Häva köp pga urindoft och råttor?

Hej
Vi har precis köpt och tillträtt ett hus som är byggt byggt 1982.
Vid tillträdesdagen så infinner sig en mycket stark doft liknande urin eller amoniak i kök och närliggande tvättstuga. Denna doft har vi inte känt vid de tre tidigare tillfällena som vi tittat på huset.
När jag idag tillsammans med en undersökningstekniker från ett Anticimaxliknande företag sågar upp golvet underifrån (i krypgrunden) visar det sig att det finns ett antal rått/mus bon där i isoleringen. Stanken är så stark att vi troligtvis får riva ut allt material och ersätta med nytt. Blindbotten, isolering, golvspån samt golv och köksinredning. Säljarens försäkringsbolag Folksam täcker inte skadorna. Vårt försäkringsbolag täcker saneringskostnader men inga återställande kostnader. Anticimex varudeklarerat försäkring täcker inte kostnaderna eftersom man noterat en viss kemisk doft i krypgrunden vid besiktningen. Denna doft trodde vi ko från entidigare fuktskada i avlopp i anslutning till kök.
Kan vi krava söljaren på skadeståd eftersom huset inte är i samma skick som det var vid kontraktskrivningen ? Kan vi häva köpet ?
Vår familj kan inte flytta in i huset pga. stanken. har 2 små barn som jag inte vill utsätta för en miljö som jag ej vet om den är hälsosam. Tom. barnen tycker stanken är hemsk och vill inte vara i huset.

Tommy

Enligt de tillämpliga bestämmelserna i jordabalken (4 kap 19 §) kan en köpare ha rätt till ett prisavdrag eller hävning av ett köp om en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Rätt att häva har köparen endast om felet är av väsentlig betydelse för densamme, vilket är ett mycket högt uppställt krav. För att rätt till skadestånd ska föreligga krävs att felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

En säljare av en fastighet svarar dock i förhållande till köparen endast för så kallade dolda fel, dvs. sådana avvikelser som köparen inte borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens övriga skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet.

I erat fall har besiktningsmannen noterat att det fanns en viss kemisk doft i krypgrunden vid besiktningen, detta talar till er nackdel. Det finns alltså en reell risk att det inte rör sig om ett dolt fel. Även om det rör sig om ett dolt fel så är min bedömning, utifrån de uppgifter ni har gett mig, att det sannolikt inte utgör någon grund för hävning eller skadestånd utan att ett prisavdrag ligger närmast tillhands. Innan ni går vidare i ärendet bör ni dock söka juridisk biträde för belysning av tvistens alla delar.

Mvh,
Stefan Häge
Advokat