frjo7205 skrev:
Du får gärna utveckla varför amorteringsfritt är ohållbart så länge värdet på fastigheten överstiger lånet.
Krav på säkerhet och intresset i fastighetens skick är för mig samma sak, dvs fastighetens värde (bankens säkerhet).
Förklara också varför småhus skulle vara en "sämre affär" plötsligt, fastighetens värde = bankens säkerhet.
Om fastighetens värde sjunker kan det mycket väl bli tal om att kräva in kapital, men det är inte samma sak som ändring i villkoren.
Är det rörliga bolåneräntor på hypotekslån/bottenlån du pratar om? Jag tror i så fall att det inte är någon spridd uppfattning bland bankerna att den rörliga bolåneräntan för konsumenter kommer att ligga på 10% om 5 år eller om jag fattar dig rätt i inlägget ovan att man bör räkna med en snittränta på 10% på ett lån över fem år vilket känns ännu mer osannolikt. Låter mer som att du råkat träffa en bankkontakt som varit lite väl pessimistisk.JLAINE skrev:
När det gäller att låna pengar till låg ränta så går det ofta aldeles utmärkt om du har lån på huset som ligger långt under det verkliga värdet tack vare att du har amorterat flitigt eller bara att priserna har stigit under många år. Säg att du har ett hus värt 3 milj. och ett rörligt bottenlån på halva summan. Då är det troligen inga problem att låna exempelvis 100 000 som i exemplet till en resa. Du har ju i det fallet huset som en garanterad säkerhet. Hade en bekant som precis köpte en ny bil och banken höjde bara summan på deras rörliga bolån eftersom deras lån ligger på ca 60% av värdet på huset så det har ett billån på ca 1,25% ränta.
Jag tror mycket väl att det kan bli hårdare krav på amortering.HusByggarTomten skrev:
Långsiktigt är jag negativ inställd vad det gäller pris utvecklingen i Europa och USA eftersom
jag tror att världsekonomin är på väg österut. Kina, Japan, Indien mfl asiatiska länder
kommer bli världsekonomins centrum.
Därför kan inte löner, fastighetspriser mm hela tiden öka eftersom detta bara påskyndar
kapitalets sökande till öst.
Svårigheten är väl mer att säga när detta blir märkbart för dig och mig inte om det blir
märkbart. Kapitalet följer minsta motståndets lag (lägst skatt och andra kostnder inkl löner)
och därför har denna process redan inletts.
Nu har SAAB, Volvo fått Kinesiska ägare/delägare och jag tror inte att det tar allt för lång
tid innan det i de Kinesiska fabrikerna skruvas ihop "svenska" bilar.
Husqvarna har nyligen beslutat att lägga ner i Sverige-Höör (och i USA) totalt drabbas
1200 arbetstillfällen som flyttas till Kina och Polen.
Electrolux har även dom siskuterat om att lägga ner produktionsanläggning, den i Motala
(240 arbetstillfällen).
Det man kanske inte tänker på är de arbetstillfällen som indirekt drabbas vid företags
nedlägningar/flytt. Jag tänker på underleverantörer av insatts material, hotell, taxi,
restaruranger mm.
Detta med "företags flykt" tror jag kan bli ett problem för framtida värderingar då det
påverkar amorteringar och även huspriserna.
EDIT: Ändrade fetstilsmarkeringen
Redigerat:
Jag tror att du har helt rätt !loffes skrev:
Det ekonomiska centrat har redan idag mer och mer börjat flyttas från axeln London - NY till Peking - New Delhi...
Däremot behöver det inte nödvändigtvis betyda att alla jobb flyttar - det går att hantera på andra sätt.
Helt klart är dock att vi inte kan fortsätta ha stora löneökningar i Europa/Usa och ingag löneökningar i Asien.
Dom kommer troligen få dras med väldigt hög inflation därborta och höga löneökningar på det - medans vi får dras med stagnation och mindre inflation ett tag framöver tills dom hinner ikapp...
Det finns dock ett MEN: Miljöpåverkan och energitillgångar är en fråga som jag tror snabbt kommer bli högaktuell i nästa högkonjuktur. Det komemr inte vara lika billigt att frakta skit över världshaven framöver. Däremot är information mer lättrörligt än någonsin.
Detta kan innebära att tillverkningsindustrier kommer tillbaka även till Europa...
Däremot måste vi lägga vakt om våra innovationer och våran kometens och utbildning - vi kan inte fortsätta inbilla oss att tex Kina bara är ett u-land som kan tillverka billiga kopior !
Dom är redan ikapp - och kommer snart ha sprungit om oss även vad gäller innovationer - och hakar vi inte på det nya loket så blir vi till slut en godsfinka i raden av många andra...
/K
Men jag ser fortfarande inte att detta har särskilt mycket med bankens krav att göra eller att villkoren för utlåning skulle förändras.loffes skrev:
Att värderingar ändras är en sak, men jag kan inte se att banken ändrar sina villkor för det.
Bankens säkerhet = fastighetens värde och låntagarens betalningsförmåga.
Nä kanske inte inom den närmsta framtiden, din och min generation.HusByggarTomten skrev:
För bara barn och barnbarn så tror jag att det eventuellt kan bli tal om minskade
fastighetsvärden och har man då inte ett rejält utrymme mellan lån och fastighetens
sjunkande värde så kan man få banken på sig.
Minskad inflation och minskad sysselsättning kommer troligen ha en hämmande effekt
på fastigheters (och andra) värde ökning.
Dock kan det ju mycket väl bli som klaskarlsson skriver att det blir en förskjutning av
arbetsområden från industri till mer tjänsteproducerande. Lika som från bonde till
industrisamhället.
Tror också att det kan komma trender i detta att man inom de närmsta åren kommer
lägga mycket av produktionen i asien men att det senare kommer bli ökade
bränsle/transport skatter/avgifter som kommer styra tillbaka mycket av produktionen
till de regionerna där konsumenterna finns.
Inom frukt och grönt talar man mycket om "när odlat" den beteckningen även kan
fungera på andra delar av konsumentprodukter.
Redigerat:
Jag håller med dig, men den diskussionen handlar om fastighetsvärdering, inte om bankens utlåningsvillkor.
Det är det inte. Men frågan är om en marknadsvärdeutveckling som kompenserar för den fundamentala värdeminskningen på ett småhus är hållbart över tiden? Jag tror det inte. Historiskt sett har det aldrig varit så, varken för småhus, flerbostadshus och kommersiella fastigheter. Och för kommersiella fastigheter finns statistik på åtmistone 300 år att falla tillbaka på. "Bubbelperioderna" har å andra sidan kunnat vara både 20-30 år i några fall.HusByggarTomten skrev:
Ett småhus har en genomsnittligt teknisk livslängd på ca 50 år. Ett annat sätt att uttrycka det är att du efter 25 år behöver återinvestera halva produktionskostnaden för att bibehålla det "tekniska marknadsvärdet" du hade när huset var nybyggt.
Marknadsvärdet på småhus är i dagsläget inget realvärde. Det är ett skapat värde på samma sätt som för tulpaner i holland på 1600-talet. Småhusköp är till övervägande del kreditfinansierade, som fastigheter i allmähet. Det underliggande reala värdet motsvaras av fastighetens läge och skick i förhållande till nyproduktionskostnad+markanskaffningskostnad i jämförbart läge.
För att ett amorteringsfritt lån över tiden ska ha en säkerhet likvärdig med den som råder dag 1, dvs ett nyproducerat hus, krävs en real marknadsvärdeökning, (eller amortering) så att lånets storlek motsvarar säkerhetens värde, åtminstonde vid refinansieringstidpunkterna. Som teoretiskt alternativ finns också att fastighetsägaren underhåller småhuset utan att ta ytterligare lån. Och handen på hjärtat, hur sannolikt är det?
Om du tittar på forskning och analyser under de senaste 20-30 åren ser man - vissa speciella geografiska områden undantagna - att ett amorteingsfritt lån på ett nyproducerat genomnsittligt småhus säg 1980, hade varit en dålig affär för banken sett på 30 års sikt.
Men nu blandar du ihop underhåll och amortering!frjo7205 skrev:
Underhål och marknadens utveckling styr marknadsvärdet på huset. Om dessa två parametrar tillsammans gör att marknadsvärdet håller sig ovanför lånet storlek, finns det ingen anledning att amortera.
Pengar till underhåll kan man ta löpande från sin budget eller från annat sparande (om det är stora reinvesteringar). Att amortera för att klara underhållet är inte nädvändigt (men en metod).
Jag vet inte hur många ggr mer värt mitt hus är idag än det var för 72 år sedan när det byggdes. Jag har sett de ursprungliga pantbreven, men vet inte vad huset kostade. Men det är i storleksordningen 150 ggr mer. En årlig värdestegring på 7% (nominellt) i så fall.
Nominellt eller realt?
Jag är inte säker på att jag förstår frjo's argument. Men kronan har minskat i värde med 20-40 gånger sen 30-talet, så större delen av den nominella värdestegringen kommer av inflation. Den reala värdeökningen är mellan 3 och 8 ggr. Sen kan man ju tänka på att husets värde säkert har fördubblats bara de sista 15 åren.-MH- skrev:
Visst, bostäder är dyrare idag än de var för 100 år sen. Men bakom värdestegringen ligger olika enskilda orsaker:
- inflation
- högre byggkostnader pga högre standard
- högre byggkostnader pga högre löner
- borttagande av byggsubventioner
- ekonomisk tillväxt
- inflyttning till storstadsområden
- lägre räntor
- generösare låneregler
Om räntorna tillåts ligga kvar på dagens nivå kommer nog huspriserna att stiga något ytterligare. Sen finns det väl några andra faktorer som kan tänkas hjälpa till. Men nästa fördubbling av marknadsvärdet lär nog ta tid.
Ledsen att jag kanske är trög, men jag förstår fortfarande inte varför jag ska amortera på mitt hus så länge värdet är betydligt högre än lånet på densamma? Vad har det för betydelse annat än om jag skulle vara av åsikten att jag vill "äga" mitt boende till 100%?frjo7205 skrev:
Även om jag håller med dig om amortering/värdestegringsfrågan så finns det en sapekt till emd amortering förstås:HusByggarTomten skrev:
Det blir billigare över tid !
Om du sänker lånet så blir räntekostnaden mindre efter hand.
I övrigt håller jag med om att så länge värdet stiger så kan värdestegring/inflation ta han om amorteringen.
Och om man då istället kontinuerligt renoverar/upprustar så bibehålls också värdet på fastigheten
/K
Nej, med dagens räntor på sparkonto resp bolån så blir det tvärtom dyrare över tid. Och du har betydligt mindre frihet att lägga pengarna där du anser att de passar bättre än i bankens valv.klaskarlsson skrev:
Verkar vara två skolor i ämnet. Det visar alltså att det inte är så lätt att räkna på ekonomin i ett hus. Något jag funderat över är dem som menar att det är bättre att äga hus än att hyra lägenhet. Visst, man betalar pengar till någon annan och äger inget den dan man vil flytta. Å andra sidan betalar jag samma pengar till banken i ränta, och är heller inget jag får tillbaka den dagen jag vill flytta.
Med den begränsade ekonomikunskap jag har så upllever jag det som att det alltid blir dyrare att bo i hus (normalstort som kostar normalmycket) än att hyra. Mervärdet ligger väl då livskvalité och känslan av att ha ett hus. Själv betalar jag gladeligen många sköna tusenlappar för att ha egen täppa och slippa väsnandes grannar vägg i vägg.
Med den begränsade ekonomikunskap jag har så upllever jag det som att det alltid blir dyrare att bo i hus (normalstort som kostar normalmycket) än att hyra. Mervärdet ligger väl då livskvalité och känslan av att ha ett hus. Själv betalar jag gladeligen många sköna tusenlappar för att ha egen täppa och slippa väsnandes grannar vägg i vägg.
Vi är då tillbaka i debatten om man kan slå bankränta s.a.s.-MH- skrev:
Just idag kan du få bättre ränta på låsta konton än på bolånen, ngt som inte tillhör det "normala".
Men visst kan man annars investera pengarna och pss slå bankränteutgiften - men jag vill nog påstå att de flesta inte gör så - men återigen - det beror på hur man är lagd snarare än vad som är "bara bra" resp. "bara dåligt".
Själv amorterar jag, fast bara lite. Istället försöker jag bygga upp en husbuffert, och därur gör jag också kontinuerliga förbättringar och renoveringar...
/K