Huruvida ert garage och grusupplag är korrekta i samfälllighetslagens mening eller inte kan säkert debatteras. Men är alla överens så slipper ni. Det beror ju i sak på om ni har förnärmat ändamålet med den ena eller andra gemensamhetsanläggningen. T ex kan man ju hävda att man inte får förnärma ändamålet med ett grönområde genom att lägga garage och grusupplag där. Men ingår även vägar i samma gemensamhetsanläggning så finns nog större flexibilitet.

I grund och botten ska en samfällighetsförening ägna sig åt egentlig förvaltning, alltså att upprätthålla det som existerar efter anläggningsbeslutet. Inte utveckla verksamheten. Det kräver ju en ny förrättning.

Sedan är det en helt annan fråga att bryggorna tydligen var anlagda utan föreningens tillstånd, och kanske dessutom bryter mot strandkyddsregler osv. Men det är som sagt en annan fråga.

Rätten tog inte ställning till detta vad jag kunde se. Läser man den information föreningen lämnar så är bryggorna inte på något sätt olagliga eller olovliga och fanns där före gemensamhetsanläggningen inrättades. Men de medlemmar som väckte talan mot föreningen verkar inte tro detta.

 

[TypRätt]

Vad gäller egentligen för grönområde, finns det något som säger att det inte får upprättas någon form av konstruktioner? Ta tex en ankdamm med en bro över i ett grönområde, anses det då inte vara ett grönområde utan någon annan form av anläggning? Eller är det ett grönområde samt en bro dvs det blir två olika anläggningar och en förening kan ställas att förvalta båda?