Delad entreprenad på löpande räkning. Kontrakt? Garanti?
Hej!
Jag och min fru ska låta bygga ett lösvirkes fritidshus på 42 kvm. Bygget ska läggas ut på entreprenad. Nu har vi hittat en lokal entreprenör (snickare/murare) som kan åta sig jobbet inklusive att samordna övriga entreprenörer (rörmokare, elektriker mm). Entreprenören vill köra på löpande räkning vilket vi, efter viss tveksamhet, accepterat.
Frågan är nu om vi ska upprätta ett kontrakt med huvudentreprenören, och i så fall vad som bör ingå i detta kontrakt? Det vi främst undrar över är vilket ansvar huvudentreprenören ska ha i förhållande till andra entreprenörer och hur detta ska skrivas i kontraktet. Självklart kan vi skriva något om att de ska ansvara för samordning mm. Något annat vi bör tänka på?
En annan sak vi undrar över är vilka garantier som gäller för huset när det är flera entreprenörer som är inblandade. Är det något som behöver regleras i ett kontrakt?
Stort tack på förhand för hjälpen!
Allt gott!/Therese och Andreas
Jag och min fru ska låta bygga ett lösvirkes fritidshus på 42 kvm. Bygget ska läggas ut på entreprenad. Nu har vi hittat en lokal entreprenör (snickare/murare) som kan åta sig jobbet inklusive att samordna övriga entreprenörer (rörmokare, elektriker mm). Entreprenören vill köra på löpande räkning vilket vi, efter viss tveksamhet, accepterat.
Frågan är nu om vi ska upprätta ett kontrakt med huvudentreprenören, och i så fall vad som bör ingå i detta kontrakt? Det vi främst undrar över är vilket ansvar huvudentreprenören ska ha i förhållande till andra entreprenörer och hur detta ska skrivas i kontraktet. Självklart kan vi skriva något om att de ska ansvara för samordning mm. Något annat vi bör tänka på?
En annan sak vi undrar över är vilka garantier som gäller för huset när det är flera entreprenörer som är inblandade. Är det något som behöver regleras i ett kontrakt?
Stort tack på förhand för hjälpen!
Allt gott!/Therese och Andreas
Säkrast för er är att teckna ett kontrakt med en entreprenör som sedan i sin tur har ett antal underentreprenörer. Denne entreprenör blir då generalentreprenör och ni har endast en motpart att vända er till och de olika entreprenörerna kan inte skylla på varandra om något går fel. Denne generalentreprenör har då också garantiansvaret gentemot er för samtliga arbeten.
Om ni skall upphandla på löpande räkning kommer generalentreprenören med all säkerhet att kräva att han får fakturera vad underentreprenörerna i sin tur fakturerar honom löpande och med visst påslag för hans administration. Löpande räkning på detta sätt i flera led är dock absolut inget att rekommendera då det finns risk för att man tappar greppet om kostnaderna.
Ett mera vanligt sätt är att teckna kontrakt med varje entreprenör på den del var och en skall utföra. I varje kontrakt måste det noga specificeras vad som skall ingå i respektive entreprenad. Det är dock mycket lätt att detaljer glöms bort, men detta har eventuellt inte så stor betydelse eftersom ju priset ändå inte är bestämt utan löpande räkning gäller.
För att gardera mot alltför höga okontrollerade kostnader bör ett takpris för varje entreprenad avtalas. I ett sådant fall är det dock angeläget att arbetets omfattning är detaljspecificerat.
I huvudentreprenörens avtal bör då tas med att denne svarar för samordningen gentemot de övriga entreprenörerna och bestämmas en timkostnad, eller en fast kostnad, för just detta arbete.
Vid ett sådant upplägg är det respektive entreprenör som svarar för var och en sina arbeten och står för garantiansvaret gentemot er för dessa. I sådant fall finns dock stor risk att entrerpenörerna skyller på varandra om fel framträder inom garantitiden.
Ni bör också känna till att enligt konsumenttjänstlagen (§ 51) gäller följande:
"Vid småhusentreprenad gäller vad konsumenten påstår har avtalats om
1. arbetets omfattning,
2. priset eller grunderna för hur priset bestäms,
3. tiden för betalning, och
4. tiden för avslutande, om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt."
Det är således entreprenören som tar den största risken vid ofullständiga avtal. Denna bestämmelse är ny sedan två år tillbaka och inte känd av flera entreprenörer.
Beställaren har i och med detta ett rejält övertag vid eventuell tvist om dessa delar.
Om ni skall upphandla på löpande räkning kommer generalentreprenören med all säkerhet att kräva att han får fakturera vad underentreprenörerna i sin tur fakturerar honom löpande och med visst påslag för hans administration. Löpande räkning på detta sätt i flera led är dock absolut inget att rekommendera då det finns risk för att man tappar greppet om kostnaderna.
Ett mera vanligt sätt är att teckna kontrakt med varje entreprenör på den del var och en skall utföra. I varje kontrakt måste det noga specificeras vad som skall ingå i respektive entreprenad. Det är dock mycket lätt att detaljer glöms bort, men detta har eventuellt inte så stor betydelse eftersom ju priset ändå inte är bestämt utan löpande räkning gäller.
För att gardera mot alltför höga okontrollerade kostnader bör ett takpris för varje entreprenad avtalas. I ett sådant fall är det dock angeläget att arbetets omfattning är detaljspecificerat.
I huvudentreprenörens avtal bör då tas med att denne svarar för samordningen gentemot de övriga entreprenörerna och bestämmas en timkostnad, eller en fast kostnad, för just detta arbete.
Vid ett sådant upplägg är det respektive entreprenör som svarar för var och en sina arbeten och står för garantiansvaret gentemot er för dessa. I sådant fall finns dock stor risk att entrerpenörerna skyller på varandra om fel framträder inom garantitiden.
Ni bör också känna till att enligt konsumenttjänstlagen (§ 51) gäller följande:
"Vid småhusentreprenad gäller vad konsumenten påstår har avtalats om
1. arbetets omfattning,
2. priset eller grunderna för hur priset bestäms,
3. tiden för betalning, och
4. tiden för avslutande, om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt."
Det är således entreprenören som tar den största risken vid ofullständiga avtal. Denna bestämmelse är ny sedan två år tillbaka och inte känd av flera entreprenörer.
Beställaren har i och med detta ett rejält övertag vid eventuell tvist om dessa delar.
Jag tycker att er frågeställning är såpass komplex att ni bör ta kontakt med någon byggjuridiskt sakkunnig som kan hjälpa er hitta den bästa avtalsformen för er.
Det kostar inte allvärldens pengar men kan förebygga en massa problem.
Det kostar inte allvärldens pengar men kan förebygga en massa problem.
Ett stort tack för all hjälp!
Det lutar åt att vi kör på delad entreprenad och separata kontrakt med varje entreprenör (det lär blir 4 stycken). Huvudentreprenören (snickare/murare) kommer att sköta samordningen mellan de olika entreprenörerna utan att ansvara för deras arbeten, garanti mm. Om det hade varit ett större bygge så hade vi nog gjort annorlunda. Men här handlar det om en liten relativt okomplicerad stuga där det torde vara lättare att överblicka och beräkna arbeten mm.
Återigen tack!/Andreas och Therese
Det lutar åt att vi kör på delad entreprenad och separata kontrakt med varje entreprenör (det lär blir 4 stycken). Huvudentreprenören (snickare/murare) kommer att sköta samordningen mellan de olika entreprenörerna utan att ansvara för deras arbeten, garanti mm. Om det hade varit ett större bygge så hade vi nog gjort annorlunda. Men här handlar det om en liten relativt okomplicerad stuga där det torde vara lättare att överblicka och beräkna arbeten mm.
Återigen tack!/Andreas och Therese