OVK

[RogL]

Någon med erfarenhet av juridik kring OVK, mer precist om en godkänd OVK (som borde ha fångat upp problemen, men inte gjort det) per definition friar en bostadsrättsförening från ansvar för uppkomna skador?

 

[BirgitS]

Menar du att kontrollantens företag skulle ha en ansvarsförsäkring som skulle träda i kraft om de missar något?
Vad står det i avtalet med företaget?

 

[Demmpa]

Är det felaktiga luftflöden?
Vad är det för skador som har uppstått?
Är det utrett att uppkomna skadorna beror på felaktig ventilation?
Har luftflöderna ändrats mellan de olika besiktningarna?

 

[cpalm]

Vet att det finns många här som har erfarenheter av olika turer med ansvar och OVK, men detta lät som en ny variant.

Förstår om du vill hålla frågan på en abstrakt nivå, men man skulle kanske behöva veta mer om vilken sorts skada det handlar om för att veta vilket lagrum man rör sig i. Om det är ansvar enligt LSO, PBL, skadeståndsansvar eller vad det nu kan vara?

Har inga egna erfarenheter av sådana fall, men skulle vilja påstå att även om en godkänd OVK inte ger några uttryckliga "frikort" är den så klart ett väldigt starkt kvitto på att man uppfyllt sitt ansvar. Svårt att hävda vårdslöshet när man har ett intyg från en certifierad besiktningsman.

 

[RogL]

Enligt det OVK- protokoll som jag har sett så finns det endast angivna mätvärden (höga men inom godkänt intervall) på den mekaniska frånluften. Man har inte kontrollerat andra saker som tilluft eller att ventilationsflödet kunnat gå in i våtrum. Det är utrett av besiktningsman att ventilationen inte fungerat som den ska och att den har varit drivande i fuktskadan (avdunstning). I skaderapporten från besiktningsman står det specificerat som åtgärd att tilluft måste kontrolleras av fackman för att säkerställa att den är tillräcklig. Istället för det så genomfördes en ny OVK där det återigen blir godkänt trots kvarvarande felaktigheter. Besiktningsman upprepar sedan i rapport efter nybesök att tilluften är otillräcklig och behöver åtgärdas. Sedan går det återigen ett tag och en ny OVK görs där det återigen blir godkänt utan vidtagna åtgärder. När frågan ånyo lyfts så hävdas det att endast frånluft mäts och att ventilationen är godkänd.

 

[cpalm]

Vid OVK:n så har man alltid bara mätt den mekaniska frånluften

Aha, den klassiska fackman vs. fackman-situationen. Jo tack, sådana tvister kan pågå hur länge som helst.

Låter som att det konkret handlar om bristande överluft mellan badrum och övriga lägenheten?
Dvs. badrumsventilationen fungerar när dörren är öppen men inte när den är stängd?
Det är ju i så fall ett fel inom lägenhetens fyra väggar, som du kan åtgärda själv. Kanske enklaste vägen framåt?

Eller handlar det om vem som skall betala notan? Är som sagt svårt att argumentera vårdslöshet/oaktsamhet mot någon som står med ett intyg från certifierad besiktningsman. Dvs. även om det blivit fel så har föreningen gjort vad de kan förväntas göra.

 

[Claes Sörmland]

Jag förstår inte riktigt vad frågan gäller.

Underhållsansvaret av lägenhet (inre underhåll) och övrigt (yttre underhåll) regleras i grund och botten av bostadsrättslagen och till del av föreningens stadgar. Vad som har orsakat en fuktskada har inte med det att göra om det inte rör sig om vattenledningsskada som är just det enda undantaget där föreningen står för hela kalaset.

Så bostadrättshavaren gör sin del och föreningen sin del. Man får respektera att man inte bestämmer över den andra partens underhållsansvar även om man tycker de fattar fel beslut.

 

[Demmpa]

Är problemet generellt i alla lägenheter eller bara i en specifik lägenhet?

Hur tajt är det mellan dörrblad och badrumströskeln samt dörrblad och överstycket i dörrkarmen?

Har föreningen renoverat badrummet samt bytt ut dörrblad & karm?
Eller har brf-ägeren renoverat badrummet?

 

[RogL]

Skadan har uppstått till följd av förändringar i samband med två renoveringar gjorda av föreningen inte bostadsrättsägaren där föreningen har tagit bort överluftsventil i badrum och minskat på tilluften till lägenheten. Man har höjt badrummet och bytt karm och tröskel så det var helt tätt med noll genomflöde. Sedan har det levererats godkända OVK som endast mäter frånluft och som verkar bortse från allt annat. En del av problematiken som kan leda till samma skada (men inte gjort det) finns i andra lägenheter.och åtminstone en del av det kommer att åtgärdas. Det var via den här skadan som det upptäcktes.

 

[Claes Sörmland]

Skadan har uppstått till följd av förändringar i samband med två renoveringar gjorda av föreningen inte bostadsrättsägaren där föreningen har tagit bort överluftsventil i badrum och minskat på tilluften till lägenheten. Man har höjt badrummet och bytt karm och tröskel så det var helt tätt med noll genomflöde. Sedan har det levererats godkända OVK som endast mäter frånluft och som verkar bortse från allt annat. En del av problematiken som kan leda till samma skada (men inte gjort det) finns i andra lägenheter.och åtminstone en del av det kommer att åtgärdas. Det var via den här skadan som det upptäcktes.

Ok, det är minst sagt snårig gränslandsjuridik som du tar upp. Den värsta delen av bostadsrättslagen.

I grund och botten så har bostadsrättshavaren underhållsansvar för lägenheten, inklusive badrummet och dess innerdörr (om ni inte har extremt udda stadgar där föreningen ansvarar för innerdörrar i lägenheten). I fallet med badrumsrenoveringar i samband med stambyte så har föreningen tillfälligt tagit över underhållsansvaret för badrummet trots att det egentligen ligger på bostadsrättshavaren. Men så fort underhållsåtgärden är avslutad så återgår underhållsansvaret till bostadsrättshavaren. I grund och botten så är således dörren och dess utformning nu ditt ansvar.

Nu kan vi komplicera frågan.

Först så har ju föreningen upphandlat badrumsrenoveringen. De kan således ha något typ av reklamationsrätt i och med att dörren har utformats felaktigt. Dock gissar jag att det är kört eftersom man vanligen gör en besiktning efter avslutade arbeten i samband med badrumsrenoveringar vid stambyte.

Den andra frågan gäller ansvaret för ventilationssystemet. Det är föreningen som ansvarar för lägenhetens ventilationssystem. Det är högst oklart vad man menar med "ventilationssystem". Ingår t ex slitsen/hålen i badrumsdörren eller inte i detta system? Ja, det är en fråga om tolkning.